Hunter: Praha - 3 dealu

✅ REAL

Praha 2 - Nové Město

Prodej bytu 3+kk 122 m²

Cena inzerát

19,950,000 Kč

V15f fair value

27,669,721 Kč

Discount

−27.9%

Plocha

122.0 m²

19,950,000 Kč fair 27,669,721 Kč

Claude confidence

68/100

🚪 3+kk🏢 6.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý🛗 elevator☀️ terrace

💭 Claude analýza

Mezonetový byt v prémiové lokalitě Praha 2 s výraznou slevou ~28 % oproti V15f ocenění zůstává zajímavou příležitostí, avšak absence jakýchkoliv kontaktních entit (IČO, telefon, email) a nemožnost identifikovat prodávajícího snižuje důvěryhodnost inzerátu. Energetická třída není specifikována a rok stavby chybí, což komplikuje přesné ocenění. Bez CUZK srovnatelných prodejů nelze nezávisle validovat cenovou hladinu V15f modelu.

🔎 Deep findings

ARES data nejsou k dispozici (ares_data: null) a žádné IČO nebylo extrahováno – nelze provést firemní prověrku. Prodávající není identifikován ani jako RK ani jako přímý majitel, což je neobvyklé a vyžaduje vysvětlení (může jít o anonymizaci portálem nebo o zprostředkovatele bez IČO). Energetická třída je formálně přítomna v datech jako 'Třída' bez hodnoty – klasicistní dům bez uvedeného roku rekonstrukce může mít třídu D-G, což by znamenalo budoucí náklady na zateplení a snížilo investiční výnos. Deep features potvrzují cihlovou stavbu, osobní vlastnictví a prémiové amenity (výtah, terasa), což je konzistentní s popisem. Absence roku stavby (year_built: 0) je znepokojivá – u klasicistního domu může jít o pre-1950 stavbu s potenciálními skrytými vadami (elektroinstalace, rozvody, statika mezonetu). V15f korekce jsou aplikovány správně (+4 % terasa, +2 % výtah, +3 % velmi dobrý stav, +2 % vysoké patro), fair value 27,67 mil. Kč se jeví jako konzervativní odhad pro tuto lokalitu.

🚨 Red flags

Žádné kontaktní entity extrahovány (IČO, telefon, email) – nelze identifikovat prodávajícího ani ověřit jeho totožnost
looks_like_rk: false + claims_direct_owner: false – nejasný status prodávajícího, ani RK ani přímý majitel
Energetická třída uvedena pouze jako 'Třída' bez konkrétního písmene – pravděpodobně chybí PENB nebo je záměrně skryt
year_built: 0 – rok stavby/rekonstrukce neznámý, nelze posoudit technické riziko klasicistního domu
Nesoulad ploch přetrvává: 122 m² vs. 112 m² + 9,5 m² terasa – nutno ověřit v katastru

✅ Buy signals

Osobní vlastnictví (ownership: Osobní) – nejčistší forma vlastnictví, bez rizika převodu z družstevního
Cihlová konstrukce + 6. patro + výtah + terasa do vnitrobloku – kombinace prémiových parametrů vzácná v centru Prahy
Stav 'Velmi dobrý' s architektonickým interiérem – okamžitě obyvatelný nebo pronajímatelný
Sleva 27,9 % oproti V15f (confidence 85 %, MAPE 3,6 %) – model je přesný, sleva je reálná
Amenity: elevator + terrace – obě korekovány do V15f (+6 % celkem), přesto cena výrazně pod fair value

➡️1) PRIORITNĚ: Vyžádat výpis z LV (katastr.cuzk.cz) pro ověření: skutečné plochy, vlastníka (fyzická/právnická osoba), zástavních práv, věcných břemen a exekucí. 2) Identifikovat prodávajícího – kontaktovat portál sRealityCZ pro získání kontaktu, zjistit zda jde o přímého majitele nebo neregistrovaného zprostředkovatele. 3) Vyžádat PENB (průkaz energetické náročnosti) – energetická třída je klíčová pro investiční kalkul i budoucí prodejnost. 4) Ověřit rok poslední rekonstrukce domu a stav společných prostor (střecha, výtah, fond oprav). 5) Pokud LV je čistý a prodávající je přímý majitel → okamžitě domluvit fyzickou prohlídku s TDI (technický dozor) se zaměřením na stav mezonetové konstrukce, střešních oken a rozvodů. Časový horizont: do 48 hodin od získání LV.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 1 - Nové Město

