Hunter: Praha - 2 dealu

✅ REAL

Praha 2 - Nové Město

Prodej bytu 3+kk 122 m²

Cena inzerát

19,950,000 Kč

V15f fair value

27,669,721 Kč

Discount

−27.9%

Plocha

122.0 m²

19,950,000 Kč fair 27,669,721 Kč

Claude confidence

68/100

🚪 3+kk🏢 6.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý🛗 elevator☀️ terrace

💭 Claude analýza

Byt má silné lokační a dispoziční parametry (Praha 2, mezonet, terasa, výtah, cihlová stavba, 6. patro), ale absence jakýchkoliv kontaktních entit (IČO, telefon, email) a nulová identifikace prodejce jako RK ani přímého majitele výrazně komplikuje due diligence. Diskont 27,9 % oproti V15f zůstává nevysvětlen a bez CUZK srovnání nelze model plně validovat. Energetická třída je uvedena pouze jako 'Třída' bez konkrétního písmene – pravděpodobně C nebo horší u rekonstruovaného klasicistního domu, což snižuje atraktivitu pro investiční pronájem.

🔎 Deep findings

ARES data jsou null – nelze ověřit žádný subjekt. Extrakce entit vrátila prázdné výsledky pro IČO, telefon i email, přičemž systém neurčil inzerát ani jako RK ani jako přímého majitele – jde o nestandardní stav, který může indikovat anonymizovaný inzerát, zprostředkovatele bez registrace nebo neúplný scraping. Energetická třída je v datech uložena jako pouhý string 'Třída' bez konkrétního označení – pro klasicistní dům bez uvedeného roku rekonstrukce lze očekávat třídu C–E, což při současných cenách energií představuje relevantní provozní riziko. Rok stavby 0 potvrzuje chybějící historická data o domě. Amenity potvrzují výtah a terasu, garáž ani parkovací stání nejsou uvedeny – v Praze 2 jde o standardní absenci, ale pro investiční kalkulaci relevantní. Condition 'Velmi dobrý' bez datace rekonstrukce snižuje spolehlivost tohoto parametru.

🚨 Red flags

Nulové entity: žádné IČO, telefon ani email – nelze identifikovat prodejce ani ověřit jeho důvěryhodnost
looks_like_rk: false + claims_direct_owner: false – prodejce není identifikován ani jako RK ani jako přímý majitel, anomálie
Energetická třída neuvedena konkrétně ('Třída' bez písmene) – u rekonstruovaného klasicistního domu pravděpodobně C–E, negativní dopad na pr
year_built: 0 – rok stavby chybí v datech, nelze posoudit stáří domu ani rekonstrukce
Diskont 27,9 % oproti V15f bez CUZK komparací – model nemá lokální kotvu, fair price 27,67 mil. Kč může být nadhodnocen

✅ Buy signals

Praha 2 – Nové Město: prémiová lokalita s dlouhodobou cenovou odolností a vysokou poptávkou po pronájmu
Mezonet v 6. (nejvyšším) patře s terasou do vnitrobloku – nadstandardní dispozice, tichá poloha
Výtah přítomen – klíčový amenity pro 6. patro, potvrzeno v deep_features
Cihlová stavba, osobní vlastnictví – preferované parametry pro investiční fond
Architektonický interiér (italský design, dřevěné trámy, ateliérová okna) – potenciál pro prémiový krátkodobý i dlouhodobý pronájem

➡️1) PRIORITA: Identifikovat prodejce – kontaktovat portál sreality.cz přímo pro získání kontaktních údajů, případně dohledat inzerát přes URL a zjistit, zda jde o RK nebo soukromníka. 2) Ověřit LV v katastru nemovitostí: skutečná plocha (112 vs. 122 m²), zástavní práva, věcná břemena, případná exekuční zástavní práva. 3) Vyžádat energetický průkaz (PENB) s konkrétní třídou – klíčové pro investiční výnosnost. 4) Zjistit výši měsíčních záloh do fondu oprav a případné plánované rekonstrukce společných prostor. 5) Ověřit stáří a stav plynového kotle Junkers. 6) Při potvrzení stavu a identifikaci přímého majitele nabídnout 18,2–18,8 mil. Kč s odůvodněním chybějící energetické třídy a nutných investic. Pokud jde o RK bez ARES záznamu, zvýšit opatrnost a vyžádat plnou dokumentaci před nabídkou.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 8 - Libeň

