Hunter: Praha - 5 dealu

✅ REAL

Praha 10 - Strašnice

Prodej bytu 2+kk 49 m²

Cena inzerát

7,181,000 Kč

V15f fair value

8,474,135 Kč

Discount

−15.26%

Plocha

49.0 m²

7,181,000 Kč fair 8,474,135 Kč

Claude confidence

61/100

🚪 2+kk🏢 1.p⚡ Třída🛠 Před rekonstrukcí

🏢 RK

💭 Claude analýza

Discount 15 % pod V15f fair value zůstává atraktivní, ale hluboká data snižují confidence: stav 'před rekonstrukcí' + přízemí + energetická třída G + absence IČO/kontaktů v textu (RK bez dohledatelného subjektu v ARES) přidávají nejistotu ohledně skutečné hodnoty po rekonstrukci a transparentnosti prodeje. Byt je reálná příležitost, ale s vyšším rizikem skrytých nákladů.

🔎 Deep findings

ARES data nejsou k dispozici (ares_data=null) a přestože text vykazuje znaky RK inzerátu (looks_like_rk=true), žádné IČO nebylo extrahováno – RK operuje anonymně nebo je IČO záměrně skryto, což je nestandardní. Energetická třída je fakticky G (text říká 'Třída G – Mimořádně nehospodárná'), přičemž deep_features vrací pouze 'Třída' bez písmene – parser zřejmě neextrahoval plnou hodnotu, ale z popisu je G potvrzeno. Rok výstavby chybí (year_built=0), což znemožňuje posoudit stáří panelové konstrukce. Stav 'před rekonstrukcí' v kombinaci s přízemím a třídou G reálně snižuje efektivní discount: po odečtení nákladů rekonstrukce (est. 500 tis. Kč) a přízemního diskontu je skutečná výhoda oproti fair value spíše 5–8 % než deklarovaných 15 %.

🚨 Red flags

Energetická třída G (mimořádně nehospodárná) – nejhorší možná kategorie, zvyšuje provozní náklady a snižuje budoucí likviditu
Stav 'před rekonstrukcí' – náklady na rekonstrukci 2+kk panelák Praha odhadem 400–700 tis. Kč, reálný discount se tím zužuje na 5–10 %
Přízemí (floor=1 / zvýšené přízemí) – statisticky nejméně žádaná poloha v panelovém domě, discount 5–8 % oproti vyšším patrům
looks_like_rk=true, ale icos_found=[] a ares_data=null – RK nelze ověřit v ARES, neznámý subjekt bez dohledatelného IČO je yellow flag
year_built=0 – chybí rok výstavby, nelze posoudit stáří panelu a zbývající životnost konstrukce

✅ Buy signals

Discount 15 % pod V15f (model MAPE 3,6 %) – i po odečtení rekonstrukce zbývá ~5–8 % prostor
OV (osobní vlastnictví) – čistá forma vlastnictví, bez komplikací družstevního převodu
5 min. pěšky metro A Skalka – prémiová dopravní dostupnost pro Prahu 10
Zateplený panelový dům s plastovými okny – část rekonstrukce již provedena na úrovni domu
Vyzděné jádro koupelny + samostatné WC + komora – dispozičně nadstandardní pro 2+kk

➡️1) Před prohlídkou: dohledat RK manuálně (název z portálu sreality) a ověřit IČO v ARES – pokud RK v insolvenci nebo neexistuje, přejít na SUSPICIOUS. 2) Vyžádat LV z katastru – ověřit zástavy, věcná břemena, případné exekuce. 3) Na prohlídce: zjistit přesný rok výstavby domu, výši měsíčního příspěvku do fondu oprav a případné úvěry SVJ, stav rozvodů (elektrika, voda, odpady). 4) Pokud LV čistý a SVJ bez dluhů: kalkulovat nabídku na úrovni 6,6–6,8 M Kč (zohledňuje rekonstrukci ~500 tis. + přízemní discount), nikoliv 6,9–7,1 M Kč jak doporučovalo první kolo.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 1 - Malá Strana

