Hunter: Praha - 1 dealu

✅ REAL

Praha 2 - Nové Město

Prodej bytu 3+kk 122 m²

Cena inzerát

19,950,000 Kč

V15f fair value

27,669,721 Kč

Discount

−27.9%

Plocha

122.0 m²

19,950,000 Kč fair 27,669,721 Kč

Claude confidence

68/100

🚪 3+kk🏢 6.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý🛗 elevator☀️ terrace

💭 Claude analýza

Druhé kolo potvrzuje solidní příležitost v prémiové lokalitě Praha 2 – Nové Město s výrazným diskontem ~28 % pod V15f, avšak absence kontaktních entit (IČO, telefon, email) a nulový year_built komplikují ověření prodávajícího a stáří domu. Energetická třída je uvedena pouze jako 'Třída' bez konkrétního písmene, což snižuje důvěryhodnost dat a znemožňuje bonifikaci za A/B. Confidence mírně klesá kvůli nepřítomnosti ARES dat a neidentifikovatelnosti prodávajícího.

🔎 Deep findings

ARES data jsou null – nelze ověřit žádnou firmu ani RK. Extrakce entit nepřinesla žádné IČO, telefon ani email, přičemž systém nevyhodnotil inzerát ani jako RK, ani jako přímého majitele – jde o neobvyklý stav, který může znamenat záměrné skrytí identity nebo chybu v parsování. Energetická třída je formálně přítomna, ale bez hodnoty (pouze řetězec 'Třída') – PENB pravděpodobně chybí nebo nebyl nahrán. Year_built = 0 potvrzuje, že rok stavby nebyl extrahován; z popisu (klasicistní dům, původní trámy) lze odhadnout pre-1950 stavbu, což zvyšuje riziko skrytých vad. Deep features potvrzují výtah a terasu, ale garáž ani parkovací stání nejsou v amenities – v centru Prahy 2 je to standardní, ale pro investiční využití (pronájem) může být absence parkování limitující. Podmínka 'condition: Velmi dobrý' bez energetické třídy naznačuje, že rekonstrukce proběhla, ale PENB nebyl aktualizován – možná starší rekonstrukce.

🚨 Red flags

Žádné IČO, telefon ani email v inzerátu – prodávající zcela anonymní, nelze ověřit přes ARES ani rejstřík
looks_like_rk: false + claims_direct_owner: false – nejasný status prodávajícího (ani RK, ani deklarovaný majitel)
energy_class: 'Třída' bez konkrétní hodnoty – chybí energetický průkaz nebo byl záměrně vynechán
year_built: 0 – rok stavby neznámý, nelze posoudit technické riziko historického domu (střecha, rozvody)
Diskont 27,9 % pod V15f přetrvává bez vysvětlení – motivace prodeje stále neznámá

✅ Buy signals

Osobní vlastnictví (ownership: Osobní) – žádné družstevní komplikace, přímý převod
Cihlová konstrukce + 6. patro + výtah + terasa do vnitrobloku – kombinace vzácná v centru Prahy
Amenity: elevator + terrace potvrzeny v deep_features – V15f korekce +4 % (terasa) a +2 % (výtah) jsou oprávněné
Condition: Velmi dobrý + architektonický interiér – nízké náklady na okamžité uvedení do provozu nebo pronájmu
Praha 2 – Nové Město, nearest_city_km: 0.0 – absolutní centrum, maximální likvidita při dalším prodeji

➡️1) PRIORITA: Dohledat inzerát na sreality.cz a získat kontakt na prodávajícího – ověřit, zda jde o soukromníka nebo RK bez IČO v inzerátu. 2) Vyžádat LV z katastru nemovitostí (CUZK) – ověřit vlastníka, zástavy, věcná břemena a přesnou výměru (122 m² vs. 112+9,5). 3) Požádat o PENB (průkaz energetické náročnosti) – povinný při prodeji, jeho absence je red flag. 4) Zjistit rok kolaudace/rekonstrukce domu a stav střechy (6. patro, střešní okna = kritické místo). 5) Kontaktovat SVJ nebo správce domu – výše záloh, fond oprav, plánované investice. 6) Pokud LV čisté a PENB přijatelný (max. třída D): nabídnout 18,5–19,0 mil. Kč s podmínkou čistého LV a bez zástavního práva – diskont je dostatečný pro vyjednávací prostor 5 %.

Otevřít inzerát →