Hunter: Praha - 3 dealu

✅ REAL

Praha 2 - Nové Město

Prodej bytu 3+kk 122 m²

Cena inzerát

19,950,000 Kč

V15f fair value

27,669,721 Kč

Discount

−27.9%

Plocha

122.0 m²

19,950,000 Kč fair 27,669,721 Kč

Claude confidence

68/100

🚪 3+kk🏢 6.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý🛗 elevator☀️ terrace

💭 Claude analýza

Mezonetový byt v prémiové lokalitě Praha 2 s atraktivními parametry (terasa, výtah, 6. patro, cihlová stavba, osobní vlastnictví), avšak druhé kolo přináší nové znepokojivé signály: neznámý prodejce bez IČO/kontaktu, chybějící energetický štítek a nulový rok stavby v datech snižují transparentnost. Sleva 27,9 % pod V15f zůstává nevysvětlená a bez CUZK srovnání nelze model plně validovat.

🔎 Deep findings

ARES data nejsou k dispozici (null) a z inzerátu nebylo extrahováno žádné IČO ani kontaktní údaj – prodejce je fakticky anonymní. Systém nevyhodnotil inzerát jako RK ani jako přímého majitele, což je neobvyklé a může naznačovat zprostředkování přes třetí stranu nebo záměrné skrytí identity. Energetický průkaz chybí (hodnota 'Třída' bez písmene) – u bytu v rekonstruovaném domě z neznámého roku to může znamenat třídu D–F a skryté provozní náklady. Rok stavby 0 v deep_features potvrzuje, že data o stáří domu nebyla získána ani z inzerátu ani z externího zdroje. Amenity jsou omezené (pouze elevator + terrace) – chybí garáž/parkovací stání, sklep nebo lodžie, což je pro cenu 19,95 M Kč mírný nedostatek. Dispozice 3+kk, cihlová stavba a osobní vlastnictví jsou pozitivní konstanty z prvního kola potvrzené.

🚨 Red flags

Žádné IČO, telefon ani email extrahovány z inzerátu – prodejce zcela anonymní, nelze ověřit identitu ani prověřit v ARES
looks_like_rk: false + claims_direct_owner: false – nejasný status prodejce (ani RK, ani deklarovaný majitel) – šedá zóna
energy_class: 'Třída' bez hodnoty (A–G) – chybějící PENB je od 2013 zákonná povinnost, absence je red flag i právní riziko
year_built: 0 – chybějící rok stavby znemožňuje posoudit stáří konstrukce a potřebu reinvestic do domu
Nesoulad ploch přetrvává: popis 112 m² + 9,5 m² terasa vs. inzerovaných 122 m² – bez LV nelze určit, co je v ceně

✅ Buy signals

Osobní vlastnictví (ownership: Osobní) – nejčistší forma vlastnictví, bez rizika převodu z družstevního
Cihlová stavba, 6. patro, výtah, terasa do vnitrobloku – kombinace parametrů odpovídá prémiové nabídce
V15f confidence 0.85 s MAPE 3.6 % – model má vysokou jistotu, sleva je tedy statisticky reálná a výrazná
Orientace V+Z, střešní ateliérová okna, původní trámy – architektonická hodnota obtížně replikovatelná
Klimatizace (3 jednotky) + podlahové vytápění v koupelnách – nadstandardní vybavení snižuje okamžité investice

➡️1) PRIORITA: Dohledat LV na CUZK podle adresy – ověřit skutečnou plochu, vlastníka (fyzická osoba vs. firma), zástavy, věcná břemena a exekuce. 2) Identifikovat prodejce: pokud jde o fyzickou osobu, prověřit insolvenci přes ISIR; pokud firmu, spustit ARES kontrolu. 3) Vyžádat PENB (průkaz energetické náročnosti) – bez něj nelze uzavřít kupní smlouvu, absence je vyjednávací argument. 4) Kontaktovat inzerenta a zjistit důvod prodeje a délku inzerátu na trhu. 5) Pokud LV je čisté a prodejce je fyzická osoba bez exekucí → eskalovat na fyzickou prohlídku a nabídnout 18,0–18,8 M Kč s odůvodněním chybějícího PENB a nesouladu ploch. Nejednat bez ověření LV.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 1 - Nové Město

Prodej bytu 3+1 135 m²

Cena inzerát

22,200,000 Kč

V15f fair value

29,268,718 Kč

Discount

−24.15%

Plocha

135.0 m²

22,200,000 Kč fair 29,268,718 Kč

Claude confidence

68/100

🚪 3+1🏢 5.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý🛗 elevator

💭 Claude analýza

Sleva ~24 % oproti V15f je atraktivní, ale druhé kolo odhaluje několik znepokojivých mezer: fotografie jsou explicitně označeny jako ilustrativní (byt pravděpodobně není v inzerovaném stavu), energetická třída není vyplněna, rok stavby chybí a nelze ověřit skutečný stav. Žádné CUZK transakce v okolí neumožňují lokální kalibraci modelu. Příležitost zůstává reálná, ale vyžaduje důkladnou fyzickou i právní verifikaci před jakýmkoliv závazkem.

