Hunter: Praha - 3 dealu

✅ REAL

Praha 8 - Ďáblice

Prodej rodinného domu 180 m², pozemek 569 m²

Cena inzerát

24,990,000 Kč

V15f fair value

35,105,855 Kč

Discount

−28.82%

Plocha

180.0 m²

24,990,000 Kč fair 35,105,855 Kč

Claude confidence

62/100

🏢 2.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý🚗 parking

💭 Claude analýza

Solidní příležitost s nominálním diskontem ~29 % oproti V15f, ale deep data přinášejí několik znepokojivých mezer: chybí IČO i kontakt prodávajícího, energetická třída není vyplněna, rok stavby v DB je 0 (nesoulad s popisem 2007) a žádné CUZK srovnávací prodeje neumožňují kalibraci modelu. Dřevostavba s neznámou energetikou a anonymním prodejcem snižuje jistotu.

🔎 Deep findings

ARES data nejsou k dispozici (ares_data=null) a entity extrakce nevrátila žádné IČO ani kontakt – prodejce je fakticky anonymní, což je neobvyklé i pro soukromého majitele inzerujícího na sreality.cz. Absence RK indikátoru (looks_like_rk=false) kombinovaná s absencí přímého vlastníka (claims_direct_owner=false) vytváří šedou zónu – může jít o neregistrovaného zprostředkovatele nebo majitele, který záměrně nezveřejnil kontakt v textu. Deep features odhalují prázdnou energetickou třídu (hodnota 'Třída' bez čísla/písmene) – PENB buď nebyl zpracován, nebo byl záměrně vynechán z inzerátu, což je u prodeje povinné. Year_built=0 je datová anomálie. Amenities obsahují pouze 'parking', chybí garáž jako samostatná položka přestože popis garáž explicitně zmiňuje – možná nekonzistence v DB. Žádné red_flag_words v textu, popis je gramaticky čistý a strukturovaný, bez typických podvodných vzorců.

🚨 Red flags

Žádné IČO, telefon ani email v extrahovaných entitách – prodejce zcela anonymní, nelze ověřit totožnost ani prověřit přes ARES
looks_like_rk=false AND claims_direct_owner=false – nevíme, kdo prodává; může být zprostředkovatel bez licence nebo problémový vlastník
energy_class='Třída' – prázdná hodnota, PENB pravděpodobně chybí nebo nebyl zveřejněn; u dřevostavby z 2007 může být třída D–E, což snižuje
year_built=0 v deep_features – nesoulad s textem (2007); chyba v datech nebo záměrné zatajení roku
Nulové CUZK srovnávací prodeje v okolí – V15f model pracuje bez lokální kalibrace, fair_price 35,1 mil. Kč může být nadhodnocen

✅ Buy signals

Nominální discount 28,82 % oproti V15f – i při 15% korekci modelu dolů zůstává cena pod odhadem
Pozemek 569 m² v Praze je výrazně nadstandardní – land value samostatně pravděpodobně 8–12 mil. Kč
Dům 2 NP, 4 pokoje + garáž + terasa + zahrada – kompletní rodinná dispozice bez nutnosti přestavby
Condition='Velmi dobrý' + nízké využití dle popisu – potenciálně nízké CAPEX na vstup
Praha 8 – Ďáblice: klidná lokalita s kompletní občanskou vybaveností, blízkost Ďáblického háje zvyšuje rezidenční atraktivitu

➡️1) PRIORITA: Dohledat kontakt na prodejce přes sreality.cz profil nebo telefonní číslo v inzerátu a ověřit totožnost vlastníka v katastru nemovitostí (CUZK nahlížení) – zjistit LV, vlastníka, zástavy, věcná břemena a případné exekuce. 2) Vyžádat PENB (průkaz energetické náročnosti) – povinný dokument při prodeji; jeho absence je red flag a může indikovat třídu D/E. 3) Zadat nezávislý stavebně-technický průzkum se specializací na dřevostavby (vlhkost konstrukce, stav střechy, izolace, základová deska). 4) Ověřit u 2–3 bank podmínky hypotečního financování dřevostavby z 2007 (některé banky vyžadují znalecký posudek nebo omezují LTV na 70 %). 5) Pokud katastr čistý a PENB přijatelný (max. třída C), cena 24,99 mil. Kč je zajímavá – zvážit nabídku 23–23,5 mil. Kč s podmínkou čistého due diligence.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 10 - Záběhlice

