Hunter: Praha - 2 dealu

✅ REAL

K Borovíčku, Praha - Kunratice

Prodej domu 1.009 m², pozemek 3.687 m², K Borovíčku,

Cena inzerát

71,500,000 Kč

V15f fair value

100,000,000 Kč

Discount

−28.5%

Plocha

1009.0 m²

71,500,000 Kč fair 100,000,000 Kč

Claude confidence

55/100

🚪 5+kk

💭 Claude analýza

Objekt 1009 m² / 3687 m² v prémiové lokalitě Kunratice s diskontem ~28,5 % pod V15f zůstává zajímavou příležitostí, ale druhé kolo odhaluje kritické mezery: nulový rok výstavby, žádné kontaktní entity (ICO/telefon/email), inzerát vypadá jako přímý majitel ale bez jakéhokoliv potvrzení, a popis je stále nefunkční scrape navigačního menu Bezrealitky. Confidence snižuji kvůli absenci ověřitelných dat.

🔎 Deep findings

Deep data přinášejí více otázek než odpovědí. Dispozice 5+kk pro dům 1009 m² je statisticky anomální – buď jde o chybu parsování (pravděpodobné), nebo je velká část plochy nebytová/technická/nevyužitá, což by výrazně snižovalo hodnotu. Rok výstavby = 0 je kritická mezera: u domu této velikosti může rekonstrukce stát 20–50 mil. Kč, což by eliminovalo celý diskont. Absence jakýchkoliv kontaktních entit (IČO, telefon, email) je pro inzerát na Bezrealitky neobvyklá – buď byl scraping neúspěšný, nebo inzerát skutečně neobsahuje kontakty (možná záměrně). ARES = null potvrzuje, že žádný podnikatelský subjekt nebyl identifikován, tedy pravděpodobně přímý majitel – to je pozitivní signál, ale bez ověření. Energetika a amenity (výtah, garáž) nejsou v deep_features vůbec přítomny – pro dům 1009 m² absence energetického štítku je red flag z hlediska provozních nákladů.

🚨 Red flags

year_built = 0 – rok výstavby zcela chybí, nelze posoudit stáří ani potřebu rekonstrukce
Žádné kontaktní entity: 0 IČO, 0 telefonů, 0 emailů – inzerát je prakticky anonymní
claims_direct_owner = false A looks_like_rk = false – nelze identifikovat prodávajícího
text_length = 2054 znaků, ale celý text je scrape navigačního menu, nikoliv reálný popis nemovitosti
ARES data = null – nelze ověřit žádný subjekt

✅ Buy signals

Lokalita Praha-Kunratice patří mezi TOP rezidenční adresy v Praze
Pozemek 3687 m² je v Praze extrémně vzácný – samotná pozemková hodnota může být 30–50 mil. Kč
Discount 28,5 % pod V15f fair value (100 mil. Kč) = potenciální úspora ~28,5 mil. Kč
Žádná red flag slova spojená s insolvencí, dražbou nebo exekucí
GPS souřadnice dostupné – fyzická lokace ověřitelná

⚠ Původní inzerát není dostupný — odkaz vede na vyhledávání

➡️1) PRIORITA: Dohledat inzerát přímo na Bezrealitky.cz podle GPS souřadnic nebo názvu ulice 'K Borovíčku, Praha-Kunratice' a získat funkční kontakt na prodávajícího. 2) Ověřit v Katastru nemovitostí (CUZK nahlížení): vlastníka parcely, LV, případná zástavní práva, věcná břemena a výměru. 3) Vyžádat si: rok výstavby, energetický průkaz, projektovou dokumentaci a skutečnou dispozici – 5+kk pro 1009 m² nedává smysl. 4) Objednat nezávislý znalecký posudek PŘED prohlídkou pro kalibraci V15f modelu. 5) Pokud vlastník potvrzený jako fyzická osoba bez dluhů + rok výstavby po 2000 + stav dobrý → přehodnotit na DEAL. Pokud rok výstavby před 1990 bez rekonstrukce → reálná hodnota může být pod 71,5 mil. Kč.

