Hunter: Praha - 3 dealu

🔥 DEAL

Praha 9 - Vysočany

Prodej bytu 3+kk 73 m² (Jednopodlažní)

Cena inzerát

12,290,000 Kč

V15f fair value

14,189,360 Kč

Discount

−13.39%

Plocha

73.0 m²

12,290,000 Kč fair 14,189,360 Kč

Claude confidence

81/100

🚪 3+kk🏢 6.p🛠 Dobrý🌿 balcony🚗 parking☀️ terrace

💭 Claude analýza

Deep data potvrzují silný profil: 6. patro s výtahem, osobní vlastnictví, terasa + parking + klimatizace, stav 'Dobrý', projekt Finep Nová Harfa II. Sleva 13,4 % pod V15f (fair value 14,19 mil.) je při tomto amenity profilu nadstandardní a nezdůvodněná zjevnou vadou. Absence RK entity a přímý charakter inzerátu snižují riziko zprostředkovatelského zkreslení.

🔎 Deep findings

ARES data nejsou k dispozici (ares_data = null) a žádné IČO nebylo extrahováno – nelze ověřit RK, ale looks_like_rk = false naznačuje přímý prodej nebo velmi čistý inzerát bez firemní signatury. Absence telefonního čísla a emailu v extrakci je neobvyklá a vyžaduje manuální dohledání kontaktu na portálu. Deep features potvrzují 6. patro s výtahem (kritický faktor pro cenu), osobní vlastnictví a stav 'Dobrý'. Building_type 'Smíšená' je mírný varovný signál – projekt Nová Harfa II má komerční přízemí, což může znamenat složitější strukturu SVJ nebo vyšší správní poplatky. Year_built = 0 je datová mezera, ale popis explicitně uvádí kolaudaci 2008, což katastr potvrdí. Terasa 86,7 m² není v amenities označena jako 'střešní terasa' – může jít o lodžii/terasu na ustupujícím podlaží, což by bylo konstrukčně příznivější než plochá střecha.

🚨 Red flags

year_built = 0 v deep_features – systém nezachytil rok stavby, nutno ověřit kolaudaci 2008 z katastru
building_type = 'Smíšená' – nejasná právní struktura budovy, možná kombinace bytů a komerce, ověřit SVJ vs. správce
Žádné CUZK srovnávací prodeje v okolí – tržní cena není podložena reálnými transakcemi z katastru
entities_extracted: žádné IČO, telefon ani email – inzerát bez kontaktních entit je neobvyklý, může jít o scraping nebo neúplný listing
claims_direct_owner = false – systém neidentifikoval přímého vlastníka, přestože looks_like_rk = false; prodávající je neidentifikován

✅ Buy signals

Osobní vlastnictví (ownership = 'Osobní') – čistý převod bez družstevních komplikací
Amenity komplet: terasa + parking + balcony – trifecta vzácná v segmentu Praha 9
Výtah potvrzen v deep_features i popisu – 6. patro bez výtahu by bylo zásadní mínus, zde odpadá
Stav 'Dobrý' – nevyžaduje okamžitou rekonstrukci, ihned obyvatelný nebo pronajímatelný
Sleva 13,4 % pod V15f při confidence modelu 0.85 a MAPE 3.6 % – statisticky signifikantní podhodnocení

➡️JEDNAT DO 48 HODIN: (1) Dohledat kontakt přímo na sreality.cz a domluvit prohlídku na nejbližší termín. (2) Před prohlídkou stáhnout LV z katastru nemovitostí – ověřit zástavy, věcná břemena, exekuce a správnost výměry terasy. (3) Na prohlídce fyzicky zkontrolovat stav hydroizolace terasy, spáry, odtokové žlaby a případné stopy vlhkosti v interiéru pod terasou. (4) Vyžádat: průkaz energetické náročnosti budovy (PENB), výši měsíčních poplatků SVJ, stav fondu oprav a zápisy ze schůzí SVJ za poslední 2 roky. (5) Ověřit building_type v katastru – zda jde o bytový dům nebo smíšený objekt a jaká je struktura správy. (6) Pokud LV čistý a terasa bez vad – podat nabídku max. do 5 pracovních dnů, cena má prostor pro vyjednání směrem k 11,8–12,0 mil. Kč.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 10 - Strašnice