Prodej bytu 3+1 135 m²

Cena inzerát

22,200,000 Kč

V15f fair value

29,268,718 Kč

Discount

−24.15%

Plocha

135.0 m²

22,200,000 Kč fair 29,268,718 Kč

Claude confidence

68/100

🚪 3+1🏢 5.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý🛗 elevator

💭 Claude analýza

Byt v prémiové lokalitě Praha 1 s 24% slevou pod V15f modelem zůstává zajímavou příležitostí, ale deep data přinášejí nové znepokojivé signály: chybí jakékoliv kontaktní entity (IČO, telefon, email), prodejce se neidentifikuje ani jako RK ani jako přímý majitel, a fotografie jsou explicitně označeny jako ilustrativní – kombinace těchto faktorů zvyšuje riziko, že byt nemusí odpovídat popisu nebo může mít skryté vady.

🔎 Deep findings

ARES data jsou null – nelze ověřit prodejce přes obchodní rejstřík. Extrakce entit nepřinesla žádné IČO, telefon ani email, což je pro inzerát v hodnotě 22 M Kč velmi neobvyklé a snižuje důvěryhodnost. Prodejce není identifikován ani jako RK ani jako přímý majitel – identita protistrany je fakticky neznámá. Kritický nález: fotografie jsou ilustrativní, tedy reálný stav interiéru je zcela neznámý a deklarovaný stav 'Velmi dobrý' nelze z inzerátu ověřit. Energetická třída je prázdná (jen 'Třída'), rok stavby chybí – pro historický dům z 19. století to znamená pravděpodobně třídu E nebo F, což V15f model nemusí plně penalizovat. Floor=5 v deep_features vs. '4. nadzemní podlaží' v textu – drobná nesrovnalost (pravděpodobně technická, ale stojí za ověření). Dispozice 3+1 se dvěma koupelnami na 135 m² je nadstandardní konfigurace, která by při dobrém stavu odpovídala prémiové ceně.

🚨 Red flags

Fotografie jsou výslovně označeny jako ILUSTRATIVNÍ – reálný stav bytu je neznámý, může se zásadně lišit od prezentace
Žádné kontaktní entity: nulové IČO, telefon ani email v textu – neobvyklé pro legitimní inzerát této cenové kategorie
Prodejce se neidentifikuje ani jako RK ani jako přímý majitel (looks_like_rk=false, claims_direct_owner=false) – nejasná identita protistran
Energetická třída uvedena pouze jako 'Třída' bez konkrétního označení (A–G) – pravděpodobně historický dům s nízkou energetickou efektivitou
Rok stavby = 0 (neznámý/neuvedený) – pro historický dům z 19. století absence dat o rekonstrukcích je rizikový faktor

✅ Buy signals

Osobní vlastnictví (ownership=Osobní) – žádné družstevní komplikace při převodu
Výtah potvrzen v deep_features (amenities: elevator) – korekce +2 % již zahrnuta ve V15f
Stav 'Velmi dobrý' s korekcí 1.03x v modelu – pokud odpovídá realitě, jde o nadstandardní stav pro historický dům
Cihlová konstrukce – prémiový materiál, dlouhá životnost, žádaný segment trhu
Lokalita Praha 1 Nové Město u Národního divadla – dlouhodobě nejlikvidnější segment českého realitního trhu

➡️1) PRIORITA: Vyžádat reálné fotografie a přesnou identifikaci prodejce (jméno/IČO) – bez toho nepokračovat. 2) Ověřit výpis z katastru nemovitostí na zástavní práva, věcná břemena a exekuce (LV pro Praha 1, k.ú. Nové Město). 3) Fyzická prohlídka se stavebním technikem se zaměřením na skutečný stav rozvodů (elektrika, voda, odpady), stropy a společné prostory – stav 'Velmi dobrý' musí být ověřen in situ. 4) Zjistit výši fondu oprav SVJ a plánované investice do domu (střecha, fasáda, výtah). 5) Identifikovat prodejce přes portál sreality – požádat o kontakt a prověřit v ARES/insolvenčním rejstříku. 6) Pokud prohlídka potvrdí stav a právní čistota je OK, jednat rychle s nabídkou 21–22 M Kč.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 8 - Libeň

