Hunter: Praha - 3 dealu

✅ REAL

Praha 2 - Nové Město

Prodej bytu 3+kk 122 m²

Cena inzerát

19,950,000 Kč

V15f fair value

27,669,721 Kč

Discount

−27.9%

Plocha

122.0 m²

19,950,000 Kč fair 27,669,721 Kč

Claude confidence

68/100

🚪 3+kk🏢 6.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý🛗 elevator☀️ terrace

💭 Claude analýza

Mezonetový byt prémiové kvality v Praze 2 s výraznou slevou 27,9 % pod V15f odhadem (19,95 M vs. 27,67 M Kč) zůstává zajímavou příležitostí, ale druhé kolo přináší znepokojující absenci kontaktních entit (žádné IČO, telefon, email) a nelze ověřit totožnost prodávajícího ani RK. Snížení confidence o 4 body reflektuje anonymitu inzerátu a chybějící energetický štítek.

🔎 Deep findings

ARES data jsou null a z textu nebylo extrahováno žádné IČO ani kontakt – inzerát je prakticky anonymní, což je pro byt v této cenové kategorii nestandartní. Nelze ověřit, zda prodává registrovaná RK nebo soukromník, ani zkontrolovat případnou insolvenci zprostředkovatele. Energetický štítek je uveden pouze jako 'Třída' bez konkrétního písmene – to může znamenat záměrné vynechání (starší budova s horší třídou C–E) nebo chybu při parsování. Year_built = 0 naznačuje, že rok stavby/rekonstrukce nebyl v inzerátu uveden ani extrahovatelný – u klasicistního domu v Praze 2 je pravděpodobná stavba před rokem 1950 s pozdější rekonstrukcí. Podmínka 'condition: Velmi dobrý' je self-reported, nikoliv ověřená. Absence jakéhokoli kontaktu v textu délky 2024 znaků je anomálie – kontakt je pravděpodobně pouze na portálu sRealityCZ za přihlášením.

🚨 Red flags

Žádné IČO, telefon ani email extrahovány z inzerátu – neobvyklá anonymita pro prémiový byt za 20 M Kč
looks_like_rk: false + claims_direct_owner: false – nelze určit, kdo prodává (RK nebo majitel)
ARES data: null – bez IČO nelze ověřit bonitu/historii případné RK ani insolvenci
energy_class: 'Třída' bez hodnoty (A–G) – chybí kompletní PENB, povinný při prodeji
year_built: 0 – rok stavby/rekonstrukce neznámý, nelze posoudit technický stav domu

✅ Buy signals

Osobní vlastnictví (ownership: Osobní) – žádné družstevní komplikace při převodu
Cihlová konstrukce + 6. patro + výtah + terasa do vnitrobloku – nadstandardní kombinace pro Praha 2
V15f confidence 0,85 s MAPE 3,6 % – model má vysokou jistotu, discount je tedy reálný
Amenities: elevator + terrace potvrzeny v deep_features – korekce modelu jsou oprávněné
Mezonetová dispozice s architektonickým zpracováním – obtížně replikovatelný produkt na trhu

➡️1) PRIORITA: Přes portál sRealityCZ získat jméno/IČO makléře nebo majitele a ověřit v ARES + insolvenčním rejstříku. 2) Vyžádat kompletní PENB (energetický štítek s třídou A–G) – povinný dokument při prodeji, jeho absence nebo skrývání je red flag. 3) Objednat výpis z katastru (LV) – ověřit zástavy, věcná břemena, exekuční příkazy, skutečnou výměru (122 vs. 112 m²). 4) Zjistit days_on_market a historii ceny na portálu – výrazná sleva bez vysvětlení může indikovat skrytý problém. 5) Pokud ARES a katastr vyjdou čistě, domluvit fyzickou prohlídku se zaměřením na stav střechy/krovu (6. patro, střešní okna) a funkčnost klimatizace + plynového kotle Junkers.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 1 - Nové Město

Prodej bytu 3+1 135 m²

Cena inzerát

22,200,000 Kč

V15f fair value

29,268,718 Kč

Discount

−24.15%

Plocha

135.0 m²

22,200,000 Kč fair 29,268,718 Kč

Claude confidence

68/100

🚪 3+1🏢 5.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý🛗 elevator

💭 Claude analýza

Byt v prémiové lokalitě Praha 1 s 24% slevou oproti V15f zůstává zajímavou příležitostí, ale druhé kolo odhaluje několik znepokojivých mezer: neznámý prodejce (žádné IČO, telefon ani email v textu, není jasné zda RK nebo majitel), energie označena pouze jako 'Třída' bez konkrétní třídy, a rok stavby 0 naznačuje nekompletní data. Fotografie jsou explicitně označeny jako 'pouze ilustrativní', což je u bytu za 22 M Kč neobvyklé a zvyšuje nejistotu o skutečném stavu.

