Hunter: Ostrava - 10 dealu

✅ REAL

Ostrava

Prodej, byt, 2+1, 53 m2, Ostrava, ul. Utvenkova

Cena inzerát

2,635,000 Kč

V15f fair value

3,352,150 Kč

Discount

−21.39%

Plocha

53.0 m²

2,635,000 Kč fair 3,352,150 Kč

Claude confidence

68/100

💭 Claude analýza

Cena 2 635 000 Kč (49 717 Kč/m²) zůstává pod fair value V15f i pod mediánem CUZK srovnatelných prodejů z března 2025 (~2 565 000 Kč pro pásmo 2,5–2,8 mil.), což je pozitivní signál. Druhé kolo však neodhalilo žádné deep features ani kontaktní entity – inzerát je extrémně strohý (95 znaků), bez telefonu, emailu, IČO nebo jakékoliv identifikace prodávajícího, což zvyšuje nejistotu a mírně snižuje confidence. Absence ARES dat a entit znemožňuje ověřit, zda jde o přímého majitele nebo neregistrovaného zprostředkovatele.

🔎 Deep findings

Deep features jsou prázdné – druhé kolo nepřineslo žádné informace o stavu bytu, energetické třídě, patře, výtahu, garážovém stání ani roku stavby. Entity extraction nenašla žádný kontakt (telefon, email, IČO), prodávající není identifikován ani jako přímý majitel, ani jako realitní kancelář. ARES data jsou null, což je konzistentní s absencí IČO – buď jde o soukromou osobu bez registrace, nebo je inzerát záměrně anonymní. Ulice 'Utvenkova' v Ostravě není standardně dohledatelná v běžných databázích – možný překlep (Utěšenova? Utvínova?), což komplikuje přesnou mikrolokaci a ověření katastru. Celkově druhé kolo nepřineslo pozitivní nové informace, pouze potvrdilo informační vakuum kolem inzerátu.

🚨 Red flags

Nulové deep features – neznámý stav bytu, energetická třída, dispozice, patro, vybavení
Žádné kontaktní entity (telefon, email, IČO) – nelze identifikovat prodávajícího ani ověřit jeho totožnost
Extrémně krátký popis (95 znaků) – pouze přepis názvu inzerátu, nulová informační hodnota
claims_direct_owner = false, looks_like_rk = false – prodávající není identifikován ani jako majitel, ani jako RK
Bazos.cz jako portál – nízká důvěryhodnost, absence standardní realitní dokumentace

✅ Buy signals

Discount 21,4 % pod V15f fair value (3 352 150 Kč) – model má confidence 0,85 a MAPE 3,6 %, sleva je statisticky signifikantní
CUZK potvrzuje reálné prodeje v Moravské Ostravě v březnu 2025 v pásmu 2 545 000–2 800 000 Kč – cena inzerátu je konkurenceschopná
Korekce přízemí −3 % logicky vysvětluje část slevy, zbytek může být motivací k rychlému prodeji
Žádná red flag slova v textu inzerátu
Žádné ARES insolvence (ARES data null – RK nenalezena, tedy žádný insolvovaný zprostředkovatel)

➡️1) PRIORITA: Ověřit existenci ulice 'Utvenkova' v Ostravě – pravděpodobný překlep, dohledat správný název přes RÚIAN/ČÚZK a identifikovat konkrétní budovu. 2) Kontaktovat inzerenta přes Bazoš zprávu a vyžádat: jméno/kontakt prodávajícího, číslo LV a katastrální území, fotodokumentaci, patro a stav bytového jádra. 3) Po identifikaci adresy okamžitě ověřit LV na katastru nemovitostí (zástavy, věcná břemena, exekuce, spoluvlastnictví). 4) Pokud prodávající odpoví a LV je čisté – domluvit fyzickou prohlídku se zaměřením na vlhkost (přízemí), stav instalací a formu vlastnictví (osobní vs. družstevní). 5) Neplatit žádnou zálohu před ověřením identity prodávajícího a čistého LV.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Ostrava

Prodej bytu 2+1, 50 m², Ostrava, ul. Mjr. Nováka

Cena inzerát

2,630,000 Kč

V15f fair value

3,147,229 Kč

Discount

−16.43%

Plocha

50.0 m²

2,630,000 Kč fair 3,147,229 Kč

Claude confidence

68/100

💭 Claude analýza

Cena 2 630 000 Kč zůstává ~16 % pod modelem V15f a CUZK transakce z března 2025 potvrzují reálné pásmo 2,5–2,8 mil. Kč. Druhé kolo však odhaluje kritický nedostatek dat: prázdné deep_features, nulové entity (žádný telefon, email, IČO), extrémně krátký text 97 znaků a neidentifikovaný prodávající – to zvyšuje operační riziko a snižuje confidence.

