Hunter: Praha - 2 dealu

✅ REAL

Praha 2 - Nové Město

Prodej bytu 3+kk 122 m²

Cena inzerát

19,950,000 Kč

V15f fair value

27,669,721 Kč

Discount

−27.9%

Plocha

122.0 m²

19,950,000 Kč fair 27,669,721 Kč

Claude confidence

68/100

🚪 3+kk🏢 6.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý🛗 elevator☀️ terrace

💭 Claude analýza

Byt má silné fundamenty – prémiová lokalita Praha 2, mezonet s terasou, cihlový dům s výtahem, osobní vlastnictví. Nicméně absence jakýchkoliv kontaktních entit (IČO, telefon, email) a nemožnost identifikovat prodávajícího (RK ani přímý majitel) snižuje důvěryhodnost inzerátu. Diskont 27,9 % pod V15f zůstává nevysvětlen a bez CUZK srovnání nelze model plně validovat.

🔎 Deep findings

ARES data jsou null a entities_extracted neobsahují žádné identifikátory – to je klíčový nový poznatek oproti prvnímu kolu. U bytu v ceně ~20 M Kč je naprostá absence kontaktních údajů a IČO neobvyklá; buď jde o přímého majitele bez RK (pozitivní), nebo byl inzerát záměrně anonymizován (negativní). Energetická třída je uvedena pouze jako 'Třída' bez klasifikačního písmene – u zrekonstruovaného domu s plynovým kotlem Junkers lze očekávat třídu C nebo D, ale absence dat znemožňuje posouzení provozních nákladů. Year_built = 0 potvrzuje, že stáří klasicistního domu není v databázi – pro cihlový dům v centru Prahy 2 lze odhadovat výstavbu před rokem 1950, což implikuje riziko skrytých vad (vlhkost, rozvody). Deep_features potvrzují výtah a terasu, ale chybí garáž/parkovací stání – v Praze 2 jde o relevantní minus pro investiční využití i pro prémiový segment.

🚨 Red flags

NULOVÉ entity: žádné IČO, telefon ani email extrahovány – inzerát nelze přiřadit k žádnému subjektu, neobvyklé pro legitimní prodej v této c
looks_like_rk: false + claims_direct_owner: false – nelze určit, kdo prodává; anonymita u 20M bytu je varovný signál
ARES data: null – bez IČO nelze ověřit bonitu ani historii prodávajícího subjektu
energy_class: 'Třída' bez písmene – chybějící nebo záměrně vynechaná energetická třída; u rekonstruovaného domu by měla být uvedena
year_built: 0 – rok stavby neznámý, nelze posoudit stáří konstrukce ani potenciální skryté vady klasicistního domu

✅ Buy signals

Osobní vlastnictví (ownership: Osobní) – žádné družstevní komplikace, přímý převod
Cihlová konstrukce + 6. patro + výtah + terasa do vnitrobloku – kombinace prémiových atributů potvrzena v deep_features
V15f corrections všechny pozitivní: terasa +4%, výtah +2%, velmi dobrý stav 1.03x, vysoké patro +2% – model konzistentně oceňuje nadstandard
Žádná red_flag_words (exekuce, dražba, insolvence) v textu
Orientace V+Z + střešní ateliérová okna + původní trámy – architektonická hodnota obtížně replikovatelná

➡️1) PRIORITA: Dohledat inzerát na sreality.cz a identifikovat kontaktní osobu/RK – absence entit v extrakci může být technická chyba scraperu. 2) Ověřit LV v katastru nemovitostí: zástavy, věcná břemena, exekuce, přesná výměra dle prohlášení vlastníka. 3) Vyžádat PENB (průkaz energetické náročnosti) – chybějící energetická třída musí být doložena před koupí ze zákona. 4) Zjistit rok rekonstrukce a stáří rozvodů (elektrika, voda, plyn) – klasicistní dům může skrývat náklady 500K–1,5M Kč. 5) Pokud je právní stav čistý a prodávající identifikovatelný, doporučuji fyzickou prohlídku s odhadcem a nabídku na úrovni 18,5–19 M Kč s odůvodněním chybějícího parkování a nejistoty energetiky.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 8 - Libeň

