Hunter: Praha - 3 dealu

✅ REAL

Praha 8 - Libeň

Prodej bytu 2+1 81 m²

Cena inzerát

12,150,000 Kč

V15f fair value

16,946,502 Kč

Discount

−28.3%

Plocha

81.0 m²

12,150,000 Kč fair 16,946,502 Kč

Claude confidence

68/100

🚪 2+1🏢 3.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý🌿 balcony📦 cellar

💭 Claude analýza

Solidní cihlový byt po rekonstrukci v Libni s 28% diskontem oproti V15f, avšak discount je z velké části strukturálně odůvodněn družstevním vlastnictvím a absencí výtahu v 5NP domě. Chybějící kontaktní údaje (žádné IČO, telefon, email) a neurčitý prodejce snižují transparentnost transakce. Reálná tržní cena po korekci na DV a výtah je pravděpodobně 13,5–14,5 M Kč, takže skutečná sleva je spíše 5–15 %, nikoli 28 %.

🔎 Deep findings

ARES data nejsou k dispozici (ares_data=null) a entitní extrakce neidentifikovala žádného prodejce – nelze ověřit, zda jde o RK nebo přímého majitele, ani zkontrolovat insolvenci. Absence IČO/telefonu/emailu v textu délky 2022 znaků je neobvyklá a snižuje důvěryhodnost inzerátu. Deep features potvrzují floor=3 (= 4. NP v 0-indexu), cihlová stavba, stav 'Velmi dobrý', amenities pouze balkon+sklep – výtah v amenities CHYBÍ, což je kritická informace pro 5NP dům. Energy class je prázdná ('Třída'), rok stavby 0 – obě hodnoty chybí, což u cihlového domu v Libni pravděpodobně znamená předválečnou nebo poválečnou stavbu (1920–1960), tedy potenciálně zastaralé rozvody. V15f model aplikoval korekce +3% balkon, +1.5% sklep, 1.03x velmi dobrý stav, ale nezohlednil -15% DV diskont ani -10% absence výtahu – reálná fair value je tedy spíše 13,5–14,5 M Kč, nikoli 16,95 M Kč. Skutečná sleva oproti reálné tržní hodnotě je tedy 5–12 %, nikoli 28 %.

🚨 Red flags

VÝTAH CHYBÍ – 5NP cihlový dům, byt ve 4. NP (floor=3 v 0-indexu = 4. patro), bez výtahu = standardní diskont 8–12 % oproti stejnému bytu s v
DRUŽSTEVNÍ VLASTNICTVÍ – ne OV; omezená hypoteční financovatelnost, nutný souhlas družstva s převodem podílu, nelze vložit do zástavy standa
NULOVÉ KONTAKTNÍ ÚDAJE – žádné IČO, telefon ani email extrahovány; claims_direct_owner=false, looks_like_rk=false – prodejce zcela neidentif
V15f fair_price 16,95 M Kč je pravděpodobně nadhodnocen – model nezná absenci výtahu ani družstevní status; reálná korekce -15 % (DV) a -10
Energetická třída nespecifikována (energy_class='Třída') – cihlový dům bez zateplení může být třída D/E, což zvyšuje provozní náklady

✅ Buy signals

Kompletní rekonstrukce před 3 lety s kvalitními materiály (dubové/bukové parkety, podlahové topení v koupelně) – žádné okamžité CAPEX
Ekonomicky stabilní bytové družstvo s vlastními příjmy ~100 000 Kč/měsíc z pronájmů – fond oprav financován bez příspěvků členů, nová fasáda
Cihlová konstrukce – akustika, tepelná setrvačnost, trvanlivost nadstandardní oproti paneláku
2 komory + sklep + balkon – nadstandardní úložné kapacity pro 2+1
Cena 150 000 Kč/m² je pod průměrem Prahy 8 pro cihlák (170–185 000 Kč/m² OV), i po zohlednění DV diskontu jde o přijatelnou cenovou hladinu

➡️1) IDENTIFIKOVAT PRODEJCE: Dohledat inzerát na sreality.cz a zjistit kontakt – ověřit, zda jde o RK (pak prověřit IČO v ARES a insolvenčním rejstříku) nebo přímého majitele. 2) VÝTAH: Před prohlídkou telefonicky potvrdit, zda dům má výtah – pokud ne, přehodnotit cenu směrem dolů o 8–12 %. 3) STANOVY DRUŽSTVA: Vyžádat stanovy a zjistit: podmínky převodu podílu, předkupní právo ostatních členů, výši členského vkladu, stav závazků vůči družstvu, možnost budoucího převodu do OV. 4) FINANCOVÁNÍ: Konzultovat s bankou (např. Česká spořitelna, Moneta) možnost zástavy družstevního podílu – některé banky to umožňují, ale za horších podmínek. 5) KATASTR: Ověřit list vlastnictví družstva – zda není dům zatížen zástavním právem banky za úvěr na rekonstrukci (zmíněn v popisu) a jaká je výše zbývajícího dluhu. 6) SROVNÁNÍ: Porovnat s aktuálními inzeráty na bezrealitky.cz a reality.idnes.cz pro 2+1 DV v Praze 8. Pokud výtah existuje a stanovy jsou standardní – doporučena prohlídka a právní due diligence, cena je přijatelná ale ne výjimečná.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 2 - Nové Město