🔎 Deep findings

Deep features jsou zcela prázdné – nelze posoudit rok stavby, energetickou třídu, přítomnost výtahu, stav rekonstrukce ani typ vlastnictví. Absence těchto dat je sama o sobě varovným signálem kvality inzerátu. Entity extraction nepřinesla žádný kontakt ani IČO, ARES data jsou null – prodávající je zcela anonymní. Nelze vyloučit, že jde o zprostředkovatele bez živnostenského oprávnění nebo o testovací/neaktuální inzerát. Pozitivní zjištění: žádná insolvence ani exekuční slova, žádná RK provize v ceně. CUZK medián bez outlieru (400k, 3,67M) je ~2 630 000 Kč – inzerovaná cena přesně odpovídá mediánu reálných transakcí, což paradoxně potvrzuje tržní reálnost ceny, ale eliminuje část 'slevy' oproti V15f.

🚨 Red flags

Nulové kontaktní entity – žádný telefon, email ani IČO extrahovány z inzerátu; nelze ověřit totožnost prodávajícího
Text délky pouhých 97 znaků – inzerát je fakticky prázdný, chybí jakýkoliv popis stavu, patra, vybavení nebo důvodu prodeje
deep_features zcela prázdné – žádná data o dispozici, energetice, roku stavby, amenities; nelze provést korekce modelu
claims_direct_owner = false, looks_like_rk = false – prodávající není identifikován ani jako majitel ani jako RK; nejasná role inzerenta
Bazos.cz jako portal – minimální standard prezentace, vysoký výskyt neaktuálních nebo fiktivních inzerátů

✅ Buy signals

Cena 52 600 Kč/m² je ~16 % pod fair value V15f (64 891 Kč/m²) – sleva je konzistentní a model má MAPE 3,6 %
CUZK prodeje č.p. 2979 (2 545 199 Kč) a č.p. 2765 (2 800 000 Kč) z března 2025 potvrzují, že inzerovaná cena je v reálném tržním pásmu
Žádná red_flag_words (dražba, insolvence, exekuce) v textu inzerátu
ARES data null – žádná RK v řetězci, potenciálně přímý prodej bez provize (nelze potvrdit, ale ani vyvrátit)
GPS souřadnice dostupné – fyzická verifikace lokality je okamžitě proveditelná

➡️1) Pokusit se dohledat kontakt přes bazos.cz profil prodávajícího a ověřit, zda je aktivní (datum vložení inzerátu). 2) Vyhledat č.p. na ul. Mjr. Nováka v KN online (ČÚZK dálkový přístup) – ověřit vlastníka, zástavní práva, věcná břemena a případné exekuční příkazy PŘED jakýmkoliv kontaktem. 3) Pokud je vlastník fyzická osoba (ne RK), zvýšit prioritu na DEAL kandidáta a domluvit prohlídku do 48 hodin. 4) Při prohlídce fyzicky ověřit patro (ground floor korekce -3 % je oprávněná), stav společných prostor a technické zázemí domu (rok stavby, výtah). 5) Vyžádat energetický průkaz – absence dat o energetice je riziko skrytých nákladů.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Ostrava

Na prodej dr. byt 4+1, Sovova, Ostrava Vítkovice - 118 m2

Cena inzerát

3,690,000 Kč

V15f fair value

4,796,009 Kč

Discount

−23.06%

Plocha

118.0 m²

3,690,000 Kč fair 4,796,009 Kč

Claude confidence

65/100

💭 Claude analýza

Byt 4+1 / 118 m2 ve Vítkovicích za 3 690 000 Kč nabízí 23% slevu oproti V15f, avšak druhé kolo odhaluje kritické mezery: nulová deep_features data, žádné kontaktní údaje ani IČO, extrémně krátký text (115 znaků) a absence fotek. Inzerát na bazos.cz bez jakékoliv identifikace prodávajícího zvyšuje operační riziko. Sleva je reálná, ale nelze potvrdit stav ani vlastnickou strukturu.

🔎 Deep findings

Deep_features jsou prázdné – druhé kolo nepřineslo žádná strukturovaná data o dispozici, stavu, energetické třídě, roce stavby ani amenities. Entities_extracted neobsahují žádné IČO, telefon ani email; systém nedokázal určit, zda jde o RK nebo přímého majitele (obě hodnoty false). ARES data jsou null, tedy žádný subjekt k prověření. Kombinace anonymního prodávajícího + nulových deep dat + minimálního textu na bazos.cz je nestandardní pro legitimní prodej nemovitosti v této cenové kategorii. Nelze vyloučit: (a) testovací/fiktivní inzerát, (b) zprostředkovatele bez oprávnění, (c) prodej problematického podílu. Confidence snížena o 7 bodů oproti prvnímu kolu.

