BD Pod Viaduktem — Finanční model v2

⚠️

Ověřit před finalizací: Balkóny v Excelu Excel uvádí výnos balkónů 10 500 000 Kč (437 500 Kč/m²), ale deklarovaná cena je 87 500 Kč/m² × 24 m² = 2 100 000 Kč. Rozdíl 8,4 M Kč — pravděpodobná chyba vzorce (× 5 namísto plochy). Tento model pracuje se dvěma variantami výnosů.

Zisk (Excel výnosy)

35,97 M

Marže 38,1 %

Zisk (korektní balkóny)

27,57 M

Marže 32,1 %

Celkové náklady

58,43 M

LTC 75 % · úvěr 43,82 M

Equity vstup

14,61 M

2,09 M Kč / bytová jednotka

Projekt IRR (base)

~30 %

3leté financování

Equity IRR (base)

~40 %

Páka 75 % LTC

Break-even cena bytů

136 947

Kč/m² · buffer 21,7 % pod 175K

ROE (výnos equity)

246 %

Zisk / equity · výborné

I. Kapitálová struktura

Složka	Kč	%
Vlastní kapitál (equity)	14 607 000	25,0 %
Bankovní úvěr (LTC 75 %)	43 821 000	75,0 %
CELKOVÉ NÁKLADY	58 428 000	100 %

LTC 75 % = standardní pro pražský development. Equity 2,09 M Kč/byt — přiměřený vklad. Úrok 6,5 % p.a. (PRIBOR 4 % + marže 2,5 %).

Vlastní kapitál

25 %

14 607 000

Bankovní úvěr

75 %

43 821 000

Soft costs

41,6 %

24 300 000

Stavba (hard)

58,4 %

34 128 000

II. Nákladový plán — OPRAVENO

#	Položka	Kč	Kč/m² HPP	Kč/byt	% z celku	Timing
1	Cena akvizice zahrnuje pozemek	21 000 000	26 820	3 000 000	35,9 %	Rok 0
	— z toho pozemek (391 m² × 26 854 Kč)	10 500 000	13 410	1 500 000	—
	— z toho financování + inženýring	10 500 000	—	—	—
2	Projekt + povolení DPZ	2 800 000	3 576	400 000	4,8 %	Rok 0–1
3	Kontribuce MČ výpočet dle MČ	500 000	639	71 429	0,9 %	Rok 1
	Soft costs celkem	24 300 000	31 034	3 471 429	41,6 %
4	Stavba (hard costs) 80 000 Kč/m² prod.	34 128 000	43 587	4 875 429	58,4 %	Rok 1–3
	CELKEM NÁKLADY	58 428 000	74 621	8 346 857	100 %

⚠️ Předchozí verze modelu chybně přičítala pozemek (10 500 000 Kč) jako samostatnou položku — byl již zahrnut v Ceně akvizice. Správný součet: 58 428 000 Kč (nikoli 68 928 000 Kč).

III. Výnosový plán

Byty (175 000 Kč/m²)

Byt	m²	Prodejní cena
101 · 1NP	71,5	12 512 500
102 · 1NP	44,4	7 770 000
201 · 2NP	71,5	12 512 500
202 · 2NP	44,4	7 770 000
301 · 3NP	71,5	12 512 500
302 · 3NP	44,7	7 822 500
401 · Penthouse	78,6	13 755 000
Byty celkem	426,6	74 655 000

Příslušenství

Typ	Kč	Pozn.
Balkóny (dle Excelu)	10 500 000	⚠ ověřit
Balkóny (korektní 87 500×24)	2 100 000	správně
Terasa Byt 401 (43 750×52,9)	2 314 375	nízko
Sklepy (30 000×64,8)	1 944 000	ok
Parkovací stání (7×550 000)	3 850 000	nízko
Zahradní sklad (40 000×28,3)	1 132 000	ok

Terasa Byt 401 a stání podhodnoceny. Doporučeno: terasa 55 000 Kč/m² (+594 K), stání 650 000 Kč/ks (+700 K).

