Hunter: Praha - 3 dealu

✅ REAL

Praha 10 - Záběhlice

Prodej vily 307 m², pozemek 503 m²

Cena inzerát

44,900,000 Kč

V15f fair value

56,434,972 Kč

Discount

−20.44%

Plocha

307.0 m²

44,900,000 Kč fair 56,434,972 Kč

Claude confidence

55/100

⚡ Třída🛠 Ve výstavbě🚗 parking

💭 Claude analýza

Vila je stále ve výstavbě (condition: 'Ve výstavbě', year_built: 0), což vysvětluje 20% discount oproti V15f modelu – ale zároveň přináší výrazné riziko dokončení, kolaudace a developer rizika. Energetická třída není specifikována a z entit nelze identifikovat prodejce ani ověřit jeho bonitu přes ARES. Sleva je reálná, ale není to podhodnocení hotové nemovitosti.

🔎 Deep findings

Klíčové nové zjištění: nemovitost je STÁLE VE VÝSTAVBĚ (deep_features.condition = 'Ve výstavbě', year_built = 0) – první kolo tuto skutečnost nezohlednilo dostatečně a hodnotilo jako hotovou novostavbu. ARES data jsou null, protože z inzerátu nebylo extrahováno žádné IČO ani kontakt – prodejce/developer je zcela neverifikovatelný z dostupných dat. Energetická třída chybí, přestože u novostavby ve výstavbě by měl být k dispozici alespoň průkaz PENB z projektové dokumentace. Amenity jsou minimální (pouze parking) – buď scraping nezachytil plný rozsah, nebo inzerát neobsahuje strukturovaná data. Skeletová konstrukce je pozitivní signál kvality. Celkově: 20% discount je pravděpodobně 'development premium' za riziko nedokončení, nikoliv skutečné podhodnocení hotové nemovitosti.

🚨 Red flags

Nemovitost VE VÝSTAVBĚ – year_built: 0, condition: 'Ve výstavbě' – riziko nedokončení, prodlení, vícenákladů
Energetická třída není vyplněna ('Třída' bez hodnoty) – u novostavby povinná, absence je nestandardní
Žádné IČO, telefon ani email v inzerátu – nelze identifikovat developera/prodejce, ARES ověření neproběhlo
entities_extracted: looks_like_rk = false, claims_direct_owner = false – nejasná identita prodejce
Nulové CUZK transakce v okolí – fair value V15f modelu není podložena reálnými srovnatelnými prodeji

✅ Buy signals

Renomovaný architekt Prof. Ing. Arch. Ivan Kroupa – ověřitelná reference, zárukou architektonické kvality
Dispozice 5+kk, 307 m² + garáž 2 auta + krytá terasa + bazén + lodžie – nadstandardní program
Skeletová konstrukce – kvalitní stavební systém, flexibilní dispozice do budoucna
20.44% discount oproti V15f (confidence 0.85, MAPE 3.6%) – model je přesný, sleva statisticky signifikantní
Lokalita Praha 10 – Záběhlice, nejvyšší bod, výhled na panorama – prémiový positioning

➡️PRIORITA: Identifikovat developera projektu Sky City Villas – dohledat IČO přes obchodní rejstřík (název projektu + Praha 10), ověřit v ARES bonitu, historii projektů a případnou insolvenci. Vyžádat stavební povolení, harmonogram výstavby a termín kolaudace. Prověřit list vlastnictví v CUZK – zástavní práva banky developera na pozemku jsou standardní, ale musí být ošetřena v kupní smlouvě (vinkulace, notářská úschova). Vyžádat PENB z projektové dokumentace. Porovnat cenu s ostatními vilami v projektu a zjistit, kolik jich je již prodáno – nízký prodej = riziko. Teprve po ověření developera a LV zvážit rezervační smlouvu s úschovou u notáře.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 9 - Vinoř

