Hunter: Praha - 3 dealu

✅ REAL

Praha 2 - Nové Město

Prodej bytu 3+kk 122 m²

Cena inzerát

19,950,000 Kč

V15f fair value

27,669,721 Kč

Discount

−27.9%

Plocha

122.0 m²

19,950,000 Kč fair 27,669,721 Kč

Claude confidence

68/100

🚪 3+kk🏢 6.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý🛗 elevator☀️ terrace

💭 Claude analýza

Solidní prémiová nemovitost v centru Prahy 2 s výrazným diskontem ~28 % oproti V15f, avšak druhé kolo přináší několik znepokojivých mezer: chybí IČO/kontakt prodávajícího, nelze identifikovat zda jde o RK nebo přímého majitele, energetická třída není specifikována a rok stavby je 0 – model V15f tak pracuje s neúplnými vstupy, což snižuje spolehlivost fair value. Discount zůstává atraktivní, ale bez CUZK srovnání a identity prodávajícího nelze zvýšit confidence.

🔎 Deep findings

ARES data jsou null – nelze provést kontrolu insolvenčního rejstříku ani ověřit historii subjektu. Extrakce entit nepřinesla žádné IČO, telefon ani email, což je pro inzerát v kategorii ~20 M Kč neobvyklé a znepokojivé – buď jde o záměrně anonymizovaný inzerát portálem, nebo prodávající nechce být dohledatelný. Energetická třída je v deep_features uvedena pouze jako 'Třída' bez písmene – s plynovým kotlem a rokem stavby 0 (pravděpodobně starší rekonstrukce) lze odhadovat třídu C–D, což by V15f korekcemi snížilo fair value přibližně o 3–5 %. Rok stavby 0 je kritická mezera – klasicistní dům v Novém Městě byl pravděpodobně postaven před rokem 1900, rekonstrukce neznámého data. Amenities potvrzují výtah a terasu, ale chybí garáž/parkovací stání – v centru Prahy 2 je to relevantní minus pro investiční využití. Dispozice 3+kk, 6. patro, cihlová stavba, osobní vlastnictví jsou konzistentní s popisem a neodhalují rozpory.

🚨 Red flags

Žádné IČO, telefon ani email v inzerátu – nelze ověřit identitu prodávajícího ani zda jde o RK
looks_like_rk: false AND claims_direct_owner: false – prodávající je zcela anonymní, neobvyklé pro inzerát této cenové kategorie
year_built: 0 – chybí rok stavby/rekonstrukce, V15f model pracuje s neúplnými daty, fair value 27,67 M Kč může být nadhodnocena
energy_class: 'Třída' bez hodnoty – popis zmiňuje plynový kotel Junkers, pravděpodobně třída C nebo D, což by snížilo fair value
Nesoulad ploch: popis uvádí 112 m² + 9,5 m² terasa = 121,5 m², inzerát hlásí 122 m² – drobný, ale přítomný nesoulad

✅ Buy signals

Praha 2 – Nové Město, centrum, blízkost parků – jedna z nejstabilnějších lokalit v ČR z hlediska dlouhodobé hodnoty
Mezonetová dispozice s terasou do vnitrobloku v 6. patře – vzácná kombinace na trhu, vysoká unikátnost = obranná likvidita
Cihlová stavba, osobní vlastnictví, stav 'Velmi dobrý' – nízké riziko skrytých konstrukčních vad
Výtah potvrzen v amenities i v popisu – klíčový pro 6. patro
Cena/m² ~163 500 Kč je pod odhadovanou tržní hladinou 180–220 k Kč/m² pro tuto lokalitu a standard

➡️1) PRIORITA: Před prohlídkou dohledat LV v katastru nemovitostí (CUZK) – ověřit skutečnou plochu, vlastníka (fyzická osoba vs. firma), zástavy, věcná břemena a případné exekuce. 2) Identifikovat prodávajícího: požádat portál nebo inzerenta o IČO/kontakt a prověřit v ARES + insolvenčním rejstříku. 3) Vyžádat průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) – energetická třída přímo ovlivní fair value a vyjednávací pozici. 4) Zjistit rok poslední rekonstrukce a stav fondu oprav SVJ. 5) Pokud LV je čisté a prodávající je dohledatelný přímý majitel bez dluhů → sjednat prohlídku a nabídnout 18,5–19,5 M Kč s odůvodněním chybějícího PENB a absence parkovacího stání. Nejednat rychle dokud není ověřena identita prodávajícího.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 1 - Nové Město

