Hunter: Praha - 3 dealu

✅ REAL

Praha 2 - Nové Město

Prodej bytu 3+kk 122 m²

Cena inzerát

19,950,000 Kč

V15f fair value

27,669,721 Kč

Discount

−27.9%

Plocha

122.0 m²

19,950,000 Kč fair 27,669,721 Kč

Claude confidence

68/100

🚪 3+kk🏢 6.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý🛗 elevator☀️ terrace

💭 Claude analýza

Solidní prémiová nemovitost v top lokalitě Praha 2 s nadstandardními parametry (mezonet, terasa, výtah, cihlový dům, 6. patro). Sleva 27,9 % pod V15f je reálná, ale bez CUZK srovnání a bez identifikace prodávajícího nelze plně ověřit férovou cenu – confidence mírně snižuji kvůli absenci kontaktních entit a neúplné energetické třídě.

🔎 Deep findings

Z deep dat vyplývá několik klíčových zjištění: (1) ARES data jsou null a entities_extracted neobsahují žádné IČO ani kontakt – inzerát byl pravděpodobně zadán bez standardní identifikace makléře nebo byl scraping neúspěšný; to samo o sobě není red flag, ale znemožňuje prověření přes ARES. (2) looks_like_rk: false + claims_direct_owner: false je neobvyklá kombinace – text zmiňuje 'exkluzivně nabízím', což naznačuje makléře, ale bez IČO. (3) Ownership 'Osobní' je pozitivní signál – byt je v osobním vlastnictví, nikoliv družstevní. (4) Amenities obsahují elevator + terrace, což V15f správně zohlednil korekčními faktory (+4 % terasa, +2 % výtah, +2 % vysoké patro, 1,03x velmi dobrý stav). (5) Energy class je prázdná/neúplná – 'Třída' bez písmene; u rekonstruovaného domu s plynovým kotlem lze očekávat třídu C nebo D, nikoliv A/B, což částečně vysvětluje slevu oproti V15f. (6) Year_built: 0 – klasicistní dům bude pravděpodobně z 19. nebo počátku 20. století; fond oprav a stav společných prostor jsou kritické proměnné.

🚨 Red flags

Žádné IČO, telefon ani email extrahovány z inzerátu – nelze ověřit totožnost prodávajícího ani RK
looks_like_rk: false AND claims_direct_owner: false – nejasný status prodávajícího (makléř bez IČO? soukromník?)
ARES data: null – bez IČO nelze prověřit bonitu ani případnou insolvenci zprostředkovatele
energy_class: 'Třída' – neúplný/chybějící údaj o energetické třídě, u rekonstruovaného domu by měl být PENB k dispozici
year_built: 0 – rok stavby neznámý, u klasicistního domu může znamenat vysoké náklady na správu SVJ/fond oprav

✅ Buy signals

Osobní vlastnictví (ownership: Osobní) – nejčistší právní forma, žádné družstevní riziko
Cihlová konstrukce + 6. patro + výtah + terasa do vnitrobloku – kombinace parametrů typická pro prémiový segment
V15f model s confidence 0,85 a MAPE 3,6 % – velmi přesný model potvrzuje férovou cenu ~24,9–27,7 M Kč
Sleva 27,9 % = potenciální upside ~7,7 M Kč oproti fair value – mimořádně atraktivní pokud je stav v pořádku
Podlahové vytápění v koupelnách, 3x klimatizace, plynový kotel Junkers – nadstandardní technické vybavení

➡️1) PRIORITA: Dohledat inzerát na sreality.cz a získat kontakt na makléře/prodávajícího – telefonní číslo nebo IČO pro ARES prověření. 2) Vyžádat PENB (průkaz energetické náročnosti) – absence energetické třídy je nestandardní a může skrývat náklady. 3) Objednat výpis z katastru (LV) přes CUZK – ověřit zástavní práva, věcná břemena, exekuce a přesnou výměru (112 vs. 122 m²). 4) Zjistit výši fondu oprav a případné plánované rekonstrukce společných prostor domu (klasicistní dům = potenciálně vysoké náklady). 5) Domluvit fyzickou prohlídku se zaměřením na stav střechy/střešních oken (mezonet v 6. patře = riziko zatékání) a akustiku (ateliérová okna). 6) Pokud LV čistý a PENB přijatelný, nabídnout 18,5–19,2 M Kč s odůvodněním absence CUZK srovnání a neúplné energetiky.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 1 - Nové Město

