Hunter: Praha - 3 dealu

✅ REAL

Praha 2 - Nové Město

Prodej bytu 3+kk 122 m²

Cena inzerát

19,950,000 Kč

V15f fair value

27,669,721 Kč

Discount

−27.9%

Plocha

122.0 m²

19,950,000 Kč fair 27,669,721 Kč

Claude confidence

68/100

🚪 3+kk🏢 6.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý🛗 elevator☀️ terrace

💭 Claude analýza

Mezonetový byt v prémiové lokalitě Praha 2 s 28% slevou oproti V15f zůstává atraktivní příležitostí, avšak druhé kolo odhaluje absenci jakýchkoliv kontaktních entit (IČO, telefon, email) a nelze ověřit, zda jde o RK nebo přímého majitele – to snižuje důvěru. Energetická třída je uvedena pouze jako 'Třída' bez konkrétního písmene (pravděpodobně C–D pro rekonstruovaný historický dům), rok stavby chybí (0), a nesoulad ploch 122 vs. 112 m² stále nebyl vyřešen. Žádné ARES insolvence ani exekuční slova nenalezeny, základní struktura inzerátu je čistá.

🔎 Deep findings

ARES data jsou null a entities_extracted neobsahují žádné IČO ani kontakty – inzerát byl pravděpodobně zadán bez firemní identifikace, což může znamenat přímého majitele bez makléře, nebo makléře který záměrně nezveřejnil kontakty v textu (typické pro srealitycz kde jsou kontakty v profilu). Klíčové: looks_like_rk=false a claims_direct_owner=false současně – systém nedokázal klasifikovat prodávajícího. Energetická třída 'Třída' bez písmene je datová anomálie – buď nebyl PENB vystaven nebo nebyl správně extrahován; pro cihlový historický dům bez year_built lze odhadnout třídu C-D, což je relevantní pro kupce s hypotékou (od 2023 banky zohledňují energetiku). Year_built=0 potvrzuje chybějící data o stáří budovy – klasicistní architektura Nového Města typicky znamená 1800-1920, tedy 100+ let stará budova s potenciálními omezeními (MPZ Praha). Amenities potvrzují výtah a terasu, ale chybí garáž/parkovací stání – v Praze 2 kritický faktor pro prémiový segment.

🚨 Red flags

Nulové kontaktní entity: žádné IČO, telefon ani email extrahovány – nelze ověřit totožnost prodávajícího ani zda jde o RK
looks_like_rk: false + claims_direct_owner: false – prodávající není identifikován ani jako makléř ani jako přímý vlastník, ambiguita
Energetická třída uvedena pouze jako 'Třída' bez klasifikace – pro historický cihlový dům pravděpodobně C nebo horší, může ovlivnit provozní
year_built: 0 – rok stavby chybí v datech; klasicistní dům v Novém Městě pravděpodobně pre-1900, což znamená potenciálně vyšší náklady na úd
Nesoulad plochy 122 m² (titulek) vs. 112 m² + 9,5 m² terasa (popis) – stále neověřeno v KN, rozdíl 0,5 m² může být zaokrouhlení, ale nutno p

✅ Buy signals

Osobní vlastnictví (ownership: Osobní) – žádné družstevní komplikace, přímý převod
Výtah + terasa potvrzeny v amenities – V15f korekce +4% terasa +2% výtah jsou oprávněné
6. patro cihlové budovy, orientace V+Z, terasa do vnitrobloku – fyzické parametry bytu jsou nadstandardní
Cena 163 525 Kč/m² vs. V15f 203 994 Kč/m² – upside ~28 % při potvrzení plochy a stavu
Žádná red_flag_words (dražba, insolvence, exekuce, zástavní právo) – čistý inzerát

➡️1) PRIORITA: Kontaktovat prodávajícího přes srealitycz profil a okamžitě zjistit: (a) zda je přímý majitel nebo RK – pokud přímý majitel, zvýšit zájem; (b) důvod prodeje a časový horizont. 2) Vyžádat výpis z KN (LV) pro ověření: skutečné plochy (122 vs 112 m²), vlastníka, zástavních práv, věcných břemen a případné památkové ochrany budovy. 3) Vyžádat PENB s konkrétní třídou – pokud C nebo lepší, žádný problém; pokud D/E, kalkulovat náklady na zateplení. 4) Ověřit stav SVJ: výše fondu oprav, plánované rekonstrukce, dluh SVJ. 5) Prověřit v RÚIAN/MPZ zda budova není v památkové zóně (omezení úprav střechy/oken – relevantní pro ateliérová okna). 6) Pokud KN čistý a PENB alespoň C → domluvit fyzickou prohlídku do 72 hodin a připravit nabídku na 19,5 mil. Kč (2,3% pod ask) s podmínkou čistého KN.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 1 - Nové Město