🚨 Red flags

Nulová deep_features data – nelze ověřit stav, energetiku, rok stavby, vybavení ani patro
Žádné kontaktní údaje (telefon, email, IČO) – prodávající zcela anonymní, nelze kontaktovat
Text inzerátu pouze 115 znaků – de facto jen nadpis, žádný popis stavu ani podmínek
claims_direct_owner = false, looks_like_rk = false – nelze určit, kdo prodává (majitel vs. zprostředkovatel vs. podvodník)
Bazos.cz jako jediný portál – seriózní prodeje 4+1 za 3,7 mil. se standardně inzerují na sreality/bezrealitky

✅ Buy signals

Sleva 23 % oproti V15f (confidence 0.85, MAPE 3.6 %) – statisticky robustní podhodnocenost
CUZK prodej č.p. 2808 za 3 670 000 Kč v březnu 2025 potvrzuje, že cena ~3,7 mil. je v lokalitě tržně obhajitelná
Nadprůměrná plocha 118 m2 / 4+1 – vzácná dispozice v Ostravě, vysoká poptávka od rodin
Žádná red_flag_words (insolvence, dražba, exekuce) v textu
Pokud je byt v dobrém stavu a převod podílu čistý, reálná hodnota 4,2–4,5 mil. Kč skýtá prostor pro zisk

➡️1) PRIORITA: Pokusit se dohledat kontakt přes bazos.cz zprávu a ověřit totožnost prodávajícího – požádat o jméno, telefon a číslo LV nebo evidenční číslo družstevního podílu. 2) Prověřit katastr nemovitostí na adrese Sovova, Ostrava-Vítkovice – zjistit vlastníka bytové jednotky nebo družstva, zástavy, exekuce, věcná břemena. 3) Ověřit stanovy bytového družstva: podmínky převodu podílu, souhlas představenstva, výše ručení. 4) Pokud prodávající reaguje a dokumenty jsou čisté, domluvit osobní prohlídku s fotodokumentací a odhadem skutečného stavu (přízemí, hluk, vlhkost). 5) Nabídková cena: 3 400 000–3 500 000 Kč podmíněná čistým převodem podílu a stavem odpovídajícím standardní rekonstrukci.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Ostrava

Prodej družstevního bytu 3+1 ul. Pavlovova, Ostrava-Zábřeh

Cena inzerát

3,490,000 Kč

V15f fair value

4,591,825 Kč

Discount

−24.0%

Plocha

68.0 m²

3,490,000 Kč fair 4,591,825 Kč

Claude confidence

62/100

💭 Claude analýza

Druhé kolo potvrzuje solidní cenovou pozici – 24% diskont oproti V15f modelu s vysokou spolehlivostí (0.85, MAPE 3.6%). Nicméně absence jakýchkoliv kontaktních údajů (telefon, email, IČO), extrémně krátký popis (117 znaků) a nulová deep data výrazně zvyšují informační riziko. Inzerát nelze přiřadit ani RK ani přímému majiteli, což komplikuje due diligence.

🔎 Deep findings

Deep features jsou zcela prázdné – nelze posoudit rok stavby, energetickou třídu, stav rekonstrukce ani amenities (výtah, sklep, parkování). Tato absence sama o sobě je varovným signálem: buď data nebyla extrahována z důvodu minimálního textu inzerátu, nebo prodávající záměrně neposkytuje informace. Entities extraction nepřinesla žádný kontaktní údaj ani IČO – prodávající je fakticky anonymní. ARES nelze prověřit. Skutečnost, že systém nedokázal klasifikovat ani jako RK ani jako přímého majitele, je neobvyklá a zvyšuje nejistotu. CUZK data z března 2025 jsou aktuální a relevantní, ale geografická odchylka (Moravská Ostrava vs. Zábřeh) a outlier 400 tis. Kč snižují jejich vypovídací hodnotu. Bez deep features nelze aplikovat bonus za novostavbu, energetiku A/B ani amenities – model V15f pracuje s korekcí pouze na přízemí (-3%).

🚨 Red flags

Nulové kontaktní entity – žádný telefon, email ani IČO extrahovány z inzerátu; nelze ověřit prodávajícího
Text délky pouze 117 znaků – minimalistický inzerát bez jakéhokoliv popisu stavu, patra, vybavení nebo fotodokumentace
Nelze určit, zda jde o RK nebo přímého majitele (looks_like_rk=false, claims_direct_owner=false) – identita prodávajícího neznámá
ARES data nedostupná – nelze ověřit případnou insolvenci nebo historii subjektu
Deep features prázdné – žádná data o energetice, stavu, roku stavby, amenities; model pracuje naslepo

✅ Buy signals

24% diskont oproti V15f fair price 4,59 mil. Kč je nadstandardní a model má vysokou spolehlivost (confidence 0.85)
Cena 3,49 mil. Kč zapadá do reálného transakčního pásma CUZK 2025 (2,55–3,67 mil. Kč po vyloučení outlieru)
Žádná red flag slova v textu – bez zmínek o dražbě, insolvenci, exekuci
GPS souřadnice dostupné – inzerát má fyzickou lokaci, není zcela anonymní
Ostrava-Zábřeh je stabilní rezidenční lokalita s likvidním trhem bytů

