Hunter: Praha - 2 dealu

✅ REAL

Praha 2 - Nové Město

Prodej bytu 3+kk 122 m²

Cena inzerát

19,950,000 Kč

V15f fair value

27,669,721 Kč

Discount

−27.9%

Plocha

122.0 m²

19,950,000 Kč fair 27,669,721 Kč

Claude confidence

68/100

🚪 3+kk🏢 6.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý🛗 elevator☀️ terrace

💭 Claude analýza

Solidní prémiová nemovitost v centru Prahy 2 s výraznou nominální slevou (~28 % pod V15f), avšak deep data odhalují několik znepokojivých mezer: chybí IČO, telefon i email prodávajícího, systém nedokázal identifikovat ani RK ani přímého majitele, a ARES data jsou null – nelze ověřit, kdo za inzerátem stojí. Energetická třída je uvedena pouze jako 'Třída' bez konkrétního písmene (pravděpodobně C–D u rekonstruovaného klasicistního domu), rok stavby chybí (0), což komplikuje přesné ocenění. Sleva je reálná, ale bez identifikace prodávající strany nelze vyloučit zprostředkování přes neregistrovaného makléře nebo problematický titul.

🔎 Deep findings

Deep data přinesla smíšený obraz. Pozitivně: ownership = Osobní potvrzuje přímý převod bez družstevních komplikací; amenity elevator + terrace jsou strojově ověřeny a V15f je správně zohlednil. Negativně: extrakce entit selhala kompletně – žádné IČO, telefon ani email, systém nedokázal klasifikovat prodávajícího jako RK ani jako přímého majitele. To je pro inzerát na sreality.cz neobvyklé a může indikovat buď velmi stručný kontaktní blok skrytý za portálem, nebo nestandardní způsob inzerce. ARES = null znamená, že pokud za inzerátem stojí RK, není v naší DB – nelze vyloučit insolvenci nebo neregistrovaného zprostředkovatele. Energetická třída 'Třída' bez písmene je datová anomálie – u plynového kotle Junkers v klasicistním domě lze odhadovat třídu C nebo D, což V15f model pravděpodobně nezohlednil optimálně. Rok stavby = 0 je kritická mezera pro přesné ocenění. Mezonetová vestavba v 6. patře vyžaduje ověření stavebního povolení a souladu s katastrem.

🚨 Red flags

Žádné kontaktní údaje extrahovány (telefon, email, IČO) – neobvyklé pro legitimní inzerát na sreality.cz
Systém nedokázal určit, zda jde o RK nebo přímého majitele (looks_like_rk: false, claims_direct_owner: false) – identita prodávajícího je ne
ARES data: null – nelze ověřit registraci případné RK ani solventnost zprostředkovatele
Energetická třída uvedena pouze jako 'Třída' bez klasifikace – u klasicistního domu s plynovým kotlem pravděpodobně C nebo horší, což snižuj
Rok stavby = 0 (chybí) – nelze posoudit stáří konstrukce, riziko skrytých vad, ani přesnost V15f modelu

✅ Buy signals

Lokalita Praha 2 – Nové Město, centrum, blízkost parků – dlouhodobě nejlikvidnější segment pražského trhu
Osobní vlastnictví (ownership: Osobní) – žádné družstevní komplikace při převodu
Cihlová konstrukce + rekonstruovaný dům s výtahem – nadstandardní stavební kvalita
Amenity: výtah + terasa do vnitrobloku – oba prvky potvrzeny v deep features, V15f je správně zohlednil (+6 %)
6. patro = nejvyšší podlaží → výhled, klid, střešní okna potvrzena v popisu

➡️1) PRIORITNĚ: Ověřit identitu prodávajícího přímo přes sreality.cz profil inzerenta – zjistit, zda jde o RK (a pak prověřit IČO v ARES/insolvenčním rejstříku) nebo přímého majitele. 2) Výpis z LV v katastru nemovitostí – ověřit: skutečnou podlahovou plochu, zástavní práva, věcná břemena, a zejména zda je mezonetová vestavba zapsána jako součást bytu nebo jako černá stavba. 3) Vyžádat energetický průkaz (PENB) – konkrétní třídu, ne jen 'Třída'. 4) Zjistit rok stavby a historii rekonstrukce domu (stavební povolení na vestavbu 2. patra). 5) Prověřit SVJ: výše fondu oprav, plánované investice do střechy (kritické pro 6. patro s mezonetovou vestavbou). 6) Pokud LV je čistý a prodávající je ověřitelný – doporučit osobní prohlídku se stavebním technikem zaměřeným na střešní konstrukci a mezonetovou vestavbu. Potenciál je reálný, ale bez ověření identity prodávajícího a LV nelze doporučit postup k nabídce.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 10 - Dubeč