Prodej bytu 2+kk 49 m²

Cena inzerát

7,181,000 Kč

V15f fair value

8,474,135 Kč

Discount

−15.26%

Plocha

49.0 m²

7,181,000 Kč fair 8,474,135 Kč

Claude confidence

61/100

🚪 2+kk🏢 1.p⚡ Třída🛠 Před rekonstrukcí

🏢 RK

💭 Claude analýza

Deep data potvrzují solidní lokalitu (metro A Skalka 5 min, OV, zateplený panel), ale stav 'Před rekonstrukcí' + přízemí (floor=1) + energie třída G + absence IČO/kontaktů RK snižují atraktivitu. Sleva 15,3 % pod V15f je reálná, ale z velké části odůvodněná objektivními handicapy nemovitosti, nikoli tržní příležitostí.

🔎 Deep findings

Deep features potvrzují panelovou stavbu v přízemí (floor=1) ve stavu před rekonstrukcí – to vysvětluje většinu slevy a snižuje čistou příležitost. Energetická třída je označena pouze jako 'Třída' bez písmene, ale text inzerátu explicitně uvádí třídu G, což je nejhorší kategorie a přidává provozní riziko. Rok stavby = 0 je datová mezera – pravděpodobně 70.–80. léta (typický strašnický panel), rozvody mohou být za hranicí životnosti. Entity extrakce nenašla žádné IČO ani kontakty – RK je identifikována pouze heuristicky z textu ('pomůžeme zajistit financování'), ARES data jsou null, nelze tedy ověřit registraci ani finanční zdraví zprostředkovatele. Absence přímého vlastníka (claims_direct_owner=false) znamená provizi navíc. Žádná red_flag slova v textu – inzerát je věcný a nezavádějící.

🚨 Red flags

Stav 'Před rekonstrukcí' – náklady na rekonstrukci 2+kk panelu v Praze odhadem 400–700 tis. Kč, reálná sleva se tak zužuje na 5–8 %
Energetická třída G (Mimořádně nehospodárná) – PENB nebyl dodán, třída G je nejhorší možná, vysoké provozní náklady
Floor = 1 (zvýšené přízemí) – statisticky 10–15 % srážka oproti vyšším patrům, bezpečnostní riziko, vlhkost
Rok stavby = 0 (neznámý) – nelze posoudit stáří rozvodů, stav panelové konstrukce, historii domu
Žádné IČO ani telefon/email v inzerátu – RK identifikována heuristikou (looks_like_rk=true), ale bez ARES dat nelze ověřit bonitu zprostředk

✅ Buy signals

OV (osobní vlastnictví) – čistý převod bez družstevních komplikací
Metro A Skalka do 5 minut pěšky – nadprůměrná dopravní dostupnost pro Prahu 10
Zateplený panelový dům s plastovými okny – nižší tepelné ztráty než nezateplený panel
Vyzděné jádro koupelny – nejnákladnější část rekonstrukce panelu již provedena
Komora + vestavěné skříně – praktická dispozice, úložný prostor

➡️1) Dohledat IČO RK manuálně (srealitycz profil makléře) a ověřit v ARES/insolvenčním rejstříku. 2) Vyžádat PENB a list vlastnictví (zástavy, věcná břemena, exekuce). 3) Zjistit výši fondu oprav a plánované investice SVJ (výtah? střecha?). 4) Osobní prohlídka se zaměřením na stav rozvodů (elektrika, voda, odpady), podlah a oken. 5) Pokud prohlídka neodhalí skryté vady, otevírací nabídka max. 6 700 000 Kč (zohledňuje rekonstrukci ~500 tis. + přízemí handicap) – prostor pro vyjednání je reálný. 6) Nepospíchat – days_on_market neznámé, ale přízemí + stav před rekonstrukcí omezuje konkurenci kupujících.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 8 - Libeň