➡️1) PRIORITNĚ: Pokusit se kontaktovat prodávajícího přes bazos.cz zprávu a vyžádat telefon, jméno/IČO a základní dokumentaci. 2) Ověřit v katastru nemovitostí parcelu/budovu na ul. Pavlovova v Zábřehu – zjistit název a IČO bytového družstva, zástavní práva na budově, případné exekuce. 3) Vyžádat od družstva: stanovy, výši měsíčních poplatků, zápisy ze schůzí za poslední 2 roky, výši dluhů a fond oprav. 4) Pokud prodávající reaguje a dokumentace je čistá, domluvit fyzickou prohlídku se zaměřením na stav bytu, patro (přízemí = bezpečnostní riziko?), hluk a vlhkost. 5) Při pozitivním výsledku prohlídky zvážit nabídku 3,1–3,25 mil. Kč s podmínkou čistého due diligence družstva. NEJEDNAT bez ověření identity prodávajícího.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Ostrava

Prodej bytu 3+1 s balkónem, ul. Resslova, Ostrava - , 133798

Cena inzerát

3,490,000 Kč

V15f fair value

4,527,810 Kč

Discount

−22.92%

Plocha

64.0 m²

3,490,000 Kč fair 4,527,810 Kč

Claude confidence

62/100

💭 Claude analýza

Inzerát na bazos.cz nabízí 3+1 s balkónem v Moravské Ostravě za 3,49 mil. Kč, což představuje ~23% slevu oproti V15f modelu. CUZK transakce z března 2025 však ukazují, že srovnatelné byty se prodávají spíše v pásmu 2,5–2,8 mil. Kč (3 ze 4 relevantních transakcí), nikoli na úrovni 3,49 mil. Kč – to zpochybňuje, zda je sleva skutečně tak výrazná. Druhé kolo nepřineslo žádná deep data ani entity, která by verdikt posílila.

🔎 Deep findings

Druhé kolo nepřineslo žádná nová deep data: deep_features jsou prázdné (neznámý stav, energetika, rok stavby, patro, vybavení), entities_extracted neobsahují žádný kontakt ani IČO, ARES data jsou null. Inzerát má pouze 121 znaků – jde o minimalistický záznam bez jakéhokoli obsahu. Nelze potvrdit ani vyvrátit kvalitu nemovitosti. Kritický nový poznatek z CUZK: medián 3 srovnatelných transakcí v Moravské Ostravě (březen 2025) je ~2,55 mil. Kč, nikoli ~4,5 mil. Kč – to naznačuje, že buď V15f model přeceňuje tuto konkrétní adresu/typ, nebo se jedná o nadprůměrný byt (stav, patro, vybavení), což bez deep_features nelze ověřit. Confidence proto snižuji o 6 bodů.

🚨 Red flags

Extrémně strohý inzerát (121 znaků textu) – žádné detaily o stavu, patře, vybavení, vlastnictví
Nulová extrakce entit: žádné IČO, telefon, email – nelze ověřit prodejce ani kontaktovat bez dalšího pátrání
Nelze určit, zda jde o RK nebo přímého majitele (claims_direct_owner: false, looks_like_rk: false)
deep_features prázdné – žádná data o energetice, stavu, roce stavby, amenities
ARES data nedostupná – nelze ověřit prodejce

✅ Buy signals

Sleva ~23 % oproti V15f (model confidence 0.85, MAPE 3.6 %) – pokud je model kalibrován správně, jde o nadstandardní slevu
Balkón u 3+1 dispozice – přidaná hodnota
Moravská Ostrava – likvidní lokalita s prokázanými transakcemi v roce 2025
Jedna CUZK transakce (č.p. 2808) za 3,67 mil. Kč potvrzuje, že horní pásmo trhu existuje a cena 3,49 mil. Kč není mimo trh

➡️1) Dohledat aktivní kontakt na inzerát (bazos.cz profil, telefonní číslo) – inzerát může být neaktuální. 2) Ověřit LV v katastru nemovitostí (zástavy, exekuce, věcná břemena, totožnost vlastníka). 3) Pokud je inzerát aktivní, sjednat prohlídku se zaměřením na: patro (přízemí = riziko), stav jádra a rozvodů, energetický průkaz, vlhkost. 4) Porovnat s aktivními inzeráty v okolí – CUZK data naznačují, že reálná tržní cena může být blíže 2,8–3,2 mil. Kč, nikoli 3,49 mil. Kč. 5) Maximální nabídková cena doporučena 3,1–3,2 mil. Kč s ohledem na CUZK benchmark.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Ostrava

Prodej bytu 3+1 65 m² Bohumíra Četyny, Ostrava - Bělský Les

Cena inzerát

3,680,000 Kč

V15f fair value

4,287,175 Kč

Discount

−14.16%

Plocha

65.0 m²

3,680,000 Kč fair 4,287,175 Kč

Claude confidence

62/100

💭 Claude analýza

Inzerát potvrzuje solidní cenovou hladinu (14 % pod V15f, CUZK komp č.p. 2808 za 3 670 000 Kč přímo odpovídá), avšak druhé kolo odhaluje kritické mezery: nulová délka popisu (119 znaků = pouze název), žádné kontaktní údaje, žádné deep features a nelze ověřit prodejce. Absence entit (IČO, telefon, email) a nulový text výrazně zvyšují riziko nekompletního nebo fiktivního inzerátu na bazos.cz.

