Hunter: Praha - 4 dealu

✅ REAL

Praha 2 - Nové Město

Prodej bytu 3+kk 122 m²

Cena inzerát

19,950,000 Kč

V15f fair value

27,669,721 Kč

Discount

−27.9%

Plocha

122.0 m²

19,950,000 Kč fair 27,669,721 Kč

Claude confidence

68/100

🚪 3+kk🏢 6.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý🛗 elevator☀️ terrace

💭 Claude analýza

Mezonetový byt v prémiové lokalitě Praha 2 s výrazným diskontem 27,9 % oproti V15f zůstává zajímavou příležitostí, ale druhé kolo odhaluje znepokojující absenci kontaktních entit (žádné IČO, telefon, email) a nelze ověřit, zda jde o přímého majitele nebo RK. Energetická třída je uvedena jako pouhé 'Třída' bez klasifikace (A–G), rok stavby chybí (0) – to jsou datové mezery, které snižují jistotu ocenění. Diskont zůstává nadprůměrný a bez CUZK srovnání nelze vyloučit, že V15f model přeceňuje lokalitu pro mezonetové dispozice.

🔎 Deep findings

ARES data nejsou k dispozici (ares_data = null) a entity extrakce nevrátila žádné IČO ani kontakty – prodávající je fakticky anonymní, což je neobvyklé i pro soukromé inzeráty. Portál sreality.cz standardně vyžaduje kontakt, jeho absence v extrakci naznačuje buď scraping bez kontaktní sekce, nebo záměrné skrytí. Deep features potvrzují výtah a terasu (správně zohledněno v V15f), ale energetická třída je neúplná – popis zmiňuje plynový kotel Junkers a klimatizaci, což typicky odpovídá třídě C nebo D, nikoliv A/B. Rok stavby 0 je kritická mezera: klasicistní dům na Novém Městě byl pravděpodobně postaven před rokem 1900, rekonstrukce proběhla (stav 'Velmi dobrý'), ale rozsah a datum rekonstrukce nejsou specifikovány. V15f model pracuje s korekcemi pro terasu, výtah, stav a vysoké patro – celkem fair price 27,67 M Kč s confidence 0.85 a MAPE 3,6 %, což je solidní, ale bez CUZK transakcí jde o modelový odhad bez tržního potvrzení.

🚨 Red flags

Žádné kontaktní entity (IČO, telefon, email) – nelze ověřit prodávajícího ani typ subjektu
looks_like_rk = false AND claims_direct_owner = false – identita prodávajícího zcela neznámá
energy_class = 'Třída' bez písmene – neúplný nebo chybějící PENB, potenciálně skrytá energetická třída D/E/F
year_built = 0 – chybí rok stavby, nelze posoudit stáří konstrukce ani potřebu reinvestic
Nesoulad ploch: popis uvádí 112 m² + 9,5 m² terasa = 121,5 m², inzerát hlásí 122 m² – drobný, ale formálně relevantní rozdíl

✅ Buy signals

Osobní vlastnictví (ownership = Osobní) – žádné družstevní komplikace
Výtah potvrzen v deep_features (amenities: elevator) – přístupnost 6. patra ověřena
Terasa 9,5 m² do vnitrobloku – vzácný prvek, správně oceněn V15f korekcí +4 %
Cihlová konstrukce – prémiový stavební typ, žádaný segment trhu
Stav 'Velmi dobrý' s korekcí 1.03x v modelu – byt nevyžaduje okamžité reinvestice

➡️1) PRIORITA: Dohledat kontakt na prodávajícího přímo na portálu sreality.cz (kontakt nebyl extrahován – ověřit manuálně). 2) Vyžádat PENB (energetický průkaz) – absence třídy je red flag, třída D nebo horší může ovlivnit financovatelnost a resale hodnotu. 3) Výpis z katastru (CUZK) – ověřit zástavy, věcná břemena, exekuce, správnost výměry 122 m². 4) Zjistit rok a rozsah rekonstrukce domu + stav střechy (mezonet pod střechou = riziko zatékání). 5) Vyžádat dokumentaci SVJ: výše fondu oprav, plánované investice, případné dluhy. 6) Pokud je nemovitost právně čistá a PENB alespoň třída C, domluvit fyzickou prohlídku se stavebním technikem se zaměřením na střešní konstrukci a stav mezonetového patra. Při potvrzení čistoty jednat – diskont 27,9 % v této lokalitě je nadstandardní.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 1 - Nové Město

