Hunter: Praha - 3 dealu

✅ REAL

Praha 2 - Nové Město

Prodej bytu 3+kk 122 m²

Cena inzerát

19,950,000 Kč

V15f fair value

27,669,721 Kč

Discount

−27.9%

Plocha

122.0 m²

19,950,000 Kč fair 27,669,721 Kč

Claude confidence

68/100

🚪 3+kk🏢 6.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý🛗 elevator☀️ terrace

💭 Claude analýza

Solidní prémiová nemovitost v centru Prahy 2 s atraktivní slevou ~28 % oproti V15f, ale druhé kolo odhaluje znepokojivou absenci jakýchkoliv kontaktních entit (IČO, telefon, email) a nelze ověřit totožnost prodávajícího. Energetická třída je prázdná ('Třída' bez hodnoty) a rok stavby chybí – to komplikuje přesné ocenění a due diligence. Confidence mírně snižuji kvůli anonymitě inzerátu.

🔎 Deep findings

ARES data jsou null – nelze ověřit RK ani prodávajícího přes obchodní rejstřík. Extrakce entit vrátila prázdné výsledky (žádné IČO, telefon, email), přičemž systém explicitně označil looks_like_rk=false a claims_direct_owner=false – inzerát je identitně prázdný, což je neobvyklé pro legitimní prémiový prodej v hodnotě ~20 mil. Kč. Deep features potvrzují cihlovou stavbu, osobní vlastnictví a stav 'Velmi dobrý', ale energy_class='Třída' (bez písmene A–G) naznačuje buď chybějící PENB nebo technickou chybu při parsování – v každém případě je třeba PENB vyžádat. Rok stavby 0 znamená, že model V15f pracoval bez této korekce; klasicistní dům (pravděpodobně 19. století) může mít specifická rizika střešního mezonetu. Žádná red_flag_words v textu – popis je čistý, bez alarmujících formulací.

🚨 Red flags

NULOVÉ entity: žádné IČO, telefon ani email extrahovány z inzerátu – prodávající je zcela anonymní, nelze ověřit totožnost před prohlídkou
looks_like_rk=false AND claims_direct_owner=false – systém nedokázal klasifikovat, zda jde o RK nebo přímého majitele; text délky 2024 znaků
energy_class='Třída' (prázdná hodnota) – chybí skutečná energetická třída, což je zákonná povinnost při prodeji; může signalizovat neúplnou
year_built=0 – rok stavby neznámý, klasicistní dům může mít skrytá technická rizika (statika, rozvody, střecha mezonetu)
Žádná CUZK data v okolí – stále nelze tržně kalibrovat cenu z reálných prodejů

✅ Buy signals

Osobní vlastnictví (ownership='Osobní') – žádné družstevní komplikace, přímý převod
Cihlová konstrukce + 6. patro + výtah + terasa – kombinace prémiových parametrů potvrzena v deep_features
Stav 'Velmi dobrý' potvrzuje popis architektonického interiéru – pravděpodobně nízké náklady na renovaci po koupi
V15f confidence 0.85 s MAPE 3.6 % – model má vysokou jistotu; korekce +4 % terasa, +2 % výtah, +2 % vysoké patro, 1.03x stav jsou všechny po
Cena/m² ~163 500 Kč je výrazně pod odhadovaným tržním průměrem Prahy 2 (180–220 tis. Kč/m²)

➡️1) PRIORITA: Kontaktovat portál sreality.cz přímo pro získání kontaktu na inzerenta – bez telefonu/emailu nelze standardně postupovat. 2) Před prohlídkou vyžádat: LV z katastru (ověřit plochu, zástavní práva, věcná břemena, exekuce), PENB (energetická třída), stanovy SVJ + výši fondu oprav + zápisy ze schůzí za poslední 3 roky. 3) Na prohlídce zaměřit pozornost na: stav střešní konstrukce nad mezonetovým patrem, těsnost ateliérových střešních oken, stav plynového kotle Junkers (rok instalace, servisní záznamy), funkčnost 3 klimatizačních jednotek. 4) Pokud je prodávající přímý majitel (ne RK) a dokumenty jsou čisté – zvážit nabídku 18,5–19 mil. Kč s odkazem na chybějící PENB a neznámý rok stavby jako vyjednávací argumenty. 5) Paralelně ověřit v CUZK historii převodů tohoto konkrétního bytu – zjistit, kdy byl naposledy prodán a za kolik.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 1 - Nové Město

