Hunter: Praha - 3 dealu

✅ REAL

Praha 1 - Malá Strana

Prodej bytu 5+kk 235 m²

Cena inzerát

32,000,000 Kč

V15f fair value

48,495,490 Kč

Discount

−34.01%

Plocha

235.0 m²

32,000,000 Kč fair 48,495,490 Kč

Claude confidence

58/100

🚪 5+kk🏢 4.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý

💭 Claude analýza

Mezonetový byt 5+kk/235 m² na Malé Straně s 34% diskontem pod V15f zůstává zajímavou příležitostí, ale absence kontaktních entit (žádné IČO, telefon, email) a fakt, že inzerát nevypadá ani jako RK ani jako přímý majitel, zvyšuje nejistotu ohledně prodávající strany. Fotografie jsou výslovně označeny jako ilustrativní – reálný stav bytu je zcela neznámý. Deep features potvrzují cihlovou stavbu a osobní vlastnictví, ale rok stavby = 0 a neúplná energetická třída jsou datové mezery.

🔎 Deep findings

ARES data nejsou k dispozici (ares_data = null) a žádné IČO nebylo extrahováno – nelze ověřit RK ani prodávající subjekt, což je neobvyklé pro inzerát na sreality.cz u nemovitosti v hodnotě 32 mil. Kč. Absence telefonu a emailu v textu naznačuje, že kontakt je skryt za portálem nebo inzerát je neúplný. Vlastnictví je osobní – pozitivní signál. Stav 'Velmi dobrý' a cihlová stavba jsou konzistentní s popisem, ale rok stavby = 0 je datová anomálie (historický dům by měl mít rok evidován). Energetická třída je prázdná/neúplná – pro dům z 17. století bez rekonstrukce lze očekávat třídu E nebo horší, což znamená vyšší provozní náklady a potenciální povinnost renovace dle EU směrnice EPBD. Ilustrativní fotografie jsou zásadní red flag – nelze posoudit skutečný stav podlah, stropů, instalací ani oken.

🚨 Red flags

Fotografie jsou ilustrativní – reálný stav interiéru zcela neznámý, nelze posoudit skutečnou hodnotu
Žádné kontaktní entity (IČO, telefon, email) extrahovány – neznámá prodávající strana, nelze ověřit legitimitu
looks_like_rk = false AND claims_direct_owner = false – neurčitá identita prodávajícího je nestandardní
year_built = 0 – chybí rok stavby v datech, přestože popis uvádí 17. století; možná záměrné vynechání
energy_class = 'Třída' (neúplná hodnota) – historický dům pravděpodobně třída E/F/G, vysoké provozní náklady

✅ Buy signals

Osobní vlastnictví (deep_features.ownership = 'Osobní') – žádná družstevní omezení, přímý převod
Cihlová stavba – prémiový stavební materiál, lepší akustika a tepelná setrvačnost než panel
Stav 'Velmi dobrý' dle deep features – pokud odpovídá realitě, snižuje potřebu okamžitých investic
Výjimečná lokalita Malá Strana – dlouhodobě nejstabilnější segment pražského trhu, vysoká likvidita pro prémiové kupce
Dispozice 5+kk/235 m² je na Malé Straně extrémně vzácná – nízká konkurence srovnatelných nabídek

➡️1) Okamžitě kontaktovat inzerenta přes portál sreality.cz a vyžádat: reálné fotografie interiéru, list vlastnictví (LV) z katastru nemovitostí, průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) a kontakt na správce SVJ. 2) Zadat prověření LV – zástavy, věcná břemena, exekuce, poznámky sporů. 3) Ověřit v NPÚ (Národní památkový ústav) stupeň ochrany objektu a povolené stavební úpravy. 4) Při pozitivním výsledku sjednat fyzickou prohlídku s vlastním stavebnětechnickým odborníkem – zejména stav střechy, krovu, rozvodů a výtahu. 5) Pokud LV čisté a stav odpovídá 'Velmi dobrý', jednat s nabídkou 30–33 mil. Kč s odůvodněním ilustrativních fotek a neznámé energetiky jako vyjednávacího argumentu.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 10 - Dubeč

Prodej bytu 1+1 39 m²

Cena inzerát

6,099,000 Kč

V15f fair value

6,736,817 Kč

Discount

−9.47%

Plocha

39.0 m²

6,099,000 Kč fair 6,736,817 Kč

Claude confidence

58/100

🚪 1+1🏢 1.p⚡ Třída🛠 Ve výstavbě🚗 parking☀️ terrace

🏢 RK

💭 Claude analýza

Novostavba v pre-sale fázi s 9,5% slevou oproti V15f modelu je mírně atraktivní, ale absence IČO developera v inzerátu, nulová ARES data a žádné srovnávací prodeje z katastru zvyšují riziko. Projekt je malý (23 bytů), developer neidentifikován, dokončení jaro 2026 – standardní developerské riziko bez možnosti ověření track rekordu.

🔎 Deep findings

ARES data jsou null a v inzerátu nebyla extrahována žádná IČO ani telefon/email – to je neobvyklé pro RK inzerát a znemožňuje druhokolo ověření developera. Energetická třída je prázdný string ('Třída'), což u novostavby 2026 je varovné – buď nebyl PENB ještě vydán (přijatelné pro pre-sale), nebo byl záměrně vynechán. Amenity obsahují pouze 'parking' a 'terrace' – chybí výtah (1. NP, takže OK), ale také chybí balkón (nahrazen terasou). Parkovací stání explicitně vyloučeno z ceny v popisu – reálná pořizovací cena bude vyšší (odhadem +200–400 tis. Kč za stání). Žádná varovná slova v textu, délka inzerátu 1717 znaků je standardní. Cihlová konstrukce u novostavby je pozitivní signál kvality.