🔎 Deep findings

Druhé kolo nepřineslo žádná pozitivní deep data – všechny rozšířené datové zdroje jsou prázdné nebo null. deep_features = {} znamená, že neznáme stav rekonstrukce, energetiku, rok stavby ani vybavení; bez těchto dat nelze potvrdit ani vyvrátit, zda V15f korekce přízemí (-3 %) je dostatečná nebo zda by měly být aplikovány další srážky (špatný stav, nízká energetická třída). Absence entit (IČO, telefon, email) je neobvyklá i pro bazos.cz – standardní inzeráty kontakt obsahují; tato absence může indikovat scraping chybu, smazaný inzerát nebo záměrné skrytí identity. ARES = null potvrzuje, že prodejce není identifikovatelná firma. Celkově: druhé kolo nepřidalo žádnou pozitivní informaci, pouze potvrdilo informační vakuum kolem inzerátu.

🚨 Red flags

Extrémně krátký text inzerátu (119 znaků) – de facto žádný popis, pouze název; silný signál nekvalitního nebo automaticky generovaného inzer
Žádné kontaktní údaje extrahovány (0 telefonů, 0 emailů, 0 IČO) – nelze ověřit prodejce ani zahájit kontakt standardní cestou
claims_direct_owner = false, looks_like_rk = false – identita prodejce zcela neznámá, nelze posoudit motivaci ani důvěryhodnost
deep_features prázdné – neznámý stav bytu, energetická třída, rok stavby, patro, vybavení; nelze provést korekce ocenění
ARES data null – pokud jde o RK, nelze ověřit solventnost; pokud soukromník, chybí jakákoli verifikace

✅ Buy signals

CUZK prodej č.p. 2808 za 3 670 000 Kč (březen 2025) silně potvrzuje cenovou hladinu inzerátu – cena není vymyšlená
Sleva 14 % pod V15f (fair value 4 287 175 Kč) je konzistentní a nepůsobí jako návnada na podvod
Model V15f s confidence 0.85 a MAPE 3.6 % je spolehlivý – ocenění je robustní
Žádná varovná slova (dražba, exekuce, insolvence) v textu
Korekce přízemí (-3 %) logicky vysvětluje část slevy

➡️1) PRIORITA: Dohledat aktivní inzerát na bazos.cz podle GPS souřadnic nebo názvu ulice Bohumíra Četyny – ověřit, zda inzerát stále existuje a obsahuje kontakt. 2) Pokud inzerát aktivní: kontaktovat prodejce a vyžádat si LV číslo jednotky + IČO/jméno vlastníka pro ověření v katastru (zástavy, exekuce, věcná břemena). 3) Paralelně prohledat katastr nemovitostí podle adresy – identifikovat vlastníka a porovnat s prodejcem. 4) Pokud vlastník = fyzická osoba bez RK → zvýšit zájem, jednat rychle. 5) Pokud inzerát nelze dohledat nebo kontakt nereaguje → označit jako phantom listing a vyřadit z pipeline.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Ostrava

Prodej bytu dr.vl 3+1 Norberta Frýda, Ostrava - Dubina

Cena inzerát

3,790,000 Kč

V15f fair value

4,771,347 Kč

Discount

−20.57%

Plocha

74.0 m²

3,790,000 Kč fair 4,771,347 Kč

Claude confidence

61/100

💭 Claude analýza

Inzerát postrádá jakékoli kontaktní údaje (telefon, email, IČO) a deep_features jsou prázdné – nelze ověřit stav, patro ani vybavení. Sleva ~20,6 % pod V15f je stále atraktivní, ale bez základních dat nelze potvrdit ani vyvrátit kvalitu příležitosti. CUZK kompy z Moravské Ostravy (nikoli Dubiny) naznačují, že fair value model může být mírně nadhodnocen pro tuto konkrétní lokalitu.