Prodej bytu 3+1 135 m²

Cena inzerát

22,200,000 Kč

V15f fair value

29,268,718 Kč

Discount

−24.15%

Plocha

135.0 m²

22,200,000 Kč fair 29,268,718 Kč

Claude confidence

68/100

🚪 3+1🏢 5.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý🛗 elevator

💭 Claude analýza

Byt v prémiové lokalitě Praha 1 – Nové Město s výtahem a osobním vlastnictvím nabízí 24% slevu oproti V15f, což je pro tuto adresu atraktivní. Nicméně druhé kolo odhaluje několik znepokojivých mezer: energie třída je prázdná ('Třída' bez hodnoty), rok stavby chybí (0), fotografie jsou explicitně označeny jako ilustrativní a prodejce nevykazuje žádné kontaktní entity ani IČO – nelze ověřit, kdo skutečně prodává.

🔎 Deep findings

ARES data jsou null – prodejce nemá dohledatelné IČO, což může znamenat přímého majitele (pozitivní) nebo záměrné skrytí identity (negativní). Entitní extrakce nenašla žádný kontakt – pro inzerát délky 1397 znaků na komerčním portálu je to neobvyklé a naznačuje buď velmi stručný kontaktní blok skrytý portálem, nebo nestandardní způsob prezentace. Energetická třída je formálně vyplněna, ale bez hodnoty – to je technický red flag i potenciální právní problém (zákon č. 406/2000 Sb. vyžaduje PENB při prodeji). Nesoulad patra (text: 4. NP vs. deep_features floor: 5) je drobný, ale signalizuje nepřesnost datového zdroje nebo nestandardní číslování (přízemí = 0 nebo 1). Rok stavby 0 potvrzuje, že historické stáří domu není v databázi zachyceno – pro cihlový dům z 19. stol. je kritické znát stav střechy, stoupaček a případnou památkovou ochranu (Praha 1 = vysoká pravděpodobnost). Amenity obsahují pouze 'elevator' – žádné parkovací stání, sklep ani lodžie nejsou potvrzeny, přestože text je nezmiňuje ani nevylučuje.

🚨 Red flags

Fotografie jsou výslovně označeny jako ILUSTRATIVNÍ – reálný stav bytu je neznámý, může se výrazně lišit od prezentace
Energetická třída vyplněna jako prázdná hodnota ('Třída') – chybí PENB, povinný při prodeji, možné právní riziko transakce
Rok stavby = 0 (neznámý) – historický dům 19. stol. může mít zásadní technické problémy (rozvody, statika, střecha)
Žádné IČO, telefon ani email v textu – neobvyklé pro inzerát na sreality.cz, ztěžuje due diligence prodejce
entities_extracted: looks_like_rk=false AND claims_direct_owner=false – nejasná identita prodávajícího

✅ Buy signals

Osobní vlastnictví (ownership: Osobní) – žádné družstevní komplikace při převodu
Výtah potvrzen v deep_features i textu – konzistentní data
Stav 'Velmi dobrý' + cihlová konstrukce – prémiový segment s korekcí +3% v modelu
Dispozice 3+1 / 135 m² se dvěma koupelnami je pro P1 nadstandardní a likvidní
Sleva 24,15 % oproti V15f (confidence 0.85, MAPE 3.6 %) – model je spolehlivý, prostor je reálný

➡️1) OKAMŽITĚ: Vyžádat přes portál kompletní kontakt na prodávajícího a ověřit jeho totožnost – fyzická osoba nebo právnická? Pokud PO, dohledat v ARES. 2) PŘED PROHLÍDKOU: Stáhnout výpis z KN (LV) – ověřit zástavy, věcná břemena, exekuční příkazy a soulad výměry 135 m². Zkontrolovat, zda dům není v památkové péči (NPÚ registr). 3) NA PROHLÍDCE: Vyžádat originál PENB (bez něj transakce právně riziková), protokol o stavu rozvodů, zápisy ze SVJ/BD za poslední 3 roky a výši fondu oprav. Fyzicky ověřit patro (4. nebo 5. NP?) a reálný stav interiéru vs. ilustrativní fotky. 4) POKUD JE STAV OK: Nabídnout 20,5–21,5 M Kč s podmínkou čistého LV a dodání PENB – stále výrazně pod fair value, prostor pro vyjednávání existuje. Časový horizont rozhodnutí: do 5 pracovních dní od prohlídky.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 8 - Libeň