Prodej bytu 3+1 135 m²

Cena inzerát

22,200,000 Kč

V15f fair value

29,268,718 Kč

Discount

−24.15%

Plocha

135.0 m²

22,200,000 Kč fair 29,268,718 Kč

Claude confidence

68/100

🚪 3+1🏢 5.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý🛗 elevator

💭 Claude analýza

Solidní prémiová lokalita Praha 1 s 24% diskontem vůči V15f modelu (22,2 M vs. fair value 29,3 M Kč) zůstává zajímavou příležitostí, avšak druhé kolo odhaluje několik znepokojivých mezer: chybí kontaktní entita (žádné IČO, telefon, email), prodejce se neidentifikuje ani jako RK ani jako přímý majitel, a energetická třída je prázdná ('Třída'). Fotografie jsou explicitně označeny jako ilustrativní, což u bytu v této cenové kategorii je nestandardní a naznačuje možnou předprodejní fázi nebo virtuální listing.

🔎 Deep findings

ARES data jsou null – nelze ověřit žádný podnikatelský subjekt. Entities extracted jsou zcela prázdné (0 IČO, 0 telefonů, 0 emailů), přičemž looks_like_rk=false a claims_direct_owner=false – inzerát je anonymní, což je pro listing na Sreality v této cenové kategorii velmi neobvyklé. Energetická třída je extrahována jako prázdný string 'Třída' – PENB pravděpodobně chybí nebo nebyl zveřejněn; u historického domu z 19. století lze očekávat třídu E-G, což by výrazně snížilo atraktivitu pro investiční pronájem. Podlaží: deep_features uvádí floor=5, ale popis říká '4. nadzemní podlaží' – nesoulad může být technická chyba portálu nebo záměr. Rok stavby=0 potvrzuje absenci strukturovaných dat o stáří budovy. Amenities obsahují pouze 'elevator' – žádné parkovací stání, sklep, balkon, terasa ani lodžie, což je pro cenu 22,2 M Kč limitující faktor. Condition 'Velmi dobrý' bez fotodokumentace (ilustrativní foto) nelze ověřit.

🚨 Red flags

Fotografie jsou 'pouze ilustrativní' – u bytu za 22,2 M Kč zcela nestandardní, naznačuje buď předprodejní stav, nebo byt ještě není připrave
Žádná kontaktní entita: nulové IČO, telefon, email – nelze ověřit prodávajícího ani jeho vztah k nemovitosti
Energetická třída vyextrahována jako prázdná ('Třída') – chybí PENB, povinný při prodeji; možné skrývání špatné energetiky historického domu
Rok stavby = 0 (neznámý) – historický dům z 19. století může mít zásadní technické problémy (rozvody, statika, střecha)
Žádné CUZK srovnatelné transakce v okolí – cenová hladina není podložena reálnými prodeji

✅ Buy signals

Prémiová lokalita Praha 1 – Nové Město, historicky nejstabilnější segment pražského trhu
Dispozice 135 m² s výtahem ve 4./5. NP cihlového domu – nadstandardní velikost pro centrum
Dvě koupelny (vana + sprchový kout) – luxusní standard, zvyšuje likviditu při dalším prodeji/pronájmu
Stav 'Velmi dobrý' + cihlová konstrukce – pokud odpovídá realitě, snižuje capex na renovaci
Osobní vlastnictví – bez komplikací družstevního převodu

➡️1) PRIORITNĚ: Vyžádat si od portálu nebo inzerenta skutečné fotografie bytu – odmítnutí nebo prodleva je okamžitý stop-signal. 2) Ověřit výpis z katastru nemovitostí (LV) – identifikovat vlastníka, zástavní práva, věcná břemena a skutečnou výměru; vlastník z KN je jediný způsob jak identifikovat prodávajícího při absenci kontaktních dat. 3) Vyžádat PENB (průkaz energetické náročnosti) – povinný dokument při prodeji; jeho absence je právní problém a pravděpodobně skrývá třídu E nebo horší. 4) Ověřit nesoulad podlaží (inzerát: 4. NP vs. data: 5. NP) přímo na místě nebo v KN. 5) Kontaktovat SVJ domu – zjistit výši fondu oprav, plánované rekonstrukce (střecha, fasáda, výtah), případné dluhy. 6) Pokud vše projde, nabídnout max. 20,5 M Kč s podmínkou čistého LV a platného PENB – discount 30 % od fair value jako kompenzace za chybějící parkovací stání a nejistotu energetiky.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 8 - Libeň