Prodej bytu 3+1 135 m²

Cena inzerát

22,200,000 Kč

V15f fair value

29,268,718 Kč

Discount

−24.15%

Plocha

135.0 m²

22,200,000 Kč fair 29,268,718 Kč

Claude confidence

68/100

🚪 3+1🏢 5.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý🛗 elevator

💭 Claude analýza

Byt v top lokalitě Prahy 1 s výtahem a osobním vlastnictvím nabízí solidní slevu ~24 % oproti V15f modelu (22,2 M vs. 29,3 M Kč fair value). Nicméně deep data odhalují několik znepokojivých mezer: rok stavby je 0 (neznámý/nevyplněný), energetická třída je prázdná ('Třída'), fotografie jsou explicitně označeny jako ilustrativní – to vše snižuje důvěryhodnost inzerátu a znemožňuje plné ocenění. Absence jakýchkoliv kontaktních entit (IČO, telefon, email) a neurčení prodejce (ani RK ani přímý majitel) je nestandardní.

🔎 Deep findings

ARES data nejsou k dispozici (null) a žádné IČO nebylo extrahováno – nelze ověřit prodejce ani případnou insolvenci RK. Entitní analýza neidentifikovala ani RK ani přímého majitele, což je pro inzerát na sreality.cz neobvyklé a může naznačovat anonymizovaný nebo neúplný inzerát. Deep features odhalují nesoulad v podlaží (popis: 4. NP vs. data: floor=5) – drobný, ale indikativní znak nepřesnosti dat. Energetická třída je prázdný string 'Třída' bez hodnoty – u historické zástavby z 19. století lze očekávat třídu D až F, což by mohlo vysvětlit část slevy oproti modelu (V15f korekce na energetiku nebyla aplikována). Rok stavby 0 znemožňuje aplikaci korekce na stáří budovy. Ilustrativní fotografie jsou zásadní red flag – bez reálných fotek nelze posoudit skutečný stav interiéru ani společných prostor.

🚨 Red flags

Fotografie jsou výslovně označeny jako ILUSTRATIVNÍ – reálný stav bytu je neznámý, může se výrazně lišit
Rok stavby = 0 (chybí) – nelze posoudit stáří domu, technický stav konstrukce ani potřebu rekonstrukce
Energetická třída prázdná – buď nebyl zpracován PENB, nebo byl záměrně vynechán (možná třída D/E/F u historické zástavby)
Žádné kontaktní entity (IČO, telefon, email) – neobvyklé, ztěžuje ověření prodejce
Nelze určit, zda jde o RK nebo přímého majitele – chybí buy signal přímého prodeje

✅ Buy signals

Osobní vlastnictví (ne družstevní) – čistší právní titul
Výtah v historickém činžovním domě – nadstandard pro zástavbu 19. století
Dispozice 135 m² s dvěma koupelnami – nadstandardní pro kategorii 3+1
Sleva 24 % oproti V15f fair value (29,3 M Kč) – pokud stav odpovídá, jde o reálný upside
Lokalita Praha 1 – Nové Město, Národní divadlo – dlouhodobě nejlikvidnější segment trhu

➡️1) PRIORITNĚ: Vyžádat reálné fotografie bytu a společných prostor – ilustrativní fotky jsou dealbreaker pro seriózní posouzení. 2) Ověřit prodejce: dohledat inzerát na portálu a identifikovat kontakt, případně vyhledat adresu nemovitosti v katastru (CUZK) pro zjištění vlastníka a zástavních práv. 3) Vyžádat PENB (průkaz energetické náročnosti) – u historické zástavby 19. století očekávat třídu D-F, což může být důvod slevy a zároveň náklad na zateplení. 4) Ověřit nesoulad podlaží (4. NP vs. 5. floor v datech). 5) Pokud prodejce potvrdí reálný stav 'velmi dobrý' s dokumentací a PENB, eskalovat na prohlídku a právní due diligence – potenciál zhodnocení 20-25 % oproti fair value je v Praze 1 výjimečný.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 8 - Libeň

