Hunter: Ústí - 4 dealu

#1

✅ REAL

Ústí nad Orlicí

Prodej bytu 4+1 102 m²

Cena inzerát

3,500,000 Kč

V15f fair value

4,969,846 Kč

Discount

−29.58%

Plocha

102.0 m²

3,500,000 Kč fair 4,969,846 Kč

Claude confidence

55/100

💭 Claude analýza

Druhé kolo potvrzuje solidní cenový discount ~30 % pod V15f, ale nové entity analýzy odhalují kritický problém: extrémně krátký popis (45 znaků), žádné kontaktní údaje (telefon, email, IČO), nelze identifikovat prodávajícího ani ověřit legitimitu inzerátu. Absence ARES dat a nulové deep features znemožňují zpřesnění ocenění – confidence snižuji.

🔎 Deep findings

Druhé kolo nepřineslo žádná nová substantivní data: deep_features jsou prázdné (neznámý rok stavby, energetická třída, stav rekonstrukce, výtah, parkování), ARES data jsou null (nelze ověřit prodávajícího), entity extrakce nenašla žádné IČO/telefon/email. Inzerát má délku pouhých 45 znaků – jde o minimalistický nebo neúplně načtený záznam. Není možné potvrdit ani vyvrátit kvalitu nemovitosti. Absence RK identifikátoru není buy signal – spíše indikuje neúplnost dat. Druhý oceňovací model (V13/SE2/znalec) nebyl poskytnut, takže cross-validace ceny není možná.

🚨 Red flags

Text inzerátu má pouze 45 znaků – jde prakticky jen o název, žádný reálný obsah
Žádné kontaktní údaje (telefon, email, IČO) – nelze kontaktovat prodávajícího
Nelze určit, zda jde o RK nebo přímého majitele (looks_like_rk=false, claims_direct_owner=false)
Nulová deep_features data – neznámý stav bytu, energetika, rok stavby, vybavení
Žádné CUZK transakce v okolí – tržní hladina v lokalitě neověřitelná

✅ Buy signals

Discount 29,6 % pod V15f fair price (4 970 000 Kč) – pokud je stav bytu průměrný+, jde o reálnou podhodnocenou nabídku
Cena 34 314 Kč/m² pro 4+1/102 m² v Pardubickém kraji je atraktivní i při konzervativním přístupu
Žádná klíčová slova dražby, insolvence nebo exekuce
V15f model má vysokou spolehlivost (confidence 0.85, MAPE 3.6 %)
GPS souřadnice dostupné – fyzická lokalizace možná

➡️1) PRIORITA: Dohledat plný inzerát přímo na iDnes.cz podle GPS/názvu – pravděpodobně existuje rozšířená verze s kontakty a fotkami. 2) Pokud inzerát nelze dohledat nebo je skutečně takto prázdný, označit jako nevalidní zdroj a neinvestovat čas. 3) Pokud se podaří kontakt: okamžitě ověřit LV na CUZK (zástavy, exekuce, věcná břemena), zjistit rok stavby a stav (přízemí = riziko vlhkosti). 4) Porovnat s aktivními inzeráty v Ústí nad Orlicí (Sreality, Bezrealitky) pro kalibraci reálné tržní ceny. 5) Pokud LV čistý a stav alespoň průměrný – doporučena fyzická prohlídka s odhadcem.

Otevřít inzerát →

#2

✅ REAL

Ústí nad Orlicí

Prodej bytu 3+1 81 m²

Cena inzerát

2,900,000 Kč

V15f fair value

3,952,764 Kč

Discount

−26.63%

Plocha

81.0 m²

2,900,000 Kč fair 3,952,764 Kč

Claude confidence

55/100

💭 Claude analýza

Druhé kolo potvrzuje solidní cenový discount 26,6 % pod V15f, ale nové deep-data kontext situaci spíše zhoršuje: extrémně krátký popis (43 znaků) bez jakýchkoliv deep features, žádné kontaktní entity (ani telefon, ani email, ani IČO), nelze určit zda jde o RK nebo přímého majitele. Absence všech identifikátorů prodejce je neobvyklá a snižuje důvěryhodnost inzerátu.