🔎 Deep findings

Klíčové zjištění druhého kola: inzerát explicitně uvádí 'Fotografie jsou pouze ilustrativní' – to je zásadní red flag signalizující, že byt buď není zrekonstruován (přestože condition='Velmi dobrý'), nebo teprve vzniká (developer/přestavba). Energetická třída je prázdná string 'Třída' bez hodnoty – historický dům z 19. stol. bude s vysokou pravděpodobností v třídě E nebo horší, což při 135 m² znamená roční náklady na energie v řádu 80–150 tis. Kč a komplikace při případném prodeji po 2033 (EU EPBD). Rok stavby=0 je systémová mezera. Nesoulad patra (text: 4. NP, data: floor=5) naznačuje buď podkroví nebo chybu v datech. Žádné extrahované kontaktní entity (IČO, telefon, email) jsou neobvyklé pro legitimní inzerát na sreality.cz – buď byl inzerát zadán přes formulář bez veřejných kontaktů, nebo jde o neúplný scraping. ARES=null potvrzuje, že nelze prověřit prodávajícího. V15f korekce jsou minimální (+2 % výtah, +3 % stav) – model nezohledňuje energetickou třídu E/F, která by fair price snížila odhadem o 8–15 %, tedy na cca 24,9–26,9 M Kč, čímž se skutečná sleva zužuje na 10–17 %.

🚨 Red flags

FOTOGRAFIE JSOU ILUSTRATIVNÍ – byt pravděpodobně není dokončen nebo neodpovídá popisu; reálný stav neznámý
Energetická třída nevyplněna ('Třída' bez hodnoty) – historický dům z 19. stol. pravděpodobně třída E/F/G, což výrazně snižuje hodnotu a zvy
Rok stavby = 0 (chybí) – nelze posoudit technický stav konstrukce, střechy, rozvodů
Žádné IČO, telefon ani email v inzerátu – nelze ověřit totožnost prodávajícího ani zda jde o RK nebo majitele
entities_extracted: looks_like_rk=false, claims_direct_owner=false – prodávající se neidentifikuje vůbec

✅ Buy signals

Sleva 24 % oproti V15f fair price (22,2 M vs. 29,3 M Kč) – pokud stav odpovídá 'velmi dobrý', jde o výrazný upside
Osobní vlastnictví (ownership: Osobní) – žádné družstevní komplikace
Výtah v historickém domě – nadstandardní pro zástavbu 19. stol., V15f již zohlednil (+2 %)
Dispozice 3+1 / 135 m² se dvěma koupelnami – nájemní potenciál prémiový (krátkodobý i dlouhodobý nájem)
Praha 1 – Nové Město: dlouhodobě nejlikvidnější segment českého realitního trhu

➡️1) OKAMŽITĚ: Kontaktovat inzerenta přes sreality.cz a vyžádat: (a) skutečné fotografie bytu v aktuálním stavu – pokud jsou ilustrativní, co přesně se prodává a v jakém stavu; (b) energetický průkaz (PENB) – bez něj nelze ocenit provozní náklady ani budoucí prodejnost; (c) výpis z KN – ověřit zástavy, věcná břemena, exekuce, předkupní práva. 2) PŘED PROHLÍDKOU: Ověřit na KN číslo popisné domu a LV bytu – zkontrolovat vlastníka (fyzická osoba vs. firma), případné poznámky o sporech. 3) NA PROHLÍDCE: Fyzicky ověřit stav rozvodů (elektrika, voda, odpady – historický dům), stav oken, střechy a společných prostor; vyžádat zápisy ze schůzí SVJ za poslední 3 roky a výši fondu oprav. 4) POKUD STAV ODPOVÍDÁ POPISU: Nechat zpracovat nezávislý znalecký posudek (odhadovaná hodnota znalce vs. V15f) a teprve poté jednat. Cílová nabídková cena po zohlednění energetiky: max. 20,5–21,5 M Kč.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 8 - Libeň