Výnosy celkem — 2 varianty

Výnosy	Excel (10,5 M balk.)	Korektní (2,1 M balk.)
Byty	74 655 000	74 655 000
Balkóny	10 500 000	2 100 000
Terasy	2 314 375	2 314 375
Sklepy	1 944 000	1 944 000
Stání	3 850 000	3 850 000
Nebyt. prostory	1 132 000	1 132 000
CELKEM	94 395 375	85 995 375

Byty

79 %

74 655 K

Balkóny ⚠

11 %?

10 500 K

Terasa 401

2,5%

2 314 K

Stání (7 ks)

4 %

3 850 K

Sklepy + sklad

3,3%

3 076 K

IV. Výsledovka (P&L) — obě varianty

Položka	Excel (94,4 M výnosy)	Kč/m²	Korektní (86,0 M)	Kč/m²
Celkové výnosy	94 395 375	221 289	85 995 375	201 582
— z toho byty	74 655 000		74 655 000
Cena akvizice (inkl. pozemek)	−21 000 000		−21 000 000
Projekt + povolení DPZ	−2 800 000		−2 800 000
Kontribuce MČ	−500 000		−500 000
Stavba (hard costs)	−34 128 000		−34 128 000
Celkové náklady	−58 428 000	−136 952	−58 428 000	−136 952
HRUBÝ ZISK	35 967 375	84 337	27 567 375	64 630
Marže (zisk / výnosy)	38,1 %		32,1 %
ROI (zisk / náklady)	61,6 %		47,2 %
ROE (zisk / equity 14,6 M)	246,2 %		188,7 %
Break-even cena bytů	136 947 Kč/m²		136 947 Kč/m²

Break-even závisí jen na nákladech (58,4 M), ne na výnosové variantě. Polštář 21,7 % pod aktuální cenou 175 000 Kč/m² je výborný.

V. Cash Flow (čtvrtletně) — korektní varianta

Kvartál	Výdaje (Kč)	Příjmy (Kč)	CF čisté	Kumulativní CF	Stav
Q1 · M0–M3	−10 500 000	0	−10 500 000	−10 500 000	🔴 burn
Q2 · M3–M6	−5 400 000	0	−5 400 000	−15 900 000	🔴 burn
Q3 · M6–M9	−5 400 000	0	−5 400 000	−21 300 000	🔴 burn
Q4 · M9–M12	−4 282 000	0	−4 282 000	−25 582 000	🔴 burn
Q5 · M12–M15	−4 282 000	+5 000 000	+718 000	−24 864 000	🟡 obrat
Q6 · M15–M18 PEAK	−4 282 000	+5 000 000	+718 000	−24 146 000	🚨 PEAK
Q7 · M18–M21	−4 282 000	+10 000 000	+5 718 000	−18 428 000	🟡 recovery
Q8 · M21–M24	−500 000	+15 000 000	+14 500 000	−3 928 000	🟡 recovery
Q9 · M24–M27	−200 000	+30 000 000	+29 800 000	+25 872 000	🟢 exit
Q10 · M27–M30	−100 000	+25 995 375	+25 895 375	+51 767 375	🟢 done

Peak negativní expozice: −24,1 M Kč (M18) — banka musí mít schválenou facilitu min. 43,8 M Kč. Při správném čerpání úvěru peak neklesne pod ekvitu.

VI. Dluhové financování — Detail úroků

Parametr	Hodnota
Výše úvěru	43 821 000 Kč
Úroková sazba	6,5 % p.a.
PRIBOR složka	~4,0 % p.a.
Marže banky	~2,5 % p.a.
LTC	75,0 %
Typ úvěru	Development loan (interest-only)
Splatnost	Po kolaudaci + prodejích (M28–M33)

Rok	Průměrný zůstatek	Úrok 6,5 %
Rok 1	15 000 000	975 000
Rok 2	35 000 000	2 275 000
Rok 3	20 000 000	1 300 000
CELKEM ÚROKY		~4 550 000

🚨 KLÍČOVÁ OTÁZKA: Je 4,55 M Kč úroků ZAHRNUTO v položce „Cena akvizice: 21 M"?
Pokud NE → skutečný zisk klesá o 4,55 M Kč.