🔎 Deep findings

Deep data jsou prakticky prázdná: deep_features={}, entities_extracted neobsahují žádné kontaktní údaje ani IČO, ARES=null. Inzerát má text délky pouhých 43 znaků – to je extrémně podezřelé a naznačuje buď automaticky generovaný/neúplný inzerát, nebo záměrně minimalistický přístup prodávajícího. Nelze ověřit energetický štítek, rok rekonstrukce, stav domu ani fond oprav. Absence IČO znemožňuje ARES prověrku. Portál idnes.cz je standardní, ale kvalita tohoto konkrétního inzerátu je velmi nízká. Celkově: více otazníků než v prvním kole.

🚨 Red flags

Text inzerátu má pouze 43 znaků – jde o absolutní minimum, prakticky nulový obsah
Žádné kontaktní entity: chybí telefon, email i IČO – nelze identifikovat prodávajícího
Nelze určit zda jde o RK nebo přímého majitele (looks_like_rk=false, claims_direct_owner=false)
Deep features zcela prázdné – neznámý stav, dispozice, energetika, rok stavby, amenity
Žádné CUZK srovnávací prodeje v okolí – tržní cena lokálně neověřitelná

✅ Buy signals

Discount 26,6 % pod V15f fair price (3 952 764 Kč) – potenciální prostor ~1 052 764 Kč
Cena 35 802 Kč/m² je pro Pardubický kraj a město velikosti Ústí nad Orlicí nízká
Žádná red_flag_words (dražba, insolvence, exekuce) v textu
ARES data null – žádná insolvence RK k dispozici (ale také žádné IČO k ověření)
GPS souřadnice přítomny – inzerát má reálnou lokaci

➡️Priorita č.1: Dohledat inzerát přímo na idnes.cz a získat kontakt na prodávajícího – telefonní číslo nebo email musí být v plném inzerátu na portálu. Ověřit identitu prodávajícího (fyzická osoba vs. RK). Pokud je kontakt dostupný: telefonicky zjistit rok výstavby/rekonstrukce, stav bytu, důvod prodeje a zda je byt volný. Před jakoukoliv návštěvou vyžádat výpis z katastru (LV) a zkontrolovat zástavní práva, věcná břemena a vlastníka. Pokud prodávající odmítá poskytnout základní informace nebo LV – inzerát ignorovat.

Otevřít inzerát →

#3

✅ REAL

Ústí nad Orlicí

Prodej bytu 3+kk 83 m²

Cena inzerát

2,995,000 Kč

V15f fair value

4,050,362 Kč

Discount

−26.06%

Plocha

83.0 m²

2,995,000 Kč fair 4,050,362 Kč

Claude confidence

52/100

💭 Claude analýza

Druhé kolo potvrzuje solidní cenový discount (~26 %), ale absence jakýchkoliv deep features, nulová délka textu (45 znaků), žádné kontaktní entity ani IČO a nulová CUZK data v okolí výrazně snižují důvěryhodnost inzerátu. Nelze ověřit ani prodejce, ani stav nemovitosti – inzerát je fakticky prázdná skořápka s cenou.

🔎 Deep findings

Deep data jsou prakticky prázdná – entities_extracted neobsahují žádný kontakt ani IČO, text má pouhých 45 znaků (de facto jen název inzerátu), deep_features jsou null. ARES nelze prověřit, protože není žádné IČO. Nelze určit, zda jde o RK nebo přímého majitele. Inzerát na idnes.cz s takto minimálním obsahem je buď automaticky importovaný placeholder (RK teprve doplní detail), nebo záměrně anonymní nabídka. Absence CUZK dat v okolí naznačuje velmi nízkou transakční aktivitu v dané lokalitě – model V15f pracuje s omezeným vzorkem, jeho confidence 0.85 může být nadhodnocena pro tuto mikrolokalitu.

🚨 Red flags

Extrémně krátký popis (45 znaků) – žádná informace o stavu, podlaží, vybavení, energetice
Žádné extrahované entity: bez telefonu, emailu, IČO – nelze identifikovat prodejce
looks_like_rk: false + claims_direct_owner: false – neznámý typ prodejce, nelze posoudit motivaci
deep_features prázdné – žádná data o dispozici, energetice, amenities, roku stavby
Nulové CUZK prodeje v okolí – tržní hladina lokality zcela neověřitelná