Prodej bytu 2+1 81 m²

Cena inzerát

12,150,000 Kč

V15f fair value

16,946,502 Kč

Discount

−28.3%

Plocha

81.0 m²

12,150,000 Kč fair 16,946,502 Kč

Claude confidence

58/100

🚪 2+1🏢 3.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý🌿 balcony📦 cellar

💭 Claude analýza

Druhé kolo potvrzuje solidní příležitost v cihlovém domě po rekonstrukci s atraktivní slevou 28 % oproti V15f, avšak absence jakýchkoliv kontaktních entit (IČO, telefon, email) a nulová identifikace prodejce (ani RK ani přímý majitel) snižují důvěryhodnost inzerátu. Družstevní vlastnictví zůstává klíčovým rizikem, ale popis finančně zdravého družstva s příjmy z pronájmu 100 000 Kč/měsíc je pozitivní signál, který nelze ověřit bez stanov a účetnictví.

🔎 Deep findings

Z deep dat vyplývá několik zásadních zjištění: (1) Entitní extrakce vrátila prázdné výsledky – žádné IČO, telefon ani email, což je neobvyklé pro inzerát délky 2022 znaků na sreality.cz; buď byl inzerát záměrně anonymizován, nebo jde o přímý upload bez standardní vizitky makléře. (2) ARES = null potvrzuje, že nelze ověřit žádný podnikatelský subjekt – pokud je prodejce RK, jedná bez identifikace, což je red flag. (3) Energetická třída je vyplněna jako 'Třída' bez konkrétního písmene – v databázi chybí PENB, pro starší cihlový dům lze očekávat třídu D–F, což snižuje atraktivitu pro hypoteční financování i budoucí prodejnost. (4) Rok stavby = 0 naznačuje buď předválečnou stavbu nebo chybějící data; pro fond je klíčové zjistit stáří domu kvůli posouzení technického rizika. (5) Amenity obsahují pouze balcony + cellar – chybí výtah (floor 3/4 bez výtahu je pro starší cihlák pravděpodobné), garáž ani parkovací stání nejsou zmíněny. (6) V15f model aplikoval korekce +3 % balkon, +1,5 % sklep, 1.03x velmi dobrý stav – celková fair value 16,95 mil. Kč je konzervativní a bez výtahu by mohla být nižší.

🚨 Red flags

Nulové kontaktní entity – žádné IČO, telefon ani email extrahovány z inzerátu; nelze ověřit totožnost prodejce ani zda jde o RK nebo majitel
claims_direct_owner = false, looks_like_rk = false – prodejce není identifikován ani jako makléř ani jako přímý vlastník, zvýšené riziko zpr
ARES data = null – nelze ověřit bonitu případné RK ani existenci subjektu
Energetická třída neuvedena (hodnota 'Třída' bez písmene) – pravděpodobně starší dům bez průkazu PENB nebo záměrné vynechání
Rok stavby = 0 – neznámý, cihlový dům v dolní Libni pravděpodobně předválečný nebo 50.–70. léta, možné skryté vady konstrukce

✅ Buy signals

Sleva 28,3 % oproti V15f (confidence modelu 0.85, MAPE 3.6 %) – statisticky robustní ocenění naznačuje reálný prostor pod tržní cenou
Cihlový dům, 4. patro z 5 – prémiový stavební typ, dobrá poloha v domě
Kompletní rekonstrukce před 3 lety s kvalitními materiály (dubové/bukové parkety, plynový kotel, podlahové vytápění v koupelně) – žádné okam
Balkon + sklep + 2 komory + samostatné WC – nadstandardní dispozice pro 2+1 v Praze 8
Popis finančně zdravého družstva (nová fasáda, střecha, balkony, fond oprav hrazen z příjmů) – pokud ověřitelné, jde o silný buy signal

➡️1. PRIORITA: Kontaktovat prodejce přes portál sreality.cz a okamžitě vyžádat: (a) stanovy bytového družstva, (b) poslední 2 roky účetní závěrky družstva, (c) výši členského podílu a případných dluhů vůči družstvu, (d) informaci o možnosti převodu do osobního vlastnictví a jeho podmínkách a nákladech. 2. Ověřit CUZK – list vlastnictví domu (kdo je vlastníkem – bytové družstvo), zástavní práva na domě (zmíněný úvěr na rekonstrukci), věcná břemena. 3. Zjistit rok stavby a existenci výtahu – pokud chybí výtah, snížit interní ocenění o 5–8 %. 4. Vyžádat PENB – bez energetické třídy nelze posoudit provozní náklady. 5. Pokud jsou stanovy a účetnictví v pořádku a převod do OV je možný do 2–3 let, zvážit nabídku 11,0–11,5 mil. Kč s podmínkou právní due diligence do 30 dnů.

Otevřít inzerát →