Prodej rodinného domu 122 m², pozemek 380 m²

Cena inzerát

16,300,000 Kč

V15f fair value

22,423,816 Kč

Discount

−27.31%

Plocha

122.0 m²

16,300,000 Kč fair 22,423,816 Kč

Claude confidence

52/100

⚡ Třída🛠 Novostavba

💭 Claude analýza

Jde o projekt na výstavbu (nikoliv hotový dům) s dobou realizace 12 měsíců a informativními obrázky – cena 16,3 mil. Kč je tedy za budoucí nemovitost, nikoli za dokončenou novostavbu, což zásadně mění risk profil. Model V15f pravděpodobně oceňuje dokončený objekt, takže sleva 27 % je z velké části iluzorní – zahrnuje riziko výstavby, inflaci nákladů a závislost na developerovi. Bez IČO, kontaktů ani ARES dat nelze ověřit bonitu prodávajícího.

🔎 Deep findings

Deep data odhalují klíčový problém: year_built = 0 a condition = 'Novostavba' potvrzují, že objekt fyzicky neexistuje – jedná se o prodej projektu/stavebního záměru s 12měsíční realizací. Energetická třída je vyplněna pouze jako 'Třída' bez specifikace, PENB tedy neexistuje. Entities extracted neobsahují žádné IČO, telefon ani email – inzerát je anonymní, což je u projektu v hodnotě 16 mil. Kč neobvyklé a znepokojivé. ARES data jsou null, nelze tedy prověřit bonitu ani historii prodávajícího subjektu. looks_like_rk = false a claims_direct_owner = false – identita prodávajícího je zcela nejasná. Skutečná sleva oproti tržní hodnotě je pravděpodobně výrazně nižší než 27 %, protože V15f oceňuje dokončený objekt a nezohledňuje riziko výstavby, možné vícenáklady za nadstandard a inflaci stavebních materiálů.

🚨 Red flags

Dům NENÍ dokončen – jde o projekt s 12měsíční dobou výstavby, cena je za budoucí stav
Informativní obrázky mohou obsahovat nadstandardní prvky, které nejsou v ceně – klasický developerský marketing
Žádné IČO, telefon ani email v inzerátu – nelze ověřit totožnost prodávajícího ani jeho solventnost
ARES data zcela chybí – nelze prověřit, zda prodávající není v insolvenci nebo exekuci
Energetická třída uvedena pouze jako 'Třída' bez konkrétního označení (A/B/C) – PENB pravděpodobně neexistuje

✅ Buy signals

Nízkoenergetický dům s tepelným čerpadlem a podlahovým vytápěním – nízké provozní náklady po dokončení
Dispozice 5+kk / 122 m² s možností rozšíření na 152 m² – flexibilní pro rodinu
Pozemek 380 m² v Praze – solidní poměr, vlastní zahrada
Cihlová konstrukce – kvalitní stavební materiál
Cena 133 607 Kč/m² je pro pražskou novostavbu nízká – pokud developer dodrží kvalitu a termín, jde o zajímavou vstupní cenu

➡️1) PRIORITA: Dohledat prodávajícího – vyžádat IČO nebo jméno fyzické osoby a prověřit v ARES, insolvenčním rejstříku a CUZK (kdo je vlastníkem pozemku). 2) Ověřit existenci stavebního povolení na příslušném stavebním úřadě Praha 9 – bez SP je projekt bezcenný. 3) Vyžádat projektovou dokumentaci, smlouvu o dílo a reference na realizované stavby od stejného dodavatele. 4) Prověřit list vlastnictví pozemku 380 m² – zástavy, věcná břemena, exekuce. 5) Pokud prodávající odmítne poskytnout IČO nebo SP, inzerát ignorovat. 6) Pokud vše v pořádku, maximální nabídka 14,5–15 mil. Kč s platbou vázanou na milníky výstavby (ne předem), nikoliv 15,5 mil. Kč jak doporučovalo 1. kolo – riziko projektu to odůvodňuje.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 10 - Záběhlice