Prodej bytu 3+1 135 m²

Cena inzerát

22,200,000 Kč

V15f fair value

29,268,718 Kč

Discount

−24.15%

Plocha

135.0 m²

22,200,000 Kč fair 29,268,718 Kč

Claude confidence

68/100

🚪 3+1🏢 5.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý🛗 elevator

💭 Claude analýza

Sleva ~24 % oproti V15f modelu je atraktivní, ale druhé kolo odhaluje několik znepokojivých mezer: fotografie jsou explicitně označeny jako ilustrativní (nikoli skutečné), energetická třída je nevyplněna ('Třída'), rok stavby chybí (0) a žádné kontaktní entity nebyly extrahovány – nelze ověřit prodejce. Kombinace těchto faktorů snižuje důvěru a vyžaduje důkladnější prověření před jakýmkoli závazkem.

🔎 Deep findings

Deep data odhalují kritický problém: fotografie jsou ilustrativní, což v kombinaci s chybějícím rokem stavby a nevyplněnou energetickou třídou naznačuje, že inzerát může být připraven předem (pre-sale nebo off-plan rekonstrukce) nebo záměrně skrývá skutečný stav. Nesoulad mezi floor=5 v datech a '4. NP' v textu je drobná, ale znepokojivá chyba. Absence jakýchkoli kontaktních entit (IČO, telefon, email) je neobvyklá – buď jde o záměrné skrytí identity prodejce na portálu, nebo o nekompletní inzerát. ARES data jsou null, takže nelze vyloučit ani potvrdit insolvenci či jiné problémy prodejce. Energetická třída historického domu z 19. stol. bude pravděpodobně E nebo horší, což by mohlo snížit fair value V15f o 5–10 %, čímž by se skutečná sleva zúžila na ~15–18 % – stále zajímavé, ale méně dramatické.

🚨 Red flags

Fotografie jsou výslovně označeny jako ILUSTRATIVNÍ – reálný stav bytu je neznámý, může se výrazně lišit
Energetická třída nevyplněna ('Třída') – historický dům z 19. stol. pravděpodobně třída E/F/G, což snižuje fair value
Rok stavby = 0 (chybí) – nelze posoudit stáří domu ani potřebu rekonstrukce
Žádné kontaktní entity (IČO, telefon, email) nebyly extrahovány – neobvyklé pro legitimní inzerát
looks_like_rk = false, claims_direct_owner = false – identita prodejce zcela nejasná

✅ Buy signals

Prémiová lokalita Praha 1 – Nové Město, bezprostřední blízkost Národního divadla a Náplavky
Velkorysá dispozice 135 m², cihlová stavba, osobní vlastnictví
Výtah v historickém domě – nadstandardní pro zástavbu 19. stol., V15f korekce +2 %
Stav 'Velmi dobrý' dle deep features – pokud odpovídá realitě, jde o připravený byt k nastěhování
Sleva ~24 % oproti V15f fair price (22,2 M vs. 29,3 M Kč) – pokud je stav pravdivý, mimořádná příležitost

➡️1) OKAMŽITĚ: Kontaktovat inzerenta přes portál sReality a vyžádat si skutečné fotografie bytu a energetický průkaz (PENB) – pokud odmítne nebo průkaz neexistuje, inzerát přeskočit. 2) Ověřit výpis z katastru nemovitostí (LV) – zástavy, věcná břemena, exekuce, případné předkupní právo. 3) Identifikovat prodejce: požádat o IČO nebo jméno majitele a prověřit v ARES/insolvenčním rejstříku. 4) Vyjasnit nesoulad patra (data říkají 5, text říká 4. NP). 5) Pokud jsou odpovědi uspokojivé – domluvit fyzickou prohlídku se zaměřením na stav společných prostor, fond oprav SVJ a skutečný technický stav bytu. Bez vyřešení bodu 1 a 2 nedoporučuji žádný závazek.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 8 - Libeň

Prodej bytu 2+1 81 m²

Cena inzerát

12,150,000 Kč

V15f fair value

16,946,502 Kč

Discount

−28.3%

Plocha

81.0 m²

12,150,000 Kč fair 16,946,502 Kč

Claude confidence

58/100

🚪 2+1🏢 3.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý🌿 balcony📦 cellar

💭 Claude analýza

Druhé kolo potvrzuje solidní fyzický stav bytu (rekonstrukce, cihlový dům, nadstandardní dispozice), ale klíčové riziko zůstává: jde o DRUŽSTEVNÍ podíl bez možnosti standardního hypotečního financování. Absence kontaktních entit (IČO, telefon, email) a nulová identifikace prodávajícího (ani RK, ani přímý majitel) snižuje důvěryhodnost inzerátu. Discount 28,3 % pod V15f je pro družstevní podíl v dolní Libni částečně ospravedlnitelný, ale bez CUZK dat nelze potvrdit tržní hladinu.

