Hunter: Co - 2 dealu

✅ REAL

Francouzská

Prodej bytu 4+kk 95 m²

Cena inzerát

16,990,000 Kč

V15f fair value

20,667,002 Kč

Discount

−17.79%

Plocha

95.0 m²

16,990,000 Kč fair 20,667,002 Kč

Claude confidence

71/100

🚪 4+kk🏢 4.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý☀️ terrace

💭 Claude analýza

Deep data potvrzují cihlovou budovu v osobním vlastnictví, 4. patro s výtahem a terasu – žádné ARES insolvence ani red flag slova. Sleva ~18 % oproti V15f (confidence 0.85, MAPE 3.6 %) zůstává atraktivní i po zohlednění faktické 3+kk dispozice. Absence IČO/telefonu/emailu v textu je mírně nestandardní, ale neindikuje podvod.

🔎 Deep findings

ARES data jsou null – IČO nebylo extrahováno, přestože inzerát explicitně jmenuje agenturu 'Home Real Estate'. Doporučuji manuálně dohledat IČO v ARES a ověřit solventnost RK. Deep features potvrzují cihlovou budovu, osobní vlastnictví a 4. patro s výtahem – to jsou pozitivní signály konzistentní s first-pass hodnocením. Energetická třída není strojově čitelná ('Třída' bez klasifikace) – u budovy z roku 2008 lze očekávat třídu C, výjimečně B po rekonstrukci; absence PENB je administrativní riziko při prodeji. Rok výstavby 0 v parseru vs. 2008 v textu – drobná datová inkonsistence, nutno ověřit LV v katastru. Amenities jsou minimální (pouze terasa) – absence garáže/sklepa může vysvětlovat část slevy oproti modelu.

🚨 Red flags

energy_class vrací pouze 'Třída' bez písmene – PENB pravděpodobně chybí nebo nebyl zveřejněn, u budovy z 2008 může jít o třídu C–D
year_built = 0 v deep features (parser nenašel rok) – inzerát uvádí 2008, nutno ověřit v katastru
entities_extracted: žádné IČO, telefon ani email – kontaktní údaje makléře nejsou strojově čitelné, ztěžuje due diligence
looks_like_rk = false přesto text zmiňuje 'Home Real Estate' – parser RK neidentifikoval, ARES nelze prověřit bez IČO
cuzk_real_sales_nearby = [] – stále nulová srovnávací data z katastru, V15f model nelze lokálně kalibrovat

✅ Buy signals

Cihlová konstrukce – prémiový materiál pro Vinohrady, vyšší trvanlivost a akustika vs. panel
Osobní vlastnictví potvrzeno – žádné družstevní komplikace při financování hypotékou
4. patro + výtah (budova 2008) – optimální kombinace výhledu a dostupnosti
Stav 'Velmi dobrý' + kompletní rekonstrukce = minimální capex po koupi
Sleva 17.79 % oproti V15f s confidence 0.85 a MAPE pouze 3.6 % – model je spolehlivý, sleva je statisticky významná

➡️1) PRIORITA: Manuálně dohledat IČO 'Home Real Estate' v ARES (ares.gov.cz) a ověřit, že RK není v insolvenci ani exekuci. 2) Vyžádat PENB – pokud chybí, prodávající je povinen jej doložit před podpisem smlouvy; třída C/D může ovlivnit hypoteční podmínky. 3) Stáhnout LV z katastru (cuzk.cz) – ověřit rok kolaudace, případná věcná břemena, zástavní práva a shodu výměry 94,7 m². 4) Domluvit fyzickou prohlídku se zaměřením na: (a) reálnou proveditelnost příčky bez stavebního povolení, (b) stav SVJ a výši fondu oprav, (c) orientaci a hlučnost ulice Francouzská. 5) Pokud LV a ARES jsou čisté – podat nabídku 15,8–16,2 mil. Kč s odůvodněním chybějícího PENB a aktuální 3+kk dispozice. Časový horizont: jednat do 5 pracovních dní, lokalita je likvidní.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Pacov - Roučkovice

