Hunter: Praha - 5 dealu

✅ REAL

Praha 10 - Strašnice

Prodej bytu 2+kk 49 m²

Cena inzerát

7,181,000 Kč

V15f fair value

8,474,135 Kč

Discount

−15.26%

Plocha

49.0 m²

7,181,000 Kč fair 8,474,135 Kč

Claude confidence

61/100

🚪 2+kk🏢 1.p⚡ Třída🛠 Před rekonstrukcí

🏢 RK

💭 Claude analýza

Byt v přízemí panelového domu před rekonstrukcí s energetickou třídou G – sleva 15,3 % pod V15f je reálná, ale z velké části odůvodněná objektivními handicapy (přízemí, stav, energetika). Inzerát pochází od RK bez dohledatelného IČO a ARES dat, což snižuje transparentnost transakce. Čistá investiční příležitost existuje, ale marže po rekonstrukci bude užší, než se na první pohled zdá.

🔎 Deep findings

ARES data jsou null a z inzerátu nebylo extrahováno žádné IČO ani kontakt – inzerát pochází pravděpodobně od RK (looks_like_rk=true), ale identita makléře/agentury je zcela neověřitelná. To je nestandardní a zvyšuje operační riziko. Deep features potvrzují nejhorší kombinaci pro panelový byt: přízemí (floor=1) + stav před rekonstrukcí + energetická třída G. Rok výstavby chybí (year_built=0), což znemožňuje posoudit stáří elektroinstalace a rozvodů – klíčový faktor pro odhad nákladů rekonstrukce. Žádné amenity (výtah, garáž, novostavba) nejsou přítomny. Efektivní cena po standardní rekonstrukci (700 tis. Kč) bude ~7 880 000 Kč, což je stále pod V15f, ale marže se zužuje na ~7 %.

🚨 Red flags

RK bez dohledatelného IČO – nelze ověřit v ARES, žádný telefon ani email v textu
ARES data = null – nulová transparentnost prodejce/zprostředkovatele
Energetická třída G (Mimořádně nehospodárná) – PENB nebyl dodán, reálná třída neznámá, ale panelové přízemí bez rekonstrukce = vysoké provoz
Zvýšené přízemí (floor=1) panelového domu – standardní discount 10–20 % oproti vyšším patrům
Stav 'Před rekonstrukcí' + vyzděné jádro – náklady na rekonstrukci 2+kk v Praze 600–900 tis. Kč reálně sníží efektivní discount

✅ Buy signals

Discount 15,3 % pod V15f (MAPE 3,6 %) – statisticky robustní, i po odečtení přízemního handicapu zbývá ~5–8 % reálné podhodnocení
OV – čistý převod bez družstevních komplikací
5 minut pěšky od metra A Skalka – prémiová dopravní dostupnost pro Prahu 10
Zateplený dům s plastovými okny – část rekonstrukce již provedena SVJ, nižší vstupní náklady
Komora + samostatné WC – nadstandardní dispozice pro 2+kk v panelovém domě

➡️1) Před prohlídkou: dohledat RK manuálně přes sreality profil a ověřit IČO v ARES – pokud RK v insolvenci nebo neexistuje, přehodnotit na SUSPICIOUS. 2) Vyžádat LV z katastru (zástavy, věcná břemena, exekuce na jednotce i domě). 3) Na prohlídce: fyzicky ověřit stav jádra (rozvody vody, kanalizace, elektro), podlah a oken – klíčové pro upřesnění nákladů rekonstrukce. 4) Zjistit výši fondu oprav SVJ a plánované investice domu. 5) Pokud vše čisté, nabídnout 6 700 000–6 900 000 Kč s argumentem: přízemí + stav G + chybějící PENB + náklady rekonstrukce. 6) Alternativně zvážit model SE2/znalec pro nezávislé ocenění před podpisem rezervační smlouvy.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 9

Prodej bytu 2+kk 73 m²

Cena inzerát

11,577,318 Kč

V15f fair value

14,189,360 Kč

Discount

−18.41%

Plocha

73.0 m²

11,577,318 Kč fair 14,189,360 Kč

Claude confidence

58/100

🚪 2+kk🏢 2.p⚡ Třída🛠 Projekt🌿 balcony📦 cellar🚗 parking

💭 Claude analýza

Novostavba v Rezidenci Čakovice s 18% slevou oproti modelu V15f zůstává zajímavou příležitostí, ale deep data přinášejí nové znepokojivé signály: energy_class je prázdná ('Třída'), year_built=0 a condition='Projekt' potvrzují, že byt fyzicky neexistuje. Kritická nesrovnalost dispozice (2+kk vs. 3+kk) nebyla vyřešena – deep_features potvrzují 2+kk, což znamená cena 158 593 Kč/m² odpovídá menšímu bytu a sleva může být nižší než kalkulovaná.

