4 příležitostí

ARES data nejsou k dispozici (ares_data = null) a žádné IČO nebylo extrahováno – prodávající je zcela anonymní subjekt, což je u transakce za 12,15 mil. Kč neobvyklé. Absence telefonního čísla a emailu v textu délky 2022 znaků naznačuje, že kontakt je skryt za portálem sreality.cz (standardní praxe RK), ale looks_like_rk = false je matoucí. Deep features potvrzují cihlovou stavbu ve velmi dobrém stavu s balkonem a sklepem – amenity jsou v souladu s popisem. Energetická třída bez konkrétního označení je varovný signál: starší cihlové domy v Libni typicky dosahují třídy D–E, což zvyšuje provozní náklady. Rok stavby = 0 je kritická mezera – pro cihlový dům v dolní Libni lze odhadovat výstavbu 1920–1960, tedy 60–100 let stáří. Klíčový unikátní faktor: BD jako pronajímatel 5 bytů s příjmem 100k/měs. je neobvyklý model, který pokud je ověřitelný, výrazně snižuje riziko nečekaných příspěvků do fondu oprav a zvyšuje atraktivitu. Toto tvrzení MUSÍ být ověřeno.

Druhé kolo nepřináší žádná pozitivní deep data – deep_features jsou prázdné, entities_extracted neidentifikovaly ani RK ani přímého majitele, ARES data jsou null. Inzerát má pouze 111 znaků textu, což je extrémně málo i pro bazos.cz standard. Absence telefonu a emailu v extrakci je nestandardní – buď jsou skryté za bazos.cz systémem zpráv, nebo inzerát není kompletní. CUZK data (5 prodejů z Bohnic a Braníku) nemají pro Stodůlky žádnou komparativní hodnotu – cenové hladiny v těchto KÚ jsou odlišné. Celkově: inzerát je informačně prázdný, což samo o sobě není důkaz podvodu, ale výrazně komplikuje due diligence.

Deep data odhalují několik klíčových poznatků: (1) ARES data jsou NULL – prodávající nemá registrované IČO nebo makléřská firma nebyla identifikována, což kombinováno s looks_like_rk=false a claims_direct_owner=false vytváří šedou zónu identity prodávajícího. (2) Energetická třída je prázdná ('Třída') – pro klasicistní dům bez uvedeného roku rekonstrukce je pravděpodobná třída D nebo horší, což může být skrytý náklad (budoucí renovace, vyšší provozní náklady). (3) Rok stavby = 0 v DB signalizuje buď velmi starou budovu bez záznamu nebo chybu v datech – nutno ověřit v CUZK. (4) Text 2024 znaků je relativně krátký pro luxusní byt – chybí informace o SVJ, měsíčních poplatcích, parkovacím stání a přesném čísle popisném. (5) V15f model s confidence 0.85 a MAPE 3.6 % je spolehlivý, ale pro mezonetové byty s atypickým řešením (střešní okna, vestavěné patro) může být fair_price 27,67 mil. Kč optimistický – reálnější odhad je 22–25 mil. Kč, přesto cena 19,95 mil. Kč zůstává pod tímto pásmem.

Deep data odhalují zásadní mezery: (1) Energetická třída je uvedena pouze jako 'Třída' bez písmene – u historického domu z 19. stol. lze očekávat třídu E nebo F, což by znamenalo povinnost renovace a výrazně snižuje investiční atraktivitu; V15f model tuto penalizaci pravděpodobně nezahrnul, čímž může být fair value nadhodnocena. (2) Nesoulad patra: popis říká '4. nadzemní podlaží', deep_features uvádí floor=5 – buď jde o chybu datasetu, nebo se jedná o podkrovní/mezonetový byt s jiným charakterem. (3) Nulové entity: absence jakéhokoli kontaktu (IČO, telefon, email) je u prémiové nemovitosti extrémně neobvyklá – buď jde o velmi nový inzerát bez doplněných dat, nebo o záměrnou anonymizaci. ARES data nejsou k dispozici (ares_data: null), nelze ověřit bonitu prodávajícího. (4) Ilustrativní fotografie jsou největším red flag – v kombinaci s chybějícími kontakty a neznámou energetikou to naznačuje, že byt může být ve fázi rekonstrukce nebo prodáván 'na papíře'.