Hunter: Praha - 2 dealu

✅ REAL

Praha 2 - Nové Město

Prodej bytu 3+kk 122 m²

Cena inzerát

19,950,000 Kč

V15f fair value

27,669,721 Kč

Discount

−27.9%

Plocha

122.0 m²

19,950,000 Kč fair 27,669,721 Kč

Claude confidence

68/100

🚪 3+kk🏢 6.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý🛗 elevator☀️ terrace

💭 Claude analýza

Mezonetový byt 3+KK 122 m² s terasou v Praze 2 - Nové Město za 19,95 mil. Kč představuje diskont 27,9 % oproti V15f (27,67 mil. Kč), což je pro prémiový segment neobvyklé a vyžaduje fyzické ověření. Deep data potvrzují cihlový dům, osobní vlastnictví, výtah a terasu – to jsou solidní buy signály, avšak absence kontaktních entit (telefon, email, IČO), neznámá energetická třída a nulový rok stavby v DB snižují důvěryhodnost záznamu a brání plnému potvrzení verdiktu prvního kola.

🔎 Deep findings

Deep features potvrzují cihlovou konstrukci a osobní vlastnictví – pozitivní signály. Kritický problém: energetická třída je v DB uložena jako prázdný string 'Třída' bez hodnoty, což může znamenat buď chybějící PENB (porušení zákona při prodeji) nebo chybu při parsování inzerátu – nutno ověřit. Rok stavby 0 naznačuje, že klasicistní dům nemá v DB historická data; pro mezonetový byt v nejvyšším patře je stáří střešní konstrukce a těsnost střešních oken klíčová. Absence jakýchkoliv kontaktních entit (IČO, telefon, email) je neobvyklá pro inzerát délky 2024 znaků – buď jde o záměrné skrytí kontaktů za bránu sreality, nebo o neúplný scraping. ARES data jsou null, což při absenci IČO nelze interpretovat jako čistý signál – jednoduše není co ověřovat. Žádná red_flag_words v textu – popis je věcný, bez typických podvodných formulací.

🚨 Red flags

Žádné kontaktní entity extrahovány (telefon, email, IČO = prázdné) – nelze ověřit totožnost prodávajícího ani zda jde o RK nebo přímého maji
looks_like_rk: false + claims_direct_owner: false – neurčitý status prodávajícího, zvýšené riziko zprostředkovatele bez licence
energy_class: 'Třída' bez hodnoty (A–G) – chybí klíčový parametr pro ocenění i právní povinnost dle zákona č. 406/2000 Sb.
year_built: 0 – rok stavby není v DB, nelze posoudit stáří konstrukce, střechy a rozvodů v mezonetu
Diskont 27,9 % oproti V15f přetrvává bez vysvětlení – při confidence modelu 0,85 a MAPE 3,6 % je sleva statisticky anomální

✅ Buy signals

Osobní vlastnictví (ownership: Osobní) – přímý převod bez družstevních komplikací, hypotéka bez omezení
Cihlový dům, 6. patro, výtah + terasa do vnitrobloku – kombinace vzácná v centru Prahy 2
Condition: Velmi dobrý + architektonický interiér (italský design, dřevěné trámy, podlahové vytápění, 3x klimatizace) – nadstandardní proved
Lokalita Praha 2 - Nové Město: dlouhodobě nejlikvidnější segment pražského trhu, minimální riziko poklesu hodnoty
Cena 163 525 Kč/m² vs. tržní průměr Praha 2 prémiové byty 185–220 tis. Kč/m² – pokud je stav odpovídající, reálná okamžitá equity ~2–7 mil.

➡️1) OKAMŽITĚ: Dohledat inzerát na sreality.cz a extrahovat přímý kontakt na prodávajícího – ověřit zda jde o RK (pak vyžádat IČO a ověřit v ARES/insolvenčním rejstříku) nebo přímého majitele. 2) KATASTR: Prověřit LV na cuzk.cz – zástavy, věcná břemena, exekuční příkazy, případné předkupní právo SVJ. 3) ENERGETIKA: Vyžádat PENB před prohlídkou – absence energetické třídy v DB je právní riziko. 4) PROHLÍDKA se zaměřením na: těsnost střešních oken a terasy (riziko zatékání v mezonetu), stav plynového kotle Junkers (rok výroby, servisní kniha), výše fondu oprav SVJ a plánované investice do domu. 5) CROSS-CHECK ceny: Vyhledat srovnatelné inzeráty na bezrealitky.cz, reality.idnes.cz, eurobydleni.cz, mmreality.cz pro Praha 2 mezonety 3+KK nad 100 m². 6) Pokud LV čistý + PENB existuje + technický stav odpovídá popisu → zvýšit confidence na 80+ a jednat s nabídkou do 72 hodin.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha

