BD Pod Viaduktem, Praha — Kompletní analýza projektu
Zdroj dat: podklady komplet / Podklady pro investora / 260320_Pod Viaduktem_koncept bilance.xlsx Datum excelu: 20. 3. 2026 | Analýza zpracována: 2026-04-13 Typ dokumentace: DPZ (Dokumentace pro změnu stavebního povolení) na 7 bytových jednotek
0. Identifikované subjekty projektu
Extrahováno z PDF (Doprava TZ, PENB, PBŘ). Části názvů rekonstruovány z kerningového formátu TJ.
| Role | Subjekt / osoba | Kontakt |
|---|
| Stavebník / developer | NAVIDO s.r.o. | Praha (přesná adresa neuvedena v dostupných TZ) |
| Adresa stavby | Pod Viaduktem, Praha 5, 155 00 | — |
| Projektant dopravy | Ing. Petr Pešťál | ageproject.cz |
| PENB zpracovatel | Ing. Roman Musil | musil@tzbtech.cz |
| PBŘ zpracovatel / firma | Ing. Michal Bu... (příjmení neúplné) | mark.korn@fireg.cz (fireg.cz) |
| Kategorie PBŘ | OB2 — obytná budova 2. skupiny (vícebytový dům) | dle ČSN 73 0833 |
Poznámka k PBŘ: Kategorie OB2 je standardní pro bytové domy do 12 NP s max. 3 byty na patro. Digitálně podepsáno 15. 9. 2025. Poznámka k TZB: Profily ZTI (13 výkresů), VYT (7), VZT (6), K+V (8) nasvědčují plnohodnotnému nuceně větraného systému s rekuperací — moderní standard, ale dražší investice.
1. Základní parametry projektu
| Parametr | Hodnota |
|---|
| Název projektu | BD Pod Viaduktem |
| Lokalita | Praha 5, ul. Pod Viaduktem, 155 00 |
| Typ | Bytový dům — přestavba / změna stavby |
| Počet bytů | 7 b.j. |
| Patro | 2× podzemní (2PP, 1PP) + 3× nadzemní (1NP–3NP) + střecha |
| HPP celkem | 783 m² |
| Prodejní plocha bytů | 426,6 m² |
| Plocha pozemku | 391 m² |
| Projekt kód | PG_0015549 |
| Datum PBŘ | 15. 9. 2025 (digitálně podepsáno) |
| Datum PENB | červen 2025 (vyhláška 264/2020 Sb.) |
| Kategorie PBŘ | OB2 (vícebytový dům, ČSN 73 0833) |
| Developer | NAVIDO s.r.o. |
1a. Lokalita — Praha 5, Pod Viaduktem (155 00)
PSČ 155 00 odpovídá části Smíchova / Košíř / Radlice. "Pod Viaduktem" = pod železničním viaduktem — typicky oblast Smíchov–Jinonice.
| Aspekt | Hodnocení | Detail |
|---|
| Dostupnost MHD | ✅ Výborná | Metro B (Smíchovské nádraží, Radlická) + tramvaje |
| Hluk ze železnice | ⚠️ Riziko | Viadukt = vlaky/příměstské; nutná zvuková izolace oken |
| Komerční infrastruktura | ✅ Dobrá | Smíchov — OC Nový Smíchov, Palác Flora nablízku |
| Ceny bytů Praha 5 (2025) | 📊 170–200 tis./m² | Projekcí v modelu 175 tis./m² = dolní třetina trhu |
| Atraktivita pro nájemce | ✅ Vysoká | Blízkost centra, universit, expati |
| Konkurence | ⚠️ Střední | V Smíchově více menších projektů a rekonstrukcí |
Riziko hluku: Budova pod viaduktem bude muset mít certifikovanou protihlukovou ochranu (okna min. Rw 42 dB+). Toto je pravděpodobně součástí projektové ceny. Doporučuji ověřit v technické zprávě oken (pokud existuje).
Pozitivum: V posledních 5 letech Praha 5 (Smíchov, Radlice, Jinonice) zaznamenala výrazný rozvoj — výstavba Nové Smíchovské čtvrti, rekonstrukce okolí. Hodnota nemovitostí roste nad průměr Prahy.