Prodej bytu 4+1 80 m²

Cena inzerát

3,300,000 Kč

V15f fair value

3,669,732 Kč

Discount

−10.08%

Plocha

80.0 m²

3,300,000 Kč fair 3,669,732 Kč

Claude confidence

58/100

🚪 4+1🏢 3.p⚡ Třída🛠 Dobrý📦 cellar🚗 parking☀️ terrace

💭 Claude analýza

Deep data potvrzují solidní příslušenství (sklep, parkování, terasa/lodžie) a osobní vlastnictví v cihlovém domě ve stavu 'Dobrý', což mírně podporuje první verdikt. Nicméně absence roku stavby (year_built=0), neurčitá energetická třída ('Třída' bez hodnoty), nulové CUZK srovnatelné prodeje a velmi vzdálená lokalita (41 km od většího města) snižují jistotu – nelze ověřit reálnou tržní cenu ani likviditu výstupu.

🔎 Deep findings

ARES data nejsou k dispozici (ares_data = null) a žádné IČO nebylo extrahováno – prodejce není identifikovatelný jako podnikatelský subjekt, ale ani se nedeklaruje jako přímý majitel. To je mírně nestandardní. Energetická třída je uvedena pouze jako 'Třída' bez konkrétního označení (A–G), což pravděpodobně znamená starší budovu bez platného PENB nebo záměrné vynechání – v obou případech jde o informační deficit. Rok stavby chybí zcela (0), přičemž cihlová zástavba v Roučkovicích typicky pochází z období 1960–1985, což by znamenalo stáří 40–65 let a potenciální potřebu rekonstrukce rozvodů/oken. Amenity 'parking' pravděpodobně odpovídá zmíněné garáži 17 m², 'terrace' lodžii – to je konzistentní s textem. Floor=3 při označení '2. patro' v textu je drobná nesrovnalost (záleží na metodice číslování). Celkově deep data neodhalují žádný zásadní nový problém, ale ani nepřidávají dostatečnou jistotu pro zvýšení confidence.

🚨 Red flags

year_built = 0 – chybí rok stavby, nelze posoudit stáří domu ani potřebu rekonstrukce
energy_class = 'Třída' bez konkrétního písmene – pravděpodobně starší budova bez průkazu nebo záměrně vynecháno
Žádné ICO, telefon ani email v inzerátu – kontaktní informace zcela chybí, nelze ověřit prodejce
looks_like_rk = false AND claims_direct_owner = false – nejasný status prodejce (ani RK ani deklarovaný majitel)
Nulové CUZK prodeje v okolí – V15f ocenění 3,67 M Kč nemá lokální oporu v reálných transakcích

✅ Buy signals

Osobní vlastnictví (ownership = Osobní) – žádná komplikace s družstevním převodem
Stav 'Dobrý' dle deep features – přesto ověřit, zda odpovídá realitě vs. frázi 'možnost úprav' v textu
Cihlová konstrukce – kvalitní a trvanlivá, prémiová pro venkovský segment
Amenity: sklep + parkování + terasa – nadstandardní výbava pro lokalitu a cenu
Sleva ~10 % oproti V15f (MAPE 3,6 %) – statisticky reálná podhodnocenost, pokud model platí i pro tuto mikrolokalitu

➡️1) Telefonicky kontaktovat prodejce přes portál sreality.cz a zjistit: rok stavby, stav rozvodů/oken/koupelny, důvod prodeje a jak dlouho je inzerát aktivní. 2) Ověřit LV v katastru nemovitostí (nahlížení.cuzk.cz) – zkontrolovat zástavní práva, věcná břemena a shodu vlastníka s prodejcem. 3) Vyžádat PENB (průkaz energetické náročnosti) – povinný při prodeji, jeho absence je red flag. 4) Pokud stav odpovídá 'Dobrý' bez nutnosti zásadní rekonstrukce a LV je čistý, cena 3,3 M Kč je férová až mírně výhodná – doporučit osobní prohlídku s odborníkem na stavební stav. 5) Zvážit, zda investiční záměr odpovídá nízké likviditě lokality – pro vlastní bydlení OK, pro investici s výhledem dalšího prodeje rizikové.

Otevřít inzerát →