🔎 Deep findings

Deep data přinesla klíčové upřesnění: deep_features.rooms='2+kk' potvrzuje titulek a vyvrací popis (3+kk/79,3 m²) – pravděpodobně jde o chybně zkopírovaný popis jiné jednotky ve stejném projektu. Tím pádem kalkulace slevy vychází z plochy 73 m² a je validní. Absence jakýchkoliv kontaktních entit (IČO, telefon, email) a ares_data=null znemožňuje ověření prodávajícího – nelze zjistit, zda jde o developera, RK nebo soukromníka. Energy class je fakticky neznámá, u projektu ve výstavbě to není neobvyklé, ale je to informační deficit. Building_type='Skeletová' je pozitivní signál pro kvalitu konstrukce.

🚨 Red flags

deep_features potvrzují 2+kk – popis 3+kk/79,3 m² je tedy pravděpodobně chyba nebo záměrná záměna jednotky; skutečná plocha 73 m² snižuje ab
energy_class='Třída' – prázdná hodnota, u novostavby by měla být minimálně B; nelze ověřit provozní náklady
year_built=0 a condition='Projekt' – byt neexistuje, jde o off-plan prodej s plným developerským rizikem
entities_extracted: žádné IČO, telefon ani email – nelze identifikovat prodávajícího subjektu ani ověřit v ARES/insolvenčním rejstříku
looks_like_rk=false AND claims_direct_owner=false – nejasný prodávající, anonymní inzerát bez kontaktních údajů

✅ Buy signals

Sleva 18,4 % oproti V15f (confidence 0.85, MAPE 3,6 %) je statisticky robustní a výrazně přesahuje chybu modelu
Amenity: balkon, sklep, parkování – standardní výbava novostavby potvrzena deep_features
Osobní vlastnictví (ownership='Osobní') – žádné družstevní komplikace
Skeletová konstrukce – moderní stavební systém vhodný pro novostavby
Cena ~11,6 M Kč za pražský byt v novostavbě je absolutně konkurenceschopná v segmentu

➡️1) PRIORITA: Dohledat developera Rezidence Čakovice (pravděpodobně Central Group nebo obdobný developer) přímo přes web projektu a ověřit v insolvenčním rejstříku (justice.cz) a ARES. 2) Vyžádat si rezervační smlouvu a SoD – zkontrolovat penalizace za prodlení a záruky dokončení. 3) Ověřit v katastru nemovitostí, zda je pozemek bez zástavního práva třetích stran. 4) Potvrdit skutečnou dispozici a plochu přímo u developera – pokud je to 3+kk/79,3 m², sleva je ještě atraktivnější. 5) Zjistit plánovanou energetickou třídu (měla by být min. B pro novostavbu po 2022). 6) Pokud developer projde insolvencí čistě – zvážit rezervaci s minimální zálohou do doby vydání stavebního povolení.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 10 - Dubeč

Prodej bytu 1+1 39 m²

Cena inzerát

6,099,000 Kč

V15f fair value

6,736,817 Kč

Discount

−9.47%

Plocha

39.0 m²

6,099,000 Kč fair 6,736,817 Kč

Claude confidence

58/100

🚪 1+1🏢 1.p⚡ Třída🛠 Ve výstavbě🚗 parking☀️ terrace

🏢 RK

💭 Claude analýza

Novostavba v uzavřeném areálu s atraktivním příslušenstvím (terasa, zahrádka, parking) a cenou ~9,5 % pod V15f modelem je zajímavá, ale absence IČO developera v inzerátu, nulová ARES data a žádné reálné prodeje v CUZK okolí zvyšují riziko. Confidence mírně klesá kvůli neprokázané identitě prodejce a nemožnosti ověřit bonitu developera z dostupných dat.

🔎 Deep findings

ARES data jsou zcela nedostupná (null) a z inzerátu nebylo extrahováno žádné IČO ani telefon/email – to je nestandardní u legitimního developera nebo RK. Systém označil inzerát jako 'looks_like_rk=true', ale identita zprostředkovatele je neznámá. Energetická třída je prázdný string ('Třída'), což znamená buď chybu parsování nebo záměrné vynechání – novostavba roku 2026 by dle legislativy měla dosahovat třídy A nebo B, absence tohoto údaje je podezřelá. Amenity obsahují pouze 'parking' a 'terrace' – chybí výtah (1. NP, takže relevantní jen pro budovu), sklep nebo kočárkárna. Rok stavby = 0 potvrzuje, že jde o rozestavěnou nemovitost bez kolaudace. Parkovací stání explicitně vyloučeno z ceny – skutečná pořizovací cena bude vyšší (odhadem +200–400 tis. Kč za stání v Praze), což reálný discount snižuje na cca 5–7 %.

