Hunter: Praha - 4 dealu

✅ REAL

Praha 1 - Nové Město

Prodej bytu 3+1 135 m²

Cena inzerát

22,200,000 Kč

V15f fair value

29,268,718 Kč

Discount

−24.15%

Plocha

135.0 m²

22,200,000 Kč fair 29,268,718 Kč

Claude confidence

68/100

🚪 3+1🏢 5.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý🛗 elevator

💭 Claude analýza

Byt v prémiové lokalitě Praha 1 s výtahem, cihlová stavba, osobní vlastnictví a stav 'velmi dobrý' potvrzují solidní příležitost. Nicméně absence jakýchkoliv kontaktních entit (IČO, telefon, email) a neurčitá energetická třída snižují důvěru – nelze ověřit prodávajícího ani RK. Sleva 24 % oproti V15f zůstává atraktivní, ale bez CUZK komp dat nelze potvrdit reálnou tržní hladinu.

🔎 Deep findings

ARES data nejsou k dispozici (ares_data = null) a žádné IČO nebylo extrahováno – nelze ověřit RK ani prodávajícího v obchodním rejstříku. Entita looks_like_rk = false naznačuje přímý prodej, ale claims_direct_owner = false je varovný – inzerát nedeklaruje vlastníka explicitně. Deep features potvrzují cihlovou stavbu v osobním vlastnictví se stavem 'velmi dobrý' a výtahem, což je konzistentní s V15f korekcemi. Kritický nesoulad: popis říká '4. nadzemní podlaží', ale floor=5 v deep_features – nutno ověřit (může jít o rozdíl mezi NP a číslem patra). Energetická třída je prázdná/neúplná ('Třída' bez hodnoty) – historický dům z 19. stol. pravděpodobně spadá do třídy E nebo F, což V15f model nemusí plně penalizovat. year_built=0 je datová mezera; pro historický činžák Praha 1 lze odhadnout 1880–1910, což implikuje potenciální náklady na rekonstrukci společných prostor.

🚨 Red flags

Žádné kontaktní entity (IČO, telefon, email) – nelze identifikovat prodávajícího ani zprostředkovatele
looks_like_rk = false AND claims_direct_owner = false – nejasný status prodávajícího
energy_class = 'Třída' (neúplná hodnota) – energetický průkaz pravděpodobně chybí nebo nebyl zadán
year_built = 0 – rok stavby neznámý, historický dům z 19. stol. může mít skryté vady
Fotografie jsou pouze ilustrativní – reálný stav interiéru neznámý, popis může být zavádějící

✅ Buy signals

Osobní vlastnictví (ownership = Osobní) – přímý převod bez komplikací s družstevním podílem
Cihlová stavba, stav 'velmi dobrý' – kvalitní fond, nižší riziko skrytých vad
Výtah potvrzen v amenities – korekce +2 % již zahrnuta ve V15f
Sleva 24 % oproti V15f fair value 29,3 M Kč – potenciální upside ~7 M Kč
Prémiová mikrolokace: Národní divadlo, Náplavka, Karlovo náměstí – dlouhodobě likvidní aktivum

➡️1) OKAMŽITĚ: Dohledat inzerát na sreality.cz a identifikovat kontakt prodávajícího/RK – absence entit je neobvyklá a může indikovat scraping error nebo záměrné skrytí identity. 2) KATASTR: Výpis z KN na LV – ověřit zástavní práva, věcná břemena, exekuce, totožnost vlastníka. 3) ENERGETIKA: Vyžádat PENB – pokud třída E/F, zohlednit v nabídkové ceně (srážka 3–8 %). 4) SVJ/SPRÁVCE: Dokumentace fondu oprav, plánované opravy fasády/střechy/výtahu historického domu. 5) PROHLÍDKA: Ověřit reálný stav interiéru (fotky jsou ilustrativní!), skutečné patro a orientaci. 6) NABÍDKA: Pokud KN čistý a PENB max. D, nabídnout 20,5–21,5 M Kč s odůvodněním chybějící energetiky a stáří domu. Nejednat bez ověření identity prodávajícího.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 10 - Dubeč