Prodej vily 307 m², pozemek 503 m²

Cena inzerát

44,900,000 Kč

V15f fair value

62,078,469 Kč

Discount

−27.67%

Plocha

307.0 m²

44,900,000 Kč fair 62,078,469 Kč

Claude confidence

61/100

🚪 5+kk⚡ Třída🛠 Ve výstavbě🌿 balcony🌳 garden🚗 parking

💭 Claude analýza

Vila je ve výstavbě (condition: 'Ve výstavbě', year_built: 0), což zásadně mění rizikový profil – cena 44,9 M Kč pravděpodobně nezahrnuje DPH (15 % u nových staveb = reálná cena ~51,6 M Kč), čímž se sleva oproti V15f smrskne na cca 17 %. Chybí jakékoli kontaktní údaje, IČO developera ani RK – nelze ověřit bonitu prodávajícího ani právní stav projektu. Projekt Sky City Villas (26 vil) je developerský soubor, kde první kolo podcenilo rizika rozestavěnosti a absenci ARES dat.

🔎 Deep findings

Klíčový nový poznatek: stav 'Ve výstavbě' s year_built: 0 mění charakter transakce z koupě hotové nemovitosti na developerský předprodej (off-plan). To přináší specifická rizika: (1) DPH 15 % u nových staveb – pokud cena 44,9 M Kč je bez DPH, skutečná cena je 51,6 M Kč a sleva oproti V15f se zmenšuje na ~16,8 %. (2) Energetická třída není vyplněna – u novostavby 2024+ by měla být povinně uvedena, absence je nestandardní. (3) Budova je skeletová – prémiový konstrukční systém odpovídající architektonickému záměru. (4) Nulové entity (IČO, telefon, email) jsou alarmující – u developerského projektu 26 vil by mělo být IČO developera standardně uvedeno. Bez ARES dat nelze ověřit finanční zdraví developera, existenci zástavního práva banky na pozemku, ani historii projektu. (5) Amenity (balkon, zahrada, parkování) jsou potvrzeny, ale chybí výtah a energetická třída A/B – podmínky pro upgrade na DEAL nejsou splněny.

🚨 Red flags

Stav 'Ve výstavbě' + year_built: 0 – vila není dokončena, existuje riziko nedodání, prodlení nebo vícenákladů
Cena pravděpodobně bez DPH – po připočtení 15% DPH reálná cena ~51,6 M Kč, sleva klesá z 27,7 % na ~16,8 %
Nulové kontaktní entity (žádné IČO, telefon, email) – nelze identifikovat developera ani ověřit přes ARES
ares_data: null – developer/prodávající zcela neidentifikován, nelze prověřit insolvenci, historii, základní kapitál
looks_like_rk: false + claims_direct_owner: false – nejasný právní vztah prodávajícího k nemovitosti

✅ Buy signals

Renomovaný architekt Prof. Ing. Arch. Ivan Kroupa – prokazatelná přidaná hodnota a obchodovatelnost
Dispozice 5+kk, 307 m², pozemek 503 m², garáž 2+ auta, bazén, lodžie – nadstandardní parametry pro P10
Privátní rezidenční komplex s výhledem na panorama Prahy – prémiová lokalita s potenciálem zhodnocení
V15f confidence 0.85 s MAPE 3,6 % – model má vysokou jistotu, i po DPH korekci stále ~17% sleva
Skeletová konstrukce – kvalitní stavební systém vhodný pro prémiový segment

➡️1. PRIORITA: Identifikovat developera projektu Sky City Villas (hledat v ARES přes název projektu, případně přes katastr Praha 10 – Záběhlice, LV pozemku 503 m²) a prověřit insolvenci, zástavní práva a základní kapitál. 2. Vyžádat od prodávajícího IČO a smlouvu o budoucí kupní smlouvě (SBKS) s termínem dokončení a smluvními pokutami. 3. Ověřit, zda cena 44,9 M Kč je včetně nebo bez DPH – zásadní pro výpočet skutečné slevy. 4. Prověřit CUZK: zjistit, zda jsou již některé z 26 vil zapsány v katastru a za jaké ceny byly prodány (reálné transakce). 5. Vyžádat projektovou dokumentaci, stavební povolení a harmonogram výstavby. 6. Pokud developer projde ARES prověrkou bez insolvence a cena je včetně DPH → zvážit osobní prohlídku staveniště a právní due diligence. Nejednat bez identifikace developera.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 10 - Záběhlice

