10 příležitostí

Deep data jsou velmi chudá: year_built=0 (pozemek, očekáváno), žádné amenity ani energetika (relevantní až po výstavbě). Kritický nález: entities_extracted neobsahuje žádné IČO ani kontakty – inzerát sice vypadá jako RK (looks_like_rk=true), ale bez identifikátoru nelze spustit ARES lookup. ares_data=null potvrzuje, že prověrka zprostředkovatele nebyla možná. Toto je hlavní nový poznatek druhého kola – první kolo pracovalo s předpokladem standardní RK, ale realita je, že prodávající je fakticky anonymní. Absence red_flag_words je pozitivní signál – text je věcný a neobsahuje nátlakové formulace.

Deep data jsou velmi chudá. year_built = 0 potvrzuje, že stávající objekt není v evidenci jako hodnotná stavba (pravděpodobně starý/zchátralý objekt bez evidované hodnoty). ARES data jsou null – prodejce nemá přiřazené IČO, nelze ověřit ani insolvenci, ani historii RK. Entity extraction nenašla žádný kontakt – buď byl inzerát záměrně anonymizován portálem, nebo prodejce kontakt nezveřejnil (nestandardní). Absence red_flag_words je pozitivní signál – žádné varovné formulace v textu. V15f model pracuje s fair value 19,07 M Kč (27 087 Kč/m²), požadovaná cena 22 585 Kč/m² je pod touto hranicí. Po odečtení nákladů na demolici (est. 300–500 tis. Kč) a případné úpravy pozemku reálná čistá sleva ~14–15 %, stále atraktivní.

Deep features jsou zcela prázdné – žádná data o energetice, přípojkách, přístupu ani územním plánu nebyla extrahována. Entities_extracted neobsahují žádné IČO, telefon ani email, prodávající se neidentifikuje ani jako RK ani jako přímý majitel – jde o nejhorší možný scénář z hlediska due diligence. ARES data jsou null, nelze tedy ověřit žádný subjekt. Text délky 69 znaků je fakticky jen název inzerátu – žádná přidaná hodnota. CUZK data neposkytují čisté komparátory pro Zbraslav samotnou; prodej v Benicích za 21,8M Kč (pravděpodobně větší nebo jinak situovaný pozemek) a za 3,99M Kč ukazují vysoký rozptyl cen v okolí, což ztěžuje přesnou valuaci. Celkově: datová kvalita inzerátu je velmi nízká, což samo o sobě je red flag u transakce v kategorii 15M Kč.

Druhé kolo nepřineslo žádná pozitivní deep data – deep_features jsou prázdné, entities_extracted neobsahují žádné kontaktní ani identifikační údaje, ares_data jsou null. Inzerát má pouhých 55 znaků textu, což je pod hranicí smysluplného obsahu – jde pravděpodobně o automaticky generovaný nebo neúplný listing. Prodejce nelze identifikovat ani jako RK ani jako přímého majitele. CUZK data z Benic a Běchovic (prosinec 2025) ukazují extrémní cenový rozptyl: parcela 312/250 prodána za 3 000 Kč (věcné břemeno nebo symbolický převod), parcela 226/6 za 21,8 mil. Kč – lokalita je tedy silně heterogenní a V15f ocenění 17,85 mil. Kč může být nadhodnocené, pokud pozemek není plně zastavitelný nebo nemá přístup k inženýrským sítím. Bez územního plánu a listu vlastnictví nelze potvrdit reálnou hodnotu.

Druhé kolo nepřineslo žádná obohacující deep data – deep_features jsou prázdné, entities_extracted neobsahují žádné kontaktní ani identifikační údaje, ARES data jsou null. Toto je samo o sobě varovný signál: legitimní prodej pozemku za 14,9 mil. Kč by standardně obsahoval alespoň kontakt na makléře nebo majitele. Absence IČO a RK identifikace při takto vysoké ceně je neobvyklá. CUZK data z okolí (Bechovice, Benice) ukazují extrémní rozptyl cen (3 tis. až 21,8 mil. Kč), což odráží různé typy pozemků – zemědělské vs. stavební. Bez znalosti katastrálního území a čísla parcely nelze určit, do které kategorie tento pozemek spadá. Model V15f ocenil pozemek na 16,8 mil. Kč bez jakýchkoli korekcí, což může být optimistické, pokud jde o pozemek s omezeními (ochranné pásmo, nezastavitelná plocha, věcná břemena).