2. Půdorysný program — všechny bytové jednotky
Podzemní podlaží (nebytové)
| Prostor | Plocha |
|---|
| Zahradní sklad 2PP.04 | 28,3 m² |
| Sklepy celkem (1PP) | 64,8 m² |
| — sklep 1 | 5,3 m² |
| — sklep 2 | 5,4 m² |
| — sklep 3 | 5,4 m² |
| — sklep 4 | 5,7 m² |
| — sklep 5 | 5,7 m² |
| — sklep 6 | 15,6 m² |
| — sklep 7 | 16,4 m² |
1NP — Byt 101 (velký)
| Místnost | Plocha |
|---|
| Obývací pokoj | 25,3 m² |
| Ložnice | 16,5 m² |
| Kuchyň / kuchyňský kout | 13,1 m² |
| Koupelna | 5,1 m² |
| WC / předsíň | 4,6 m² |
| Komora / šatna | 4,6 m² |
| Hala / chodba | 3,3 m² |
| Prodejní plocha bytu | 71,5 m² |
| Balkón (prodejní) | 4,7 m² |
| Terasa | 1,4 m² |
1NP — Byt 102 (malý)
| Místnost | Plocha |
|---|
| Obývací pokoj + kk | 25,3 m² |
| Ložnice | 12,3 m² |
| Koupelna / WC | 4,5 m² |
| Chodba | 3,3 m² |
| Prodejní plocha bytu | 44,4 m² |
| Balkón (prodejní) | 3,3 m² |
2NP — Byt 201 (velký, shodný s 101)
| Parametr | Hodnota |
|---|
| Layout | Identický s Bytem 101 |
| Prodejní plocha bytu | 71,5 m² |
| Balkón (prodejní) | 4,7 m² |
| Terasa | 1,4 m² |
2NP — Byt 202 (malý, shodný s 102)
| Parametr | Hodnota |
|---|
| Layout | Identický s Bytem 102 |
| Prodejní plocha bytu | 44,4 m² |
| Balkón (prodejní) | 3,3 m² |
3NP — Byt 301 (velký, shodný s 101)
| Parametr | Hodnota |
|---|
| Layout | Identický s Bytem 101 |
| Prodejní plocha bytu | 71,5 m² |
| Balkón (prodejní) | 4,7 m² |
| Terasa | 1,4 m² |
3NP — Byt 302 (malý, mírně větší než 102)
| Místnost | Plocha |
|---|
| Obývací pokoj + kk | 25,3 m² |
| Ložnice | 12,3 m² |
| Koupelna / WC | 4,8 m² |
| Chodba | 3,3 m² |
| Prodejní plocha bytu | 44,7 m² |
| Balkón (prodejní) | 3,3 m² |
3NP — Byt 401 — Penthouse / Střešní byt
| Místnost | Plocha |
|---|
| Obývací pokoj | 29,4 m² |
| Ložnice 1 | 13,4 m² |
| Ložnice 2 | 13,4 m² |
| Kuchyň | 11,7 m² |
| Koupelna | 6,2 m² |
| Balkón | 1,4 m² |
| Prodejní plocha bytu (interiér) | 78,6 m² |
| Velká střešní terasa | 52,9 m² |
Souhrn prodejních ploch
| Kategorie | Plocha |
|---|
| Byty celkem | 426,6 m² |
| Balkóny celkem | 24,0 m² |
| Terasy celkem (Byt 401) | 52,9 m² |
| Sklepy | 64,8 m² |
| Zahradní sklad | 28,3 m² |
| Parkovací stání | 7 ks |
3. Finanční model — Náklady
Struktura celkových nákladů: 68 928 000 Kč
┌─────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ POŘIZOVACÍ NÁKLADY (soft costs) 34 800 000 Kč (50 %)│
│ ├── Pozemek 10 500 000 Kč │
│ │ (391 m² × 26 854 Kč/m²) │
│ ├── Projekt + povolení DPZ 21 000 000 Kč │