🔎 Deep findings

Deep features jsou zcela prázdné – systém nezískal žádná data o dispozici, energetické třídě, roku stavby, výtahu ani garážovém stání. Entities extraction nepřinesla žádný kontakt ani IČO; inzerát nelze přiřadit konkrétní osobě ani firmě. ARES data jsou null – buď jde o soukromníka (pozitivní), nebo kontaktní údaje nebyly vůbec přítomny v textu (znepokojivé). Text délky 109 znaků je absolutní minimum – inzerát je fakticky prázdný. Bez ARES dat nelze vyloučit ani potvrdit insolvenci či jiné problémy na straně prodávajícího. Cenová hladina CUZK komp z Moravské Ostravy (medián ~2,55 mil., max 3,67 mil.) naznačuje, že V15f ocenění 4,77 mil. pro Dubinu může být optimistické – reálná fair value pro přízemní byt v Dubině se pravděpodobně pohybuje spíše v pásmu 3,5–4,2 mil. Kč, což skutečnou slevu snižuje na 0–8 %.

🚨 Red flags

Nulové kontaktní údaje v inzerátu – žádný telefon, email ani IČO; nelze přímo kontaktovat prodávajícího
Extrémně krátký popis (109 znaků) – pouze název, žádné informace o stavu, patře, vybavení, energetice
deep_features zcela prázdné – chybí dispozice detail, energetická třída, rok stavby, amenity
claims_direct_owner = false, looks_like_rk = false – nelze určit, kdo prodává; anonymní inzerát
Bazos.cz jako platforma – nestandardní pro prodej nemovitosti v hodnotě 3,79 mil. Kč, zvýšené riziko podvodu nebo neaktuálního inzerátu

✅ Buy signals

Sleva 20,6 % pod V15f (confidence 0.85, MAPE 3.6 %) je nadstandardní i po zohlednění geografické odchylky komp
CUZK prodej č.p. 2808 za 3 670 000 Kč (03/2025) potvrzuje, že cena 3,79 mil. je v dosahu reálných transakcí
Žádná red_flag_words v textu – inzerát neobsahuje varovné formulace
Žádná ARES data → pravděpodobně přímý majitel (ne RK), což by byl pozitivní signál – ale nelze potvrdit
Družstevní vlastnictví (dr.vl.) – standardní, převoditelná forma bez komplikací

➡️1) Dohledat inzerát přímo na Bazoš.cz a získat kontaktní údaje prodávajícího – pokud jsou skryté za registrací, zaregistrovat se a kontaktovat. 2) Ověřit LV v katastru nemovitostí (CUZK dálkový přístup) – zjistit přesné č.p., zástavní práva, exekuční příkazy a totožnost vlastníka. 3) Pokud je vlastník fyzická osoba → ověřit v insolvenčním rejstříku (ISIR). 4) Vyžádat prohlídku a na místě ověřit: patro (přízemí = suterén nebo 1. NP?), stav bytu, energetický štítek, rok rekonstrukce. 5) Před závaznou nabídkou nechat ocenit znalcem – V15f může být pro Dubinu/přízemí nadhodnocená, skutečná sleva může být výrazně nižší než 20 %. 6) Časový horizont: do 5 pracovních dní získat kontakt a LV, jinak inzerát archivovat jako neverifikovatelný.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Ostrava

Prodej bytu 3+1, 65 m², Ostrava, ul. Na Robinsonce

Cena inzerát

3,699,000 Kč

V15f fair value

4,601,233 Kč

Discount

−19.61%

Plocha

65.0 m²

3,699,000 Kč fair 4,601,233 Kč

Claude confidence

61/100

💭 Claude analýza

Cena 3,699 mil. Kč je tržně ukotvená vůči nejbližší CUZK transakci (3,67 mil. Kč), ale inzerát je extrémně strohý (101 znaků textu), bez jakýchkoliv kontaktních údajů, bez IČO ani telefonu – nelze ověřit prodávajícího ani jeho identitu. Absence deep features znemožňuje potvrdit stav, energetiku ani dispozici. Confidence snižuji kvůli nulové transparentnosti inzerátu a nemožnosti ověřit protistranu.

🔎 Deep findings

Deep features jsou zcela prázdné – druhé kolo nepřineslo žádné nové informace o stavu bytu, energetice, roce stavby ani vybavení. Entity extraction nenašla žádný kontakt (telefon, email, IČO), prodávající se neidentifikuje ani jako RK ani jako přímý vlastník – jde o anonymní inzerát. ARES data jsou null, tedy nelze prověřit žádnou firmu. Kombinace: bazos.cz + 101 znaků textu + nula kontaktů + prázdné deep features = inzerát s velmi nízkou informační hodnotou. Nelze vyloučit testovací/neaktuální inzerát, nesprávnou cenu nebo chybějící klíčové vady (přízemí bez dalšího kontextu). Pozitivum: žádná red flag slova (exekuce, insolvence, dražba) nebyla detekována.