Prodej bytu 3+1 75 m², Praha - Stodůlky, ev.č. 98251001

Cena inzerát

7,800,000 Kč

V15f fair value

10,866,488 Kč

Discount

−28.22%

Plocha

75.0 m²

7,800,000 Kč fair 10,866,488 Kč

Claude confidence

61/100

💭 Claude analýza

Byt 3+1/75 m² v Praze-Stodůlkách za 7 800 000 Kč (104 000 Kč/m²) zůstává reálnou příležitostí na spodní hranici trhu Praha 13, avšak druhé kolo snižuje confidence kvůli kritickým mezerám: nulové deep_features, žádné kontaktní entity, extrémně krátký popis (111 znaků) a CUZK data geograficky irelevantní pro Stodůlky. V15f fair_m2 149 368 Kč/m² je pro tuto lokalitu nadhodnocený – reálný discount je pravděpodobně 10–15 %, nikoliv 28 %.

🔎 Deep findings

Druhé kolo odhaluje zásadní informační vakuum: deep_features jsou zcela prázdné, což znamená, že systém nezískal žádná strukturovaná data o bytě (rok stavby, energetická třída, stav rekonstrukce, výtah, sklep, parkování). Entities_extracted neobsahují žádný kontakt – ani telefon, ani email, ani IČO – což je pro inzerát na bazos.cz neobvyklé a znepokojivé. Nelze určit, zda prodává přímý majitel nebo zprostředkovatel. ARES data jsou null, což může znamenat buď soukromého prodávajícího (pozitivní), nebo nedostupnost dat. Skutečný discount oproti trhu je pravděpodobně 10–15 % (nikoliv 28 %), protože V15f model s nearest_city_km = 10.5 přeceňuje lokalitu. Reálná tržní hodnota 3+1/75 m² v Stodůlkách se pohybuje 7,5–9,0 mil. Kč dle stavu a patra – cena 7,8 mil. je tedy spíše na tržní úrovni než výrazně pod ní.

🚨 Red flags

KRITICKÉ: entities_extracted zcela prázdné – žádný telefon, email, IČO, nelze ověřit prodávajícího ani kontaktovat
KRITICKÉ: text_length = 111 znaků – inzerát je fakticky prázdný, chybí veškeré relevantní informace (patro, stav, vlastnictví, foto)
deep_features = {} – žádná data o dispozici, energetice, stavu, roce stavby, výtahu, parkování
claims_direct_owner = false, looks_like_rk = false – nelze určit, kdo prodává (soukromník vs. RK vs. zprostředkovatel)
CUZK prodeje jsou výhradně z Bohnic a Braníku – vzdálenost 10–15 km, nulová cenová relevance pro Stodůlky/Praha 13

✅ Buy signals

Cena 104 000 Kč/m² odpovídá spodní hranici trhu Praha 13 – Stodůlky (tržní rozsah 100–125 tis. Kč/m²)
Žádná varovná slova (dražba, insolvence, exekuce, zástavní právo) v textu ani metadatech
red_flag_words = [] – čistý textový profil bez alarmujících signálů
ares_data = null – žádná negativní ARES data (insolvence, likvidace RK)
GPS lokalizace dostupná – inzerát je fyzicky ověřitelný

➡️1) OKAMŽITĚ: Vyhledat inzerát na bazos.cz ev.č. 98251001 a ověřit aktuálnost + získat kontakt na prodávajícího. 2) PARALELNĚ: Prohledat sreality.cz, bezrealitky.cz, reality.idnes.cz a mmreality.cz pro aktivní inzeráty 3+1 v Stodůlkách/Praha 13 – sestavit reálný cenový benchmark (cíl: 5–8 srovnatelných inzerátů). 3) PŘI KONTAKTU: Zjistit patro (přízemí = potvrzení korekce), typ vlastnictví (osobní vs. družstevní – klíčové!), stav bytu, rok rekonstrukce, energetický štítek a důvod prodeje. 4) KATASTR: Prověřit LV na cuzk.cz – zástavní práva, věcná břemena, exekuce, spoluvlastnictví. 5) ROZHODNUTÍ: Pokud osobní vlastnictví + dobrý stav + přízemí potvrzeno → nabídnout 7,2–7,4 mil. Kč s odkazem na přízemní polohu. Pokud družstevní → přepočítat na tržní ekvivalent a jednat opatrněji.

Otevřít inzerát →