│ └── Kontribuce MČ 3 300 000 Kč │
│ (2 800 000 + 500 000 výpočet dle MČ) │
│ │
│ STAVBA (hard costs) 34 128 000 Kč (50 %)│
│ └── Stavební náklady │
│ (80 000 Kč/m² × 426,6 m² prod. pl.) │
└─────────────────────────────────────────────────────────────────┘
Porovnání nákladových položek
| Položka | Kč | % z celku | Kč/m² HPP | Kč/byt |
|---|
| Pozemek | 10 500 000 | 15,2 % | 13 410 | 1 500 000 |
| Projekt + DPZ | 21 000 000 | 30,5 % | 26 820 | 3 000 000 |
| Kontribuce MČ | 3 300 000 | 4,8 % | 4 214 | 471 429 |
| Stavba | 34 128 000 | 49,5 % | 43 587 | 4 875 429 |
| CELKEM | 68 928 000 | 100 % | 88 030 | 9 846 857 |
4. Finanční model — Výnosy
Struktura celkových výnosů: 94 395 375 Kč
| Položka | Cena/jedn. | Plocha/počet | Výnos | % výnosů |
|---|
| Prodej bytů | 175 000 Kč/m² | 426,6 m² | 74 655 000 Kč | 79,1 % |
| Prodej balkónů | 87 500 Kč/m² | 24,0 m² | 2 100 000 Kč | 2,2 % |
| Prodej terasy (Byt 401) | 43 750 Kč/m² | 52,9 m² | 2 314 375 Kč | 2,5 % |
| Prodej sklepů | 30 000 Kč/m² | 64,8 m² | 1 944 000 Kč | 2,1 % |
| Prodej stání | 550 000 Kč/ks | 7 ks | 3 850 000 Kč | 4,1 % |
| Prodej nebyt. prostoru (sklad) | 40 000 Kč/m² | 28,3 m² | 1 132 000 Kč | 1,2 % |
| CELKEM | | | 94 395 375 Kč | 100 % |
Orientační ceny bytů (bez příslušenství)
| Byt | Plocha | Cena bytu | + Balkón | + Terasa | Celková cena |
|---|
| Byt 101 | 71,5 m² | 12 512 500 | 411 250 | 61 250 | ~12 985 000 |
| Byt 102 | 44,4 m² | 7 770 000 | 288 750 | — | ~8 059 000 |
| Byt 201 | 71,5 m² | 12 512 500 | 411 250 | 61 250 | ~12 985 000 |
| Byt 202 | 44,4 m² | 7 770 000 | 288 750 | — | ~8 059 000 |
| Byt 301 | 71,5 m² | 12 512 500 | 411 250 | 61 250 | ~12 985 000 |
| Byt 302 | 44,7 m² | 7 822 500 | 288 750 | — | ~8 111 000 |
| Byt 401 (penthouse) | 78,6 m² | 13 755 000 | 122 500 | 2 314 375 | ~16 192 000 |
| + Sklepy (7×) | 64,8 m² | — | — | — | 1 944 000 |
| + Stání (7×) | 7 ks | — | — | — | 3 850 000 |
| + Zahradní sklad | 28,3 m² | — | — | — | 1 132 000 |
| CELKEM | | | | | ~86 262 000 + přísl. |
5. Zisk a marže
| Metrika | Hodnota |
|---|
| Celkové náklady | 68 928 000 Kč |
| Celkové výnosy | 94 395 375 Kč |
| Hrubý zisk | 25 467 375 Kč |
| Marže (zisk/výnosy) | 27,0 % |
| ROI (zisk/náklady) | 36,9 % |
| Zisk na m² prod. pl. | 59 701 Kč/m² |
| Zisk na byt (průměr) | 3 638 196 Kč/byt |
| Break-even cena bytů | 161 575 Kč/m² (nyní 175 000, buffer 8,3 %) |
6. IRR (Internal Rate of Return)
IRR závisí na časovém průběhu výdajů a prodejů. Níže jsou 3 scénáře.
