Hunter: Brno - 3 dealu

#1

✅ REAL

Sadová, Troubsko, okres Brno-venkov

Prodej domu 277 m² s pozemkem 738 m²

Cena inzerát

22,290,000 Kč

V15f fair value

31,349,464 Kč

Discount

−28.9%

Plocha

277.0 m²

22,290,000 Kč fair 31,349,464 Kč

Claude confidence

58/100

💭 Claude analýza

Druhé kolo potvrzuje solidní cenový discount ~29 % oproti V15f, ale absence jakýchkoliv deep features, nulová délka textu (73 znaků), žádné kontaktní entity a nulové CUZK transakce v okolí výrazně omezují možnost verdikt posílit. Inzerát je extrémně strohý – nelze vyloučit placeholder, testovací listing nebo záměrné zatajení informací.

🔎 Deep findings

Deep data jsou prakticky prázdná – žádné features o dispozici, stavu, roce stavby, energetice ani amenities. Entity extrakce neodhalila žádný kontakt ani identifikátor prodávajícího, nelze tedy prověřit přes ARES. Inzerát na idnes.cz s délkou textu pouhých 73 znaků je nestandardně minimalistický – může jít o čerstvě vložený inzerát před doplněním detailů, nebo o záměrně anonymní nabídku. Absence jakýchkoliv deep dat fakticky znemožňuje druhé kolo smysluplně posílit první verdikt – confidence mírně klesá.

🚨 Red flags

Extrémně krátký popis (73 znaků) – prakticky žádný obsah, jen název inzerátu
Žádné extrahované entity: bez IČO, telefonu, emailu – nelze identifikovat prodávajícího
Nelze určit, zda jde o RK nebo přímého majitele (looks_like_rk=false, claims_direct_owner=false)
Nulová CUZK data v okolí – tržní cena není lokálně validována žádnou reálnou transakcí
Prázdné deep_features – neznámý stav, dispozice, rok stavby, energetika, vybavenost

✅ Buy signals

Discount 28,9 % oproti V15f s confidence 0,85 – model je relativně spolehlivý
Velká užitná plocha 277 m² + pozemek 738 m² v žádané rezidenční obci Troubsko
Cena 80 469 Kč/m² je pro zázemí Brna (1,4 km od města) atraktivní
Žádná red flag slova spojená s insolvencí, dražbou nebo exekucí
Lokalita Troubsko – stabilní rezidenční poptávka v brněnském suburbu

➡️1) OKAMŽITĚ dohledat plnou verzi inzerátu na idnes.cz – ověřit, zda existují fotografie, kontakt a popis (možná scraping zachytil pouze náhled). 2) Vyhledat nemovitost v CUZK katastru podle adresy Troubsko/Sadová – zjistit LV, vlastníka (fyzická osoba vs. firma), zástavy a věcná břemena. 3) Pokud vlastník je fyzická osoba – přímý kontakt, vyžádat prohlídku a dokumentaci (energetický štítek, rok stavby, stav rozvodů). 4) Pokud vlastník je firma – prověřit IČO v ARES a insolvenčním rejstříku. 5) Při prohlídce zaměřit pozornost na stav střechy, základů a technického zázemí – discount 29 % bez vysvětlení typicky signalizuje rekonstrukci nebo skryté vady.

Otevřít inzerát →

#2

✅ REAL

Říčanská, Rosice, okres Brno-venkov

Prodej domu 120 m² s pozemkem 1 273 m²

Cena inzerát

11,490,000 Kč

V15f fair value

14,809,003 Kč

Discount

−22.41%

Plocha

120.0 m²

11,490,000 Kč fair 14,809,003 Kč

Claude confidence

55/100

💭 Claude analýza

Druhé kolo potvrzuje potenciál slevy 22,4 % pod V15f (úspora ~3,3 mil. Kč) v atraktivní lokalitě zázemí Brna, avšak extrémně krátký text (77 znaků) bez jakýchkoliv deep features, nulové entity (žádné IČO, telefon, email) a absence identifikace prodávajícího (ani RK ani přímý majitel) výrazně zvyšují nejistotu. Nelze vyloučit neúplný nebo chybný inzerát – confidence mírně klesá.

🔎 Deep findings

Deep data jsou prakticky prázdná – deep_features={}, entities_extracted neobsahují žádný kontakt ani IČO, ARES=null. Inzerát má text délky pouhých 77 znaků, což odpovídá pouze titulku bez jakéhokoliv dalšího popisu. Není znám rok stavby, stav nemovitosti, energetická třída ani dispozice – všechny tyto faktory mohou zásadně ovlivnit reálnou hodnotu. Absence kontaktních údajů v extrakci naznačuje buď velmi nekvalitní scraping inzerátu, nebo záměrně minimalistický inzerát (možná testovací/neúplný listing). Nelze potvrdit ani vyvrátit identitu prodávajícího. Pozitivní je absence jakýchkoliv insolvencí nebo exekučních signálů.