VII. IRR — Výnosnost projektu

Projekt IRR (celkový pohled, korektní varianta)

Diskontní sazba	NPV projektu
10 %	+19 500 000	kladné
20 %	+8 100 000	kladné
25 %	+3 400 000	kladné
~30 % → IRR	≈ 0	IRR
35 %	−2 800 000	záporné

Equity IRR (pohled developera)

Diskontní sazba	Equity NPV
20 %	+13 200 000	kladné
30 %	+6 800 000	kladné
35 %	+3 200 000	kladné
~40 % → Equity IRR	≈ 0	IRR
45 %	−1 900 000	záporné

Equity IRR ~40 % > Projekt IRR ~30 % — rozdíl způsoben pákou (75 % LTC). Na 14,6 M vlastního kapitálu developer vydělá 35,9 M za 3 roky ≈ výnos 246 %.

VIII. Citlivostní analýza — korektní varianta (86,0 M výnosy)

Cena bytů (Kč/m²)	Výnosy celkem	Zisk	Marže	Projekt IRR	Equity IRR	Break-even
150 000 (−14 %)	77 295 375	18 867 375	24,4 %	~20 %	~28 %	—
160 000 (−8,6 %)	81 545 375	23 117 375	28,4 %	~25 %	~34 %	—
175 000 ← BASE	85 995 375	27 567 375	32,1 %	~30 %	~40 %	136 947
180 000 (+2,9 %)	88 129 375	29 701 375	33,7 %	~33 %	~44 %	—
190 000 (+8,6 %)	92 395 375	33 967 375	36,8 %	~37 %	~50 %	—

Scénářová analýza

🟢 Best case

34,5 M

+5 % ceny (183K) · −5 % náklady · 2,5 roku · IRR ~40 %

🟡 Base case

27,6 M

175K · baseline · 3 roky · IRR ~30 % · tento model

🟡 Bear case

9,1 M

−8 % ceny (161K) · +5 % náklady · 3,5 roku · IRR ~9 %

🔴 Stress

−5,5 M

−15 % ceny (149K) · +15 % náklady · 4 roky · Ztráta

IX. Optimalizovaný scénář

Opatření	Dopad na zisk
Výběrové řízení GD (−4 % stavba)	+1 365 120
Přímý prodej 3 bytů (bez 3 % RK)	+834 345
Stání 650K/ks místo 550K (+18 %)	+700 000
Terasa Byt 401: 55K/m² místo 43,75K	+594 375
Penthouse premium Byt 401 (+8 %)	+1 100 400
Lokální rekuperace místo cent. VZT	+350 000
CELKOVÁ OPTIMALIZACE	+4 944 240

Metrika	Základní	Optimalizovaný
Výnosy	85 995 375	90 939 615
Náklady	58 428 000	55 623 880
Zisk	27 567 375	35 315 735
Marže	32,1 %	38,8 %
Projekt IRR	~30 %	~38 %
Equity IRR	~40 %	~52 %

X. Klíčové metriky — Souhrn

Metrika	Hodnota (korektní)	Hodnocení	Benchmark Praha
Hrubý zisk	27 567 375 Kč	✅ výborný	20–30 M pro 7 b.j.
Marže	32,1 %	✅ nadprůměr	trh 18–22 %
ROI	47,2 %	✅ výborné	trh 25–35 %
ROE	188,7 %	✅ vynikající	—
Projekt IRR	~30 %	✅ atraktivní	min. požadavek 15 %
Equity IRR	~40 %	✅ výborné	—
Break-even bytů	136 947 Kč/m²	✅ polštář 21,7 %	—
Peak negativní CF	−24 146 000 Kč	⚠️ úvěr nutný	—
Úroky na úvěru	~4 550 000 Kč	🚨 ověřit v akvizici	—
LTC	75 %	✅ standardní	—
Equity vstup	14 607 000 Kč	✅ 25 % z nákladů	—
⚠️ Balkóny v Excelu	10 500 000 Kč	🚨 ověřit vzorec	správně: 2 100 000

Harmonogram projektu (3 roky)

Akvizice

−21 M

Projekt+DPZ

−2,8 M

Stavba start

−34 M

M18

🚨 Peak burn

−24 M CF

M24

Kolaudace

prodeje

M30

Exit

+27,6 M