Vyhledat podobné na portálu →

✅ REAL

Praha 10 - Záběhlice

Prodej vily 307 m², pozemek 503 m²

Cena inzerát

44,900,000 Kč

V15f fair value

56,434,972 Kč

Discount

−20.44%

Plocha

307.0 m²

44,900,000 Kč fair 56,434,972 Kč

Claude confidence

52/100

⚡ Třída🛠 Ve výstavbě🚗 parking

💭 Claude analýza

Vila je ve výstavbě (condition: 'Ve výstavbě', year_built: 0), což je zásadní rizikový faktor – kupující platí za nedokončenou nemovitost bez záruky termínu dokončení a finální kvality. Sleva ~20 % oproti V15f je reálná, ale model V15f může být pro rozestavěnou novostavbu v Záběhlicích nadhodnocený. Absence jakýchkoliv kontaktních entit (IČO, telefon, email) a ARES dat komplikuje ověření prodejce.

🔎 Deep findings

Klíčové nové zjištění: nemovitost je prokazatelně VE VÝSTAVBĚ (condition field + year_built = 0), což první kolo explicitně nehodnotilo jako hlavní riziko. ARES data jsou null – buď prodejce není RK (looks_like_rk: false), nebo IČO nebylo extrahováno z textu; v každém případě nelze prověřit bonitu developera. Energetická třída je v DB uložena jako prázdná hodnota 'Třída' – u novostavby, která by měla splňovat PENB A/B, je to varovný signál nekompletních dat nebo záměrného vynechání. Amenity DB obsahuje pouze 'parking', přestože text popisuje bazén, lodžii, zimní zahradu – buď extrakce selhala, nebo tyto prvky nejsou součástí standardní výbavy a jsou za příplatek. Skeletová konstrukce je pro prémiovou vilu neobvyklá a může komplikovat hypoteční financování u konzervativních bank.

🚨 Red flags

KRITICKÉ: Nemovitost je ve výstavbě (year_built: 0) – kupující nese riziko nedokončení, prodlení nebo změny projektu
Energetická třída není specifikována ('Třída' bez hodnoty) – u novostavby by měla být A nebo B, absence je podezřelá
Žádné IČO, telefon ani email v inzerátu – nelze ověřit totožnost prodejce ani developera
ARES data: null – nelze prověřit finanční zdraví developera/RK
Žádné srovnatelné prodeje z CUZK v okolí – tržní hladina pro Záběhlice neověřitelná

✅ Buy signals

Sleva ~20 % oproti V15f modelu (MAPE 3,6 % – model relativně přesný pro dokončené stavby)
Renomovaný architekt Prof. Ing. Arch. Ivan Kroupa – ověřitelná přidaná hodnota a reputační záruka kvality
Dispozice 5+kk, 307 m² + garáž 2 auta + potenciál suterénu – nadstandardní parametry
Privátní rezidenční komplex Sky City Villas – potenciál hodnotového růstu po dokončení celého projektu
Žádná varovná slova (dražba, insolvence, exekuce) v textu ani v DB

➡️1) PRIORITA: Ověřit stavební povolení a fázi výstavby na příslušném stavebním úřadě MČ Praha 10 – zjistit předpokládaný termín kolaudace. 2) Dohledat IČO developera projektu Sky City Villas manuálně (ARES, obchodní rejstřík) a prověřit jeho finanční zdraví, historii dokončených projektů a případné insolvence. 3) Vyžádat si PENB (průkaz energetické náročnosti) nebo projektovou dokumentaci s deklarovanou energetickou třídou – pokud není A nebo B, přehodnotit fair value. 4) Prověřit list vlastnictví v CUZK – ověřit, zda je pozemek bez zástavního práva a kdo je aktuální vlastník (developer vs. třetí strana). 5) Pokud developer projde ARES prověrkou bez problémů a kolaudace je do 12 měsíců, zvýšit confidence na 65+ a zvážit rezervační smlouvu s podmínkou nezávislého znaleckého posudku po dokončení.

Otevřít inzerát →