Prodej vily 403 m², pozemek 598 m²

Cena inzerát

65,000,000 Kč

V15f fair value

74,072,468 Kč

Discount

−12.25%

Plocha

403.0 m²

65,000,000 Kč fair 74,072,468 Kč

Claude confidence

52/100

⚡ Třída🛠 Ve výstavbě🚗 parking

💭 Claude analýza

Vila je stále ve výstavbě (condition: 'Ve výstavbě', year_built: 0), což přináší výrazné realizační riziko – cena 65M Kč za nedokončenou stavbu bez ověřitelných transakcí v okolí je spekulativní. Discount 12 % oproti V15f je reálný, ale model oceňuje dokončenou nemovitost, nikoli rozestavěnou. Absence jakýchkoli kontaktních entit (IČO, telefon, email) a nulové ARES záznamy znemožňují ověřit prodejce.

🔎 Deep findings

Klíčový nový poznatek: deep_features odhalují stav 'Ve výstavbě' a year_built = 0, což první kolo nemělo k dispozici – toto zásadně mění rizikový profil. Jde o rozestavěnou nemovitost, nikoli hotový produkt. Energetická třída je prázdná ('Třída' bez hodnoty), což u novostavby s ambicí luxusu budí pochybnosti – moderní vila by měla mít A nebo B. Amenity jsou extrémně chudé (pouze 'parking'), přestože popis zmiňuje bazén, garáž pro 2 vozy, lodžii, zimní zahradu – data nejsou strukturovaně zachycena, nebo nebyla poskytnuta developerem. Entities_extracted neobsahují žádné IČO ani kontakty – inzerát na sreality.cz bez identifikace prodejce je nestandardní pro transakci v hodnotě 65M Kč. ARES = null potvrzuje, že developer není z dostupných dat ověřitelný. Kombinace: rozestavěno + neznámý prodejce + žádné okolní transakce = vyšší due diligence nutnost.

🚨 Red flags

KRITICKÉ: Stav 'Ve výstavbě' + year_built = 0 – cena 65M Kč za rozestavěnou stavbu bez záruky dokončení
Žádné IČO, telefon ani email v inzerátu – nelze identifikovat prodejce/developera, nelze ověřit v ARES
ARES data = null – developer není dohledatelný z dostupných dat, riziko neznámého subjektu
Nulové CUZK transakce v okolí – absolutně žádná tržní kotva pro ověření ceny 161 290 Kč/m²
Energetická třída uvedena pouze jako 'Třída' bez specifikace (A/B/C?) – u novostavby podezřelé

✅ Buy signals

Discount 12 % oproti V15f (65M vs. 74M Kč) – pokud se stavba dokončí dle projektu, solidní vstupní cena
Renomovaný architekt Prof. Ing. Arch. Ivan Kroupa – ověřitelná přidaná hodnota, prestiž projektu
Dispozice 7+kk (5+kk + 2+kk se samostatným vstupem) – příjem z nájmu depandance ~25–35k Kč/měsíc
Pozemek 598 m² v Praze s bazénem 8×4 m – vzácná komodita, dlouhodobé zhodnocení
Skeletová konstrukce – kvalitní stavební systém vhodný pro nadčasovou architekturu

➡️1) PRIORITA: Dohledat developera projektu 'Sky City Villas' manuálně (ARES, CUZK, obchodní rejstřík) – ověřit IČO, základní kapitál, historii projektů a případnou insolvenci. 2) Vyžádat stavební povolení, harmonogram dokončení a smlouvu o smlouvě budoucí kupní s bankovní zárukou nebo notářskou úschovou. 3) Prověřit list vlastnictví v CUZK – kdo je aktuální vlastník pozemku, zda jsou na něm zástavní práva nebo věcná břemena. 4) Zjistit energetický průkaz (PENB) – pokud není k dispozici, požadovat závazek třídy A/B jako podmínku smlouvy. 5) Porovnat ceny ostatních vil v projektu Sky City Villas – pokud jsou ostatní jednotky za 74M+ Kč, discount je reálný; pokud jsou za 60M, cena je nafouknutá. 6) Konzultovat s právníkem specializovaným na developerské smlouvy před jakýmkoli závazkem.

Otevřít inzerát →