Prodej bytu 2+1 81 m²

Cena inzerát

12,150,000 Kč

V15f fair value

16,946,502 Kč

Discount

−28.3%

Plocha

81.0 m²

12,150,000 Kč fair 16,946,502 Kč

Claude confidence

58/100

🚪 2+1🏢 3.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý🌿 balcony📦 cellar

💭 Claude analýza

Druhé kolo potvrzuje solidní příležitost v cihlové zástavbě Libně s rekonstrukcí, ale nové deep featury odhalují absenci výtahu v amenities (4. NP z 5 bez výtahu = zásadní mínus pro cílovou skupinu), neznámou energetickou třídu a nulový rok stavby – to snižuje jistotu. Diskont 28 % je z velké části konzumován družstevní formou a potenciální absencí výtahu, takže skutečná přidaná hodnota je menší než naznačoval první průchod.

🔎 Deep findings

Deep featury odhalily tři nové skutečnosti: (1) V amenities CHYBÍ 'elevator' – při 4. NP z 5 v cihlovém domě je to pravděpodobně dům bez výtahu, což je zásadní depreciační faktor (standardně -5 až -10 % oproti srovnatelné jednotce s výtahem, navíc výrazně omezuje kupce). (2) Energetická třída je vyplněna jako 'Třída' bez konkrétního písmene – buď nebyl průkaz PENB vystaven, nebo byl záměrně vynechán; u starší cihlové zástavby lze očekávat třídu D–F, což od 2025 zvyšuje tlak na renovaci. (3) Rok stavby = 0 a žádné IČO/kontakty v entitách – inzerát je neobvykle anonymní, což při absenci ARES dat znemožňuje jakékoli ověření protistrany. Pozitivní nález: popis financování BD (100k/měs příjmy z pronájmů) je konkrétní a věrohodný, naznačuje skutečnou znalost interního chodu domu – pravděpodobně prodává člen/funkcionář BD.

🚨 Red flags

ŽÁDNÝ VÝTAH v amenities – 4. NP z 5 v cihlovém domě bez výtahu je pro mnoho kupců dealbreaker, výrazně zužuje cílovou skupinu a snižuje likv
Energetická třída: 'Třída' bez hodnoty – chybí konkrétní klasifikace (pravděpodobně D/E/F u starší cihlové zástavby), může komplikovat finan
year_built = 0 – neznámý rok výstavby, nelze odhadnout zbývající životnost konstrukce ani potřebu dalších investic
Žádné IČO, telefon ani email v inzerátu – neobvyklá anonymita, nelze ověřit totožnost prodávajícího ani zda jde o RK nebo přímého vlastníka
looks_like_rk: false + claims_direct_owner: false – neurčitý status prodávajícího, nelze vyloučit zprostředkovatele bez licence

✅ Buy signals

Cihlová konstrukce + kompletní rekonstrukce před 3 lety – žádné okamžité CAPEX
Ekonomicky soběstačné bytové družstvo: 5 pronajímaných jednotek generuje ~100 000 Kč/měsíc, hrazeny veškeré náklady včetně fondu oprav a spl
Nová fasáda, střecha, balkony – klíčové konstrukční prvky již obnoveny, snižuje riziko skrytých vad
Balkon + 2 komory + sklep – nadstandardní úložný prostor pro 2+1
Diskont 28 % oproti V15f i po zohlednění družstevní formy stále nabízí určitý prostor

➡️1) PRIORITA: Telefonicky/emailem zjistit kontakt na prodávajícího (přes portál sRealityCZ) a ověřit, zda prodává přímý člen BD nebo zprostředkovatel – absence kontaktů je nestandardní. 2) Fyzická prohlídka se zaměřením na: přítomnost/absenci výtahu (klíčový faktor), stav společných prostor, aktuální PENB. 3) Vyžádat si stanovy BD a poslední 2 roky účetních závěrek – ověřit reálnost tvrzení o 100k/měs příjmech a stav úvěru na rekonstrukci (výše zůstatku, splatnost). 4) Zjistit podmínky a náklady převodu podílu + možnost budoucího převodu do OV. 5) Pokud výtah chybí: přehodnotit fair value směrem dolů o 5–8 % → skutečný diskont se smrskne na ~20–22 %, což při družstevní formě není mimořádná příležitost, spíše férová cena.

Otevřít inzerát →