Prodej bytu 5+kk 235 m²

Cena inzerát

32,000,000 Kč

V15f fair value

48,495,490 Kč

Discount

−34.01%

Plocha

235.0 m²

32,000,000 Kč fair 48,495,490 Kč

Claude confidence

58/100

🚪 5+kk🏢 4.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý

💭 Claude analýza

Deep data potvrzují solidní parametry (cihlová stavba, osobní vlastnictví, výtah, velmi dobrý stav, 4. NP), ale absence jakýchkoliv kontaktních entit (IČO, telefon, email) a nulový year_built jsou nestandardní – inzerát působí jako developerský nebo zprostředkovatelský placeholder s ilustrativními fotkami. Sleva 34 % oproti V15f zůstává nevysvětlena a bez CUZK srovnání nelze potvrdit reálnou tržní hladinu.

🔎 Deep findings

ARES data nejsou k dispozici (ares_data=null) a z inzerátu nebylo extrahováno žádné IČO ani kontakt – nelze ověřit prodávající subjekt. Absence entit v kombinaci s větou 'Fotografie jsou pouze ilustrativní' silně naznačuje buď (a) off-plan/pre-sale projekt developera, který ještě nemá hotový produkt, nebo (b) zprostředkovatele bez přímého mandátu. Energetická třída je vyplněna jako pouhé slovo 'Třída' bez písmene – typický příznak chybějícího PENB, což je u historických domů běžné, ale pro fond relevantní (provozní náklady). year_built=0 je technická anomálie – buď scraping selhal, nebo prodávající záměrně nezveřejnil rok rekonstrukce. Stav 'Velmi dobrý' a 'Osobní vlastnictví' jsou pozitivní signály, ale bez ověření v katastru a stavební dokumentaci mají nízkou vypovídací hodnotu.

🚨 Red flags

Žádné kontaktní entity (IČO, telefon, email) – inzerát nelze přiřadit konkrétnímu subjektu, looks_like_rk=false i claims_direct_owner=false
Fotografie jsou POUZE ILUSTRATIVNÍ – byt pravděpodobně ještě neexistuje v prezentované podobě nebo jde o off-plan prodej
year_built = 0 – chybí nebo záměrně skrytý rok stavby/rekonstrukce, nelze posoudit technický stav domu
energy_class = 'Třída' bez hodnoty – neúplný nebo záměrně vynechaný energetický štítek (historické domy mívají E/F/G)
Sleva 34 % oproti V15f bez zjevného důvodu – u off-plan nebo pre-sale projektů může být cena uměle nízká jako návnada

✅ Buy signals

Osobní vlastnictví (ne družstevní) – čistší právní struktura při převodu
Výtah v historickém domě na Malé Straně – vzácný a hodnotný prvek
Stav 'Velmi dobrý' + cihlová stavba + 4. NP – pokud odpovídá realitě, jde o prémiový produkt
Dispozice 5+kk / 235 m² mezonet je na Malé Straně extrémně vzácná – nízká nabídková konkurence
Cena 136 170 Kč/m² je pod prémiovou hladinou Prahy 1 (150–200 tis. Kč/m²) i pod V15f odhadem

➡️1) Dohledat inzerát na sreality.cz a identifikovat prodávajícího subjektu – pokud jde o developera, vyžádat si projektovou dokumentaci a termín dokončení. 2) Okamžitě prověřit LV v katastru nemovitostí (věcná břemena, zástavy, exekuce, spoluvlastníci). 3) Ověřit u NPÚ/ÚSKP stupeň památkové ochrany objektu a omezení pro rekonstrukce. 4) Vyžádat si platný PENB – bez něj nelze odhadnout provozní náklady (historické domy Praha 1 mívají třídu E–G). 5) Pokud je byt reálně existující a ne off-plan, domluvit fyzickou prohlídku s vlastním statikem/odhadcem. 6) Před jakýmkoliv závazkem angažovat právníka specializovaného na historické nemovitosti Praha 1.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 9

