Hunter: Praha - 3 dealu

✅ REAL

Praha 4 - Háje

Prodej bytu 2+1 60 m² (Jednopodlažní)

Cena inzerát

7,990,000 Kč

V15f fair value

9,807,145 Kč

Discount

−18.53%

Plocha

60.0 m²

7,990,000 Kč fair 9,807,145 Kč

Claude confidence

58/100

🚪 2+1🏢 12.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý📦 cellar

🏢 RK

💭 Claude analýza

Byt splňuje základní kritéria – rekonstrukce, energetická třída B, osobní vlastnictví, 18,5% sleva oproti V15f. Nicméně druhé kolo odhaluje několik znepokojivých mezer: RK bez dohledatelného IČO, žádné ARES záznamy, žádný telefon ani email v textu, a amenity jsou velmi chudé (pouze sklep, žádný výtah). Panelový dům z neznámého roku bez výtahu ve 12. patře je pro fond výrazně méně atraktivní.

🔎 Deep findings

ARES data jsou null a z inzerátu nebylo extrahováno žádné IČO ani kontakt – RK nelze identifikovat ani prověřit. To je nestandardní situace: buď jde o velmi malou nebo novou RK, nebo byl inzerát záměrně anonymizován. Deep features potvrzují panelovou zástavbu, 12. patro a osobní vlastnictví, ale kriticky chybí výtah v amenities – pro 12. patro je to zásadní handicap snižující likviditu i nájemní atraktivitu. Rok stavby 0 znamená, že model V15f pracoval bez tohoto parametru, což může nadhodnocovat fair_price. Energy_class je v datech neúplná ('Třída' bez písmene), přestože popis uvádí B – doporučuji vyžádat originální PENB. Celková užitná plocha 64 m² (včetně lodžie a sklepa) vs. 59,4 m² podlahové plochy je v pořádku, ale cena/m² by měla být počítána z 59,4 m² = 134 512 Kč/m², nikoli z 60 m².

🚨 Red flags

RK bez IČO – looks_like_rk=true, ale žádné IČO nenalezeno; nelze ověřit v ARES ani insolvenčním rejstříku
Žádný kontakt (telefon, email) extrahován z inzerátu – neobvyklé, snižuje transparentnost
ARES data = null – nelze ověřit bonitu ani historii zprostředkovatele
Amenity: pouze 'cellar' – chybí výtah (elevator), což je kritické pro 12. patro; panelový dům bez výtahu = výrazný odprodejní handicap
year_built = 0 – rok stavby neznámý, nelze posoudit stáří panelu, stav rozvodů, zateplení

✅ Buy signals

Osobní vlastnictví (ownership = Osobní) – čistší převod, bez družstevních komplikací
Energetická třída B deklarována v popisu – pokud potvrzena PENB, jde o nadstandardní hodnotu pro panelový dům
Sleva 18,5 % oproti V15f je stále nadprůměrná a reálná i po zohlednění handicapů
Rekonstrukce potvrzena (parkety, vestavěné skříně, kuchyňská linka, koupelna s vanou)
Lodžie z obývacího pokoje – přidaná hodnota pro nájemní i vlastní bydlení

⚠ Původní inzerát není dostupný — odkaz vede na vyhledávání

➡️1) Identifikovat RK – dohledat název zprostředkovatele na portálu sreality, ověřit IČO v ARES a insolvenčním rejstříku před jakýmkoli jednáním. 2) Telefonicky ověřit přítomnost výtahu v domě – pokud výtah chybí, revidovat max. nabídku dolů na 7 400 000–7 500 000 Kč. 3) Vyžádat originální PENB (průkaz energetické náročnosti) pro potvrzení třídy B. 4) Prověřit LV v katastru (zástavy, věcná břemena, exekuce). 5) Zjistit rok stavby a stav zateplení fasády – klíčové pro odhad budoucích nákladů SVJ. 6) Pokud výtah existuje a PENB potvrdí třídu B, zvýšit confidence na 68–72 a jednat s nabídkou 7 600 000 Kč.