Prodej bytu 3+1 135 m²

Cena inzerát

22,200,000 Kč

V15f fair value

29,268,718 Kč

Discount

−24.15%

Plocha

135.0 m²

22,200,000 Kč fair 29,268,718 Kč

Claude confidence

68/100

🚪 3+1🏢 5.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý🛗 elevator

💭 Claude analýza

Byt v Praze 1 – Novém Městě s 24% slevou oproti V15f zůstává zajímavou příležitostí, ale druhé kolo odhaluje několik znepokojivých mezer: chybí kontaktní údaje prodejce (žádné IČO, telefon, email), není jasné, zda jde o RK nebo přímého majitele, a energetická třída je prázdná ('Třída' bez hodnoty). Rok stavby = 0 a neúplná entitní extrakce snižují důvěryhodnost inzerátu a ztěžují due diligence.

🔎 Deep findings

ARES data nejsou k dispozici (null) a entitní extrakce nevrátila žádné IČO, telefon ani email – to je neobvyklé pro inzerát na sreality.cz, kde RK standardně uvádí kontakty. Kombinace looks_like_rk=false a claims_direct_owner=false naznačuje buď anonymizovaný inzerát, nebo chybu v extrakci. Energetická třída je formálně vyplněna jako 'Třída' bez hodnoty – u domu z 19. století je pravděpodobná třída E nebo F, což by znamenalo vyšší provozní náklady a potenciální povinnost renovace (EU směrnice EPBD). Nesoulad patra (popis: 4. NP vs. deep_features: floor=5) může být technická chyba nebo záměrná manipulace. Rok stavby=0 znemožňuje posouzení stáří konstrukce, střechy a rozvodů – klíčové pro historický činžák.

🚨 Red flags

Žádné kontaktní entity (IČO, telefon, email) – nelze ověřit totožnost prodejce ani zda jde o RK nebo majitele
looks_like_rk = false AND claims_direct_owner = false – prodejce je zcela neklasifikovaný, anomální stav
energy_class = 'Třída' bez konkrétní hodnoty (A–G) – pravděpodobně záměrně vynecháno nebo historický dům bez průkazu
year_built = 0 – chybějící rok stavby, u historického domu z 19. stol. je to podezřelé (může skrývat stáří konstrukce)
Fotografie jsou pouze ilustrativní – explicitně uvedeno v popisu, reálný stav bytu neznámý

✅ Buy signals

Sleva 24 % oproti V15f (confidence 0.85, MAPE 3.6 %) je robustní a přetrvává i po druhém kole
Osobní vlastnictví (ne družstevní) – přímý převod bez souhlasu družstva
Výtah v historickém domě – vzácný a ceněný atribut, potvrzen v amenities
Cihlová konstrukce – prémiový materiál, žádaný na trhu i u nájemců
135 m² 3+1 v Praze 1 je extrémně vzácná dispozice – likvidita při prodeji/pronájmu vysoká

➡️1) PRIORITNĚ: Dohledat inzerát na sreality.cz a manuálně identifikovat prodejce/RK – kontaktní údaje musí být na portálu i když nebyly extrahovány. 2) Výpis z katastru (CUZK) pro ověření: vlastníka, zástavních práv, věcných břemen a případných exekucí – osobní vlastnictví musí souhlasit. 3) Vyžádat PENB (průkaz energetické náročnosti) – pokud třída E/F, kalkulovat náklady na zateplení nebo diskontovat nabídkovou cenu. 4) Ověřit skutečné patro (4. vs. 5. NP) a výhled – může ovlivnit hodnotu. 5) Zjistit výši fondu oprav SVJ a plánované rekonstrukce (střecha, fasáda, výtah) u historického domu – typicky vysoké náklady. 6) Pokud prodejce potvrdí přímé vlastnictví bez RK a dokumenty jsou čisté, zvážit nabídku na úrovni 20,5–21 M Kč s podmínkou čistého katastru.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 8 - Libeň