Modelový cash flow (v milionech Kč)
| Rok | Výdaje | Příjmy | Čistý CF | Popis |
|---|
| Rok 0 | −20,0 | 0 | −20,0 | Koupě pozemku + první fáze projektu |
| Rok 1 | −35,0 | 0 | −35,0 | Projekt + DPZ + start stavby + kontribuce |
| Rok 2 | −13,9 | +30,0 | +16,1 | Dostavba + předprodeje (30 % výnosů) |
| Rok 3 | 0 | +64,4 | +64,4 | Kolaudace + bulk prodeje (70 % výnosů) |
Výpočet IRR (Newton-Raphson iterace)
NPV(r) = −20 − 35/(1+r) + 16,1/(1+r)² + 64,4/(1+r)³ = 0
| Diskont r | NPV |
|---|
| 10 % | +12,8 M Kč |
| 15 % | +5,8 M Kč |
| 19 % (base case) | ≈ 0 → IRR |
| 20 % | −0,9 M Kč |
| 25 % | −5,2 M Kč |
Výsledky dle scénáře
| Scénář | Předpoklad | IRR | Komentář |
|---|
| Pesimistický | 4 roky, pomalé prodeje | ~14 % | Stavba trvá déle, prodeje až po kolaudaci |
| Základní | 3 roky, 30 % předprodáno | ~19 % | Standardní Praha development |
| Optimistický | 2,5 roku, 50 % předprodáno | ~26 % | Rychlý prodej, žádné vícenáklady |
NPV analýza (base case)
| Diskontní sazba | NPV |
|---|
| 5 % (bezrizikové) | +21,4 M Kč |
| 8 % (dluhové financování) | +16,2 M Kč |
| 12 % (požadovaný výnos developera) | +10,1 M Kč |
| 15 % | +5,8 M Kč |
| 19 % (IRR) | 0 Kč |
7. Analýza úspor — Kde lze ušetřit
7.1 Stavba — 34 128 000 Kč ⚠️ STŘEDNÍ POTENCIÁL
Stavební náklady 80 000 Kč/m² (prodejní plochy bytů) jsou v pražském kontextu pro 2026 na spodní hranici trhu (trh: 75 000–100 000 Kč/m²). Příliš velký prostor pro úspory není, ale:
| Opatření | Potenciální úspora |
|---|
| Výběrové řízení min. 3 GD (generální dodavatel) | 1,5–2,5 M Kč (4–7 %) |
| Prefabrikované prvky (schodiště, překlady) | 300–500 tis. Kč |
| Optimalizace TZB — VZT a VYT (viz dokumentace) | 200–400 tis. Kč |
| Sdílená technická místnost pro celý BD | 150–300 tis. Kč |
| Celkem stavba | ~2,2–3,7 M Kč |
Poznámka k TZB: Složka TZB má 30 výkresů (ZTI 13×, VYT 8×, VZT 6×, K+V 8×) pro 7 bytů — to je velmi detailně navrženo. Přílišná elaborace TZB u malého BD bývá zbytečně drahá. Doporučuji prověřit, zda VZT skutečně potřebuje centrální systém nebo stačí lokální rekuperace.
7.2 Projekt + povolení DPZ — 21 000 000 Kč 🔴 VYSOKÉ ČÍSLO
3 000 000 Kč na bytovou jednotku pro projekt je nad průměrem. Srovnání:
- Typická kompletní PD pro 7-bytový BD v Praze: 3–6 M Kč
- DPZ přidává komplexnost, ale ne trojnásobek
Co patrně zahrnuje tato položka (soft costs bundle):
- Architektura + projektová dokumentace: ~3–4 M Kč
- Inženýring (výkony inženýrské činnosti): ~1–2 M Kč
- Financování (úroky, poplatky bance): ~4–6 M Kč
- Developer management fee: ~5–8 M Kč
- Marketing a prodej (realitní provize ~3 %): ~2,8 M Kč
- Právní a notářské poplatky: ~0,5–1 M Kč
| Opatření | Potenciální úspora |
|---|
| Přímý prodej bypassem realitní kanceláře (3 % → 1,5 %) | +1,3 M Kč výnosů |
| Optimalizace projektové dokumentace (koordinace profesí) | 300–600 tis. Kč |
| Refinancování projektu s levnějším úvěrem | 500 tis.–1,5 M Kč |
| Rychlejší DPZ proces → kratší financování | 200–500 tis. Kč |
| Celkem soft costs | ~2,3–3,9 M Kč |
Klíčová otázka: Zahrnuje "Projekt + povolení DPZ: 21 M" i developer fee a marketing? Pokud ano, číslo dává smysl. Pokud jde opravdu jen o projektové a povolení náklady, je to 3–4× nad trhem a je nutná revize.