Vyhledat podobné na portálu →

✅ REAL

Praha 10 - Dubeč

Prodej bytu 1+1 39 m²

Cena inzerát

6,099,000 Kč

V15f fair value

6,736,817 Kč

Discount

−9.47%

Plocha

39.0 m²

6,099,000 Kč fair 6,736,817 Kč

Claude confidence

58/100

🚪 1+1🏢 1.p⚡ Třída🛠 Ve výstavbě🚗 parking☀️ terrace

🏢 RK

💭 Claude analýza

Novostavba v uzavřeném areálu s reálnou slevou ~9,5 % pod V15f modelem a nadstandardními amenitami (terasa, zahrádka, parkoviště) je solidní příležitost. Nicméně absence IČO a kontaktních údajů prodejce v inzerátu, neprokázaná identita RK/developera a nulová data ARES snižují důvěryhodnost – nelze ověřit bonitu developera ani právní subjekt za projektem.

🔎 Deep findings

ARES data jsou null a z inzerátu nebylo extrahováno žádné IČO ani kontakt – to je klíčový problém druhého kola. Prodávající subjekt (developer nebo RK) je zcela neverifikovatelný. Energetická třída je v datech uvedena pouze jako 'Třída' bez konkrétní hodnoty – u novostavby po 2020 by měla být povinně A nebo B; absence může znamenat chybějící PENB nebo záměrné vynechání. Rok výstavby = 0 potvrzuje, že projekt ještě není zkolaudován ani zapsán. Amenity obsahují pouze 'parking' a 'terrace' – chybí výtah (1. NP, takže relevantní jen pro budoucí prodej), sklep nebo lodžie. Dispozice 1+1 na 38,65 m² s terasou a zahrádkou je pro investiční účely (pronájem) atraktivní, ale likvidita v Dubči zůstává omezená (pouze 23 bytů v projektu, nulové CUZK srovnání).

🚨 Red flags

Žádné IČO, telefon ani email v inzerátu – nelze identifikovat prodávající subjekt ani ověřit v ARES
ARES data = null – developer/RK nebyl identifikován, nelze zkontrolovat insolvenci, historii nebo kapitál
Nemovitost ve výstavbě, dokončení jaro 2026 – riziko prodlení, zdražení nebo nedokončení projektu
Energetická třída neuvedena ('Třída' bez hodnoty) – u novostavby by měla být A nebo B, absence je podezřelá
Rok výstavby = 0 – systémová absence dat, nelze potvrdit novostavbu v databázi

✅ Buy signals

Sleva 9,47 % pod fair value modelem V15f (confidence modelu 0,85, MAPE 3,6 %) – statisticky relevantní podhodnocení
Terasa 7,34 m² + zahrádka 39 m² v ceně – výrazná přidaná hodnota pro 1. NP, typicky +5–8 % k hodnotě
Cihlová konstrukce + osobní vlastnictví – prémiové parametry pro novostavbu
Uzavřený areál pouze 23 bytů – exkluzivita a nízké náklady na správu
Parkoviště v uzavřeném areálu – nadstandard pro okrajovou Prahu

➡️1) PRIORITA: Dohledat název developera/RK z názvu projektu 'Rezidence DUBEČ' v obchodním rejstříku a ARES – ověřit insolvenci, základní kapitál a historii dokončených projektů. 2) Vyžádat si stavební povolení a smlouvu o smlouvě budoucí – zkontrolovat vinkulaci plateb na escrow účet nebo bankovní záruku. 3) Ověřit energetický průkaz (PENB) – novostavba musí mít min. třídu B, absence je red flag. 4) Zjistit cenu parkovacího stání (typicky 200–400 tis. Kč) pro výpočet reálné celkové ceny. 5) Pokud developer projde ARES prověrkou bez insolvence a platby jsou chráněny – inzerát upgradovat na DEAL; pokud developer nenalezen nebo má problémy – přehodnotit na SUSPICIOUS.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