Prodej bytu 1+1 39 m²

Cena inzerát

6,099,000 Kč

V15f fair value

7,208,394 Kč

Discount

−15.39%

Plocha

39.0 m²

6,099,000 Kč fair 7,208,394 Kč

Claude confidence

58/100

🚪 1+1🏢 1.p⚡ Třída🛠 Ve výstavbě🌿 balcony🚗 parking☀️ terrace

🏢 RK

💭 Claude analýza

Novostavba s atraktivní slevou ~15 % pod V15f a nadstandardními amenity (terasa + zahrádka + parking) zůstává solidní příležitostí, ale druhé kolo odhaluje absenci IČO/kontaktů v textu a nulová ARES data – developer/RK nelze ověřit z dostupných dat. Riziko rozestavěnosti (jaro 2026) bez identifikovatelného subjektu snižuje confidence.

🔎 Deep findings

ARES data jsou null a z textu inzerátu nebylo extrahováno žádné IČO, telefon ani email – to je neobvyklé pro seriózní developerský projekt nebo RK. Systém označil inzerát jako 'looks_like_rk: true', ale subjekt nelze ztotožnit. Energetická třída je prázdná ('Třída'), přestože novostavby po roce 2020 musí mít PENB a zpravidla dosahují třídy A nebo B – absence tohoto údaje je podezřelá nebo jde o chybu parsování. Rok stavby = 0 potvrzuje, že projekt ještě není zkolaudován. Amenity jsou zachyceny správně (balkon, parking, terasa), ale parking dle textu NENÍ v ceně – model V15f ho přesto zahrnul jako +3 %, což mírně nadhodnocuje fair value. Reálná sleva po odečtení parkingu je tedy nižší, odhadem ~12 % místo 15 %.

🚨 Red flags

Žádné IČO ani kontaktní údaje extrahovány z inzerátu – nelze přímo dohledat subjekt v ARES/OR
ARES data = null – developer nebo zprostředkující RK neidentifikován, nelze ověřit bonitu ani historii projektů
looks_like_rk: true + claims_direct_owner: false – pravděpodobně RK, ale bez identity jde o anonymní zprostředkování
energy_class: 'Třída' (prázdná hodnota) – energetická třída novostavby není specifikována, přitom novostavby po 2020 by měly být A/B
year_built: 0 – systém nezachytil rok dokončení, novostavba bez PENB a kolaudace nelze ocenit s jistotou

✅ Buy signals

Sleva 15,39 % pod V15f je smysluplná i po zohlednění korekce za přízemí (-3 %)
Terasa 7,34 m² + zahrádka 39 m² u 1+1 je výjimečný bonus, zejména pro rodiny s dětmi nebo psy
Cihlová konstrukce – vyšší kvalita než panel, lepší akustika a tepelná setrvačnost
Osobní vlastnictví – žádné družstevní komplikace
Malý uzavřený areál 23 bytů – nízká anonymita, klidné prostředí, nižší správní náklady

➡️1) Dohledat název developera/RK ručně přes SReality profil inzerenta nebo web 'Rezidence Dubeč' a ověřit IČO v ARES + insolvenčním rejstříku. 2) Vyžádat PENB (průkaz energetické náročnosti) nebo alespoň projektovanou energetickou třídu – novostavba bez třídy A/B je nestandardní. 3) Ověřit, zda existuje bankovní záruka nebo vinkulace kupní ceny pro případ nedokončení projektu. 4) Zjistit přesnou cenu parkovacího stání (typicky 300–500 tis. Kč v Praze) a přičíst k celkové investici – reálná cena transakce může být 6,4–6,6 mil. Kč. 5) Pokud developer projde ARES kontrolou bez insolvence a smlouva obsahuje sankce za prodlení – doporučeno postoupit do třetího kola (fyzická prohlídka staveniště + právní review SoSB).