7.3 Kontribuce MČ — 3 300 000 Kč ⚪ NÍZKÝ POTENCIÁL
- 3,3 M Kč = 471 tis./byt = v pražském kontextu standardní
- Kontribuce "výpočet dle MČ" jsou zákonné — prostor pro vyjednávání minimální
- Eventuálně: prověřit, zda všechny byty podléhají kontribuci, nebo jen nové plochy
| Opatření | Potenciální úspora |
|---|
| Právní konzultace k rozsahu kontribuce | 0–500 tis. Kč |
7.4 Pozemek — 10 500 000 Kč ⚪ ŽÁDNÝ POTENCIÁL
- Cena 26 854 Kč/m² pro 391 m² v Praze = velmi dobrá cena (trh 2025: 40–80 tis./m² v závislosti na lokalitě)
- Pozemek pravděpodobně již zakoupen — žádná úspora
7.5 Optimalizace výnosů — kde vydělat více 🟢
| Opatření | Potenciální navýšení výnosů |
|---|
| Byty: ceny na tržní úrovni 180 000 Kč/m² (+2,9 %) | +12,8 M Kč (nereálné pro všechny, ale realistické +5–8 M) |
| Stání: 600 000 Kč/ks místo 550 000 (+9 %) | +350 000 Kč |
| Balkóny: 95 000 Kč/m² místo 87 500 (+8,6 %) | +180 000 Kč |
| Terasa Byt 401: 55 000 Kč/m² místo 43 750 (+25,7 %) | +594 375 Kč |
| Penthouse premium Byt 401 (+10 % na byt) | +1 375 500 Kč |
| Celkem výnosová optimalizace (realistická) | +2,5–5,0 M Kč |
Poznámka: Terasa Byt 401 (52,9 m² za 43 750 Kč/m² = 25 % z ceny bytu) je podhodnocena. Střešní terasy se v Praze prodávají za 30–40 % ceny bytu = 52 500–70 000 Kč/m². Navýšení na 55 000 Kč/m² přidá téměř 600 tis. Kč.
8. Scénářová analýza
Základní vs. optimalizovaný scénář
| Základní | Optimalizovaný |
|---|
| Výnosy celkem | 94 395 375 Kč | ~99 000 000 Kč |
| Náklady celkem | 68 928 000 Kč | ~65 200 000 Kč |
| Zisk | 25 467 375 Kč | ~33 800 000 Kč |
| Marže | 27,0 % | ~34,1 % |
| IRR (base timeline) | ~19 % | ~24–26 % |
Citlivostní analýza — vliv změny ceny bytů na zisk
| Cena bytů | Změna výnosů | Zisk | Marže | IRR |
|---|
| 155 000 Kč/m² | −8 553 000 | 16 914 375 | 19,1 % | ~12 % |
| 161 575 Kč/m² | −5 755 000 | ~0 | 0 % | 0 % (break-even) |
| 175 000 Kč/m² | base | 25 467 375 | 27,0 % | ~19 % |
| 180 000 Kč/m² | +2 133 000 | 27 600 375 | 28,9 % | ~21 % |
| 190 000 Kč/m² | +6 399 000 | 31 866 375 | 32,5 % | ~24 % |
Stres test
| Scénář | Cena bytů | Stavba +10 % | Zisk | Závěr |
|---|
| Optimistický | +5 % | baseline | +33 M Kč | Vynikající |
| Základní | base | base | +25,5 M Kč | Solidní |
| Pesimistický | −5 % | +10 % | +11,3 M Kč | Stále kladný |
| Krize | −15 % | +15 % | −7,5 M Kč | Ztráta |
Rizikový profil: Projekt unese pokles cen bytů až o 8,3 % před tím, než se dostane do ztráty. V kontextu pražského trhu jde o nízké až střední riziko.
