Hunter: Praha - 2 dealu

✅ REAL

Praha 10 - Záběhlice

Prodej vily 307 m², pozemek 503 m²

Cena inzerát

44,900,000 Kč

V15f fair value

56,434,972 Kč

Discount

−20.44%

Plocha

307.0 m²

44,900,000 Kč fair 56,434,972 Kč

Claude confidence

58/100

⚡ Třída🛠 Ve výstavbě🚗 parking

💭 Claude analýza

Vila je stále ve výstavbě (condition: 'Ve výstavbě', year_built: 0), což zvyšuje riziko dokončení, vícenákladů a časového skluzu. Discount ~20 % oproti V15f je reálný, ale u rozestavěné novostavby v developerském projektu jde o standardní předprodejní cenu, nikoliv o tržní slevu. Absence kontaktních údajů (IČO, telefon, email) a nulová CUZK data komplikují due diligence.

🔎 Deep findings

Deep data odhalují klíčový fakt: objekt je STÁLE VE VÝSTAVBĚ (condition: 'Ve výstavbě', year_built: 0) – první kolo toto riziko zmínilo jen okrajově, nyní je to primární faktor. Energetická třída je prázdná ('Třída'), což je u novostavby povinné a absence hodnoty je nestandardní – buď PENB nebyl vydán (logické u rozestavěné stavby), nebo byl záměrně vynechán. Amenity jsou redukovány pouze na 'parking', přestože popis zmiňuje bazén, saunu, zimní zahradu – deep extrakce buď selhala, nebo tyto prvky nejsou součástí standardní výbavy (příplatky?). Absence jakýchkoliv kontaktních entit (IČO, telefon, email) je neobvyklá – inzerát na sreality bez identifikace prodejce naznačuje buď agregátora, nebo záměrné skrytí identity developera. ARES data jsou null, nelze ověřit bonitu ani historii developera. Žádná červená slova v textu – inzerát je formulován profesionálně.

🚨 Red flags

Objekt je VE VÝSTAVBĚ – year_built: 0, condition: 'Ve výstavbě' – riziko nedokončení, prodlení, vícenákladů
Žádné IČO, telefon ani email v inzerátu – nelze ověřit prodejce, ARES data nedostupná
looks_like_rk: false + claims_direct_owner: false – nejasná identita prodávajícího (developer? makléř? soukromník?)
Nulová CUZK data v okolí – nelze validovat tržní cenu reálnými transakcemi
Energetická třída neuvedena ('Třída' bez hodnoty) – u novostavby je to nestandardní, může skrývat nižší třídu

✅ Buy signals

Discount ~20 % oproti V15f (fair value 56,4 mil. Kč) – i po zohlednění rizika výstavby stále zajímavý spread
Prestižní architekt Prof. Ing. Arch. Ivan Kroupa – brand value, nadčasový design, potenciál pro prémiový resale
Dispozice 5+kk / 307 m² s garáží pro 2 auta – velkorysý standard pro rodinné bydlení v Praze
Privátní rezidenční komplex Sky City Villas – homogenní prémiové sousedství, bezpečnost
Skeletová konstrukce – kvalitní stavební systém, flexibilita dispozic

➡️1) PRIORITA: Identifikovat developera projektu Sky City Villas – dohledat IČO přes obchodní rejstřík (název projektu + Praha 10), ověřit v ARES bonitu, historii a případnou insolvenční historii. 2) Prověřit CUZK – katastrální stav pozemku (LV, zástavní práva banky developera, věcná břemena). 3) Vyžádat si smlouvu o smlouvě budoucí kupní + harmonogram výstavby + bankovní záruku nebo notářskou úschovu. 4) Ověřit energetický průkaz nebo projektovanou třídu – u novostavby by měla být A nebo B. 5) Porovnat ceny ostatních vil v projektu (jsou-li inzerovány) – zjistit, zda tato cena je standardní nebo výjimečná. 6) Osobní prohlídka staveniště s technickým dozorem – posoudit fázi výstavby a reálný termín dokončení. BEZ ověření developera v ARES a čistého LV v CUZK nepokračovat.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 9 - Vinoř

Prodej rodinného domu 122 m², pozemek 380 m²

Cena inzerát

16,300,000 Kč

V15f fair value

22,423,816 Kč

Discount

−27.31%

Plocha

122.0 m²

16,300,000 Kč fair 22,423,816 Kč

Claude confidence

52/100

⚡ Třída🛠 Novostavba

💭 Claude analýza

Jde o projekt ve výstavbě (nikoliv hotový dům) s dobou realizace 12 měsíců, bez kolaudace, bez energetického štítku a bez doložené ceny pozemku – model V15f pravděpodobně nadhodnocuje, protože oceňuje dokončenou nemovitost. Sleva 27 % je tak z velké části iluzorní. Absence jakýchkoliv kontaktních entit (IČO, telefon, email) a nulový rok stavby jsou znepokojivé.

🔎 Deep findings

Deep data odhalují zásadní kontext: nemovitost je projekt ve výstavbě (condition = Novostavba, year_built = 0), nikoliv hotový dům připravený k nastěhování. Energy_class je neúplná hodnota 'Třída' bez písmene – štítek neexistuje nebo nebyl doložen. Kriticky chybí jakékoliv kontaktní entity (IČO, telefon, email), přičemž systém ani neidentifikoval prodejce jako RK ani jako přímého majitele – identita inzerenta je zcela neprůhledná. ARES data jsou null, nelze ověřit bonitu developera. Skutečná cena dokončeného domu bude vyšší než inzerovaných 16,3 mil. Kč (dokončovací práce, individuální výběr materiálů). Diskont 27 % oproti V15f je proto z velké části artefakt srovnání nedokončené a dokončené nemovitosti.

🚨 Red flags

Dům NENÍ postaven – jde o projekt/novostavbu s dobou výstavby 12 měsíců, cena tedy nezahrnuje dokončení
year_built = 0 a energy_class = 'Třída' (neúplná hodnota) – žádný reálný energetický štítek
Žádné kontaktní entity: nulové IČO, telefon, email – nelze ověřit prodejce ani developera
looks_like_rk = false AND claims_direct_owner = false – identita prodejce zcela neznámá
Obrázky jsou 'informativní' a mohou obsahovat nadstandardní prvky – klasický developer disclaimer

✅ Buy signals

Cihlová konstrukce – kvalitní materiál pro dlouhodobou hodnotu
Tepelné čerpadlo + podlahové vytápění stavebně povoleno – nízké provozní náklady po dokončení
Dispozice 5+kk s možností rozšíření na 152 m² v podkroví – flexibilita
Praha 9 – Vinoř: rozvíjející se lokalita s výhledem na infrastrukturní investice
Žádná exekuční ani dražební slova v textu

➡️1) Identifikovat prodejce/developera: vyžádat IČO a ověřit v ARES (insolvence, základní kapitál, historie). 2) Vyžádat kompletní cenovou kalkulaci včetně dokončovacích prací – zjistit skutečnou all-in cenu. 3) Ověřit na CUZK vlastnictví pozemku (parcela 380 m²) a stavební povolení. 4) Prověřit, zda je cena 16,3 mil. Kč za hrubou stavbu nebo za klíče – rozdíl může být 1–3 mil. Kč. 5) Pokud developer projde ARES prověrkou a all-in cena zůstane pod 18,5 mil. Kč, jedná se o zajímavou příležitost – pak doporučena prohlídka staveniště a konzultace stavebního technika.

Otevřít inzerát →