Prodej bytu 2+kk 73 m²

Cena inzerát

11,577,318 Kč

V15f fair value

14,189,360 Kč

Discount

−18.41%

Plocha

73.0 m²

11,577,318 Kč fair 14,189,360 Kč

Claude confidence

58/100

🚪 2+kk🏢 2.p⚡ Třída🛠 Projekt🌿 balcony📦 cellar🚗 parking

💭 Claude analýza

Novostavba v developerském projektu Rezidence Čakovice s 18,4% diskontem oproti V15f modelu – sleva je reálná, ale projekt je ve fázi 'Projekt' (year_built=0), což znamená riziko nedokončení nebo posunu termínu. Nesoulad dispozice v inzerátu (2+kk/73m² vs. 3+kk/79,3m²) přetrvává a nebyl vyřešen, žádné ARES ani kontaktní entity nebyly extrahovány, což komplikuje ověření prodejce.

🔎 Deep findings

Deep features potvrzují 2. patro, skeletovou konstrukci a osobní vlastnictví, ale stav 'Projekt' s year_built=0 je klíčový nový poznatek – jde o předprodej nepostaveného bytu. Energetická třída není vyplněna konkrétně ('Třída' bez písmene), což je u novostavby nestandardní a podezřelé. Entities extraction nepřinesla žádné IČO ani kontakty – inzerát neobsahuje identifikovatelného prodejce, což je u developerského projektu neobvyklé (standardně bývá IČO developera uvedeno). ARES data jsou null, nelze tedy ověřit finanční zdraví ani historii developera. Absence CUZK transakcí v okolí znamená, že V15f fair value 14,19 mil. Kč je modelový odhad bez empirické opory v lokalitě.

🚨 Red flags

Stav 'Projekt' + year_built=0: byt fyzicky neexistuje, kupující vstupuje do smlouvy o smlouvě budoucí s rizikem zpoždění nebo krachu develop
Přetrvávající nesoulad: titulek 2+kk/73m² vs. popis 3+kk/79,3m² – ani deep_features tento rozpor neřeší (rooms='2+kk'), pravděpodobně chybná
Žádné IČO, telefon ani email extrahovány – nelze identifikovat prodejce ani ověřit přes ARES
looks_like_rk=false AND claims_direct_owner=false – nejasná identita prodejce (developer? zprostředkovatel?)
ARES data = null – nelze ověřit bonitu ani historii developera Rezidence Čakovice

✅ Buy signals

Discount 18,4% oproti V15f je nadprůměrná sleva i pro developerský projekt v okrajové části Prahy
Amenity: balkon, sklep, parkování – standardní výbava novostavby potvrzena v deep_features
Osobní vlastnictví (ownership='Osobní') – žádná družstevní komplikace
Skeletová konstrukce – moderní stavební systém vhodný pro rezidenční projekt
Popis projektu zahrnuje školku, multifunkční dům, zelené plochy – potenciál růstu hodnoty po dokončení celé rezidence

➡️1) PRIORITA: Dohledat IČO developera Rezidence Čakovice manuálně (web projektu, obchodní rejstřík) a ověřit v ARES – bonita, insolvence, základní kapitál. 2) Vyžádat si od prodejce přesnou projektovou dokumentaci a smlouvu o smlouvě budoucí k právní revizi. 3) Ověřit v katastru nemovitostí, zda je pozemek ve vlastnictví developera a není zatížen zástavním právem banky. 4) Potvrdit skutečnou dispozici a plochu (2+kk/73m² nebo 3+kk/79,3m²) – tato chyba musí být vyřešena před jakýmkoliv závazkem. 5) Zjistit termín dokončení etapy B a smluvní sankce za zpoždění. 6) Manuálně vyhledat CUZK prodeje v Čakovicích a okolí (Praha 9, Letňany) pro validaci V15f modelu. 7) Fyzická návštěva staveniště pro posouzení fáze výstavby.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 10 - Dubeč