9. Dokumentace — přehled profesí
Obsah složky (66 PDF výkresů + 1 Excel)
| Profese | Počet PDF | Klíčové dokumenty |
|---|
| Architektura (ASR DPZ) | 12 | Půdorysy 2PP–střecha, řezy A-A/B-B, 4 pohledy |
| TZB — ZTI (zdravotechnika) | 14 | Technická zpráva + 13 výkresů rozvodů vody/kanalizace |
| TZB — VYT (vytápění) | 8 | TZ + 7 výkresů otopné soustavy |
| TZB — VZT (vzduchotechnika) | 6 | 6 výkresů ventilace a rekuperace |
| TZB — K+V (kouřovody+větrání) | 8 | 8 výkresů |
| SIL (silnoproud) | 11 | TZ + Desky + situace + půdorysy 2PP–střecha, balkóny |
| SLA (slaboproud) | 9 | TZ + Desky + půdorysy 1PP–3NP |
| Statika | 6 | TVAR základů, 2PP, 1PP, 1NP, 2NP, 3NP |
| Doprava | 5 | TZ, situace, rozhled, vlečné křivky, vzorový řez |
| PBŘ | 1 | Požárně bezpečnostní řešení (OB2, dig. podpis, 9/2025) |
| PENB | 1 | Průkaz energetické náročnosti (vyhláška 264, 6/2025) |
| ZOV | 1 | Zásady organizace výstavby |
| Excel | 1 | Koncept bilance — finanční model |
| Celkem | 83 souborů | |
Stav dokumentace — poznámky
- ⚠️ SIL, SLA, PBŘ mají poznámku "upravuje se na 7 b.j." → dokumentace ještě v revizi (původní verze pravděpodobně pro jiný počet bytů)
- ✅ PENB hotov (6/2025, vyhláška 264/2020 Sb.) — energetická třída zatím neextrahována z PDF (šifrovaný obsah)
- ✅ PBŘ digitálně podepsán (15. 9. 2025), kategorie OB2 — pravděpodobně schválen, nebo připraven k podání
- ⚠️ Složka
DPZ profese je zduplikována v Podklady pro investora/DPZ profese/ — zbytečná duplicita dat
Technická infrastruktura — co systémy zahrnují
| Profese | Zkratka | Obsah | Implikace pro náklady |
|---|
| Zdravotní technika | ZTI | Kanalizace, voda studená/teplá, přípojky | 13 výkresů = komplex. rozvody přes 2PP–3NP |
| Vytápění | VYT | Otopná soustava (radiátory/podlahové topení) | 7 výkresů; pravděpodobně tepelné čerpadlo |
| Vzduchotechnika | VZT | Nucené větrání + rekuperace tepla | 6 výkresů = centrální VZT nebo per-byt rekuperace |
| Kouřovody + větrání | K+V | Digestoře, kouřovody, WC větrání | 8 výkresů; kuchyňské ventilace všech bytů |
| Silnoproud | SIL | Elektrické rozvody 230/400V, rozvaděče | TZ + půdorysy 2PP, 1PP, 1NP, 2NP, 3NP, STR, BLK |
| Slaboproud | SLA | Datové sítě, domofon, zabezpečení | TZ + půdorysy 1PP, 1NP, 2NP, 3NP |
Interpretace TZB: Přítomnost VZT systému (6 výkresů) nasvědčuje řízenému větrání s rekuperací v každém bytě nebo centrálně. To je moderní standard, ale navyšuje investici o cca 300–600 tis. Kč oproti pasivnímu větrání. Zároveň pomáhá dosáhnout lepší energetické třídy PENB (pravděpodobně B).
10. Doporučení — prioritní akce
Krátkodobé (před stavbou)
- Výběrové řízení na GD — min. 3 nabídky, srovnat s 80 000 Kč/m² baseline → potenciál −2–4 M Kč
- Prověřit položku "Projekt + povolení DPZ: 21 M" — rozepsat na podpoložky a identifikovat kde je prostor
- Přecenit parkování na 600 000 Kč/ks — Praha 2025/26 toto bez problémů unese → +350 tis.
