Hunter: Praha - 2 dealu

🔥 DEAL

Praha 4

Prodej bytu 3+kk 69 m²

Cena inzerát

10,200,000 Kč

V15f fair value

11,799,781 Kč

Discount

−13.56%

Plocha

69.0 m²

10,200,000 Kč fair 11,799,781 Kč

Claude confidence

81/100

🚪 3+kk🏢 5.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý📦 cellar🛗 elevator🏠 garage🚗 parking

💭 Claude analýza

Deep data potvrzují a zesilují první verdikt: cihlová stavba, osobní vlastnictví, výtah + garáž + sklep, stav 'Velmi dobrý' po nákladné rekonstrukci – to jsou prémiové atributy, které V15f model typicky oceňuje výše. Sleva 13,6 % pod fair value (11,8 mil.) při takto vybaveném bytě v docházkové vzdálenosti metra Chodov je nadstandardní a opravňuje k rychlejší akci. Absence RK entity a přímý inzerát bez zprostředkovatelské provize jsou dalším pozitivem pro kupujícího.

🔎 Deep findings

ARES data nejsou k dispozici (ares_data = null) a žádné IČO nebylo extrahováno – prodávající se neidentifikuje jako firma/RK, což je pozitivní signál přímého prodeje. Entitní analýza nenašla telefon ani email v textu – kontakt je pravděpodobně skryt za portálem sreality.cz, což je standardní praxe. Cihlová stavba s výtahem, garážovým stáním a sklepem je v Praze 4 – Kunraticích nadprůměrně vybavený byt; tyto amenity zvyšují reálnou tržní hodnotu nad V15f odhad (model pracuje s průměry). Energetická třída je prázdná ('Třída' bez klasifikace) – to je konkrétní informace, kterou je třeba vyžádat, protože při prodeji je průkaz PENB povinný a jeho absence nebo nízká třída může být vyjednávací argument. Rok výstavby = 0 je datová mezera; z popisu (rekonstrukce, Velux okna) lze odhadnout starší dům po modernizaci – ověřit v katastru nebo u správce domu.

🚨 Red flags

Rok výstavby = 0 (neznámý) – nelze posoudit stáří domu a zbývající životnost konstrukce
Energetická třída není specifikována ('Třída' bez písmene) – možná skrytá nízká třída D/E/F
Žádné CUZK srovnávací prodeje v okolí – fair value modelu nelze cross-validovat reálnými transakcemi
Chybí IČO, telefon, email – nelze ověřit totožnost prodávajícího před prohlídkou
claims_direct_owner = false – inzerát explicitně netvrdí, že prodává majitel; může jít o RK bez IČO v textu

✅ Buy signals

Cihlová stavba – prémiový materiál, vyšší tržní hodnota vs. panel
Amenity balíček: výtah + garáž + parkovací stání + sklep – kompletní výbava, V15f to pravděpodobně plně nezohlednil
Stav 'Velmi dobrý' + čerstvá rekonstrukce (kuchyň AEG, nová koupelna, okna) – minimální CAPEX pro kupujícího
Osobní vlastnictví – hypotéka bez komplikací, rychlý převod
looks_like_rk = false, icos_found = [] – pravděpodobně přímý prodej nebo RK bez provize v ceně

➡️1) OKAMŽITĚ kontaktovat prodávajícího přes sreality.cz a rezervovat prohlídku – sleva 13,6 % u takto vybaveného bytu se na trhu dlouho neudrží. 2) Před prohlídkou stáhnout LV z CUZK (katastr.cuzk.cz) – ověřit zástavy, věcná břemena, exekuční příkazy, totožnost vlastníka. 3) Na prohlídce vyžádat: PENB (průkaz energetické náročnosti – povinný), výši fondu oprav a případné plánované investice do domu, rok výstavby a historii rekonstrukcí domu, potvrzení garáže jako součásti převodu (LV nebo smlouva). 4) Ověřit, zda 'Velux okna' jsou skutečně střešní okna – v 5. NP cihlového domu to může znamenat podkrovní charakter bytu s šikmými stropy (vliv na užitnou hodnotu). 5) Pokud je LV čisté a PENB alespoň třída C/D, podat nabídku 9,85–10,0 mil. Kč s podmínkou financování hypotékou – prostor pro vyjednání ~2–3 % existuje.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 4 - Háje