Prodej bytu 2+1 81 m²

Cena inzerát

12,150,000 Kč

V15f fair value

15,744,416 Kč

Discount

−22.83%

Plocha

81.0 m²

12,150,000 Kč fair 15,744,416 Kč

Claude confidence

58/100

🚪 2+1🏢 3.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý🌿 balcony📦 cellar

💭 Claude analýza

Solidní cihlový byt po rekonstrukci v Libni s 23% diskontem oproti V15f, který je plně vysvětlitelný družstevním vlastnictvím. Confidence mírně klesá kvůli absenci kontaktních údajů prodejce, chybějícímu roku stavby a neurčité energetické třídě – nelze ověřit identitu prodávajícího ani právní čistotu transakce.

🔎 Deep findings

ARES data nejsou k dispozici (ares_data=null) a žádné IČO nebylo extrahováno – nelze provést firemní prověrku. Prodejce se neidentifikuje ani jako RK ani jako přímý majitel, což je nestandardní a mírně znepokojivé. Energetická třída je v datech poškozená ('Třída' bez klasifikace) – pravděpodobně starší cihlový dům s třídou C nebo D, což může zvyšovat provozní náklady. Rok stavby chybí (0), ale cihlová konstrukce a popis domu naznačují předválečnou nebo poválečnou zástavbu. Amenity jsou minimální (balkon, sklep) – chybí výtah, parkování, což je pro 4. NP relevantní. Popis zmiňuje splácení úvěru na rekonstrukci domu z příjmů družstva – to je pozitivní signal o finanční stabilitě, ale kupující by měl znát zůstatek tohoto úvěru a jeho dopad na výši anuity. Žádná red_flag slova v textu – popis působí věrohodně a detailně.

🚨 Red flags

Žádné IČO, telefon ani email v inzerátu – nelze ověřit totožnost prodávajícího ani zda jde o RK nebo přímého majitele
looks_like_rk=false AND claims_direct_owner=false – prodejce se neidentifikuje, anonymní inzerát
Energetická třída uvedena pouze jako 'Třída' bez písmene – pravděpodobně C nebo horší, chybí PENB
year_built=0 – rok stavby neznámý, nelze posoudit technické riziko starší zástavby
Žádné reálné CUZK transakce v okolí – cenová hladina neověřena tržními daty

✅ Buy signals

Diskont 22,83 % oproti V15f (fair price 15,74 mil.) je konzistentní s typickým tržním srážkou 10–20 % za DV – cena není alarmující
Kompletní rekonstrukce před 3 lety, kvalitní materiály (dubové/bukové parkety, WPC balkon) – nulové capex v krátkém horizontu
Cihlová konstrukce, 4. NP z 5 – prémiový segment pro nájemní i vlastní bydlení
Ekonomicky stabilní bytové družstvo s vlastními příjmy ~100 000 Kč/měsíc z pronájmů – fond oprav financován bez příspěvků členů, nová fasáda
Funkční dispozice: balkon, 2 komory, sklepní kóje, samostatné WC – nadstandardní úložný prostor pro 2+1

➡️1) Kontaktovat prodejce přes portál sReality a vyžádat: (a) výši měsíční anuity/zálohy do družstva, (b) zůstatek úvěru družstva a harmonogram splácení, (c) stanovy a účetní závěrku BD za poslední 2 roky, (d) podmínky a časový horizont převodu do OV. 2) Ověřit v katastru nemovitostí list vlastnictví družstva a případná věcná břemena nebo zástavy na domě. 3) Zjistit rok stavby a vyžádat PENB – pokud třída D nebo horší, přepočítat skutečné náklady na bydlení. 4) Pokud anuita nepřesahuje 5 000 Kč/měsíc a převod do OV je reálný do 3–5 let, jde o atraktivní příležitost – doporučena osobní prohlídka s technickým poradcem a následná právní kontrola stanov BD.

Otevřít inzerát →