🚨 Red flags

Žádné IČO ani kontaktní údaje v inzerátu – nelze dohledat developera v ARES ani ověřit jeho historii
ARES data = null – developer/RK zcela neidentifikovatelný z dostupných dat
looks_like_rk=true, claims_direct_owner=false – pravděpodobně zprostředkovatel, ne přímý developer
energy_class = 'Třída' (prázdná hodnota) – energetická třída novostavby není specifikována, přitom novostavba 2026 by měla mít A/B
year_built = 0 – systém nezachytil rok dokončení, chybí formální datum kolaudace

✅ Buy signals

Cena 6 099 000 Kč vs. V15f fair value 6 736 817 Kč – discount ~9,5 % při vysoké modelové confidence (0,85, MAPE 3,6 %)
Cihlová konstrukce – nadstandard oproti panelovým novostavbám v lokalitě
1. NP s terasou 7,34 m² + zahrádka 39 m² – unikátní příslušenství pro 1+1 v Praze
Uzavřený areál, pouze 23 bytů – exkluzivita a nízká hustota osídlení
Osobní vlastnictví – bez komplikací družstevního převodu

➡️1) PRIORITA: Dohledat developera manuálně – název 'Rezidence Dubeč' + Lipové náměstí, Praha 10 → vyhledat v katastru nemovitostí (CUZK) vlastníka parcely, zjistit IČO a prověřit v ARES (insolvence, základní kapitál, historie). 2) Ověřit platné stavební povolení na MČ Praha 22 nebo stavebním úřadě. 3) Vyžádat od makléře smlouvu o smlouvě budoucí a prověřit: bankovní záruka dokončení / vinkulace kupní ceny / sankce za prodlení. 4) Zjistit cenu parkovacího stání – přičíst k celkové investici. 5) Porovnat s konkurencí: novostavby Hostivař (Metro A), Uhříněves – zjistit reálný discount. 6) Pokud developer prochází ARES bez insolvence a smlouva obsahuje ochranu kupujícího → přehodnotit na DEAL.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 9

Prodej bytu 2+kk 45 m²

Cena inzerát

7,206,016 Kč

V15f fair value

7,892,501 Kč

Discount

−8.7%

Plocha

45.0 m²

7,206,016 Kč fair 7,892,501 Kč

Claude confidence

58/100

🚪 2+kk🏢 3.p⚡ Třída🛠 Ve výstavbě

💭 Claude analýza

Novostavba od developera s energetickou třídou B a slevou ~8,7 % pod V15f modelem je strukturálně zajímavá, avšak absence IČO, kontaktů a ARES dat znemožňuje ověřit bonitu developera. Projekt je ve výstavbě s dokončením 1Q 2026, což přináší standardní developerské riziko nedodání nebo změny podmínek.

🔎 Deep findings

Kritický nález: entities_extracted vrátil prázdné IČO, telefon i email, přičemž inzerát explicitně tvrdí 'prodej přímo od developera'. U legitimního developera s aktivním projektem je absence jakékoliv extrahované entity silně nestandardní – buď jde o záměrné vynechání kontaktů v textu (přesměrování na web), nebo o problém s kvalitou inzerátu. ARES data jsou null, což znemožňuje jakoukoliv finanční due diligence. Deep features odhalily energy_class='Třída' bez klasifikačního písmene – systém nezpracoval hodnotu správně, popis uvádí B, ale strojová verifikace selhala. building_type='Cihlová' je pozitivní signál. floor=3 je standardní podlaží bez výtahového rizika. Condition='Ve výstavbě' potvrzuje developerské riziko. Celkově: druhé kolo nepřineslo žádná nová pozitivní data, pouze odhalilo mezery v identifikaci prodejce.

🚨 Red flags

Žádné IČO ani kontaktní údaje v inzerátu – nelze dohledat developera v ARES ani ověřit jeho historii a solventnost
ARES data zcela chybí – nulová možnost ověřit insolvenci, základní kapitál nebo historii projektů
entities_extracted: looks_like_rk=false, claims_direct_owner=false – inzerát tvrdí 'prodej přímo od developera', ale žádná entita nebyla ext
energy_class vrací pouze 'Třída' bez písmene – datová chyba nebo záměrné vynechání; popis uvádí B, ale nelze strojově ověřit
year_built=0 – systém nezachytil rok dokončení, projekt stále ve výstavbě, riziko skluzu termínu

✅ Buy signals

Sleva 8,7 % pod V15f fair value (7 206 016 vs. 7 892 501 Kč) při MAPE modelu 3,6 % – statisticky signifikantní podhodnocení
Energetická třída B dle popisu – nízké provozní náklady, výhoda při případném pronájmu nebo prodeji
Dva balkóny (2× 2,6 m²) u 2+kk zvyšují atraktivitu a likviditu
Cihlová konstrukce – prémiový parametr pro Praha 9
Osobní vlastnictví – žádné družstevní riziko