Prodej vily 403 m², pozemek 598 m²

Cena inzerát

65,000,000 Kč

V15f fair value

81,479,715 Kč

Discount

−20.23%

Plocha

403.0 m²

65,000,000 Kč fair 81,479,715 Kč

Claude confidence

61/100

🚪 5+kk⚡ Třída🛠 Ve výstavbě🌿 balcony🛗 elevator🌳 garden🚗 parking

💭 Claude analýza

Vila je ve výstavbě (condition: 'Ve výstavbě', year_built: 0), což je klíčové riziko, které snižuje confidence oproti prvnímu kolu. Discount ~20 % pod V15f zůstává atraktivní, ale bez dokončení stavby, bez ARES dat o developerovi a bez extrahovaných kontaktů nelze ověřit solventnost ani termín předání. Absence jakýchkoliv kontaktních entit (IČO, telefon, email) v inzerátu je nestandardní pro projekt této velikosti.

🔎 Deep findings

Kritický nález: deep_features.condition = 'Ve výstavbě' a year_built = 0 potvrzují, že jde o rozestavěnou nemovitost – V15f ocenění 81,5 mil. Kč je kalkulováno pro dokončený stav a musí být diskontováno o riziko výstavby (standardně 5–15 % podle fáze). Energetická třída je prázdná ('Třída'), což u novostavby naznačuje buď velmi ranou fázi výstavby, nebo chybějící PENB. Entities extraction nenašla žádné IČO ani kontakty – inzerát na sreality.cz pravděpodobně pochází od RK bez uvedení firemních údajů, nebo byl text oříznut před extrakcí. ARES data jsou null, tedy developer nebyl identifikován a nelze provést finanční screening. Amenity potvrzují výtah (neobvyklé pro rodinnou vilu – pravděpodobně interní výtah mezi patry), zahradu a parking. Projekt 'Sky City Villas' je dohledatelný jako reálný developerský projekt v Záběhlicích, což zvyšuje věrohodnost inzerátu, ale nenahrazuje ARES screening.

🚨 Red flags

STAV 'Ve výstavbě' + year_built: 0 – nelze ocenit jako dokončenou nemovitost, V15f fair value 81,5 mil. Kč je pravděpodobně nadhodnocena o r
Žádné IČO, telefon ani email extrahovány z inzerátu – pro developerský projekt 26 vil je absence kontaktních údajů a firemní identity velmi
ARES data: null – nelze ověřit developera, jeho finanční zdraví, insolvenci ani historii projektů
Energetická třída: 'Třída' (prázdná hodnota) – u novostavby by měl být PENB minimálně ve třídě B, absence dat je podezřelá
Nulové CUZK transakce v okolí – nelze kalibrovat tržní cenu, V15f model pracuje bez lokálního benchmarku

✅ Buy signals

Discount ~20 % pod V15f (potenciální úspora ~16,5 mil. Kč) – pokud je developer solventní a stavba dokončena v termínu, jde o nadprůměrnou h
Renomovaný architekt Prof. Ing. Arch. Ivan Kroupa – ověřitelná reference, snižuje riziko architektonické kvality
Dispozice 7+kk (5+kk + 2+kk se samostatným vstupem) – depandance umožňuje pronájem za 25–40k Kč/měsíc, yield boost
Amenity: balkon, výtah, zahrada, parking – kompletní sada prémiových prvků potvrzena v deep features
Garáž pro 2 vozy + krytý vjezd pro další 2 – nadstandardní parkování v Praze

➡️1) PRIORITA: Dohledat IČO developera projektu Sky City Villas (pravděpodobně SKY CITY s.r.o. nebo podobná entita) a spustit ARES + insolvenční rejstřík screening manuálně. 2) Ověřit stavební povolení a fázi výstavby na stavebním úřadě Praha 10. 3) Vyžádat od makléře/developera: termín dokončení, PENB projektovanou třídu, smlouvu o smlouvě budoucí kupní s podmínkami dokončení a bankovní zárukou. 4) Prověřit v CUZK list vlastnictví – kdo je vlastníkem pozemku, zda jsou zástavní práva banky (stavební úvěr), věcná břemena. 5) Pokud ARES screening developera vyjde čistě a stavba je v pokročilé fázi (hrubá stavba hotova), přejít k osobní prohlídce a právní due diligence. Neuzavírat rezervační smlouvu bez bankovní záruky dokončení.

Otevřít inzerát →