Vlkova 34a Praha 3 — Investiční Analýza | Student vs Airbnb

Report ID

839f8b60

Datum

2026-04-07 21:15

Typ

investment

Kupní cena

39,9 M

87 309 Kč/m² užitné plochy

Plocha budovy

457 m²

Užitná | 542 m² hrubá | 190 m² zastavěná

Poloha

Praha 3

Vnitroblok Vlkova | 5 min VŠE | Metro Žižkov

⚠️ KLÍČOVÉ SPECIFIKUM: Budova stojí VE VNITROBLOKU. Přístup pouze přes věcné břemeno průjezdu průjezdem. Žádné přímé výlohy do ulice. Pro Airbnb = omezená viditelnost. Pro studenty = VÝHODA (klid, žádný hluk z ulice).

📊 SROVNÁNÍ 3 SCÉNÁŘŮ

Scénář	Počet jednotek	Tržby/rok	EBITDA/rok	Yield	Rekonstrukce	Payback	Hodnocení
🎓 Studentské pokoje	26 pokojů × 14 m²	3 370 000 Kč	2 742 000 Kč	6,9 %	4 680 000 Kč	16,3 let	⚠️ STŘEDNÍ
🏠 Airbnb apartmány	10 apt × 35 m²	7 358 000 Kč	3 704 000 Kč	9,3 %	3 500 000 Kč	11,7 let	✅ DOBRÝ
🔀 MIX student + Airbnb WINNER	13 pokojů + 5 apt	5 364 000 Kč	3 487 000 Kč	8,7 %	4 090 000 Kč	12,6 let	✅ NEJLEPŠÍ

🎓 SCÉNÁŘ 1 — STUDENTSKÉ POKOJE (26 pokojů)

🎓 Model: Ko-living pro studenty VŠE

Počet pokojů (14 m²)26 pokojů

Nájem/pokoj/měsíc12 000 Kč

Obsazenost90 % (roční smlouvy)

Tržby roční3 370 000 Kč

OpEx (správa, údržba, daně)628 000 Kč

EBITDA2 742 000 Kč/rok

Rekonstrukce/pokoj180 000 Kč

Celková rekonstrukce4 680 000 Kč

Celková investice44 580 000 Kč

Yield (na kupní cenu)6,9 %

ROI6,1 %

Payback16,3 let

✅ VÝHODY: Stabilní roční příjem, nízké OpEx, minimální správa, studenti VŠE = spolehliví nájemníci. Vnitroblok = TICHÝ, ideální pro studium.

⚠️ NEVÝHODY: Nižší yield 6,9 %. Nutná kolaudace jako ubytovací zařízení nebo domy s pečovatelskou službou. Sdílené koupelny = nutná rekonstrukce hydrauliky.

🏠 SCÉNÁŘ 2 — AIRBNB APARTMÁNY (10 apt)

🏠 Model: Krátkodobé pronájmy Airbnb/Booking

Počet apartmánů (35 m²)10 apartmánů

ADR (průměrná cena/noc)2 800 Kč

Obsazenost Praha 372 % (263 nocí/rok)

Tržby roční7 358 000 Kč

OpEx (úklid, správa, Airbnb fee, energie)3 655 000 Kč

EBITDA3 704 000 Kč/rok

Rekonstrukce/apartmán350 000 Kč

Celková rekonstrukce3 500 000 Kč

Celková investice43 400 000 Kč

Yield (na kupní cenu)9,3 %

ROI8,5 %

Payback11,7 let

⚠️ KRITICKÉ RIZIKO: Vnitroblok = ŠPATNÁ pro Airbnb! Hosté mají problém s orientací, žádný přímý vstup z ulice, přístup přes průjezd = komplikovaný check-in. Rating bude nižší.

🔴 PRÁVNÍ RIZIKO: Změna na ubytovací zařízení vyžaduje kolaudaci. Praha 3 stavební úřad = jeden z nejpomalejších. Čas: 12–18 měsíců. + Registrace eTurista (2024).

🔀 SCÉNÁŘ 3 — MIX (DOPORUČENÝ)

🔀 Model: 2 patra studenti + 2 patra medium-term staysWINNER

Studentské pokoje (patro 1-2)13 pokojů × 12 000 Kč

Apartmány medium-term (patro 3 + PK)5 apt × 2 800 Kč/noc

Tržby roční kombinované5 364 000 Kč

EBITDA3 487 000 Kč/rok

Yield8,7 %

Celková rekonstrukce4 090 000 Kč

Celková investice43 990 000 Kč

Payback12,6 let

RizikoNEJNIŽŠÍ (diverzifikace)

Právní složitostSTŘEDNÍ

✅ PROČ MIX? Studenti = stabilní cash-flow celý rok. Medium-term stays (1-3 měsíce, expati, stážisté, Erasmus) = vyšší cena než dlouhý nájem, nižší OpEx než Airbnb, NEVYŽADUJE kolaudaci na ubytovací zařízení pokud je to "nájem na dobu určitou".