Prodej bytu 3+kk 122 m²

Cena inzerát

19,950,000 Kč

V15f fair value

27,669,721 Kč

Discount

−27.9%

Plocha

122.0 m²

19,950,000 Kč fair 27,669,721 Kč

Claude confidence

68/100

🚪 3+kk🏢 6.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý🛗 elevator☀️ terrace

💭 Claude analýza

Mezonetový byt 3+KK 122 m² s terasou v Praze 2 - Nové Město za 19,95 mil. Kč vykazuje sleva 27,9 % oproti V15f (27,67 mil. Kč), což je pro prémiový segment neobvyklé a vyžaduje ověření. Hluboká data potvrzují solidní parametry (cihlová stavba, osobní vlastnictví, výtah, terasa, 6. patro), ale absence ICO/telefonu/emailu v extrakci, nulový rok stavby v DB a chybějící CUZK prodeje snižují jistotu. Bez ARES dat nelze vyloučit komplikace na straně prodávajícího.

🔎 Deep findings

Hluboká data přinášejí smíšený obraz. POZITIVNÍ: Osobní vlastnictví potvrzeno, cihlová stavba odpovídá klasicistnímu domu z popisu, amenity (výtah + terasa) jsou v DB potvrzeny a V15f je zahrnul do ocenění (+6 % celkem). NEGATIVNÍ: Extrakce entit vrátila prázdné výsledky pro ICO, telefon i email – to je neobvyklé a může znamenat buď technický problém parsingu, nebo záměrné skrytí identity prodávajícího (makléř bez uvedení RK?). Parametr looks_like_rk: false při absenci přímého vlastníka vytváří identifikační vakuum. Rok stavby 0 v DB je problematický – klasicistní domy Praha 2 jsou typicky z 19. století, rekonstrukce mohla být povrchová. Energetická třída bez písmene naznačuje buď chybějící PENB nebo třídu D/E (typická pro starší cihlové domy), což by byl skrytý náklad. ARES data chybí zcela – nelze prověřit ani insolvenci, ani historii. Absence CUZK transakcí v okolí je pro centrum Prahy 2 statisticky podezřelá – buď jde o velmi specifickou mikrolokaci, nebo data nejsou aktuální.

🚨 Red flags

Žádné kontaktní entity extrahovány (ICO, telefon, email = prázdné) – neobvyklé pro legitimní inzerát, možná chyba parsingu nebo záměrné skry
looks_like_rk: false + claims_direct_owner: false – nelze určit, zda prodává majitel nebo zprostředkovatel, identita prodávajícího zcela nez
year_built: 0 – databáze neobsahuje rok stavby, nelze ověřit stáří domu ani rozsah rekonstrukce
energy_class: 'Třída' bez písmene – neúplný údaj, skutečná energetická třída neznámá (může být D/E u starší cihlové zástavby)
ares_data: null – nelze prověřit případnou insolvenci nebo historii subjektu prodávajícího

✅ Buy signals

Osobní vlastnictví (ownership: Osobní) – nejčistší forma vlastnictví, bez komplikací družstevního převodu
Cihlová stavba + 6. patro + výtah + terasa do vnitrobloku – kombinace nadstandardních parametrů pro centrum Prahy
Cena 163 525 Kč/m² výrazně pod prémiový průměr Praha 2 (180–220 tis. Kč/m²) – prostor pro kapitálový růst
V15f confidence 0,85 s MAPE 3,6 % – model má vysokou jistotu, sleva je pravděpodobně reálná a ne artefakt modelu
Mezonetová dispozice s architektonickým řešením (střešní okna, dřevěné trámy, podlahové vytápění) – obtížně replikovatelný produkt

➡️PRIORITA 1 – Identifikace prodávajícího: Dohledat inzerát přímo na sreality.cz a získat kontakt na makléře/majitele. Ověřit, zda jde o RK (pak prověřit ARES + insolvenci) nebo přímého majitele. PRIORITA 2 – Katastr nemovitostí: Před prohlídkou ověřit LV na cuzk.cz – skutečná plocha, zástavy, věcná břemena, exekuce, případní spoluvlastníci. PRIORITA 3 – PENB: Vyžádat průkaz energetické náročnosti budovy – u klasicistního domu reálně třída D/E, což ovlivňuje provozní náklady. PRIORITA 4 – SVJ/správce domu: Zjistit výši fondu oprav, plánované rekonstrukce, případné dluhy SVJ. PRIORITA 5 – Fyzická prohlídka se stavebním technikem: Ověřit stav střechy (byt v 6. patře = přímé riziko zatékání), stav střešních oken a terasy. Pokud LV čistý a PENB přijatelný → nabídka do 72 hodin s podmínkou stavebního průzkumu.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha

Prodej bytu 3+1 75 m², Praha - Stodůlky, ev.č. 98251001

Cena inzerát

7,800,000 Kč

V15f fair value

10,866,488 Kč

Discount

−28.22%

Plocha

75.0 m²

7,800,000 Kč fair 10,866,488 Kč

Claude confidence

65/100

💭 Claude analýza

Byt 3+1/75 m² v Praze-Stodůlkách za 7 800 000 Kč (104 000 Kč/m²) zůstává solidní příležitostí s 28% diskontem oproti V15f, avšak druhé kolo snižuje confidence kvůli kriticky chybějícím deep features, minimalistickému inzerátu (111 znaků textu) a absenci jakýchkoliv kontaktních údajů. CUZK komparátory z Bohnic a Braníku jsou geograficky irelevantní a nepomáhají kalibraci ceny pro Stodůlky.

🔎 Deep findings

Druhé kolo odhaluje zásadní informační vakuum: deep_features jsou zcela prázdné, což znamená, že nelze potvrdit žádný z klíčových parametrů (stav, energetika, patro, vlastnictví). Entities extraction nenašla žádný kontakt ani IČO – prodávající je anonymní, což je na Bazoši sice běžné, ale pro fond nepřijatelné bez dalšího ověření. ARES data jsou null, tedy buď jde o soukromníka (pozitivní – přímý majitel), nebo o RK bez uvedeného IČO (negativní – nelze ověřit). Absence cross-listingu na prémiových portálech (sreality, bezrealitky) je neobvyklá pro legitimní nabídku v Praze za 7,8M Kč – standardní RK by inzerát umístila na více portálů. Minimalistický text (111 znaků) naznačuje buď amatérský přístup prodávajícího, nebo testovací/placeholder inzerát. CUZK data jsou pro tuto lokalitu bezcenná – Bohnice jsou Praha 8, Braník Praha 4, Stodůlky Praha 13/5 – cenové hladiny se liší.

🚨 Red flags

KRITICKÉ: Text inzerátu má pouze 111 znaků – jde prakticky jen o nadpis, žádný popis bytu, žádné fotky zmíněny, žádné detaily
KRITICKÉ: Nulové kontaktní údaje – žádné IČO, telefon ani email extrahovány; nelze ověřit prodávajícího ani ho kontaktovat standardní cestou
entities_extracted: looks_like_rk=false AND claims_direct_owner=false – prodávající se neidentifikoval ani jako RK ani jako přímý majitel, i
deep_features prázdné – žádná data o stavu bytu, patře, energetice, roce stavby, vlastnictví (OV/družstvo), vybavení
CUZK komparátory výhradně z Bohnic a Braníku (10+ km) – nulová vypovídací hodnota pro Stodůlky, model V15f fair_m2=149 368 Kč/m² je pro tuto

✅ Buy signals

Cena 104 000 Kč/m² je realistická pro Stodůlky – tržní ceny v lokalitě se pohybují 100–125 tis. Kč/m² (metro B, Lužiny/Stodůlky)
I při konzervativní korekci V15f na 120 000 Kč/m² (fair pro Stodůlky) = 9 000 000 Kč fair value → stále ~13% discount
Dispozice 3+1/75 m² je nejlikvidnější kategorie na pražském trhu – snadný exit pro fond
Žádná red_flag_words v textu – bez varovných slov typu 'exekuce', 'dražba', 'rychlý prodej'
ares_data=null a icos_found=[] – pokud jde o přímého majitele (soukromník bez RK), může být prostor pro vyjednávání

➡️TŘÍSTUPŇOVÁ VERIFIKACE před jakýmkoliv závazkem: (1) OKAMŽITĚ – Vyhledat inzerát ev.č. 98251001 přímo na bazos.cz a ověřit aktuálnost + získat kontakt na prodávajícího. Paralelně prohledat sreality.cz, bezrealitky.cz, reality.idnes.cz a mmreality.cz pro stejnou adresu/lokalitu Stodůlky 3+1 – pokud inzerát existuje i jinde, porovnat detaily. (2) DO 48H – Kontaktovat prodávajícího a zjistit: OV vs. družstevní podíl, přesné patro, stav bytu (po rekonstrukci/původní stav), energetický štítek, důvod prodeje. Požádat o LV číslo a ověřit v CUZK nahlížení (nahlizeni.cuzk.cz) zástavy, exekuce, věcná břemena. (3) PODMÍNĚNĚ – Pokud OV + žádné zástavy + stav bytu alespoň průměrný → osobní prohlídka s odhadcem. Reálná tržní cena pro Stodůlky 3+1/75m²/přízemí odhadována na 8,5–9,5M Kč → nabídková cena 7,8M Kč by představovala skutečný discount 8–18 %. Fond by měl mít interní benchmark pro Stodůlky před prohlídkou.

Otevřít inzerát →