# Due Diligence — Urbánkova, Praha 12 Modřany | Byt 3+1/L | 81 m² ## Základní údaje | Parametr | Hodnota | |---|---| | Adresa | Urbánkova, Praha 12 – Modřany | | Typ | Byt 3+1 s lodžií, OV | | Plocha | 81 m² | | Patro | 4. NP | | Stav | Po kompletní rekonstrukci | | Nabídková cena | **9 979 000 Kč** (123 198 Kč/m²) | --- ## Cenové ocenění | Metoda | Hodnota | Rozdíl od nabídky | |---|---|---| | Nabídková cena | 9 979 000 Kč | — | | Model V24 (tržní odhad) | 9 553 950 Kč | +4,5 % nad trhem | | Znalecký posudek (konsenzus 3 znalci) | **8 407 909 Kč** | +18,7 % nad znalcem | | Tržní cena/m² | 117 950 Kč/m² | — | | Znalecká cena/m² | 103 801 Kč/m² | — | ### Verdikt: Byt je nabízen **+4,5 % nad tržní hodnotou V24** a **+18,7 % nad konzervativním znaleckým odhadem**. D30 tag byl přiřazen na základě staršího benchmarku — při aktuálním ocenění jde spíše o FAIR až mírně předražené. --- ## Lokalita — Praha 12 Modřany ### Silné stránky - Kompletní občanská vybavenost (OC Novodvorská, Kaufland, školy, zdravotnictví) - Klidná rezidenční zástavba, nízká kriminalita - Stabilní poptávka po nemovitostech v Praze 12 - Nižší vstupní cena než Praha 4 nebo Praha 2 ### Slabé stránky - Doprava do centra 35–45 min (tramvaj + metro) - Panelový dům — riziko skrytých vad - Pomalejší kapitálové zhodnocení oproti prémiové Praze --- ## Technická prověrka — checklist | Oblast | Co prověřit | |---|---| | Elektroinstalace | Přepojení z Al na Cu rozvody | | Bytové jádro | Kompletní bourání nebo jen povrch? | | Stav domu | Revitalizace proběhla? Výtah, střecha, fasáda | | SVJ | Zápisníky, fond oprav, plánované investice, dluh | | Katastr | Věcná břemena, zástavní práva, exekuce na bytě | | Energetický průkaz | Třída D typická pro panely — vliv na hypotéku | | Rok rekonstrukce | Kdo prováděl, záruky, faktury | --- ## Investiční kalkul | Parametr | Hodnota | |---|---| | Hypotéka 80 % LTV (7 983 200 Kč, 5,5 %, 30 let) | ~45 300 Kč/měsíc | | Tržní nájem 3+1/L Modřany | 22 000 – 26 000 Kč/měsíc | | Hrubý výnos (gross yield) | ~2,6 – 3,1 % | | Čistý výnos (po nákladech) | ~1,8 – 2,3 % | | Break-even při 100% financování | ❌ Nevychází | **Závěr:** Jako investiční byt na pronájem **nevychází** (yield pod 3 %). Smysl má jako **vlastní bydlení** nebo **flipping při nákupu pod 9 M Kč**. --- ## Riziková matice | Riziko | Úroveň | |---|---| | Přeplacení oproti znalci (+18,7 %) | 🔴 Vysoké | | Skryté vady panelového domu | 🟡 Střední | | Nízký výnos z pronájmu | 🔴 Vysoké | | Likvidita při prodeji | 🟢 Nízká (stabilní poptávka) | | Právní čistota (katastr) | 🟡 Nutno ověřit | --- ## Doporučení a vyjednávací strategie Cílová cena pro vstup: **8 800 000 – 9 200 000 Kč** **Argumenty pro snížení:** 1. Znalecký posudek (3 nezávislí znalci) = 8 407 909 Kč 2. Model V24 = 9 553 950 Kč → nabídka je nad trhem 3. Panelový dům = rizikový faktor pro kupujícího 4. Nízký investiční výnos → omezený okruh zájemců 5. Fond oprav a stav SVJ — případné závazky přecházejí na kupujícího **Taktika:** Požádat o dokumentaci rekonstrukce, zápisníky SVJ a výpis z KN. Na základě zjištění argumentovat slevou 500 000 – 1 200 000 Kč. --- *Report vygenerován EstateX AI Copilot | Urbánkova, Praha 12 | 81 m² | 9 979 000 Kč*