🚨 Red flags

Nulové kontaktní údaje – žádný telefon, email ani IČO extrahovány z inzerátu; nelze kontaktovat prodávajícího standardní cestou
Text inzerátu má pouze 101 znaků – prakticky žádný popis; extrémně podezřelá strohost pro legitimní prodej bytu za 3,7 mil. Kč
Inzerát na bazos.cz bez jakékoliv RK verifikace a bez přímého označení vlastníka (claims_direct_owner = false)
Deep features zcela prázdné – neznámý stav bytu, energetická třída, rok stavby, vybavení; nelze posoudit reálnou hodnotu
ARES data null – nelze ověřit žádnou právnickou osobu v pozadí

✅ Buy signals

Cena 3,699 mil. Kč koreluje s nejvyšší reálnou CUZK transakcí v KÚ Moravská Ostrava z března 2025 (3,67 mil. Kč) – není mimo trh
Sleva 19,6 % oproti V15f modelu s korekcí za přízemí – pokud model správně odráží lokalitu, existuje potenciální upside
Žádná dražební ani insolvenční slova v textu, is_auction = false
GPS souřadnice přítomny – inzerát má fyzické ukotvení, není anonymní phantom listing

➡️1) Pokusit se dohledat kontakt přes bazos.cz profil prodávajícího nebo přímým vyhledáním adresy 'Na Robinsonce, Ostrava' v katastru nemovitostí (ČÚZK nahlížení) – zjistit LV, vlastníka, zástavy a věcná břemena. 2) Ověřit, zda inzerát stále existuje a je aktuální – strohé inzeráty na bazos.cz mají vysokou míru neaktuálnosti. 3) Pokud se podaří kontaktovat prodávajícího, vyžádat si: energetický průkaz, rok stavby, stav bytu, důvod prodeje a fotodokumentaci. 4) Před jakoukoliv nabídkou provést osobní prohlídku se zaměřením na přízemí (vlhkost, hluk z ulice, bezpečnost vstupu). 5) Priorita nízká až střední – bez kontaktu a deep dat nelze inzerát posunout do akce; doporučuji monitorovat a reagovat pouze pokud se podaří ověřit vlastníka přes katastr.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Ostrava

Prodej bytu 3+kk, 68m2, Slezská Ostrava

Cena inzerát

3,450,000 Kč

V15f fair value

4,793,687 Kč

Discount

−28.03%

Plocha

68.0 m²

3,450,000 Kč fair 4,793,687 Kč

Claude confidence

58/100

💭 Claude analýza

Inzerát potvrzuje zajímavou slevu 28 % pod V15f, ale druhé kolo odhaluje kritické nedostatky: extrémně krátký text (79 znaků), žádné kontaktní údaje, žádné fotky, žádné deep features – inzerát je fakticky prázdný. CUZK komparáty z Moravské Ostravy ukazují, že reálné prodeje 3+kk se pohybují spíše v pásmu 2,5–2,8M Kč, nikoli 3,45M, což zpochybňuje i samotnou V15f fair value pro tuto lokalitu.

🔎 Deep findings

Druhé kolo nepřineslo žádná pozitivní deep data – deep_features jsou prázdné, entities_extracted neobsahují žádný kontakt ani identifikaci prodávajícího, ARES data jsou null. Inzerát má délku pouhých 79 znaků, což je alarmující – standardní inzerát má 300–1500 znaků. Prodávající není identifikován ani jako RK, ani jako přímý majitel. Absence IČO vylučuje ARES ověření. Kritická rekalibrace: CUZK prodeje v nejbližší KÚ (Moravská Ostrava) ukazují, že 3 ze 4 relevantních prodejů (po vyloučení outlieru 400K) se pohybují v pásmu 2,55–2,80M Kč. Pouze jeden dosáhl 3,67M Kč. To naznačuje, že V15f model může být pro tuto specifickou sublokalitu (Slezská Ostrava) kalibrován na vyšší cenové hladině než odpovídá realitě – skutečný discount může být 0–15 %, nikoli 28 %.

🚨 Red flags

Extrémně krátký popis (79 znaků) – pravděpodobně placeholder, testovací nebo podvodný inzerát
Žádné kontaktní údaje: nula telefonů, emailů, IČO – nelze kontaktovat prodávajícího
Portál bazos.cz bez ověření identity prodávajícího
entities_extracted: claims_direct_owner = false, looks_like_rk = false – neznámý typ prodávajícího
deep_features prázdné – žádná data o stavu, energetice, dispozici, amenities

✅ Buy signals

Žádná slova spojená s dražbou, insolvencí nebo exekucí
GPS souřadnice dostupné z prvního kola – fyzická verifikace lokality možná
CUZK prodej za 3,67M Kč (č.p. 2808, Moravská Ostrava, 03/2025) potvrzuje, že ceny v tomto pásmu existují
Pokud je byt skutečně v dobrém stavu a vyšším patře, cena 50 735 Kč/m2 je konkurenceschopná

➡️PŘED jakýmkoli dalším krokem: (1) Pokusit se dohledat inzerát přímo na bazos.cz a získat kontakt na prodávajícího – pokud kontakt neexistuje nebo inzerát mezitím zmizel, klasifikovat jako JUNK/podvod. (2) Ověřit v katastru nemovitostí (cuzk.cz) vlastníka na základě GPS souřadnic – zjistit, zda je vlastníkem fyzická osoba nebo firma, a zkontrolovat zástavy/exekuce/věcná břemena. (3) Porovnat s aktivními inzeráty 3+kk v Slezské Ostravě na sreality.cz a bezrealitky.cz pro kalibraci reálné tržní ceny. (4) Pokud se podaří kontakt navázat a katastr je čistý, teprve pak naplánovat fyzickou prohlídku. Časový horizont: do 5 pracovních dní – inzerát na bazos.cz má krátkou životnost.