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 10 - Praha-Dubeč

Prodej bytu 2+kk 54 m²

Cena inzerát

8,599,000 Kč

V15f fair value

9,899,164 Kč

Discount

−13.13%

Plocha

54.0 m²

8,599,000 Kč fair 9,899,164 Kč

Claude confidence

58/100

🚪 2+kk🏢 2.p⚡ Třída🛠 Ve výstavbě🌿 balcony🚗 parking

🏢 RK

💭 Claude analýza

Novostavba s 13% diskontem pod V15f fair value je stále zajímavá, ale druhé kolo odhaluje kritické mezery: žádné IČO developera v textu, ARES data nedostupná, entita vypadá jako RK bez ověřitelné identity. Riziko rozestavěnosti bez možnosti ověřit solidnost developera snižuje confidence.

🔎 Deep findings

ARES data jsou null a z textu inzerátu nebylo extrahováno žádné IČO ani telefon/email – to je pro developerský projekt neobvyklé a znepokojivé. Entita je klasifikována jako RK (looks_like_rk=true), nikoliv přímý developer. Kritický nález: model V15f přidal korekci +3 % za parking, ale inzerát explicitně uvádí 'parkovací místo není součástí inzerované ceny' – reálná fair value bez parkingu je ~9 601 000 Kč, skutečný diskont se snižuje na cca 10,4 %, nikoliv 13,1 %. Energetická třída není vyplněna – u novostavby po 2020 by měla být A nebo B, absence může znamenat, že PENB ještě nebyl vydán (logické pro rozestavěný projekt) nebo že developer záměrně nezveřejňuje. Building_type 'Cihlová' u novostavby 2026 je neobvyklé – spíše se očekává monolitický beton nebo kombinace; může jít o chybnou klasifikaci v inzerátu.

🚨 Red flags

Žádné IČO ani kontaktní údaje developera/RK v inzerátu – nelze ověřit v ARES ani insolvenčním rejstříku
ARES data = null – developer nebo zprostředkovatel není identifikovatelný z dostupných dat
looks_like_rk=true + claims_direct_owner=false – prodává zprostředkovatel, ne přímý developer/majitel
energy_class = 'Třída' (prázdná hodnota) – novostavba by měla mít deklarovanou třídu A nebo B, absence je podezřelá
year_built = 0 – systém nezachytil rok dokončení, projekt stále ve výstavbě bez PENB

✅ Buy signals

Diskont 13 % pod V15f fair value – statisticky významný i po korekci na chybějící parking
Cihlová konstrukce, 2. NP, balkon – standardní kvalitní parametry
Uzavřený areál pouze 23 bytů – nízká hustota, potenciál prémiového bydlení
Osobní vlastnictví deklarováno – žádné družstevní riziko
Lokalita Praha-Dubeč: blízkost přírody + 10 min na metro – dobrý poměr klidu a dostupnosti

➡️1) PRIORITA: Dohledat název developera 'Rezidence Dubeč' nebo 'Lipové náměstí Dubeč' v obchodním rejstříku manuálně – ověřit IČO, základní kapitál, historii projektů a insolvenční rejstřík. 2) Ověřit stavební povolení na MČ Praha-Dubeč nebo přes portál Praha.eu. 3) Vyžádat od RK kontakt přímo na developera a projektovou dokumentaci. 4) Zkontrolovat CUZK – kdo je vlastníkem pozemku a zda na něm nevázne zástavní právo banky (typické u developerských projektů – nutno ověřit podmínky uvolnění zástavy). 5) Přepočítat reálnou cenu s parkingem zvlášť – zjistit cenu parkovacího stání a teprve pak posoudit celkovou investici. 6) Fyzická prohlídka staveniště pro ověření skutečného stavu výstavby před jakoukoli rezervací.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 10