Prodej bytu 2+1 81 m²

Cena inzerát

12,150,000 Kč

V15f fair value

16,946,502 Kč

Discount

−28.3%

Plocha

81.0 m²

12,150,000 Kč fair 16,946,502 Kč

Claude confidence

58/100

🚪 2+1🏢 3.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý🌿 balcony📦 cellar

💭 Claude analýza

Druhé kolo potvrzuje solidní fyzický stav bytu (rekonstrukce, cihlový dům, balkon, komory) a zajímavý diskont 28 % pod V15f, avšak absence jakýchkoli kontaktních entit (IČO, telefon, email) a neurčitý prodejce snižují důvěryhodnost inzerátu. Klíčovým rizikem zůstává družstevní vlastnictví kombinované s nestandardní strukturou – družstvo vlastní 5 dalších bytů a splácí úvěr na rekonstrukci, což přináší skrytou závaznost pro nového člena. Bez ARES dat a bez CUZK srovnání nelze plně validovat cenu ani prodejce.

🔎 Deep findings

ARES data nejsou k dispozici (ares_data: null) a žádné IČO nebylo extrahováno – prodejce je zcela neverifikovatelný. Absence telefonu i emailu v textu délky 2022 znaků je neobvyklá; kontakt pravděpodobně existuje pouze v portálovém rozhraní sReality, nikoli v textu inzerátu. Entitní analýza neidentifikovala ani RK ani přímého vlastníka – nelze určit, zda jde o zprostředkovaný nebo přímý prodej, což komplikuje due diligence. Deep features potvrzují cihlovou stavbu ve velmi dobrém stavu s balkónem a sklepem, ale energy_class je prázdná ('Třída' bez hodnoty) – PENB buď chybí nebo nebyl extrahován, což je u starší cihlové zástavby v Libni potenciálně problematické (typicky třída D-E). Rok stavby 0 naznačuje absenci dat – pro cihlový dům v dolní Libni lze odhadovat výstavbu 1920–1960, tedy stáří 60–100 let. Klíčové nové zjištění z popisu: družstvo aktivně splácí úvěr na rekonstrukci – tato informace nebyla plně zohledněna v prvním kole. Nový člen družstva fakticky vstupuje do závazku spojeného s tímto úvěrem; výše zůstatku úvěru a podmínky jsou zásadní pro ocenění podílu.

🚨 Red flags

Žádné kontaktní entity (IČO, telefon, email) – nelze identifikovat prodejce ani ověřit, zda jde o RK nebo přímého majitele
looks_like_rk: false + claims_direct_owner: false – prodejce není identifikován ani jako RK ani jako přímý vlastník, anomálie
Družstvo splácí aktivní úvěr na rekonstrukci – nový člen přebírá podíl na tomto dluhu, výše úvěru neznámá
Energie: 'Třída' bez konkrétního písmene – pravděpodobně chybí PENB nebo byl záměrně vynechán, u cihlového domu bez roku stavby riziko třídy
year_built: 0 – rok stavby neznámý, u cihlového domu v dolní Libni pravděpodobně předválečná nebo poválečná stavba, možné skryté vady konstr

✅ Buy signals

Diskont 28,3 % pod V15f – i po korekci na družstevní podíl (-15 až -20 %) zbývá 8–13 % potenciální podhodnocení
Kompletní rekonstrukce před 3 lety s kvalitními materiály (dubové/bukové parkety, WPC balkon) – nulové okamžité CAPEX
Ekonomicky soběstačné bytové družstvo: 5 pronajímaných bytů generuje ~100 000 Kč/měsíc, hradí fond oprav i splátky úvěru
Nová fasáda, střecha, balkony – dům po komplexní obnově, nízké riziko mimořádných příspěvků do FO
Cihlový dům, 4. NP z 5, balkon + 2 komory + sklepní kóje – nadstandardní dispozice pro 2+1

➡️1) PRIORITA: Vyžádat od prodejce kompletní dokumentaci bytového družstva – stanovy, výši a podmínky aktivního úvěru na rekonstrukci, aktuální zůstatek dluhu, výši měsíčních příspěvků nového člena. 2) Ověřit v katastru nemovitostí list vlastnictví domu – identifikovat IČO bytového družstva a prověřit v ARES/insolvenčním rejstříku jeho finanční zdraví. 3) Zjistit energetický průkaz (PENB) – pokud třída D nebo horší, zohlednit v ceně. 4) Portálové srovnání: vyhledat aktuální nabídky družstevních bytů 2+1 v Libni na SReality/Bezrealitky pro validaci ceny 12,15 mil. 5) Pokud jsou výsledky kroků 1-4 pozitivní (úvěr pod 2 mil. Kč, družstvo bez dluhů, PENB C/D), doporučit osobní prohlídku a mandát právníkovi specializovanému na převod družstevních podílů.

Otevřít inzerát →