🚨 Red flags

Žádné IČO ani kontaktní údaje v inzerátu – developer/RK nelze okamžitě ověřit v ARES
ARES data = null – nelze posoudit bonitu ani historii prodávajícího subjektu
Nulové CUZK srovnávací prodeje v okolí – fair value V15f modelu není podložena reálnými transakcemi
energy_class = 'Třída' (prázdná hodnota) – energetická třída novostavby není specifikována, přitom novostavby 2026 by měly být A/B
year_built = 0 – systém nezachytil rok dokončení, riziko datové mezery

✅ Buy signals

Sleva 9,47 % oproti V15f fair value (6 736 817 Kč vs. 6 099 000 Kč) – reálný cenový polštář
Terasa 7,34 m² + zahrádka 39 m² u 1+1 je nadstandardní příslušenství zvyšující užitnou hodnotu
Cihlová konstrukce (building_type = Cihlová) – prémiový materiál pro novostavbu
Osobní vlastnictví (ownership = Osobní) – bez komplikací družstevního převodu
Uzavřený areál s parkingem – koncept odpovídá prémiové segmentaci

➡️1) Dohledat developera manuálně: vyhledat 'Rezidence Dubeč Lipové náměstí' v katastru nemovitostí (CUZK) – zjistit vlastníka parcely a IČO stavebníka. 2) Ověřit v ARES bonitu a historii developera, případnou insolvenci nebo exekuce. 3) Vyžádat od RK jméno developera, stavební povolení a harmonogram výstavby. 4) Zjistit cenu parkovacího stání – přičíst k celkové investici. 5) Požádat o vzor rezervační smlouvy – ověřit podmínky vrácení zálohy při nedokončení (min. bankovní záruka nebo notářská úschova). 6) Pokud developer projde ARES čistý s min. 1 dokončeným projektem → přehodnotit na DEAL vzhledem k 9,5% slevě.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 9

Prodej bytu 2+kk 45 m²

Cena inzerát

7,206,016 Kč

V15f fair value

7,892,501 Kč

Discount

−8.7%

Plocha

45.0 m²

7,206,016 Kč fair 7,892,501 Kč

Claude confidence

58/100

🚪 2+kk🏢 3.p⚡ Třída🛠 Ve výstavbě

💭 Claude analýza

Developer prodává přímo (bez RK), ARES data nejsou k dispozici a IČO nebylo extrahováno – nelze ověřit bonitu developera, což je klíčové riziko u projektu ve výstavbě s dokončením 1Q 2026. Sleva 8,7 % pod V15f je reálná a atraktivní pro pre-sale fázi, ale absence identifikátorů developera v inzerátu snižuje důvěryhodnost a znemožňuje due diligence v tomto kroku.

🔎 Deep findings

Deep features potvrzují cihlovou novostavbu ve výstavbě na 3. podlaží s osobním vlastnictvím – to je konzistentní s popisem. Kritický problém: entities_extracted nevrátil žádné IČO, telefon ani email, přestože inzerát tvrdí 'prodej přímo od developera'. To může znamenat buď záměrné vynechání kontaktů v textu (jsou na portálu mimo popis) nebo nekvalitní inzerát. ARES data jsou null – bez IČO nelze ověřit existenci, solventnost ani historii developera projektu 'Nové Kbely'. Energy_class vrácena jako prázdná hodnota 'Třída' – deep parser nezachytil hodnotu B, která je uvedena v textu; nutno manuálně ověřit PENB. looks_like_rk=false a claims_direct_owner=false jsou znepokojivé – systém nedokázal potvrdit ani jednu kategorii prodejce.

🚨 Red flags

IČO developera nebylo extrahováno z textu – nelze spustit ARES/insolvenční check, což je kritické u projektu ve výstavbě
Žádný telefon ani email v inzerátu – kontaktní údaje chybí, ztížená verifikace prodejce
energy_class vrácena jako 'Třída' bez hodnoty – deep features nepotvrdily energetiku B z popisu, nutno ověřit
year_built = 0 – projekt ještě nestojí, žádná historická data o budově
Nulové CUZK prodeje v okolí – tržní cena není podložena skutečnými transakcemi z katastru

✅ Buy signals

Sleva 8,7 % pod fair value V15f (confidence modelu 0,85, MAPE 3,6 %) – statisticky robustní sleva pro pre-sale fázi
Prodej přímo od developera – bez provize RK, nižší transakční náklady
Energetická třída B deklarována v textu – nízké provozní náklady
Dva balkóny u 2+kk dispozice – nadstandardní pro tuto velikost
Cihlová konstrukce, 3. podlaží – standardní kvalitní parametry

➡️PRIORITA 1: Dohledat IČO developera projektu Nové Kbely (Mladoboleslavská ul., Praha 9) manuálně přes web projektu nebo CUZK/stavební povolení, okamžitě spustit ARES + insolvenční rejstřík check. PRIORITA 2: Ověřit existenci pravomocného stavebního povolení na příslušném stavebním úřadě Praha 9. PRIORITA 3: Vyžádat si od developera PENB (průkaz energetické náročnosti) pro potvrzení třídy B. PRIORITA 4: Zkontrolovat smlouvu o smlouvě budoucí – zejména sankce za nedodržení termínu 1Q 2026, podmínky úschovy kupní ceny (notář/advokát, NE developer). Pokud ARES neukáže insolvenci a stavební povolení je platné → přehodnotit na DEAL.

Otevřít inzerát →