Prodej bytu 2+1 81 m²

Cena inzerát

12,150,000 Kč

V15f fair value

16,946,502 Kč

Discount

−28.3%

Plocha

81.0 m²

12,150,000 Kč fair 16,946,502 Kč

Claude confidence

58/100

🚪 2+1🏢 3.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý🌿 balcony📦 cellar

💭 Claude analýza

Druhé kolo potvrzuje solidní fyzický stav bytu (cihla, rekonstrukce, balkon, sklep), ale absence jakýchkoliv kontaktních entit (IČO, telefon, email) a nulová CUZK data zvyšují nejistotu. Sleva 28 % oproti V15f je strukturálně vysvětlitelná družstevní formou, nikoliv mimořádnou tržní příležitostí – standardní diskont za družstevní podíl v Praze se pohybuje 15–30 %. Ekonomický argument o příjmech družstva (100 000 Kč/měsíc z pronájmů) je zajímavý, ale neověřitelný z inzerátu.

🔎 Deep findings

Z deep dat vyplývá: (1) Prodejce není identifikován jako RK ani jako přímý majitel – absence jakýchkoliv kontaktních údajů je neobvyklá a snižuje důvěryhodnost inzerátu; může jít o zprostředkovatele bez IČO nebo o záměrné skrytí identity. (2) ARES data jsou null – bez IČO nelze prověřit ani základní firemní historii. (3) Energetická třída je prázdná ('Třída') – u cihlového domu neznámého stáří (year_built=0) je to relevantní riziko, zejména pokud kupující zvažuje refinancování nebo prodej v budoucnu. (4) Amenity jsou pouze balkon a sklep – chybí výtah (5patrový dům bez výtahu je potenciální problém pro část kupujících a snižuje likviditu), garáž ani parkovací stání nejsou zmíněny. (5) Popis ekonomiky družstva (5 pronajímaných bytů, 100k/měsíc) je silný argument pro stabilitu domu, ale vyžaduje ověření účetních výkazů družstva a výše nesplaceného úvěru na rekonstrukci.

🚨 Red flags

Žádné kontaktní entity (IČO, telefon, email) – nelze ověřit prodávajícího ani jeho vztah k bytu; looks_like_rk=false AND claims_direct_owner
ARES data null – nelze prověřit, zda prodejce nebo zprostředkovatel není v insolvenci nebo nemá jiné právní problémy
Nulová CUZK data o reálných prodejích v okolí – V15f fair value 16,95 mil. Kč není podložena skutečnými transakcemi, model pracuje bez lokál
Energetická třída neuvedena ('Třída' bez písmene) – u rekonstruovaného bytu v cihlovém domě může být třída D–E, což snižuje atraktivitu pro
Rok výstavby = 0 (neznámý) – cihlový dům v dolní Libni může být předválečný nebo poválečný, stáří konstrukce neověřeno

✅ Buy signals

Kompletní rekonstrukce před 3 lety s kvalitními materiály (dubové/bukové parkety, podlahové topení v koupelně) – žádné okamžité CAPEX
Cihlová konstrukce, 4. patro z 5 – prémiový typ domu, dobrá poloha v rámci budovy
Balkon + sklep + 2 komory – nadstandardní úložné kapacity pro 2+1
Ekonomicky stabilní družstvo s příjmy z pronájmů ~100 000 Kč/měsíc – fond oprav financován z výnosů, ne ze záloh členů; nová fasáda, střecha
Cena 150 000 Kč/m² odpovídá reálnému tržnímu pásmu pro družstevní byty v dolní Libni (vlastnické byty srovnatelné kvality se obchodují ~180–

➡️1. PRIORITA: Vyžádat kontaktní údaje prodávajícího přes portál sReality a ověřit, zda jde o přímého člena družstva nebo zprostředkovatele. 2. Požádat o stanovy bytového družstva a prověřit podmínky převodu členského podílu (souhlas představenstva, předkupní právo ostatních členů). 3. Vyžádat účetní závěrku družstva za poslední 2 roky – ověřit výši nesplaceného úvěru na rekonstrukci a skutečné příjmy z pronájmů. 4. Prověřit existenci výtahu v domě (5 pater, cihla – pravděpodobně bez výtahu, což je zásadní pro likviditu). 5. Zajistit energetický průkaz (PENB) – bez třídy nelze odhadnout provozní náklady ani hypoteční podmínky. 6. Pokud jsou stanovy v pořádku a účetnictví čisté, doporučit fyzickou prohlídku a právní due diligence celého družstva před závaznou nabídkou.

Otevřít inzerát →