Prodej bytu 1+1 39 m²

Cena inzerát

6,099,000 Kč

V15f fair value

7,208,394 Kč

Discount

−15.39%

Plocha

39.0 m²

6,099,000 Kč fair 7,208,394 Kč

Claude confidence

55/100

🚪 1+1🏢 1.p⚡ Třída🛠 Ve výstavbě🌿 balcony🚗 parking☀️ terrace

🏢 RK

💭 Claude analýza

Novostavba s atraktivním příslušenstvím (terasa, zahrádka, parkování) a ~15% slevou oproti V15f modelu zůstává zajímavou příležitostí, avšak absence IČO a kontaktních údajů prodejce v inzerátu, nulová ARES data a nulové CUZK transakce v okolí zvyšují nejistotu. Confidence mírně klesá kvůli neověřitelnosti developera a RK přes dostupná data.

🔎 Deep findings

ARES data jsou null a z inzerátu nebyla extrahována žádná identifikační data (IČO, telefon, email) – developer ani zprostředkující RK jsou zcela neověřeni. Příznak looks_like_rk=true naznačuje, že prodej probíhá přes realitní kancelář, nikoli přímo od developera, což přidává vrstvu nejistoty. Energy class je prázdná ('Třída') – u novostavby by měla být explicitně uvedena třída A nebo B dle platné legislativy; absence je podezřelá nebo jde o chybu v datech. Year_built=0 potvrzuje rozestavěnost. Amenity (balcony, parking, terrace) jsou v souladu s popisem. Žádné CUZK transakce v okolí znamenají, že V15f model pracuje bez lokální kotvy – jeho confidence 0.85 je tedy spíše modelová než tržní. Celkový obraz: příležitost existuje, ale due diligence na developera je kritická a momentálně zcela chybí.

🚨 Red flags

Žádné IČO, telefon ani email extrahovány z inzerátu – nelze přímo ověřit prodejce/developera v ARES
ARES data = null – developer ani RK nebyly identifikovány a prověřeny (insolvence, bonita)
Nulové CUZK transakce v okolí – cenová hladina Dubeč není podložena reálnými prodeji, V15f ocenění je tedy méně spolehlivé
Projekt ve výstavbě, dokončení jaro 2026 – riziko zpoždění, zdražení stavby, insolvence developera
Přízemní byt (1. NP) – vlhkost, bezpečnost, nižší likvidita při případném prodeji

✅ Buy signals

Sleva 15,39 % oproti V15f fair value (7 208 394 Kč vs. 6 099 000 Kč) – model confidence 0.85
Terasa 7,34 m² + zahrádka 39 m² u 1+1 je nadstandardní příslušenství zvyšující užitnou hodnotu
Parkovací stání v uzavřeném areálu (i když mimo inzerovanou cenu – pozor na celkovou cenu)
Cihlová konstrukce – vyšší kvalita oproti panelovým novostavbám
Osobní vlastnictví – bez komplikací družstevního převodu

➡️1) Identifikovat developera projektu 'Rezidence Dubeč' manuálně (web projektu, stavební povolení na MČ Praha 22) a prověřit IČO v ARES + insolvenčním rejstříku. 2) Ověřit existenci a platnost stavebního povolení na Úřadu MČ Praha 22 nebo stavebním úřadu. 3) Zjistit celkovou cenu včetně parkovacího stání (není v 6 099 000 Kč) – reálná cena může být o 200–400 tis. vyšší. 4) Vyžádat si smlouvu o smlouvě budoucí a ověřit zajištění záloh (notářská úschova, bankovní záruka developera). 5) Kontaktovat RK a požádat o referenční prodeje v Dubči/Kolovratech/Uhříněvsi pro nezávislé potvrzení cenové hladiny. 6) Pokud developer projde prověrkou bez problémů – cena je atraktivní, doporučeno pokračovat k rezervaci.

Otevřít inzerát →