Prodej bytu 3+kk 122 m²
Byt má solidní fundamenty (mezonety, terasa, výtah, cihlová stavba, 6. patro, Praha 2) a sleva ~28 % pod V15f je atraktivní. Nicméně druhé kolo odhaluje znepokojivé mezery: žádné IČO ani kontakt v inzerátu, nelze identifikovat prodávajícího ani ověřit přes ARES, a energetická třída je vyplněna jako prázdný string 'Třída' – PENB zřejmě chybí nebo je záměrně skryt. Kombinace anonymního prodejce, chybějícího PENB a diskrepance v ploše (112 vs 122 m²) snižuje důvěru.
ARES data jsou null – buď prodávající je fyzická osoba bez IČO, nebo IČO nebylo extrahováno. Entitní extrakce nenašla žádný kontakt (telefon, email, IČO), což je neobvyklé i pro soukromého prodejce na sreality.cz – portál obvykle kontakt zobrazuje, ale do feedu se nedostal. Nelze tedy ověřit bonitu ani historii prodávajícího subjektu. Deep features potvrzují cihlovou stavbu ve velmi dobrém stavu s výtahem a terasou – to je v souladu s V15f korekcemi (+4% terasa, +2% výtah, +2% 6. patro, 1.03x velmi dobrý stav). Kritický nález: energy_class='Třída' je prázdná hodnota – V15f model pravděpodobně neaplikoval penalizaci za nízkou energetickou třídu, což může nadhodnocovat fair price. Klasicistní dům bez uvedeného roku stavby (year_built=0) může mít PENB třídy D nebo E, což by snížilo fair value o 5-10 %. Upravená fair value po zohlednění energetické nejistoty: ~24,9–26,3 mil. Kč, sleva pak 24-32 % – stále atraktivní, ale méně dramatická.
- Žádné IČO, telefon ani email v inzerátu – prodávající zcela anonymní, nelze ověřit přes ARES ani rejstřík
- entities_extracted: looks_like_rk=false AND claims_direct_owner=false – nevíme, kdo prodává (RK bez IČO? Majitel? Zprostředkovatel?)
- energy_class='Třída' – prázdná hodnota, PENB pravděpodobně chybí; u bytu v rekonstruovaném domě může jít o třídu D-G, což snižuje hodnotu
- year_built=0 – rok stavby neznámý, klasicistní dům může mít skryté stavební vady, vlhkost, statiku
- Diskrepance plochy: titulek 122 m² vs. popis 112 m² + 9,5 m² terasa – rozdíl 0,5 m² nelze vysvětlit, nutno ověřit v KN
- Sleva 27,9 % pod V15f (fair value 27,67 mil. Kč) – potenciální upside ~7,7 mil. Kč při tržním přecenění
- Mezonetová dispozice s terasou do vnitrobloku – vzácný prvek v centru Prahy, prémiový produkt
- Cihlová stavba, 6. patro, výtah – kombinace žádaných parametrů potvrzena v deep_features
- Osobní vlastnictví (ownership='Osobní') – žádné komplikace s převodem družstevního podílu
- Praha 2 Nové Město – dlouhodobě nejstabilnější segment pražského trhu, nízké vakance