CzechAI | Investicni Report - Jaroslava Foglara 1329/2, Praha 5

Scraping

Fotodokumentace

Katastr CUZK

Oceneni V13

ARES / Justice

Geologie CGS

Risk analyza

Verdikt

P20+ NAD TRHEM DRUZSTEVNI VLASTNICTVI SREALITY #932441 1+KK MEZONET 40 M2 PREVOD DO OV STODULKY, PRAHA 5

■

Zakladni udaje

Sreality.cz • ID zakazky: 932441 • Aktualizace: 21.3.2026

Typ

Byt 1+kk

Plocha

40 m² + 2 m² lodzie

Cena

6 800 000 Kc

Cena/m²

170 000 Kc

Dispozice

Mezonet

Podlazi

3. / 3

Stav

Po rekonstrukci

Stavba

Cihlova

Vlastnictvi

Druzstevni

Prevod OV

Ano

PENB

Trida C

Vybaveni

Castecne

Garaz

Ano (1x)

Lodzie

Ano (2 m²)

Vytah

Lokalita

Klidna cast

Topeni

Ustredni dalkove

Voda

Vodovod

Plyn

Plynovod

Doprava

MHD

Popis z inzeratu:
Krasny byt 1+kk v ulici Jaroslava Foglara 40 m² + 2 m² lodzie – s garazi a moznosti prevodu do osobniho vlastnictvi. Vyjimecne bydleni, ktere kombinuje styl, klid a prakticnost. Tento mezonet v moderni zastavbe na Stodulkach nabizi chytre reseny prostor a jistotu skvele investice. Rozdeleni na denni a nocni zonu dava bytu vzdusnost a pocit mnohem vetsiho prostoru nez u beznych garsonek. Objekt je v dobrem technickem stavu pod spravou funkcniho druzstva.

★

Oceneni — Super-Ensemble V13

GPS 50.038885, 14.330723 • 122 ref. bodu • confidence 79.6% • R²=0.878

Nabidkova cena

6 800 000 Kc

170 000 Kc/m²

→

Trzni odhad V13

3 398 764 Kc

84 969 Kc/m²

↑ +100.1% NAD TRHEM • Preplaceno o 3 401 236 Kc

Model	Meta-learner (HGB + GBR + XGB + LGB)
Metoda	blend geo 15% + ML 85%
Treninkovych dat	162 247 zaznamu z 6 databazi
MAE modelu	13 592 Kc/m²
Geo odhad (15%)	171 428 Kc/m²
ML odhad (85%)	69 712 Kc/m²
Geo uroven	L3 (City + Area bucket)
Verdikt	P20+ — VYRAZNE NAD TRHEM

Varovani: Cena 170 000 Kc/m² je DVAKRAT vyssi nez trzni odhad. Druzstevni byty se v dane lokalite obchoduji za 60-90 000 Kc/m². Cena je nerealna i s prirazkou za garaz a mezonet.

▦

Katastr nemovitosti — CUZK RUIAN

Stavebni objekt: 25254171 • Parcela: 2535916101 • ISKN: 1106521101

Adresa (RUIAN)

Jaroslava Foglara 1329/2, Stodulky, 155 00 Praha 5

Katastralni uzemi

Stodulky [755541]

Parcela

Stodulky 2315/57 (pozemkova)

Vymera parcely

473 m²

Druh pozemku

Zastavena plocha a nadvori

Zpusob vyuziti

Bytovy dum

Typ budovy

Budova s cislem popisnym (c.p. 1329)

Nosna konstrukce

Kamen, cihly, tvarnice

Datum dokonceni

12. brezen 2003

Pocet bytu

27 bytovych jednotek

Pocet podlazi

4 (nadzemni + podzemni)

Obestaveny prostor

6 388 m³

Zastavena plocha

473 m²

Vytah

Bez vytahu

Kanalizace

Pripoj na kanalizacni sit

Plyn

Z verejne site

Vodovod

S vodovodem

Vytapeni

Centralni domovni (kotel ve stavbe)

PSC

155 00

Volebni okrsek

27223

Parcela 2315/57 na CUZK Katastralni mapa Objednat LV (100 Kc) Budova v ISKN

Dulezite pro investora: Vlastnictvi je druzstevni — kupujete druzstevni podil, NE nemovitost. Pred koupi je NUTNE: (1) ziskat uplny vypis z LV parcely 2315/57 na CUZK, (2) overit stanovy druzstva a podminky prevodu do OV, (3) zkontrolovat vecna bremena a zastavni prava, (4) overit dluh druzstva a stav fondu oprav.

◆

ARES & Obchodni rejstrik

Ekonomicke subjekty na adrese Jaroslava Foglara 1329/2 • ARES REST API

ICO	Nazev	Pravni forma	Poznamka
07957262	Ing. Jana Safrankova	OSVC (101)	Registrovana na adrese
08097011	Adriana Rybarova	OSVC (101)	Registrovana na adrese
48541257	Pavel Komarek	OSVC (101)	Registrovan na adrese
68859058	Iveta Krizova	OSVC (101)	Registrovana na adrese
70362742	Iveta Krizova (2)	OSVC (101)	Duplicitni zapis
75513463	Mgr. Eva Novotna	OSVC (101)	Registrovana na adrese
87365243	Hana Sladka	OSVC (101)	Registrovana na adrese
Zadne bytove druzstvo (prav. forma 145) ani SVJ (prav. forma 312) nebylo nalezeno na teto adrese v ARES.