Prodej bytu 2+1 81 m²

Cena inzerát

12,150,000 Kč

V15f fair value

16,946,502 Kč

Discount

−28.3%

Plocha

81.0 m²

12,150,000 Kč fair 16,946,502 Kč

Claude confidence

58/100

🚪 2+1🏢 3.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý🌿 balcony📦 cellar

💭 Claude analýza

Druhé kolo potvrzuje solidní příležitost – cihlový byt po rekonstrukci v Libni s 28% diskontem oproti V15f, konzistentním s družstevní formou vlastnictví. Confidence mírně snižuji kvůli absenci kontaktních entit (žádné IČO, telefon, email), což znemožňuje ověření prodávajícího, a chybějící energetické třídě. Bytové družstvo s vlastními nájemními byty generujícími 100 tis. Kč/měsíc je zajímavý buy signal, ale zároveň zvyšuje komplexitu due diligence.

🔎 Deep findings

ARES data nejsou k dispozici (ares_data: null) a z textu nebyly extrahovány žádné identifikátory (IČO, telefon, email). Prodávající není klasifikován ani jako RK ani jako přímý majitel – identita zůstává neověřena, což je v druhém kole klíčový gap. Absence IČO nevylučuje RK (může inzerovat bez uvedení), ale snižuje transparentnost. Deep features potvrzují cihlovou stavbu ve velmi dobrém stavu s balkonem a sklepem – amenity jsou v souladu s korekcemi V15f (+3 % balkon, +1,5 % sklep, 1,03x stav). Energetická třída je formálně vyplněna jako 'Třída' bez konkrétního písmene – pravděpodobně chybějící nebo nezadaná hodnota v DB, nikoli skutečný PENB. U cihlové zástavby neznámého roku stavby lze očekávat třídu D–E bez zateplení, nebo C po rekonstrukci – rozdíl má vliv na provozní náklady. Zmíněný úvěr bytového družstva na rekonstrukci je kritická neznámá: výše, splatnost a podíl připadající na převáděný byt mohou výrazně ovlivnit skutečnou pořizovací cenu.

🚨 Red flags

Žádné kontaktní entity (IČO, telefon, email) extrahovány z inzerátu – nelze ověřit totožnost prodávajícího ani zda jde o RK nebo přímého maj
looks_like_rk: false + claims_direct_owner: false – nejasný status prodávajícího, může jít o zprostředkovatele bez registrace
Energetická třída neuvedena (hodnota 'Třída' bez písmene) – u bytu po rekonstrukci před 3 lety by měl být PENB k dispozici; absence je podez
year_built: 0 – rok stavby neznámý, nelze posoudit stáří konstrukce ani odhadnout zbývající životnost
Postoupení družstevního podílu: kupující nezíská LV, hypoteční financování komplikované nebo nedostupné u části bank

✅ Buy signals

Discount 28,3 % oproti V15f (fair value ~16,95 mil. Kč) je v pásmu standardního družstevního diskontu (15–30 %) – cena není předražená
Cihlový dům, 4. NP z 5, kompletní rekonstrukce před 3 lety – nízké riziko okamžitých investic
Bytové družstvo generuje ~100 tis. Kč/měsíc z nájmů vlastních bytů – fond oprav a provoz domu jsou financovány bez příspěvků členů, což je n
Nová fasáda, střecha, balkony – dům po celkové obnově, minimální riziko velkých výdajů v horizontu 5–10 let
Nadstandardní vybavení: dubové/bukové parkety, podlahové vytápění v hygienickém zázemí, moderní datové rozvody, balkon + sklep + 2 komory

➡️1) PRIORITA: Vyžádat od prodávajícího stanovy BD, poslední účetní závěrku BD a výši nesplaceného úvěru na rekonstrukci – toto je klíčové pro výpočet skutečné celkové ceny (asking price + podíl na dluhu BD). 2) Ověřit totožnost prodávajícího přes portál (srealitycz profil) – zjistit IČO nebo jméno a prověřit v ARES/insolvenčním rejstříku. 3) Požádat o PENB nebo alespoň o rok stavby domu pro upřesnění energetické třídy. 4) Konzultovat s hypoteční bankou (např. Česká spořitelna, Moneta) akceptaci zástavy družstevního podílu v tomto konkrétním BD. 5) Pokud BD nemá problematický úvěr (nebo je podíl zanedbatelný) a hypotéka je dostupná → doporučit osobní prohlídku a právní due diligence smlouvy o postoupení členských práv.

Otevřít inzerát →