🔎 Deep findings

ARES data nejsou k dispozici (ares_data = null) a žádné IČO nebylo extrahováno – nelze ověřit, zda prodává registrovaná RK nebo soukromá osoba. Absence kontaktních údajů v textu inzerátu je neobvyklá a může naznačovat, že kontakt je skryt za portálem sreality.cz (standardní praxe), nebo že inzerát je neúplný. Deep features odhalují nesoulad patra (popis: 4. NP vs. data: floor=5) – pravděpodobně rozdíl mezi nadzemním podlažím a číslem patra, ale vyžaduje ověření. Energetická třída je prázdná hodnota, u domu z 19. stol. lze očekávat třídu E–G, což při současných cenách energií představuje nezanedbatelný provozní náklad pro kupce i nájemce. Ilustrativní fotografie jsou největším novým red flagem druhého kola – buď byt ještě není dokončen/rekonstruován (pak cena 22 M Kč za nedokončený stav je přijatelná), nebo prodejce záměrně skrývá skutečný stav (pak je to varovný signál).

🚨 Red flags

Fotografie jsou 'pouze ilustrativní' – u bytu za 22 M Kč zcela nestandardní, reálný stav interiéru neznámý
Žádné kontaktní entity (IČO, telefon, email) extrahovány z inzerátu – nelze ověřit totožnost prodávajícího
Energetická třída neuvedena konkrétně ('Třída' bez hodnoty) – historický dům z 19. stol. pravděpodobně G/F, což zvyšuje provozní náklady
Rok stavby = 0 v datech – chybějící nebo nevalidní údaj, nelze posoudit stáří a historii domu
Patro v deep_features = 5, ale popis říká 4. NP – nesoulad dat (možná technická chyba, ale stojí za ověření)

✅ Buy signals

Sleva 24 % oproti V15f (model confidence 0.85, MAPE 3.6 %) je pro Praha 1 – Nové Město nadstandardní a statisticky signifikantní
Osobní vlastnictví (ownership = Osobní) – žádné družstevní komplikace
Výtah potvrzen v amenities i popisu – korekce +2 % již zahrnuta v ocenění
Dispozice 135 m², 2 koupelny, cihlová stavba – vysoký nájemní potenciál (odhadovaný výnos 4–5 % p.a. při tržním nájmu ~75–85 tis. Kč/měs.)
Žádná varovná slova (insolvence, exekuce, dražba) v textu ani v red_flag_words

➡️Priorita č. 1: Telefonicky kontaktovat inzerenta přes sreality.cz a explicitně se zeptat PROČ jsou fotografie ilustrativní – je byt ve výstavbě/rekonstrukci, nebo existují reálné fotografie? Pokud byt není dokončen, vyžádat projektovou dokumentaci a termín dokončení. Priorita č. 2: Výpis z KN (LV) pro ověření vlastníka, věcných břemen a zástavních práv – lze získat online přes ČÚZK do 24 hodin. Priorita č. 3: Ověřit energetický průkaz (PENB) – při třídě E nebo horší kalkulovat s náklady na zateplení/výměnu oken a odečíst od nabídkové ceny. Priorita č. 4: Zjistit výši fondu oprav SVJ a případné plánované investice do společných prostor (střecha, fasáda, výtah). Pokud jsou fotografie ilustrativní z důvodu probíhající rekonstrukce a LV je čisté, zvážit nabídku 20,5–21,5 M Kč s podmínkou dokončení dle specifikace.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 8 - Libeň

Prodej bytu 2+1 81 m²

Cena inzerát

12,150,000 Kč

V15f fair value

16,946,502 Kč

Discount

−28.3%

Plocha

81.0 m²

12,150,000 Kč fair 16,946,502 Kč

Claude confidence

58/100

🚪 2+1🏢 3.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý🌿 balcony📦 cellar

💭 Claude analýza

Druhé kolo potvrzuje solidní fyzický stav bytu (cihlový dům, rekonstrukce před 3 lety, nadstandardní vybavení), ale absence jakýchkoliv kontaktních entit (IČO, telefon, email) a nulová identifikace prodávajícího (ani RK ani přímý majitel) je neobvyklá a snižuje důvěru. Sleva 28,3 % oproti V15f je pro družstevní vlastnictví ekonomicky obhajitelná, nicméně bez CUZK transakcí a bez ověřitelného prodávajícího nelze zvýšit confidence. Zmínka o ekonomice bytového družstva (5 pronajímaných bytů, ~100 000 Kč/měsíc) je zajímavý kontextový detail, ale zároveň naznačuje komplexnější právní strukturu než standardní převod podílu.