🚨 Red flags

Text inzerátu má pouze 77 znaků – prakticky žádný obsah, pouze titulek; extrémně podezřelá absence popisu
Žádné extrahované entity: chybí telefon, email, IČO – nelze kontaktovat prodávajícího ani ověřit totožnost
Nelze určit, zda jde o RK nebo přímého majitele (looks_like_rk=false, claims_direct_owner=false)
Nulová deep_features data – neznámý rok stavby, stav, energetická třída, dispozice, vybavení
Žádné CUZK srovnávací prodeje v okolí – tržní cena empiricky neověřitelná

✅ Buy signals

Sleva 22,4 % pod V15f představuje potenciální úsporu ~3,32 mil. Kč při modelu s MAPE 3,6 % a confidence 0,85
Velký pozemek 1 273 m² v Rosicích (okres Brno-venkov) – žádaná satelitní lokalita ~20 km od Brna
Poměr ceny k pozemku ~9 036 Kč/m² je pro tuto lokalitu příznivý
Žádná red_flag_words (exekuce, dražba, insolvence, věcné břemeno) v textu
ARES data nejsou negativní (ares_data=null, žádná insolvence RK)

➡️1) PRIORITNĚ dohledat plnou verzi inzerátu přímo na idnes.cz – ověřit, zda existují fotografie, kontakt a úplný popis (77 znaků naznačuje neúplný scraping). 2) Pokud inzerát existuje v plné verzi: kontaktovat prodávajícího a vyžádat přesnou adresu, rok stavby, stav a energetický průkaz. 3) Ověřit list vlastnictví v katastru nemovitostí (zástavní práva, věcná břemena, exekuce). 4) Fyzická prohlídka je podmínkou – sleva 22 % může odrážet špatný technický stav nebo problematický přístup. 5) Pokud se potvrdí standardní stav domu bez zásadních závad, přehodnotit na DEAL.

Otevřít inzerát →

#3

✅ REAL

Syrovice, okres Brno-venkov

Prodej domu 139 m² s pozemkem 308 m²

Cena inzerát

12,350,000 Kč

V15f fair value

17,068,796 Kč

Discount

−27.65%

Plocha

139.0 m²

12,350,000 Kč fair 17,068,796 Kč

Claude confidence

47/100

💭 Claude analýza

Sleva 27,65 % pod V15f je atraktivní, ale druhé kolo nepřineslo žádná nová potvrzující data – deep_features jsou prázdné, žádné kontaktní entity, nulová délka popisu (73 znaků) a absence CUZK srovnávacích prodejů zůstávají nevyřešeny. Extrémně krátký inzerát bez IČO, telefonu ani emailu zvyšuje nejistotu o serióznosti nabídky.

🔎 Deep findings

Druhé kolo nepřineslo žádné obohacení dat. ARES data jsou null – nelze ověřit RK ani prodejce. Žádné IČO ani kontakt v textu znamená, že prodejce je zcela anonymní. Deep features jsou prázdné – neznáme rok stavby, energetickou třídu, dispozici ani stav objektu, což jsou klíčové parametry pro potvrzení nebo vyvrácení fair price 17 mil. Kč. Absence všech strukturovaných dat v kombinaci s 73znakový popisem naznačuje buď velmi nekvalitní inzerci, nebo testovací/neúplný listing. Confidence mírně snížena oproti prvnímu kolu.

🚨 Red flags

Popis inzerátu má pouze 73 znaků – absolutní minimum, téměř žádná informace o nemovitosti
Žádné kontaktní entity (IČO, telefon, email) – nelze ověřit prodejce ani RK
looks_like_rk: false + claims_direct_owner: false – identita prodejce zcela neznámá
deep_features prázdné – žádná data o dispozici, stavu, energetice, roce stavby
Nulové CUZK srovnávací prodeje v okolí – model V15f nemá lokální kotvu, fair price 17 mil. může být nadhodnocen

✅ Buy signals

Sleva 27,65 % pod V15f je nadprůměrná a ekonomicky zajímavá při potvrzení stavu
Žádná red_flag_words (dražba, insolvence, exekuce) – čistý inzerát z hlediska klíčových slov
Model V15f confidence 0,85 s MAPE 3,6 % – relativně přesný model
Syrovice – obec v zázemí Brna, likvidní lokalita pro rodinné domy
Kategorie rodinný dům 139 m² je standardně obchodovatelná

➡️Priorita: dohledat inzerát přímo na idnes.cz a ověřit, zda existuje plná verze s kontaktem a fotodokumentací – 73 znaků naznačuje možný scraping error nebo neúplný listing. Pokud inzerát existuje v plné verzi: (1) vyžádat LV z katastru nemovitostí pro Syrovice, ověřit zástavy a věcná břemena, (2) zjistit rok stavby a energetický štítek, (3) porovnat s nabídkami v Rajhradě a okolí. Pokud kontakt nelze dohledat, inzerát označit jako nevalidní a vyřadit z pipeline.

Otevřít inzerát →