Druhé kolo nepřineslo žádná ARES data – buď prodejce záměrně nezveřejnil IČO, nebo jde o fyzickou osobu vystupující jako RK (looks_like_rk=true bez IČO je kombinace hodná pozornosti). Absence jakýchkoli kontaktních entit (telefon, email) v extrahovaném textu je neobvyklá pro seriózní inzerci a znemožňuje rychlé ověření. Deep features jsou prázdné (year_built=0), což je u pozemku očekávané, ale potvrzuje, že nemáme žádná doplňková data o projektu. CUZK okolí je bez transakcí – V15f model tedy pracuje s interpolací, nikoliv s reálnými srovnávacími prodeji, což zvyšuje nejistotu ocenění. Celkově: inzerát působí jako developerský marketing bez transparentního pozadí prodejce.

Deep features jsou zcela prázdné – systém nezískal žádná strukturovaná data o pozemku (územní plán, sítě, přístupová cesta, tvar, svažitost, ochranná pásma). Extrakce entit selhala na všech frontách: žádné IČO, telefon ani email – inzerát je fakticky anonymní. Prodávající není identifikován ani jako RK, ani jako přímý majitel. ARES data nejsou k dispozici. CUZK kompy jsou geograficky posunuté (Bechovice, Benice) a obsahují statisticky nepoužitelné transakce (3 000 Kč = pravděpodobně podíl nebo věcné břemeno; 90 712 Kč = ditto). Použitelná kompa je pouze Benice 279/4 za 3,99 mil. Kč – bez znalosti výměry nelze spočítat Kč/m². Celkově: druhé kolo nepřineslo žádná pozitivní nová data, pouze potvrdilo informační vakuum kolem tohoto inzerátu.

Druhé kolo nepřineslo žádná obohacující data: deep_features jsou prázdné, entities_extracted neidentifikovaly žádný kontakt ani IČO, ARES data jsou null, RK flag je false a claims_direct_owner je také false. Prodávající je fakticky anonymní. CUZK transakce v okolí jsou z nesrovnatelných lokalit (Bechovice, Benice) a cenově velmi rozptýlené (3 000 Kč až 21,8 mil. Kč za parcelu) – nelze z nich odvodit relevantní m² cenu pro Jinonice. Absence jakýchkoli deep features znemožňuje posoudit klíčové parametry: druh pozemku (stavební vs. zahrada vs. orná půda), funkční využití v územním plánu Prahy, koeficient podlažní plochy, přístup z veřejné komunikace, inženýrské sítě a případná věcná břemena.

Deep features jsou zcela prázdné – z inzerátu nelze extrahovat žádné technické parametry (sítě, ÚP, přístup). Entities extraction neidentifikovala žádný kontakt ani IČO, text má pouhých 109 znaků – jde o minimalistický inzerát bez jakéhokoliv obsahu nad rámec názvu. ARES data jsou null, prodávající není identifikován jako RK ani jako přímý vlastník. CUZK data ukazují aktivní trh v okolních KÚ (Benice prosinec 2025), ale cenový rozptyl 3 000 Kč až 21,8 mil. Kč bez znalosti výměr a charakteru parcel je pro ocenění nepoužitelný. Klíčový neznámý: zda je pozemek skutečně v platném ÚP veden jako stavební (ZS/BI/BV) nebo jde o zemědělskou půdu s výhledem na změnu – to by vysvětlovalo nižší cenu i volbu bazos.cz.

Druhé kolo nepřineslo žádné pozitivní deep data – deep_features jsou prázdné, entities_extracted neidentifikovaly ani RK ani přímého vlastníka, ARES data jsou null. Prodejce je zcela anonymní, což je pro transakci v hodnotě 69 mil. Kč nestandardní a znepokojivé. CUZK data potvrzují aktivní trh v okolí, ale srovnatelné transakce jsou z jiných katastrálních území a cenově nekonzistentní (3 000 Kč vs. 21,8 mil. Kč na sousedních parcelách v Benicích naznačuje buď symbolické převody nebo velmi rozdílné typy pozemků). Bez parcelního čísla nelze provést základní katastrální ověření. Absence jakýchkoli kontaktních informací v inzerátu délky 57 znaků je výrazně pod standardem seriózního prodeje takto hodnotné nemovitosti.