🔎 Deep findings

ARES data jsou null – nelze ověřit žádný podnikatelský subjekt. Extrakce entit nepřinesla žádné IČO, telefon ani email, což je pro inzerát délky 2022 znaků neobvyklé a naznačuje buď záměrné vynechání kontaktů (vše přes portálový formulář) nebo inzerát podaný přímo fyzickou osobou bez identifikace. Prodávající není klasifikován ani jako RK ani jako přímý majitel – tato ambiguita je druhým kolem nově identifikovaný rizikový faktor. Deep features potvrzují cihlovou stavbu ve velmi dobrém stavu s balkónem a sklepem, ale energy_class zůstává neúplná ('Třída' bez písmene) a rok výstavby je 0 – systém tato data nezískal, pravděpodobně nejsou v inzerátu explicitně uvedena. Klíčový nový poznatek z popisu: bytové družstvo je aktivní hospodářský subjekt s úvěrem a příjmy z pronájmu – kupující vstupuje do členství v tomto družstvu, nikoli jen do bytu. Je nutné získat stanovy, výši nesplaceného úvěru, výši měsíčního nájemného (zálohy do družstva) a případné předkupní právo ostatních členů.

🚨 Red flags

NULOVÉ kontaktní entity – žádné IČO, telefon ani email extrahovány z inzerátu; prodávající není identifikovatelný bez přímého kontaktu přes
looks_like_rk: false + claims_direct_owner: false – nelze určit, zda jde o majitele nebo zprostředkovatele; zvyšuje riziko skrytých poplatků
ARES data: null – nelze ověřit žádný subjekt; pokud je prodávajícím bytové družstvo jako právnická osoba, absence IČO je podezřelá
energy_class: 'Třída' bez konkrétního písmene – neúplný údaj, cihlový dům bez zateplení může být třída E/F, což ovlivňuje provozní náklady
year_built: 0 – rok výstavby neznámý; pro cihlový dům v dolní Libni pravděpodobně předválečná nebo poválečná stavba, potenciálně starší inst

✅ Buy signals

Sleva 28,3 % oproti V15f (16,95 mil.) – i při konzervativní korekci -15 % za družstevní vlastnictví vychází fair value ~14,4 mil., stále 18,
Kompletní rekonstrukce před 3 lety s kvalitními materiály (dubové/bukové parkety, WPC balkon, podlahové topení v hygienickém zázemí) – žádné
Ekonomicky stabilní bytové družstvo s vlastními příjmy z pronájmu (~100 000 Kč/měsíc) – fond oprav financován z výnosů, ne ze záloh členů; s
Nová fasáda, střecha, balkony – dům po komplexní obnově, nízké riziko skrytých vad společných částí
Cihlová konstrukce, 4. NP z 5 – prémiový konstrukční typ, dobrá poloha v patře (ne přízemí, ne podkroví)

➡️1) PRIORITA: Kontaktovat prodávajícího přes portál a vyžádat: (a) stanovy bytového družstva, (b) výši a splatnost úvěru na rekonstrukci, (c) aktuální výši měsíčních plateb člena do družstva, (d) souhlas představenstva s převodem podílu. 2) Ověřit v insolvenčním rejstříku (ISIR) bytové družstvo – zjistit IČO z katastru nemovitostí podle adresy domu. 3) Prověřit CEPR (Centrální evidence exekucí) na stávajícího člena-prodávajícího. 4) Požádat o energetický průkaz (PENB) – energy_class 'Třída' bez písmene je nedostatečná, pro cihlový dům bez zateplení hrozí třída E/F. 5) Osobní prohlídka se zaměřením na stav společných prostor a ověření deklarované rekonstrukce. 6) Při čistém právním stavu cílit na vyjednání ceny 11,2–11,8 mil. Kč s argumentem: družstevní vlastnictví + přebíraný podíl na úvěru + absence hypotečního financování.

Otevřít inzerát →