6 příležitostí

Deep data přinesla několik důležitých zjištění: (1) ARES = null a entities_extracted jsou zcela prázdné – inzerát neobsahuje žádné identifikátory prodávajícího, což je neobvyklé i pro soukromé prodeje; na Sreality.cz bývá alespoň telefon nebo email viditelný, jejich absence v extrakci může znamenat scraping bez kontaktů nebo záměrné skrytí. (2) Energetická třída 'Třída' bez hodnoty potvrzuje, že PENB buď nebyl vystaven, nebo nebyl zadán do inzerátu – u rekonstruovaného domu s plynovým kotlem Junkers lze očekávat třídu C–D, nikoliv A/B, což snižuje V15f korekci. (3) year_built = 0 v kombinaci s popisem 'zrekonstruovaný klasicistní dům' naznačuje historickou budovu (pravděpodobně před 1950), jejíž stáří nebylo do systému zadáno – riziko skrytých vad společných částí domu. (4) Amenities obsahují pouze elevator a terrace – chybí garáž/parkovací stání, sklep, nebo balkon, což je pro cenu 19,95 M Kč limitující faktor. (5) looks_like_rk = false a claims_direct_owner = false současně – nejasný prodávající je největší nový red flag tohoto kola.

Deep features potvrzují klíčové prvky inzerátu: cihlová stavba, osobní vlastnictví, stav 'Velmi dobrý', amenity balkón/terasa/parkování – korekce V15f jsou tedy datově podložené. Kritický problém: year_built = 0 znamená, že nevíme, zda jde o novostavbu po 2020 (bonus) nebo starší rekonstrukci. Energy class je prázdná ('Třída' bez písmene) – u bytu za 40M Kč je průkaz PENB povinný a jeho absence v datech je varovná. Entities_extracted neobsahuje žádné IČO ani kontakt – buď byl inzerát zadán anonymně, nebo scraping selhal. ARES data jsou null, nelze tedy ověřit bonitu ani historii prodejce/RK. Nesoulad podlaží (popis: 3. NP vs. deep_features floor: 4) je drobný, ale signalizuje možnou nepřesnost datové extrakce nebo nestandardní číslování podlaží v budově.

ARES data jsou null a žádné IČO nebylo extrahováno – prodejce je zcela anonymní, nelze ověřit ani insolvenci, ani zda jde o fyzickou osobu nebo právnický subjekt. Absence RK (looks_like_rk: false) je pozitivní signál, ale claims_direct_owner je také false – role prodávajícího zůstává nejasná. Energetická třída je uvedena pouze jako 'Třída' bez konkrétního písmene, což je typické pro starší budovy bez zpracovaného PENB nebo pro záměrné vynechání – u cihlového domu neznámého stáří (year_built: 0) v dolní Libni lze předpokládat třídu D–F, což by při případném prodeji nebo pronájmu mohlo být relevantní. Amenity (balkon, sklep) jsou potvrzeny a V15f je správně zohlednil (+3,0 % + +1,5 %). Klíčovým novým zjištěním z popisu je ekonomická struktura družstva – 5 pronajímaných bytů s příjmem 100 000 Kč/měsíc je neobvykle silný fundamentál, který snižuje riziko neočekávaných výzev k doplatku nebo finančních problémů domu. Tato informace nebyla v prvním kole dostatečně zohledněna jako buy signal.

ARES data jsou zcela nedostupná (null) a z inzerátu nebylo extrahováno žádné IČO ani kontaktní údaj – to je zásadní zjištění druhého kola. Systém sice detekoval charakter RK (looks_like_rk=true), ale identita zprostředkovatele ani developera projektu 'Rezidence Dubeč' není ověřitelná z dostupných dat. Energetická třída je v datech přítomna jako prázdná hodnota 'Třída' – novostavba by měla mít třídu A nebo B, absence tohoto údaje je nestandardní. Rok stavby=0 potvrzuje rozestavěnost. Amenity (balkon, terasa, parkování) jsou zachyceny správně a V15f je zohlednil korekcemi (+3%, +4%, +3%, -3% za přízemí). Parkovací stání explicitně vyloučeno z ceny v popisu – reálná cena kompletního řešení bude vyšší než 6 099 000 Kč.

ARES data jsou zcela nedostupná – z inzerátu nebylo extrahováno žádné IČO ani jiný identifikátor prodejce nebo developera, přestože systém detekoval přítomnost RK (looks_like_rk=true). Tato kombinace je nestandardní: buď jde o záměrné vynechání kontaktů (red flag), nebo o neúplný scraping. Energetická třída je v datech uvedena pouze jako 'Třída' bez hodnoty – u novostavby po 2026 by měla být minimálně B, absence tohoto údaje snižuje důvěryhodnost inzerátu. Parkovací stání není v ceně – reálná pořizovací cena bude o 200–400 tis. Kč vyšší, čímž se efektivní sleva oproti V15f snižuje na cca 8–10 %. V15f model má confidence 0.85 a MAPE 3.6 %, ale bez jediné CUZK transakce v okolí je lokální kalibrace nejistá – fair value může být nadhodnocena.

Z deep dat vyplývá několik nových zjištění: (1) Energetická třída je uvedena pouze jako 'Třída' bez specifikace – u novostavby po 2026 se očekává třída A nebo B, absence tohoto údaje je nestandardní a snižuje důvěryhodnost inzerátu; model nemohl aplikovat bonus za A/B energetiku. (2) year_built = 0 potvrzuje rozestavěnost – žádný PENB zatím neexistuje. (3) Parkovací stání explicitně NENÍ v ceně – reálná pořizovací cena bude vyšší (parkovací stání v Praze 10 typicky 300–600 tis. Kč), což fakticky snižuje slevu z 13 % na cca 7–10 %. (4) Žádné IČO nebylo extrahováno z textu inzerátu ani z ARES – developer není identifikován, což je u projektu ve výstavbě závažný nedostatek. (5) RK zprostředkovatel bez identifikace – nelze ověřit ani makléře. (6) Amenity pouze balkon + parking, žádný výtah (3podlažní budova – výtah pravděpodobně není), žádná garáž.