Prodej bytu 2+1 81 m²

Cena inzerát

12,150,000 Kč

V15f fair value

16,946,502 Kč

Discount

−28.3%

Plocha

81.0 m²

12,150,000 Kč fair 16,946,502 Kč

Claude confidence

58/100

🚪 2+1🏢 3.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý🌿 balcony📦 cellar

💭 Claude analýza

Rekonstruovaný cihlový byt v Libni s nadstandardním vybavením a ekonomicky stabilním družstvem – fundamenty jsou solidní. Nicméně absence jakýchkoliv kontaktních údajů (IČO, telefon, email) a nulová identifikace prodávajícího (ani RK ani přímý majitel) snižuje důvěryhodnost inzerátu a znemožňuje rychlé ověření. Discount 28,3 % zůstává částečně nevysvětlen i po zohlednění družstevního vlastnictví (standardní diskont DV vs OV je 15–20 %).

🔎 Deep findings

ARES data nejsou k dispozici (ares_data=null) a z textu nebylo extrahováno žádné IČO, telefon ani email – prodávající je zcela anonymní, což je pro inzerát v této cenové kategorii nestandardní. Nelze ověřit, zda jde o fyzickou osobu (přímý majitel) nebo RK bez uvedení IČO. Deep features potvrzují cihlovou stavbu ve velmi dobrém stavu s balkonem a sklepem, ale rok stavby je nulový – pravděpodobně starší cihlový dům (předválečný nebo 50.–70. léta), což implikuje potenciálně nižší energetickou třídu. Energetická třída je uvedena jako 'Třída' bez konkrétního písmene – chybí PENB nebo byl záměrně vynechán. Absence výtahu v amenities je relevantní: 4. NP (fakticky 4. patro) v domě bez výtahu je pro část kupujících limitující. Popis zmiňuje splácený úvěr na rekonstrukci domu – je nutné zjistit zůstatek tohoto úvěru a jeho dopad na výši měsíčních příspěvků nového člena družstva.

🚨 Red flags

NULOVÁ IDENTIFIKACE PRODÁVAJÍCÍHO: žádné IČO, telefon ani email v textu – neobvyklé pro inzerát hodnoty 12 mil. Kč, nelze ověřit totožnost a
looks_like_rk=false AND claims_direct_owner=false – systém nedokázal určit, zda jde o RK nebo majitele; text je anonymní
Energetická třída: hodnota 'Třída' bez písmene – chybí konkrétní klasifikace (A–G); cihlový dům bez roku stavby může být energeticky náročný
year_built=0 – rok stavby neznámý; pro cihlový dům v dolní Libni pravděpodobně předválečná nebo poválečná stavba, což může znamenat starší r
Discount 28,3 % přesahuje standardní DV diskont (15–20 %) o 8–13 p.b. – zbývající část slevy stále nevysvětlena

✅ Buy signals

Ekonomicky soběstačné bytové družstvo: 5 pronajímaných bytů generuje ~100 000 Kč/měsíc, pokrývá fond oprav i splátky úvěru – výjimečně silný
Kompletní rekonstrukce před 3 lety s kvalitními materiály (dubové/bukové parkety, WPC balkon, podlahové topení v hygienickém zázemí)
Nová fasáda, střecha, balkony – dům po celkové obnově, minimální riziko mimořádných příspěvků do FO
Cihlová konstrukce, 4. NP z 5 – preferovaný typ pro akustiku a tepelnou setrvačnost
Balkon + 2 komory + sklepní kóje – nadstandardní úložné kapacity pro 2+1

➡️1) PRIORITA: Dohledat kontakt na prodávajícího přes portál sreality.cz a zjistit, zda jde o RK nebo přímého majitele – anonymita inzerátu je první věc k vyřešení. 2) Vyžádat stanovy bytového družstva a výpis z obchodního rejstříku (IČO družstva) – ověřit podmínky převodu podílu, předkupní práva ostatních členů, možnost budoucího převodu do OV a jeho náklady. 3) Zjistit přesný zůstatek úvěru na rekonstrukci domu a výši měsíčního příspěvku do FO pro daný byt. 4) Vyžádat PENB (průkaz energetické náročnosti) – bez konkrétní třídy nelze posoudit provozní náklady. 5) Ověřit v katastru zástavní práva na celý dům (úvěr BD). 6) Prověřit přítomnost výtahu – v inzerátu ani amenities není zmíněn, 4. NP bez výtahu snižuje likviditu. 7) Pokud jsou výše uvedené body v pořádku, doporučuji osobní prohlídku a právní due diligence; při potvrzení fundamentů je prostor pro nabídku 11,5–11,8 mil. Kč.

Otevřít inzerát →