Otevřít inzerát →

#10

✅ REAL

Ostrava

Prodej bytu 4+1 v Ostravě, ul. Václava Jiřikovského

Cena inzerát

4,500,000 Kč

V15f fair value

5,459,007 Kč

Discount

−17.57%

Plocha

88.0 m²

4,500,000 Kč fair 5,459,007 Kč

Claude confidence

58/100

💭 Claude analýza

Inzerát na bazos.cz nabízí byt 4+1 (88 m²) za 4,5 mil. Kč, což je 17,6 % pod V15f fair value. Nicméně CUZK data ukazují reálné prodeje v Moravské Ostravě v pásmu 2,5–3,7 mil. Kč, což zpochybňuje absolutní úroveň ocenění – pokud jsou tyto transakce srovnatelné dispozicí, byl by byt předražen, nikoli podhodnocen. Extrémně stručný inzerát (103 znaků), nulové kontaktní entity a absence jakýchkoli deep features výrazně zvyšují operační riziko.

🔎 Deep findings

Deep features jsou kompletně prázdné – druhé kolo nepřineslo žádná data o dispozici, stavu, energetickém štítku, roce stavby ani amenities. Entity extraction neidentifikovala žádný kontakt ani IČO, prodávající je anonymní. ARES data nejsou k dispozici (null). Kritický nový poznatek: CUZK reálné prodeje z března 2025 v Moravské Ostravě se pohybují v pásmu 2,5–3,7 mil. Kč – pokud tyto transakce zahrnují byty srovnatelné velikosti (což nelze vyloučit u č.p. 2808 za 3,67 mil. Kč), pak V15f model může být pro tuto konkrétní lokalitu/ulici nadhodnocen a požadovaná cena 4,5 mil. Kč nemusí být výhodná. Absence jakýchkoli dat z druhého kola (deep features, entity, ARES) fakticky snižuje informační hodnotu posouzení a zvyšuje nejistotu.

🚨 Red flags

CUZK transakce z března 2025 v Moravské Ostravě: medián ~2,55 mil. Kč, maximum 3,67 mil. Kč – pokud jde o srovnatelné byty, cena 4,5 mil. Kč
Inzerát má pouze 103 znaků – prakticky nulový popis, žádné fotografie, žádné detaily o stavu, patře, vlastnictví
Žádné kontaktní údaje extrahovány (telefon, email, IČO) – nelze ověřit prodávajícího ani zahájit kontakt
entities_extracted: looks_like_rk=false, claims_direct_owner=false – identita prodávajícího zcela neznámá
Portál bazos.cz – minimální standard inzerce, vysoký výskyt neaktuálních nebo fiktivních nabídek

✅ Buy signals

V15f model (confidence 0.85, MAPE 3.6 %) indikuje fair value 5,46 mil. Kč – sleva 17,6 % je statisticky významná, pokud je model kalibrován
Dispozice 4+1 / 88 m² je nadprůměrná pro Ostravu – větší byty mají jiné cenové pásmo než majority CUZK transakcí
Žádná red flag slova (dražba, insolvence, exekuce, konkurz)
GPS souřadnice k dispozici – fyzická verifikace je možná
Přízemní korekce -3 % již zohledněna v modelu – transparentní ocenění

➡️1) PRIORITA: Dohledat č.p. 2808 (prodej za 3,67 mil. Kč, březen 2025, Moravská Ostrava) v katastru nemovitostí – zjistit plochu a dispozici jako přímý benchmark. 2) Pokusit se kontaktovat prodávajícího přes bazos.cz a získat základní informace: typ vlastnictví (osobní/družstevní), patro, stav bytu, rok stavby, energetický štítek, důvod prodeje. 3) Prověřit list vlastnictví na CUZK – zástavy, věcná břemena, exekuční příkazy, poznámky spornosti. 4) Fyzická prohlídka lokality ul. Václava Jiřikovského – posoudit mikrolokalitu, dostupnost, stav domu. 5) Pokud CUZK benchmark potvrdí, že 88 m² byty se prodávají pod 4 mil. Kč, přehodnotit na SUSPICIOUS/JUNK. Maximální nabídková cena bez dalších dat: 3,9 mil. Kč.

Otevřít inzerát →