🏗️ POSTUP — Změna užívání na ubytování

Projektová dokumentace (2–3 měsíce | 200–400K Kč)

Architekt vypracuje projekt změny užívání z kancelářských prostor na ubytovací zařízení. Nutné: statika, požární zpráva, hygienické posouzení, dispozice.

Stavební úřad Praha 3 — Ohlášení/Povolení (6–12 měsíců | 10–50K Kč)

Praha 3 = pomalý úřad. Počítej s 12 měsíci. Alternativa: pokud nevyžaduje stavební zásahy = pouze ohlášení změny užívání (3–6 měsíců).

VÝTAH — NUTNOST pro ubytovací zařízení (800K–1,2M Kč)

Bez výtahu NELZE kolaudovat jako ubytovací zařízení (bezbariérový přístup, ČSN normy). Montáž výtahu do cihlové budovy 1930 = komplikovaná a drahá. Pro studentský ko-living výtah NENÍ nutný.

Rekonstrukce (8–12 měsíců | 8–12M Kč)

"Před rekonstrukcí" = elektrika (hliníkové rozvody 1930!), voda, kanalizace, podlahy, okna. Odhad: 18 000–25 000 Kč/m² = 8,2–11,4M Kč celkem za 457 m².

Kolaudace + Živnostenský list — Ubytovací služby (2 měsíce)

Po rekonstrukci nutná nová kolaudace. Živnostenský list na "Ubytovací služby" = volná živnost, vyřídíš online za 1 den.

Registrace eTurista (2024) + Poplatek z pobytu Praha 3

Nový zákon: všechna ubytovací zařízení musí být registrována. Poplatek z pobytu: max. 100 Kč/osoba/noc (Praha může zvýšit).

⚠️ KRITICKÁ RIZIKA

Riziko	Pravděpodobnost	Dopad	Řešení
Hliníkové elektroinstalace z 1930 → nutná kompletní výměna	🔴 Velmi vysoká	+1–2M Kč navíc	Technický audit PŘED koupí
Výtah do cihlové 1930 budovy = drahý zásah	🔴 Nutné pro Airbnb	800K–1,2M Kč	Pro studenty = nevyžadováno
Stavební úřad Praha 3 — zdržení kolaudace	🟠 Vysoká	12–18 měsíců bez příjmu	Studentský ko-living = nevyžaduje kolaudaci jako hotel
Vnitroblok — problematický přístup pro Airbnb hosty	🔴 Velmi vysoká	Nižší obsazenost, horší rating	Medium-term stays (1+ měsíc) nebo studenti
Skutečná rekonstrukce překročí rozpočet	🔴 90%+ pravděpodobnost	+20–40% k odhadu	Rezerva 2M Kč nad kalkulací
Sousedé/SVJ (průjezd) — omezení provozu	🟠 Střední	Provozní omezení	Prověřit rozsah věcného břemene PŘED koupí

💰 JE 39,9M SPRÁVNÁ CENA?

Cena nabídková
39,9 M
87 309 Kč/m²
Tržní rozsah Praha 3 komerční
75–95K Kč/m²
Komerční budovy vnitroblok
Fair value odhad
34–38 M
S přihlédnutím k rekonstrukci

    📌 Cena 87 309 Kč/m² je na horní hraně trhu pro budovu PŘED REKONSTRUKCÍ ve vnitrobloku. 
    Vnitroblok = diskont 15–20 % oproti frontální budově. Cíluj na 33–36M Kč při vyjednávání.
    Pokud kupuješ za 39,9M, musíš počítat s celkovou investicí 48–54M Kč po rekonstrukci.
  

🎯 FINÁLNÍ DOPORUČENÍ

⚠️ PODMÍNĚNÉ BUY — ALE POUZE ZA MAX. 35M Kč

Za 39,9M Kč je tato nemovitost PŘEDRAŽENÁ s ohledem na:
• Stav "před rekonstrukcí" (nutná investice dalších 8–12M Kč)
• Polohu ve vnitrobloku (diskont 15–20 %)
• Nutnost výtahu pro ubytovací provoz (+1M Kč)

Za 33–36M Kč = GO ✅ | Za 39,9M = NO-GO ❌

Priorita	Akce	Kdy
1. OKAMŽITĚ	Technický audit budovy (statika, elektrika, voda) — PŘED nabídkou	Tento týden \| 30–50K Kč
2. OKAMŽITĚ	Prověřit rozsah věcného břemene průjezdu — katastr + právník	Tento týden \| 10K Kč
3. PŘED KOUPÍ	Konzultace Stavební úřad Praha 3 — možnost ko-livingu bez kolaudace hotelu	2 týdny \| zdarma
4. VYJEDNÁVÁNÍ	Nabídni 34–35M Kč s odůvodněním: vnitroblok + rekonstrukce + výtah	Po auditu
5. REALIZACE	Scénář MIX: 13 studentských pokojů (patro 1-2) + 5 medium-term apt (3+PK)	Po koupi

🏛️ Vlkova 34a, Praha 3 – Žižkov