BD Pod Viaduktem — Dashboard

Celkové náklady

58,4 M

↑ Bez double-count pozemku

LTC 75% → úvěr 43,8 M

Celkové výnosy

84,4 M

↑ 7 BJ · ø 120 tis./m²

Break-even: 69,0 M (81,7 %)

IRR projektu

18,6 %

▲ p.a. · 24 měsíců

Equity IRR: 38,4 %

Hrubý zisk

25,9 M

↑ Marže 30,8 % na nákladech

Čistý po daních: ~21,0 M

Bytové jednotky

7 BJ · celkem 703 m² užitné plochy · průměr 120 000 Kč/m²

Export XLSX ↗

Jednotka	Dispozice	Plocha (m²)	Balkón/T	Prodejní cena	Cena/m²	Status	Prodej
01 BJ 01 · 2. NP jihovýchod · zahrada	3+kk	85	12 m²	10 200 000 Kč	120 000	Volný	—
02 BJ 02 · 2. NP severozápad · ulice	3+kk	90	10 m²	10 800 000 Kč	120 000	Rezervace	40%
03 BJ 03 · 3. NP jihozápad · výhled	4+kk	110	15 m² T	13 200 000 Kč	120 000	Volný	—
04 BJ 04 · 3. NP jihovýchod · zahrada	3+kk	88	12 m²	10 560 000 Kč	120 000	Volný	—
05 BJ 05 · 4. NP sever · tichý dvorek	2+kk	65	8 m²	7 800 000 Kč	120 000	Prodáno	100%
06 BJ 06 · 4. NP jihozápad · výhled viadukt	4+kk	115	20 m² T	13 800 000 Kč	120 000	Rezervace	25%
P BJ 07 · 5. NP penthouse · panorama Praha	5+kk	150	30 m² T	18 000 000 Kč	120 000	Volný	—
CELKEM		703 m²	107 m²	84 360 000 Kč	120 000	2 prodáno/res.	ø 17 % pokrytí

Struktura nákladů

Celkem 58 428 000 Kč (bez double-count)

Položka	Kč	Podíl
Akvizice
Cena akvizice (vč. pozemku 10,5M)	21 000 000	35,9 %
Stavba
Stavební náklady HSV+PSV	13 128 000	22,5 %
Soft Costs
Projekty, povolení, IG, marketing	24 300 000	41,6 %
Subtotal (před financováním)	58 428 000	100 %
Financování
Developerský úvěr 75% LTC	43 821 000	—
Vlastní kapitál (equity)	14 607 000	—
Úroky (12M · 7% p.a.)	3 067 000	—
CELKOVÉ NÁKLADY S FINANCOVÁNÍM	61 495 000	—

Scénáře IRR

Equity IRR dle podmínek prodeje a ceny

🏆 Best Case

46,2 %

+5 % cena
100 % sold v M18
Equity IRR · 18M exit

✅ Base Case

38,4 %

ø cena 120k/m²
prodej 24 měsíců
Equity IRR · BASE ←

⚠️ Conservative

22,1 %

−5 % cena
prodej 30 měsíců
Equity IRR

🚨 Stress

8,3 %

−15 % cena
prodej 42 měsíců
Nad breakeven, ztráta

Metrika	Best	Base	Cons.	Stress
IRR projektu	23,8 %	18,6 %	11,4 %	4,1 %
Equity IRR	46,2 %	38,4 %	22,1 %	8,3 %
Čistý zisk (M Kč)	29,2	25,9	18,4	2,1
Exit (měsíce)	18	24	30	42

Cash Flow — Harmonogram čerpání a splátek

Developerský úvěr 43,8 M · interest-only · čerpání po etapách

Měsíc	Fáze	Čerpání úvěru	Vlastní kapitál	Náklady	Výnosy z prodeje	Úroky (7 %)	Net CF
M0	Akvizice pozemku + DD	14 000 000	7 000 000	−21 000 000	0	0	−21 000 000
M1–M6	Projekty, povolení, příprava	8 000 000	4 000 000	−12 000 000	0	−489 000	−12 489 000
M7–M16	Stavba + průběžný prodej	21 821 000	3 607 000	−25 428 000	+18 000 000	−2 064 000	−9 492 000
M17–M24	Kolaudace + finální prodeje	0	0	0	+66 360 000	−514 000	+65 846 000
M24	Splacení úvěru + úroky	—	—	−43 821 000	—	—	−43 821 000
CELKEM		43 821 000	14 607 000	−102 249 000	+84 360 000	−3 067 000	+20 844 000

Optimalizační příležitosti

Potenciální navýšení zisku — identifikované položky

Oblast	Popis	Dopad na zisk	Priorita	Status
Penthouse premium	BJ 07 · 5. NP · panorama Praha · premium 130k/m²	+1 500 000	Vysoká	Analýza
Balkóny ověřit	Excel E22 ukazuje 10,5M, správně 24m²×87.5k = 2,1M — ověřit vzorec	⚠️ −8 400 000	Kritická	Ověřit
Předprodej	Rezervační smlouvy min. 3 BJ v průběhu stavby → levnější úvěr	+800 000	Vysoká	Aktivní
Zkrácení stavby	-2 měsíce stavby = −2M úroky + dřívější výnosy	+2 000 000	Střední	Plánování
Soft costs optimalizace	Benchmark 24,3M je 41,6 % celku — nad standardem 30-35 %	+1 200 000	Střední	Review
Celkový optimalizační potenciál			+5,5 M	excl. balkóny risk