➡️1) PRIORITA: Dohledat developera projektu 'Nové Kbely' / 'Mladoboleslavská ulice Praha 9' v ARES ručně – ověřit IČO, základní kapitál, insolvenci a historii dokončených projektů. 2) Vyžádat si od prodejce: IČO, smlouvu o smlouvě budoucí (SoSB), stavební povolení (pravomocné), harmonogram výstavby a bankovní záruku nebo notářskou úschovu kupní ceny. 3) Ověřit v katastru nemovitostí (CUZK) vlastnictví pozemku a případná zástavní práva banky developera. 4) Porovnat cenu s ostatními byty ve stejném projektu – zjistit, zda 2+kk 43,9 m² není nejméně atraktivní jednotka prodávaná se slevou. 5) Pokud ARES ověření proběhne čistě a SoSB obsahuje smluvní pokuty za nedodání, přejít k rezervaci – sleva 8,7 % to ekonomicky odůvodňuje.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

V Dolině, Praha - Michle

Prodej bytu 3+1 91 m², V Dolině, Praha

Cena inzerát

12,990,000 Kč

V15f fair value

14,370,862 Kč

Discount

−9.61%

Plocha

91.0 m²

12,990,000 Kč fair 14,370,862 Kč

Claude confidence

55/100

🚪 3+1

💭 Claude analýza

Discount ~9,6 % oproti V15f modelu zůstává atraktivní a lokalita Michle je solidní. Nicméně druhé kolo odhaluje kritické mezery: nulová entita (žádné IČO, telefon, email), nelze ověřit prodejce ani typ vlastnictví, rok stavby chybí (0), popis je nečitelný scraping artefakt – celkový informační deficit snižuje důvěru a brání dalšímu posouzení.

🔎 Deep findings

Deep data přinášejí minimální přidanou hodnotu: year_built = 0 je nepoužitelný údaj, rooms = '3+1' pouze potvrzuje titulek. Entity extraction nenašla žádný kontakt ani IČO – buď jde o přímého majitele bez veřejného profilu, nebo o selhání extrakce z nečitelného popisu. ARES = null nelze interpretovat jako čistý signál, pouze jako absenci dat. Bezrealitky jako platforma statisticky koreluje s přímými majiteli (cca 70 % inzerátů), což by byl buy signal, ale claims_direct_owner = false tuto hypotézu nepotvrzuje. Druhý oceňovací model (V13/SE2/znalec) není v datech přítomen – chybí cross-validace fair value. Celkově: informační báze je příliš tenká na zvýšení confidence.

🚨 Red flags

Žádný kontakt extrahován (telefon, email, IČO) – nelze ověřit totožnost prodejce ani typ (RK vs. majitel)
claims_direct_owner = false, looks_like_rk = false – prodejce zcela neidentifikován
year_built = 0 – chybí rok stavby, nelze posoudit opotřebení, energetiku ani případnou novostavbu
Popis inzerátu je nečitelný (scraping fail, 2039 znaků navigace) – žádná reálná informace o stavu, patře, vlastnictví, vybavení
Nulové CUZK srovnávací prodeje v okolí – tržní cena lokálně neověřitelná

✅ Buy signals

Discount 9,61 % pod fair value V15f (confidence 0.85, MAPE 3.6 %) – statisticky relevantní podhodnocení
Lokalita Praha – Michle: etablovaná čtvrť, dobrá MHD dostupnost, stabilní poptávka
Dispozice 3+1 / 91 m² je nejlikvidnější segment pražského rezidenčního trhu
Cena/m² 142 747 Kč vs. fair 157 922 Kč/m² – vstupní pozice s potenciálem
Žádná red flag slova (dražba, exekuce, insolvence, pozůstalost) v textu

⚠ Původní inzerát není dostupný — odkaz vede na vyhledávání

➡️1) PRIORITA: Manuálně otevřít originální inzerát na Bezrealitky.cz a extrahovat kontakt, popis a fotografie – scraping selhal a blokuje veškeré další posouzení. 2) Ověřit LV v katastru nemovitostí (katastr.cuzk.cz) – zjistit vlastníka (fyzická osoba vs. firma), typ vlastnictví (osobní vs. družstevní), zástavní práva a věcná břemena. 3) Pokud je vlastník fyzická osoba bez zástavního práva: okamžitě kontaktovat a domluvit prohlídku – discount 9,6 % u přímého majitele v Michli je akční příležitost. 4) Při prohlídce zjistit rok stavby, stav rozvodů, energetický štítek a patro – tyto faktory mohou fair value korigovat o ±5–10 %. 5) Pokud LV ukáže firmu jako vlastníka: ověřit v ARES a insolvenčním rejstříku před dalším krokem.

Vyhledat podobné na portálu →