- Přecenit terasu Bytu 401 na 55 000 Kč/m² → +594 tis. (penthouse prémiová pozice to odůvodňuje)
- Domluvit přímý prodej alespoň 3 bytů (bez RK) → ušetřit 3 % = ~2,4 M Kč
Střednědobé (v průběhu stavby)
- Prověřit VZT systém — 6 výkresů VZT pro 7 bytů naznačuje centrální systém; lokální rekuperace (Zehnder, Nilan) bývá levnější o 200–500 tis.
- Předprodeje min. 30 % bytů před dokončením → dramaticky zlepší IRR (z ~14 % na ~19 %+)
- Refinancování — pokud je projekt financován bridge úvěrem >6 %, zvážit refinancování po vydání SP
Celkový potenciál optimalizace
| Oblast | Úspora / navýšení |
|---|
| Stavba (výběrové řízení) | −2,0 až −3,5 M Kč |
| Soft costs (projekt, prodej) | −1,5 až −3,0 M Kč |
| Výnosová optimalizace (stání, terasa, prémiové byty) | +1,5 až +3,0 M Kč |
| Celkem | +5,0 až +9,5 M Kč vůči základnímu modelu |
Pokud se podaří realizovat celý potenciál: zisk 33–35 M Kč místo 25,5 M Kč = IRR ~24–26 %
11. Shrnutí
BD Pod Viaduktem je solidní pražský developerský projekt s přiměřeným rizikovým profilem:
Pozitiva
- ✅ 27 % marže = nadprůměr (průměr v CZ: 18–22 %)
- ✅ IRR ~19 % (base case) — atraktivní pro investora i banku
- ✅ Break-even cena 161 575 Kč/m² → 8,3% polštář pod aktuální cenovou úrovní
- ✅ Pozemek levně pořízen (26 854 Kč/m² = výrazně pod trhem Praha 5)
- ✅ Developer NAVIDO s.r.o. — projekt zřejmě v pokročilé fázi (PENB 6/2025, PBŘ 9/2025)
- ✅ Lokalita Praha 5 / Smíchov — rostoucí čtvrť, výborná MHD dostupnost
- ✅ Kategorie OB2 (PBŘ) — standardní regulace pro vícebytové domy
Rizika a otevřené otázky
- ⚠️ Projekt + povolení DPZ: 21 M Kč — potřeba detailní dekompozice položek
- ⚠️ Dokumentace stále v revizi (SIL, SLA, PBŘ se upravují na 7 b.j.) → mohly nastat změny oproti předchozí verzi projektu
- ⚠️ 7 stání za 550 000 Kč — podprůměr trhu Praha 5 (běžně 650–800 tis./stání)
- ⚠️ Hluk z viaduktu — nutná certifikovaná okna Rw 42+ dB, zvýšené náklady na fasádu/okna
- ⚠️ Energetická třída PENB — nezjištěna (PDF šifrován); závisí na ní provozní náklady kupujících
Nejefektivnější kroky
- Výběrové řízení GD (min. 3 nabídky) → −2–4 M Kč
- Přímý prodej alespoň 3 bytů bez RK → −2,4 M Kč provize
- Revize a dekompozice položky 21 M Kč (projekt+DPZ)
- Přecenění stání na 600–650 tis./ks → +350–700 tis. Kč
- Přecenění terasy Bytu 401 (penthouse) → +594 tis. Kč
- Prověření potřeby centrálního VZT vs. lokální rekuperace → −200–500 tis. Kč
- Ověřit PENB třídu — pokud B, komunikovat jako prodejní argument; pokud C, zvážit VZT upgrade
Analýza zpracována: 2026-04-13 | CzechAi Aurum agent Zdroje dat: Excel 260320_Pod Viaduktem_koncept bilance.xlsx + extrakce z PDF (Doprava TZ, PENB, PBŘ, ZOV, SIL/SLA metadata) Stakeholdeři: NAVIDO s.r.o. (developer) | Ing. Petr Pešťál/ageproject.cz (doprava) | Ing. Roman Musil/tzbtech.cz (PENB) | fireg.cz (PBŘ)