4 příležitostí

ARES data nejsou k dispozici (ares_data: null) a extrakce entit nevrátila žádné IČO, telefon ani email – to je neobvyklé pro inzerát délky 2024 znaků na sreality.cz a naznačuje buď soukromého prodávajícího bez kontaktů v textu (kontakty jsou skryty za portálem), nebo záměrné vynechání. Absence příznaku looks_like_rk i claims_direct_owner vytváří šedou zónu – nelze potvrdit ani vyvrátit, zda jde o RK nebo přímého majitele. Energetická třída je formálně vyplněna jako 'Třída' bez hodnoty – klasicistní dům bez zateplení pravděpodobně spadá do třídy D–F, což zvyšuje provozní náklady a snižuje investiční atraktivitu. Rok stavby 0 je datová chyba; na základě popisu (klasicistní dům, rekonstrukce) odhaduji původní stavbu pre-1950, rekonstrukci pravděpodobně 2010–2020. Deep features potvrzují elevator a terrace, ale chybí garáž/parkovací stání – v lokalitě Praha 2 je to relevantní minus pro prémiový segment. Model V15f pracuje s confidence 0.85 a MAPE 3.6 %, ale bez CUZK anchor dat je fair value 27,67 mil. Kč pro mezonetovou typologii potenciálně optimistická – realistická tržní hodnota se může pohybovat spíše v pásmu 22–25 mil. Kč, což diskont snižuje na 10–20 %.

Z deep dat vyplývá několik klíčových zjištění: (1) Entitní extrakce nepřinesla žádný kontakt ani IČO – inzerát je anonymní, což je neobvyklé pro profesionální RK i pro přímého majitele; text má 2022 znaků, tedy není krátký, přesto žádný kontakt. (2) ARES data jsou null – nelze ověřit subjekt; pokud prodává fyzická osoba přímo, je to pochopitelné, ale v kombinaci s absencí telefonu/emailu jde o nestandardní situaci. (3) Energetická třída 'Třída' bez hodnoty naznačuje buď záměrné vynechání nebo chybu v parsování – u cihlového domu bez uvedeného roku stavby lze očekávat třídu D nebo horší, což je relevantní pro hypoteční financování (od 2023 banky zpřísňují podmínky pro třídy E–G). (4) Rok stavby 0 je kritická mezera – dolní Libeň má zástavbu převážně z 1920–1960, tedy potenciální riziko azbestu, starých rozvodů nebo statických problémů, přestože rekonstrukce proběhla. (5) Zmínka o splácení úvěru na rekonstrukci domu v popisu je důležitá – kupující vstupuje do družstva se závazkem; výše zůstatku úvěru a podmínky jsou zásadní pro due diligence. (6) Absence red_flag_words je pozitivní signál – text neobsahuje typické podvodné formulace.

Klíčový nález druhého kola: entitní extraktor označil inzerát jako looks_like_rk=TRUE, přestože text explicitně deklaruje přímý prodej majitelem – tento rozpor nebyl v prvním kole zachycen a je zásadní. Buď jde o RK maskující se za majitele (porušení zákona o realitním zprostředkování), nebo o chybu klasifikátoru. Bez IČO/telefonu/emailu v textu nelze subjekt ověřit přes ARES. Deep features potvrzují panelovou stavbu (rok_built=0), 2. patro, energetiku bez konkrétní třídy – V15f model s korekcemi +3% balcony a +1,5% cellar pracoval správně s amenities, ale vstupní plocha 46 m² byla nadhodnocena. Přepočet: 39,7/46 × 8,43 mil. = ~7,27 mil. Kč fair value → skutečná sleva ~16 %, nikoli 27,65 %. Confidence snížena o 4 body kvůli RK/majitel rozporu a neznámé energetice.

ARES data jsou null a z inzerátu nebylo extrahováno žádné IČO ani telefon/email – to je neobvyklé u legitimní RK a zásadně komplikuje due diligence. Systém sice detekoval looks_like_rk=true, ale bez identifikace subjektu nelze ověřit historii, insolvenci ani reference developera. Energetická třída není vyplněna (hodnota 'Třída' bez čísla/písmene) – u novostavby by měla být minimálně projektovaná třída B nebo A, absence je podezřelá nebo jde o chybu portálu. Amenity potvrzují balkon/terasu/parking, ale výtah v amenities chybí – přízemní byt výtah nepotřebuje, ale budova bez výtahu může mít nižší hodnotu při dalším prodeji. Rok stavby = 0 potvrzuje rozestavěnost bez zapsání v katastru.