V Dolině, Praha - Michle

Prodej bytu 3+1 91 m², V Dolině, Praha

Cena inzerát

12,990,000 Kč

V15f fair value

14,370,862 Kč

Discount

−9.61%

Plocha

91.0 m²

12,990,000 Kč fair 14,370,862 Kč

Claude confidence

52/100

🚪 3+1

💭 Claude analýza

Sleva ~9,6 % pod V15f fair value zůstává zajímavá, ale druhé kolo odhaluje znepokojivé mezery: nulový popis nemovitosti (pouze HTML navigace), žádné kontaktní údaje (telefon, email, IČO), nelze identifikovat prodávajícího ani typ (RK vs. majitel). Rok stavby je 0 – chybí klíčový parametr pro ocenění i energetiku.

🔎 Deep findings

ARES data jsou null – nelze ověřit RK ani prodávajícího. Extrakce entit nenašla žádné IČO, telefon ani email, přičemž inzerát pochází z Bezrealitky (platforma primárně pro přímé majitele) – ale claims_direct_owner = false, což je nekonzistentní. Rok stavby = 0 je kritická mezera: bez něj model V15f nemůže správně zohlednit amortizaci ani energetickou třídu, fair price 14,37 mil. Kč je proto méně spolehlivá. Deep features obsahují pouze rooms='3+1', žádné amenity (výtah, garáž, energetika, stav rekonstrukce) – nelze posoudit, zda sleva reflektuje špatný technický stav. Celkový obraz: inzerát je technicky prázdný, prodávající neidentifikovatelný, datová kvalita velmi nízká.

🚨 Red flags

Žádné kontaktní údaje – ani telefon, ani email, ani IČO; nelze ověřit totožnost prodávajícího
year_built = 0 – rok stavby zcela chybí, model V15f pracuje s neúplnými vstupy, fair price může být zkreslená
claims_direct_owner = false, looks_like_rk = false – inzerát nelze přiřadit žádné kategorii prodávajícího
text_length = 2039 znaků, ale veškerý obsah je navigační HTML – efektivní délka popisu je 0
Žádné CUZK srovnávací prodeje v okolí – cenová hladina z katastru neověřitelná

✅ Buy signals

Sleva 9,6 % pod V15f při MAPE 3,6 % – statisticky stále relevantní podhodnocení (>2σ od fair value)
Plocha 91 m² pro 3+1 je nadstandardní – vyšší užitná hodnota pro nájemní i vlastní bydlení
Lokalita Michle / V Dolině – stabilní rezidenční čtvrť, dobrá MHD dostupnost, blízkost Nuslí a Pankráce
Žádná red flag slova (dražba, exekuce, insolvence, rychlý prodej)
GPS souřadnice dostupné – inzerát má fyzické ukotvení

⚠ Původní inzerát není dostupný — odkaz vede na vyhledávání

➡️1) Dohledat inzerát přímo na Bezrealitky.cz podle GPS souřadnic nebo názvu ulice V Dolině, Praha-Michle – ověřit, zda existuje plná verze s popisem a fotkami (možný scraping error). 2) Pokud inzerát existuje: kontaktovat prodávajícího přes platformu a vyžádat rok stavby, energetický průkaz, výpis z KN (LV) a kontakt na SVJ. 3) Ověřit v katastru nemovitostí (CUZK) vlastníka, zástavy a věcná břemena na adrese V Dolině, Michle. 4) Pokud prodávající nereaguje nebo inzerát nelze dohledat – přeskočit, datová kvalita neodůvodňuje další investici času. Nejednat bez alespoň základního popisu a ověřeného kontaktu.

Vyhledat podobné na portálu →