Prodej bytu 2+1 81 m²

Cena inzerát

12,150,000 Kč

V15f fair value

16,946,502 Kč

Discount

−28.3%

Plocha

81.0 m²

12,150,000 Kč fair 16,946,502 Kč

Claude confidence

58/100

🚪 2+1🏢 3.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý🌿 balcony📦 cellar

💭 Claude analýza

Rekonstruovaný cihlový byt 2+1 v Libni s 28% diskontem oproti V15f je racionálně vysvětlitelný družstevním charakterem podílu (standardní srážka 15–25 %) a absencí výtahu v 5podlažním domě. Nové deep featury neodhalily žádné závažné červené vlajky, ale zároveň nepřinesly žádný silný buy signal – chybí výtah, energetická třída není specifikována, rok stavby neznámý. Confidence mírně snižuji kvůli absenci kontaktních entit (žádné IČO, telefon, email) a nejasnosti ohledně prodávajícího.

🔎 Deep findings

Deep featury potvrzují cihlovou konstrukci, stav 'Velmi dobrý' a balkon+sklep (již zahrnuty v V15f korekcích +4,5 % celkem). Kritický nález: amenities neobsahují 'elevator' – výtah s největší pravděpodobností chybí, což je pro 4. patro z 5 podstatný handicap a vysvětluje část diskontu nad rámec družstevního charakteru. Energetická třída je prázdná ('Třída') – průkaz PENB buď nebyl vyžádán nebo nebyl zveřejněn; u cihlového domu neznámého stáří (year_built=0) lze očekávat třídu C–E, což může být dalším faktorem srážky. Entities_extracted nepřinesly žádné IČO ani kontakty – prodávající není identifikovatelný jako RK ani jako přímý vlastník, což je nestandardní a vyžaduje ověření. ARES data jsou null, takže nelze vyloučit ani potvrdit insolvenci nebo jiné problémy na straně prodávajícího. Pozitivní deep finding: popis financování družstva (100k/měsíc příjmy z pronájmů) je věcně konzistentní a detailní – neinzeruje znaky podvodu, spíše naznačuje informovaného prodávajícího (možná člen představenstva nebo dlouholetý člen družstva).

🚨 Red flags

Žádné kontaktní entity (IČO, telefon, email) extrahovány z inzerátu – neobvyklé, ztěžuje ověření prodávajícího
claims_direct_owner = false AND looks_like_rk = false – nejasná identita prodávajícího (ani RK, ani deklarovaný majitel)
Chybí výtah v deep_features/amenities – 4. patro z 5 v cihlovém domě bez výtahu je reálný handicap pro prodejnost a okruh kupujících
energy_class = 'Třída' (prázdná hodnota) – energetický průkaz pravděpodobně chybí nebo nebyl zveřejněn; u cihlového domu neznámého stáří můž
year_built = 0 – neznámý rok stavby, nelze posoudit technické riziko konstrukce ani zbývající životnost

✅ Buy signals

Kompletní rekonstrukce před 3 lety s kvalitními materiály (dubové/bukové parkety, podlahové topení v koupelně) – nulové vstupní náklady na o
Cihlová konstrukce – prémiový segment poptávky, lepší akustika a tepelná pohoda
Ekonomicky soběstačné bytové družstvo: 5 pronajímaných jednotek generuje ~100 000 Kč/měsíc, pokrývá fond oprav i splátky úvěru – výjimečně s
Nová fasáda, střecha, balkony – dům po komplexní obnově, minimální riziko mimořádných příspěvků do fondu oprav v horizontu 5–10 let
Balkon + 2 komory + sklepní kóje – nadstandardní úložné kapacity pro dispozici 2+1

➡️1) PRIORITA: Identifikovat prodávajícího – kontaktovat přes portál sReality a vyžádat jméno/IČO; ověřit, zda jde o přímého člena družstva nebo zprostředkovatele. 2) Vyžádat stanovy bytového družstva, výpis z obchodního rejstříku (IČO družstva) a poslední účetní závěrku – ověřit výši úvěru na rekonstrukci, zůstatek a podmínky předčasného splacení. 3) Ověřit v katastru nemovitostí: zástavní práva na bytové jednotky družstva (zejména ty pronajímané), věcná břemena, exekuce. 4) Fyzicky ověřit přítomnost/absenci výtahu při prohlídce – pokud chybí, promítnout do nabídkové ceny (doporučená korekce –5 až –8 % oproti V15f). 5) Vyžádat PENB nebo alespoň rok stavby pro odhad energetické třídy. 6) Pokud jsou stanovy v pořádku, úvěr splatitelný a výtah existuje nebo není podmínkou – podat nezávaznou nabídku na 11,2–11,5 mil. Kč s podmínkou právní due diligence smlouvy o postoupení členských práv.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 5