Justice.cz: Bytove druzstvo spravujici objekt c.p. 1329 nebylo identifikovano v ARES na teto adrese. Druzstvo muze byt registrovano na jine adrese. Pred koupi je NUTNE zjistit: (1) nazev a ICO druzstva od realitni kancelare, (2) overit v obchodnim rejstriku (or.justice.cz), (3) zkontrolovat ucelni uzaverky druzstva, (4) zjistit stav dluhu druzstva.

●

Poloha — Jaroslava Foglara, Stodulky

GPS: 50.038885, 14.330723 • Praha 5 – Stodulky • PSC 155 00

Metro B: Stodulky ~600m Bus: J. Foglara ~80m ZS Stodulky ~400m Centralni park ~300m OC Luziny ~1.2km

▲

Rizikova analyza — realna data

CGS 40 428 features • OSM 200m radius • CHMU DIBAVOD doporuceno overit

Zaplavove: STREDNI

Geologicke: VYSOKE

Kompozitni: VYSOKE

Riziko	Uroven	Data
Zaplavova zona	STREDNI	1 vodni prvek v okruhu 200m (OSM: water). Nutno overit CHMU DIBAVOD Q5/Q20/Q100.
CHLU Reporyje	STREDNI	Chranene loziskove uzemi 1.2 km od nemovitosti. Surovina: vapenec, stavebni kamen. CIS_CL: 16570000.
Lozisko Reporyje (B)	NIZKE	Vyhradni lozisko 1.2 km. Soucasna povrchova tezba. Provozovatel: Reporyje Nature s.r.o. (ICO: 11977159). CIS_LOZ: 3165700.
Lozisko Reporyje (R)	NIZKE	Predpokladane lozisko 1.3 km. Ministerstvo ZP. Subregistr R (prognozni zdroj).
Dulni dilo "Pozar"	VYSOKE	Stara stola (obdelnikovy profil) 1.4 km. ID dulniho dila: 15138, cislo oznameni: 312. Kategorie: Stare dulni dilo. Druh: stola.

Kriticke varovani: V okruhu 1.5 km se nachazi stare dulni dilo "Pozar" (stola, ID 15138) a aktivni vapenovy lom Reporyje (ICO: 11977159). Doporucujeme objednat geologicky pruzkum a overit stabilitu podlozi pred jakoukoli investici.

◆

Investicni analyza

Odhad najemneho 1+kk Stodulky Q1/2026 • trzni data

Mesicni najem (odhad)

14 000 Kc

350 Kc/m² • 1+kk Stodulky

Gross yield

2.47 %

168 000 / 6 800 000

Navratnost

40.5 let

Velmi dlouha

Provozni naklady/mes

~4 500 Kc

Fond oprav + dane + pojisteni

Cisty cashflow/mes

~9 500 Kc

Po odectu nakladu

Net yield

1.68 %

Pod urovni inflace

Investicni hodnoceni: Gross yield 2.47 % je hluboko pod zdravou hranici 4 %. Navratnost 40+ let je neunosna. I pri prevodu do OV a zhodnoceni na trzni cenu (~85 000 Kc/m²) by spravna kupni cena byla max 3.4M Kc. Aktualni cena 6.8M nedava ekonomicky smysl.

■

Trzni kontext — Praha 2026

Perfect Map V13 + CZSO + Deloitte Real Index

Metrika	Hodnota	Zdroj
Median bytu Praha (OV)	125 000 - 135 000 Kc/m²	V13 (162 247 dat)
Druzstevni byty Praha	60 000 - 90 000 Kc/m²	Sreality, Bezrealitky
Stodulky — byty OV	80 000 - 110 000 Kc/m²	V13 (122 ref.)
Tato nemovitost	170 000 Kc/m²	Nabidkova cena
Rozdil vs. trzni odhad	+100.1 %	V13 Model
Rust cen r/r	+8.3 %	CZSO + Deloitte
Hypo sazba (prumer)	4.89 - 5.19 %	CNB Q1/2026
Prumerna doba prodeje	42 dni	Sreality data

3.2

DOPORUCENI: NEKUPOVAT

Nemovitost je nabizena za cenu 100 % nad trznim odhadem (170 000 vs. 84 969 Kc/m²). Druzstevni vlastnictvi snizuje likviditu a trzni hodnotu. V okoli se nachazi stare dulni dilo (1.4 km) a aktivni vapencovy lom (1.2 km). Gross yield 2.47 % je pod hranici inflace. Navratnost 40+ let. I s garazovym stanim a moznosti prevodu do OV je cena nerealna. Maximalni rozumna cena: 3 400 000 Kc.

Cena 2x nad trhem

Druzstevni ≠ osobni

Dulni dilo 1.4 km

Yield 2.47 % < inflace

CzechAI Reality Intelligence

Super-Ensemble V13 • 162 247 treninkovych dat • 11 ocenovacich enginu • CUZK RUIAN • ARES REST API • CGS geologicka data

Generovano: 21. 3. 2026 • Report ID: CZA-2026-0321-SF • Tento report je automaticky generovany a nenahrazuje znalecky posudek.

test.czechai.io • router.czechai.io