ARES data jsou null – nelze ověřit RK ani prodávajícího. Extrakce entit nenašla žádné IČO, telefon ani email, což je pro listing délky 2024 znaků neobvyklé a naznačuje buď záměrné skrytí kontaktů (portál srealitycz je filtruje), nebo velmi stručný kontaktní blok. Prodávající není klasifikován ani jako RK ani jako přímý majitel – identita protistrany je zcela neznámá. Energetická třída je vyplněna jako prázdný string 'Třída' bez písmene – PENB buď nebyl zpracován nebo byl záměrně vynechán; u bytu nad 10 M Kč jde o právní povinnost a jeho absence je varovný signál. Rok stavby 0 je datová anomálie – klasicistní dům pravděpodobně pochází z 19. nebo počátku 20. století, ale datum rekonstrukce není nikde uvedeno, což znemožňuje posoudit stav společných částí domu. Deep features potvrzují výtah a terasu, ale žádné další prémiové amenity (garáž, sklep, parkování) nejsou přítomny – pro cenu 19,95 M Kč je absence parkování v centru Prahy relevantní minus. Model V15f pracuje s fair price 27,67 M Kč, ale bez jediného CUZK srovnání v okolí je tato hodnota čistě modelová – pro mezonetové byty v klasicistních domech může model nadhodnocovat kvůli atypické dispozici.

ARES data jsou null a žádné IČO nebylo extrahováno – prodejce nelze prověřit v obchodním rejstříku ani insolvenčním rejstříku. Entita není klasifikována ani jako RK ani jako přímý majitel (obě hodnoty false), což je neobvyklé a znepokojivé – může jít o prostředníka, právnickou osobu bez IČO v inzerátu, nebo o neúplnou extrakci. Rok stavby 0 je kritická mezera: u cihlové budovy v Smíchově může jít o historický dům (pre-1989) nebo novostavbu – zásadně ovlivňuje technický stav, fond oprav SVJ a reálnou hodnotu. Energetická třída je uvedena jako pouhé 'Třída' bez písmene – buď nebyla extrahována, nebo v inzerátu chybí, což je u prémiového segmentu nestandardní. Amenities neobsahují výtah (elevator), přestože byt je ve 3. NP – pro 200 m² byt za 40 mil. Kč je absence výtahu potenciálně dealbreaker pro část kupujících. Ilustrativní fotografie explicitně potvrzeny v textu – reálný stav interiéru je neznámý.

Druhé kolo přineslo zásadní zjištění: (1) ARES data jsou null – buď inzerát nepochází přímo od registrované RK, nebo IČO nebylo extrahováno; v každém případě nelze provést základní due diligence prodejce. (2) Extrakce entit nenašla žádný telefon, email ani IČO v textu délky 1745 znaků – to je neobvyklé a naznačuje buď záměrné vynechání kontaktů (přesměrování přes portál) nebo nekvalitní inzerát. (3) Energetická třída je prázdná hodnota – u novostavby plánované na 2026 by měl developer již disponovat průkazem PENB nebo alespoň odhadem; absence může znamenat, že projekt ještě nemá stavební povolení nebo je v rané fázi. (4) Parkovací místo mimo cenu fakticky zvyšuje celkovou investici o odhadovaných 300–500 tis. Kč, čímž se skutečná sleva oproti fair value zužuje z 13 % na přibližně 7–10 %. (5) Model V15f s year_built=0 a chybějící energetikou mohl nadhodnotit fair price – reálná fair value může být nižší.

Z deep dat vyplývá několik klíčových zjištění: (1) ARES data jsou null a entities_extracted neobsahují žádné IČO ani telefon/email – developer nebo zprostředkující RK jsou zcela anonymní, což je u projektu v hodnotě 6+ M Kč neobvyklé a vyžaduje aktivní dohledání. (2) looks_like_rk=true naznačuje, že inzerát pochází od realitní kanceláře, nikoli přímo od developera – existuje tedy zprostředkovatelská vrstva, která může komplikovat smluvní vztahy. (3) Energetická třída je prázdná ('Třída') – u novostavby cihlové budovy dokončované 2026 by měl developer deklarovat min. třídu B; absence může znamenat, že PENB ještě nebyl vydán (přijatelné u rozestavěné stavby) nebo že developer záměrně neuvádí. (4) Amenities jsou kompletní (balcony, parking, terrace) a potvrzují korekce V15f modelu (+10 % celkem za tyto prvky). (5) Parkovací stání explicitně vyloučeno z ceny v popisu – reálná pořizovací cena bude o cca 200–400 tis. Kč vyšší, což diskont fakticky snižuje na ~9–12 %.

Kritický nález: parkovací stání NENÍ v ceně (první kolo to chybně hodnotilo jako buy signal +3% korekce ve V15f – reálná fair value je tedy nižší, cca 9 608 000 Kč, sleva se zužuje na ~10,5 %). Energetická třída není vyplněna – pro novostavbu po 2026 zákon vyžaduje min. třídu B, ale bez potvrzení nelze počítat s prémií. ARES = null a žádné IČO znamená, že prodávající RK ani developer nejsou ověřitelní – to je pro fond nepřijatelný stav před jakýmkoliv závazkem. Entita 'looks_like_rk=true' bez kontaktních údajů je nestandardní. Rok stavby 0 v deep_features potvrzuje, že model oceňoval bez klíčového parametru.