Byt 3+kk 85 m2, sklep, parkovací stání, Pod Žvahovem, Hlubočepy, Praha 5

Cena inzerát

11,000,000 Kč

V15f fair value

14,907,511 Kč

Discount

−26.21%

Plocha

85.0 m²

11,000,000 Kč fair 14,907,511 Kč

Claude confidence

52/100

🚪 3+kk

🏢 RK

💭 Claude analýza

Sleva 26 % pod V15f modelem zůstává atraktivní, ale druhé kolo odhaluje kritické mezery: RK bez IČO v ARES, nulový rok stavby, extrémně krátký popis (183 znaků) a přetrvávající nesoulad ploch 85 vs. 102 m². Bez ověření katastru a fyzické prohlídky nelze verdikt povýšit na DEAL.

🔎 Deep findings

ARES data jsou null – IČO nebylo extrahováno z inzerátu ani dohledáno, RK nelze ověřit (bonita, insolvence, aktivita). Rok stavby = 0 je kritická mezera: model V15f pravděpodobně imputoval průměr lokality, což může nadhodnotit fair price u starší zástavby. Hlubočepy mají mix zástavby 1930–1980 i novostavby; bez roku stavby nelze odhadnout energetiku ani stav. Deep features obsahují pouze 'rooms: 3+kk' – žádné amenity (výtah, balkón, energetická třída), což snižuje důvěryhodnost ocenění. Nesoulad ploch přetrvává a při 102 m² by fair price V15f vzrostla na ~18,5 mil. Kč (sleva by byla ~40 %), nebo naopak při 85 m² je model kalibrován správně. Entita RK je detekována, ale bez kontaktních údajů – neobvyklé a znepokojující.

🚨 Red flags

RK bez identifikovatelného IČO – nelze ověřit v ARES, žádný telefon ani email v inzerátu (entities: prázdné)
Extrémně krátký popis inzerátu (183 znaků) – minimum informací, typické pro placeholder nebo scraping artefakt
Rok stavby = 0 – chybí klíčový parametr pro ocenění; neznámé stáří budovy může skrývat nutnost rekonstrukce
Přetrvávající nesoulad ploch: 85 m² (titulek) vs. 102 m² (popis) – rozdíl 17 m² = ~17 % plochy, zásadní pro přepočet ceny/m²
Nulové CUZK srovnávací prodeje v okolí – cenová hladina není podložena reálnými transakcemi

✅ Buy signals

Sleva 26 % pod V15f (fair value 14,9 mil. Kč) je statisticky významná i při MAPE 3,6 % – i při horším scénáři (102 m² → cena/m² ~107 800 Kč)
Lokalita Pod Žvahovem / Hlubočepy: klidná vilová čtvrť, dobrá dostupnost MHD do centra P5, dlouhodobě stabilní poptávka
Součástí prodeje sklep + parkovací stání – v Praze 5 standardně +300–600 tis. Kč hodnota
Žádná dražební ani insolvenční slova v textu ani v red_flag_words
looks_like_rk = true + claims_direct_owner = false – RK prodej snižuje riziko přímého podvodu ze strany majitele

➡️1) PRIORITA: Dohledat inzerát přímo na RealityMix.cz a získat kontakt na makléře – chybějící telefon/email je nestandardní. 2) Ověřit v katastru nemovitostí (CUZK) skutečnou plochu bytu, LV, zástavy a věcná břemena – nesoulad 85/102 m² musí být vyřešen před jakýmkoliv jednáním. 3) Zjistit rok stavby a energetický průkaz – zásadní pro odhad nákladů na rekonstrukci a skutečnou hodnotu. 4) Pokud se podaří kontaktovat RK, vyžádat IČO a ověřit v ARES (insolvence, aktivita). 5) Pokud vše projde ověřením, domluvit fyzickou prohlídku se zaměřením na stav bytu, přízemí a orientaci. 6) Při potvrzení dat zvážit rychlou nabídku – sleva je reálná.

Otevřít inzerát →