Prodej bytu 1+1 39 m²

Cena inzerát

6,099,000 Kč

V15f fair value

6,736,817 Kč

Discount

−9.47%

Plocha

39.0 m²

6,099,000 Kč fair 6,736,817 Kč

Claude confidence

58/100

🚪 1+1🏢 1.p⚡ Třída🛠 Ve výstavbě🚗 parking☀️ terrace

🏢 RK

💭 Claude analýza

Novostavba v uzavřeném areálu s terasou a zahrádkou, cena ~9,5 % pod V15f modelem – fundamentálně zajímavá příležitost. Druhé kolo však snižuje confidence: entita vypadá jako RK bez dohledatelného IČO v ARES, chybí energetická třída (uvedeno jen 'Třída'), rok stavby 0 a žádné CUZK transakce v okolí neumožňují tržní kalibraci. Riziko rozestavěnosti zůstává klíčové.

🔎 Deep findings

ARES data jsou null a z extrakce entit chybí jakékoliv IČO – nelze dohledat developera ani RK v obchodním rejstříku. Systém označil inzerát jako 'looks_like_rk: true', ale bez IČO nelze ověřit insolvenci, historii projektů ani kapitálovou přiměřenost. Energetická třída je vyplněna jako prázdný string 'Třída' – u novostavby po 2022 by měla být minimálně B dle platné legislativy (zákon 406/2000 Sb.), absence konkrétního označení je administrativní nebo záměrný nedostatek. Amenity obsahují pouze 'parking' a 'terrace' – chybí výtah (1. NP, relevantní jen pro přístupnost), sklep/komora není zmíněna. Rok stavby 0 potvrzuje, že objekt ještě neexistuje v žádné databázi. Cihlová konstrukce je pozitivní deep finding – zvyšuje kvalitativní skóre oproti panelu.

🚨 Red flags

RK identifikována jako zprostředkovatel, ale IČO nenalezeno – ARES data null, nelze ověřit bonitu ani historii developera/makléře
Energetická třída vyplněna jako 'Třída' bez konkrétního označení (A/B/C) – novostavba by měla mít jasnou třídu, absence je podezřelá
year_built = 0 – systém nezachytil rok dokončení, developer neuvádí konkrétní termín kolaudace, pouze 'jaro 2026'
Žádné CUZK srovnatelné prodeje v okolí – V15f model pracuje bez lokální tržní kotvy, fair price méně spolehlivá
Parkovací stání NENÍ součástí inzerované ceny – reálná cena akvizice bude vyšší (typicky +200–400 tis. Kč)

✅ Buy signals

Cena 9,47 % pod fair value dle V15f (confidence modelu 0,85, MAPE 3,6 %) – statisticky relevantní sleva
Cihlová konstrukce – prémiový materiál pro novostavbu, nadstandardní trvanlivost a tepelné vlastnosti
1. NP s terasou 7,34 m² + zahrádka 39 m² – unikátní kombinace pro 1+1 v Praze, vysoká atraktivita pro nájemní trh i rodiny
Pouze 23 bytů v areálu – nízká saturace projektu, potenciál pro homogenní komunitu a udržení hodnoty
Osobní vlastnictví – žádné družstevní riziko

➡️1) PRIORITA: Dohledat developera projektu 'Rezidence Dubeč' / 'Lipové náměstí Dubeč' v katastru nemovitostí (CUZK) – ověřit vlastníka pozemku, existenci stavebního povolení a případné zástavy nebo věcná břemena na parcele. 2) Vyžádat od makléře IČO developera a ověřit v ARES/insolvenčním rejstříku – bez toho nelze posoudit riziko nedokončení. 3) Zkontrolovat smlouvu o smlouvě budoucí: úschova plateb u notáře/advokáta (NE u developera), smluvní pokuta za prodlení min. 0,05 %/den, podmínky odstoupení. 4) Zjistit cenu parkovacího stání – přičíst k celkové investici. 5) Porovnat s konkurencí: novostavby Uhříněves (Rezidence Uhříněves), Horní Měcholupy – pokud developer neznámý nebo smlouva slabá, existují bezpečnější alternativy za podobnou cenu.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 9