Prodej bytu 2+1 81 m²

Cena inzerát

12,150,000 Kč

V15f fair value

16,946,502 Kč

Discount

−28.3%

Plocha

81.0 m²

12,150,000 Kč fair 16,946,502 Kč

Claude confidence

58/100

🚪 2+1🏢 3.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý🌿 balcony📦 cellar

💭 Claude analýza

Druhé kolo potvrzuje solidní fyzický stav nemovitosti (cihlák, rekonstrukce, balkon, sklep), ale přináší dvě znepokojivé absence: žádné IČO ani kontakt makléře/majitele nebyly extrahovány, a ARES data jsou null – nelze ověřit, kdo inzerát podává. Diskont 28 % vůči V15f je z velké části metodický artefakt (model oceňuje jako OV, nikoli družstevní podíl), takže reálná sleva oproti tržní hodnotě družstevního bytu je spíše 5–10 %. Confidence mírně snižuji kvůli absenci kontaktních entit a nejasné identitě prodávajícího.

🔎 Deep findings

Z deep dat vyplývá: (1) Energetická třída je uvedena pouze jako 'Třída' bez specifikace – s největší pravděpodobností chybí nebo byl PENB záměrně vynechán; u cihlového domu neznámého stáří (year_built=0) je to relevantní riziko pro provozní náklady. (2) Extrakce entit nepřinesla žádné IČO, telefon ani email – inzerát je anonymní, což je neobvyklé. Kombinace looks_like_rk=false a claims_direct_owner=false naznačuje buď neúplný inzerát, nebo záměrnou anonymizaci. (3) ARES=null potvrzuje, že nelze prověřit prodávajícího přes obchodní rejstřík. (4) Popis BD s 5 pronajímanými byty a příjmem 100 000 Kč/měsíc je silný buy signal – jde o ekonomicky soběstačné družstvo, což snižuje riziko mimořádných příspěvků. (5) Amenity (balcony, cellar) jsou potvrzeny, ale chybí výtah – dům má 5 NP, byt je ve 4. NP (dle deep_features floor=3, tedy 4. NP), bez výtahu může být problém pro starší kupující nebo při prodeji v budoucnu.

🚨 Red flags

Žádné IČO, telefon ani email extrahovány – nelze ověřit identitu prodávajícího ani zda jde o RK nebo přímého majitele
ARES data null – bez možnosti prověřit případnou insolvenci nebo historii subjektu
looks_like_rk: false + claims_direct_owner: false – inzerát nedeklaruje ani jednu stranu, netypické pro standardní nabídku
Energie: 'Třída' bez konkrétního písmene – pravděpodobně chybí PENB nebo byl záměrně vynechán; u cihlového domu neznámého roku stavby (year_
year_built: 0 – rok stavby neznámý, nelze posoudit stáří konstrukce, případné skryté vady nebo nutnost větších investic v horizontu 5–10 let

✅ Buy signals

Cihlový dům, 4. NP z 5 – konstrukčně i polohově atraktivní
Kompletní rekonstrukce před 3 lety (parkety, marmoleum, koupelna, balkon WPC) – žádné okamžité reinvestice
Balkon + sklep + 2 komory – nadstandardní příslušenství pro Libeň
Ekonomická stabilita BD: 5 pronajímaných bytů generuje ~100 000 Kč/měsíc, fond oprav hrazen z výnosů – výjimečně silný argument pro zdraví d
Nová fasáda, střecha, balkony – dům po komplexní obnově, nízké riziko mimořádných příspěvků

➡️1) PRIORITA: Dohledat kontakt na prodávajícího přímo na portálu sreality.cz a zjistit, zda jde o přímého člena družstva nebo zprostředkovatele – anonymita inzerátu je nestandardní. 2) Vyžádat stanovy bytového družstva a účetní závěrku za poslední 2 roky – ověřit výši nesplaceného úvěru na rekonstrukci a podmínky převodu podílu do OV. 3) Ověřit v katastru nemovitostí (CUZK): vlastníka domu (BD), případná zástavní práva na domě nebo jednotlivých bytech, a historii převodů. 4) Zjistit energetický průkaz (PENB) – pokud třída D nebo horší, promítnout do nabídkové ceny. 5) Ověřit existenci výtahu – dle popisu není zmíněn, 5NP cihlák bez výtahu snižuje likviditu. 6) Pokud jsou stanovy v pořádku a převod do OV reálný do 3 let za rozumný poplatek, doporučuji osobní prohlídku a právní prověření – příležitost je reálná.

Otevřít inzerát →