Prodej bytu 2+1 60 m² (Jednopodlažní)

Cena inzerát

7,990,000 Kč

V15f fair value

9,807,145 Kč

Discount

−18.53%

Plocha

60.0 m²

7,990,000 Kč fair 9,807,145 Kč

Claude confidence

58/100

🚪 2+1🏢 12.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý📦 cellar🚗 parking

🏢 RK

💭 Claude analýza

Byt nabízí solidní slevu 18,5 % oproti modelu V15f v rekonstruovaném stavu s energetickou třídou B, avšak jde o panelový dům (rok stavby neznámý, pravděpodobně 70.–80. léta), inzerát podává RK bez IČO a bez ověřitelných kontaktů, a CUZK data pro okolí jsou prázdná. Confidence mírně klesá kvůli absenci ARES záznamu a neidentifikované RK.

🔎 Deep findings

Deep features potvrzují panelovou stavbu v osobním vlastnictví, stav 'Velmi dobrý' a příslušenství (sklep, parkování). Kriticky chybí výtah v amenities – pro 12. patro je to zásadní mezera v datech (buď výtah není, nebo nebyl extrahován). Rok stavby = 0 je problém: bez znalosti roku nelze posoudit životnost konstrukce ani historii rekonstrukcí. Energetická třída v deep_features je pouze 'Třída' bez písmene – popis uvádí B, ale data to nepotvrzují; je nutné vyžádat PENB. ARES data jsou null a entities_extracted neobsahují žádné IČO ani kontakty přes text délky 1 750 znaků – RK je identifikována pouze příznakem looks_like_rk=true, ale bez jakékoliv ověřitelné identity. Zálohy SVJ 5 376 Kč/měsíc (+ 1 350 Kč elektřina = ~6 726 Kč/měsíc celkem) jsou pro 60 m² relativně vysoké a mohou signalizovat vyšší fond oprav nebo plánované investice do domu.

🚨 Red flags

RK bez IČO – nelze ověřit v ARES, žádné telefony ani emaily extrahovány z inzerátu
ARES data null – identita prodávající RK není ověřitelná, riziko neregistrovaného zprostředkovatele
Rok stavby = 0 (neznámý) – panelový dům neznámého stáří, nelze posoudit stav konstrukce, zateplení, výtahu
Žádné CUZK prodeje v okolí – cenová hladina není podložena reálnými transakcemi z katastru
energy_class = 'Třída' (neúplná hodnota) – popis říká B, ale deep_features nepotvrzují konkrétní třídu

✅ Buy signals

Sleva 18,5 % oproti V15f modelu (confidence 0,85, MAPE 3,6 %) je statisticky významná a věrohodná
Energetická třída B dle popisu – velmi úsporná, nadstandardní pro panelový dům (pravděpodobně po zateplení)
Osobní vlastnictví (ne družstevní) – přímý převod bez komplikací s převodem členských práv
Rekonstrukce: dřevěné parkety, vestavěné skříně, kuchyňská linka, pračka + sušička
Lodžie 3 m² + sklepní kóje 1,8 m² + parkování v amenities – nadstandardní příslušenství pro Háje

⚠ Původní inzerát není dostupný — odkaz vede na vyhledávání

➡️1) PRIORITA: Ověřit existenci a identitu RK – vyžádat IČO makléře/agentury a prověřit v ARES (insolvence, aktivita). 2) Vyžádat PENB (průkaz energetické náročnosti) – ověřit skutečnou třídu B a rok zateplení domu. 3) Osobní prohlídka se zaměřením na: funkčnost a stav výtahu (kritické pro 12. patro), stav střechy a lodžie, vizuální stav panelové konstrukce. 4) Výpis z katastru nemovitostí – ověřit zástavy, věcná břemena, exekuce, soulad výměr. 5) Vyžádat zápisy ze schůzí SVJ za poslední 2 roky a výši fondu oprav – zálohy 5 376 Kč naznačují buď nadstandardní správu, nebo plánované velké opravy. 6) Pokud RK projde ARES ověřením a výtah je funkční → doporučit nezávislý znalecký odhad před rezervační smlouvou.

Vyhledat podobné na portálu →