Prodej bytu 2+kk 45 m²

Cena inzerát

7,206,016 Kč

V15f fair value

7,892,501 Kč

Discount

−8.7%

Plocha

45.0 m²

7,206,016 Kč fair 7,892,501 Kč

Claude confidence

58/100

🚪 2+kk🏢 3.p⚡ Třída🛠 Ve výstavbě

💭 Claude analýza

Novostavba 2+kk v projektu Nové Kbely s energetickou třídou B a slevou 8,7 % pod V15f modelem je solidní příležitost, avšak absence IČO developera v textu a nulová ARES data znemožňují ověření bonity prodejce. Kbely jsou méně likvidní lokalita Prahy 9 s omezenou poptávkou oproti Letňanům či Vysočanům, což snižuje celkovou atraktivitu.

🔎 Deep findings

ARES data jsou null a v inzerátu nebyla extrahována žádná IČO ani telefon/email – developer 'Nové Kbely' nebyl systémem identifikován. To je klíčový gap: nelze ověřit základní registrační údaje, historii projektů ani případnou insolvenci. Entitní extrakce neoznačila prodejce ani jako RK ani jako přímého majitele, což je pro developerský projekt neobvyklé – pravděpodobně jde o developerskou společnost prodávající přímo, ale bez explicitního IČO v textu. Deep features potvrzují cihlovou novostavbu ve výstavbě (rok = 0), osobní vlastnictví a 3. podlaží – vše konzistentní s popisem. Hodnota energy_class = 'Třída' je parsovací artefakt; text explicitně uvádí třídu B. Plocha 45 m² v titulku vs. 43,9 m² podlahové plochy + 2× 2,6 m² balkón = celkem ~49,1 m² – diskrepance je způsobena záměnou podlahové a celkové plochy, nikoliv podvodem. Cena 7 206 016 Kč / 43,9 m² = 164 146 Kč/m² podlahové plochy, resp. 160 134 Kč/m² dle titulkové plochy.

🚨 Red flags

Žádné IČO ani kontaktní údaje developera v inzerátu – nelze okamžitě ověřit v ARES/insolvenčním rejstříku
ARES data = null – developer nebyl identifikován, nelze posoudit finanční zdraví ani historii projektů
energy_class = 'Třída' (neúplná hodnota) – skutečná třída B zmíněna jen v textu, v datech chybí konkrétní hodnota
year_built = 0 – projekt ve výstavbě, dokončení 1Q 2026, existuje riziko prodlení nebo zdražení
Nulové CUZK srovnávací prodeje v okolí – tržní cena není podložena reálnými transakcemi z katastru

✅ Buy signals

Sleva 8,7 % pod fair value V15f (confidence modelu 0,85, MAPE 3,6 %) – statisticky robustní discount přesahující chybové pásmo modelu
Energetická třída B – nízké provozní náklady, výhoda při budoucím prodeji i pronájmu
Cihlová konstrukce + 3. podlaží + 2 balkóny – nadstandardní pro tuto cenovou kategorii
Garážová stání a sklepy v ceně projektu – amenity zvyšující hodnotu i likviditu
Osobní vlastnictví – žádné družstevní komplikace

➡️1) PRIORITA: Dohledat IČO developera projektu 'Nové Kbely' / 'Mladoboleslavská' Praha 9 v ARES a insolvenčním rejstříku – bez tohoto kroku nelze posoudit riziko nedokončení projektu. 2) Vyžádat od developera rezervační smlouvu a prověřit podmínky (výše zálohy, sankce za prodlení, pojištění zálohy). 3) Ověřit v katastru nemovitostí, zda je pozemek bez zástavního práva nebo věcného břemene. 4) Porovnat cenu s konkurenčními projekty v Letňanech a Vysočanech (vyšší likvidita). 5) Pokud ARES neodhalí problémy a rezervační podmínky jsou standardní (záloha max. 10 %, pojištěná), doporučuji fyzickou prohlídku staveniště a jednání o ceně – prostor pro 2–3 % slevu při rychlém rozhodnutí je reálný.

Otevřít inzerát →