Prodej bytu 2+kk 54 m²

Cena inzerát

8,599,000 Kč

V15f fair value

9,899,164 Kč

Discount

−13.13%

Plocha

54.0 m²

8,599,000 Kč fair 9,899,164 Kč

Claude confidence

58/100

🚪 2+kk🏢 2.p⚡ Třída🛠 Ve výstavbě🌿 balcony🚗 parking

🏢 RK

💭 Claude analýza

Novostavba s 13% diskontem oproti V15f fair value je stále atraktivní, ale absence IČO developera v inzerátu, nulová ARES data a fakt že jde o RK bez identifikace prodávajícího subjektu zvyšují riziko. Rozestavěnost do jara 2026 + malý developer (23 bytů) = nezanedbatelné riziko nedokončení, které discount částečně ospravedlňuje, ale nevylučuje.

🔎 Deep findings

KRITICKÉ ZJIŠTĚNÍ: Inzerát explicitně uvádí 'parkovací stání není součástí inzerované ceny', přesto V15f model aplikoval korekci +3 % za parking. Reálná fair value bez parkovací korekce je přibližně 9 610 000 Kč, discount se snižuje z 13,1 % na ~10,5 % – stále signifikantní, ale méně výrazný. Energetická třída je v datech zachycena jako pouhé 'Třída' bez písmene – novostavba by měla mít třídu A nebo B, absence konkrétní hodnoty je podezřelá a může indikovat chybějící PENB nebo záměrné vynechání. ARES data jsou null a z inzerátu nebylo extrahováno žádné IČO ani telefon/email – to je neobvyklé pro legitimní RK inzerát na sreality.cz, kde makléři standardně uvádějí kontakty. Může jít o záměrné skrytí identity developera nebo o agregovaný inzerát bez přímého kontaktu. looks_like_rk=true naznačuje zprostředkovatele, ale bez identifikace nelze prověřit ani makléřskou licenci ani ARES záznam RK.

🚨 Red flags

Žádné IČO ani kontaktní údaje v inzerátu – nelze ověřit totožnost prodávajícího nebo developera
ARES data = null – developer/RK neidentifikovatelní z dostupných dat, nelze prověřit insolvenci ani historii
looks_like_rk = true, claims_direct_owner = false – prodává zprostředkovatel, developer neznámý
energy_class = 'Třída' (neúplná hodnota) – chybí konkrétní třída A/B, nelze potvrdit energetický standard novostavby
year_built = 0 – systém nezachytil rok dokončení, potvrzuje rozestavěnost

✅ Buy signals

Discount 13 % oproti V15f (MAPE 3,6 %) – statisticky robustní podhodnocení i po zohlednění rizika
Cihlová konstrukce – vyšší kvalita oproti panelovým novostavbám
Osobní vlastnictví – žádné družstevní komplikace
Balkon 3,6 m² + uzavřený areál – nadstandardní amenity pro lokalitu
2. NP – optimální podlaží (ne přízemí, ne podkroví), nižší riziko vlhkosti/přehřívání

➡️1) PRIORITA: Dohledat název developera projektu 'Rezidence Dubeč' / 'Lipové náměstí Dubeč' v katastru nemovitostí (CUZK) – zjistit IČO vlastníka pozemku/stavby a prověřit v ARES (insolvence, základní kapitál, délka existence firmy). 2) Opravit V15f ocenění – odečíst parkingovou korekci +3 %, reálný discount je ~10,5 %. 3) Vyžádat od RK kompletní identifikaci: název developera, IČO, stavební povolení č., způsob úschovy (notář/advokát – NE developer). 4) Ověřit energetickou třídu – novostavba 2026 musí mít PENB, třída B je minimum, A je standard. 5) Pokud developer projde ARES prověrkou bez insolvence a s historií dokončených projektů, zvýšit verdict na DEAL. Pokud ARES ukáže krátkou historii (<3 roky) nebo nízký kapitál, snížit na SUSPICIOUS.

Otevřít inzerát →