🔎 Deep findings

ARES data nejsou k dispozici (ares_data = null) a žádné IČO nebylo extrahováno – nelze ověřit, zda prodává RK nebo fyzická osoba, ani případnou insolvenci. Absence telefonu a emailu v textu délky 2022 znaků je nestandardní – kontakt je pravděpodobně skryt za portálem sreality.cz, ale zvyšuje to nároky na due diligence. Deep features potvrzují cihlovou stavbu ve velmi dobrém stavu, ale energy_class = 'Třída' (neúplný string) signalizuje chybějící nebo nevalidní PENB – u starší cihlové zástavby bez zateplení reálně hrozí třída D nebo horší, což může ovlivnit budoucí prodejnost. Rok výstavby 0 (neznámý) je riziko: dolní Libeň má zástavbu z 1. poloviny 20. století, kde mohou být problémy s elektroinstalací, odpady nebo statikou. Klíčový buy signal z popisu: BD vlastní 5 pronajímaných bytů s příjmem 100 000 Kč/měsíc – toto je neobvykle silný fundamentál pro bytové družstvo, snižuje riziko mimořádných příspěvků. Formulace 'postoupení' podílu (ne 'prodej') je právně přesná, ale vyžaduje notářský zápis a souhlas BD.

🚨 Red flags

Žádné kontaktní entity nenalezeny (IČO, telefon, email = prázdné) – neobvyklé pro inzerát na sreality.cz, nelze ověřit prodávajícího
claims_direct_owner = false, looks_like_rk = false – identita prodávajícího zcela nejasná
Družstevní vlastnictví – nelze standardně hypotekovat, omezená likvidita při dalším prodeji
energy_class = 'Třída' (neúplná hodnota) – energetický průkaz pravděpodobně chybí nebo nebyl zadán, u cihlového domu bez zateplení hrozí tří
year_built = 0 – rok výstavby neznámý, u cihlového domu v dolní Libni pravděpodobně předválečná nebo poválečná stavba, možné skryté vady

✅ Buy signals

Kompletní rekonstrukce před 3 lety s kvalitními materiály (dubové/bukové parkety, podlahové vytápění v koupelně) – žádné okamžité investice
Ekonomicky stabilní bytové družstvo: 5 pronajímaných jednotek generuje ~100 000 Kč/měsíc, hrazeny náklady i fond oprav – nadstandardní finan
Nová fasáda, střecha, balkony – dům po komplexní revitalizaci, nízké riziko mimořádných výdajů
Plocha 82,7 m² pro 2+1 je výrazně nadprůměrná, 2 komory + sklep + balkon = praktická dispozice
Cihlový dům – akustická a tepelná kvalita nadřazená panelové výstavbě

➡️1) PRIORITA: Kontaktovat prodávajícího přes sreality.cz a zjistit identitu (přímý majitel vs. RK) a důvod prodeje. 2) Vyžádat stanovy BD, poslední účetní závěrku a zápisy ze schůzí – ověřit výši nesplaceného úvěru na rekonstrukci a podmínky převodu do OV. 3) Ověřit v katastru nemovitostí: list vlastnictví BD, případná zástavní práva nebo věcná břemena na domě. 4) Objednat fyzickou prohlídku se zaměřením na: přítomnost/absenci výtahu, stav společných prostor, elektroinstalaci (hromosvod, pojistky), a reálnou energetiku bytu. 5) Konzultovat s hypotečním poradcem možnosti financování – některé banky (Raiffeisenbank, ČSOB) nabízejí úvěry na družstevní podíl za specifických podmínek. 6) Pokud BD souhlasí s převodem do OV a úvěr je splatitelný, zvážit vyjednání ceny na 11,5–11,8 mil. Kč s argumentem chybějícího výtahu a energetické třídy.

Otevřít inzerát →