✅ Buy signals

Discount 26 % pod V15f fair price (4 050 362 Kč) je reálně atraktivní, pokud je stav nemovitosti průměrný nebo lepší
Dispozice 3+kk / 83 m² je likvidní segment i v menším městě
Žádná red flag slova (exekuce, insolvence, dražba) v textu
Přízemní byt legitimně vysvětluje část slevy – korekce -3 % modelem je konzervativní, reálný discount může být vyšší
Ústí nad Orlicí – průmyslové město s relativně stabilní poptávkou (Magna, Foxconn dodavatelé)

➡️1) Dohledat původní inzerát na idnes.cz a zjistit kontakt na prodejce – pokud je inzerát skutečně bez kontaktu, jde pravděpodobně o neaktivní/testovací listing. 2) Pokud kontakt existuje: ověřit IČO prodejce/RK přes ARES a zkontrolovat insolvenci. 3) Vyžádat LV z CUZK (zástavní práva, věcná břemena, exekuce). 4) Před prohlídkou zjistit rok výstavby domu a energetický průkaz – přízemní byt starší zástavby může mít zásadní problémy s vlhkostí. 5) Zvážit lokální znalce nebo místní RK pro cross-check tržní ceny – V15f model je zde méně spolehlivý (45,8 km od referenčního města). Nejednat bez ověření identity prodejce.

Otevřít inzerát →

#4

✅ REAL

Ústí n

Prodej družstevního bytu 3+1, 81 m²,Ústí n/L, ul. Seifertova

Cena inzerát

2,380,000 Kč

V15f fair value

2,981,505 Kč

Discount

−20.17%

Plocha

81.0 m²

2,380,000 Kč fair 2,981,505 Kč

Claude confidence

52/100

💭 Claude analýza

Inzerát na 3+1/81 m² v Ústí n/L s 20% slevou oproti V15f zůstává zajímavý, ale druhé kolo odhaluje kritické mezery: nulová délka popisu (121 znaků), žádné kontaktní údaje (telefon, email, IČO), nelze ověřit identitu prodávajícího ani zda jde o přímého majitele nebo RK. Absence deep features a entit výrazně snižuje důvěryhodnost inzerátu.

🔎 Deep findings

Deep features jsou prázdné – z inzerátu nelze zjistit rok stavby, energetickou třídu, stav rekonstrukce, přítomnost výtahu, sklepa ani parkovacího místa. Entity extraction nenašla žádné IČO, telefon ani email, což je pro bazos.cz neobvyklé a znepokojivé – kontaktní údaje bývají standardně přítomny. ARES data jsou null, nelze tedy ověřit případnou RK ani její bonitu/insolvenci. Prodávající není identifikován ani jako přímý majitel, ani jako RK. Kombinace nulových kontaktů + minimálního textu + absence deep dat vytváří obraz inzerátu s velmi nízkým informačním obsahem, který může být zastaralý, neúplný nebo testovací.

🚨 Red flags

Extrémně krátký text inzerátu (121 znaků) – prakticky nulový popis, žádné detaily o stavu, patře, vybavení
Žádné kontaktní údaje extrahovány (telefon, email, IČO) – nelze ověřit prodávajícího
Nelze určit, zda jde o přímého majitele nebo RK (claims_direct_owner: false, looks_like_rk: false)
Bazos.cz jako zdroj – minimální moderace, vyšší riziko neaktuálních nebo fiktivních inzerátů
Žádné deep features – neznámý stav bytu, energetická třída, rok stavby, amenity

✅ Buy signals

Sleva 20,17 % oproti V15f fair value (2 981 505 Kč) – statisticky významná odchylka, model má MAPE 3,6 %
Cena 29 382 Kč/m² odpovídá reálnému trhu Ústí n/L pro starší fond
Nadstandardní plocha 81 m² pro dispozici 3+1
Žádná varovná slova (exekuce, insolvence, dražba, dluh) v textu
V15f confidence 0,85 – model má dobrou jistotu pro tuto lokalitu

➡️1) Pokusit se dohledat inzerát přímo na bazos.cz a ověřit, zda je stále aktivní a zda obsahuje kontakt (mohl být extrahován neúplně). 2) Ruční vyhledání na CUZK pro ul. Seifertova, Ústí n/L – identifikovat LV družstva a ověřit případné zástavy, exekuce nebo věcná břemena na podílu. 3) Pokud je inzerát aktivní a kontakt dostupný: telefonicky ověřit identitu prodávajícího, vyžádat fotodokumentaci, stanovy družstva, výši měsíčních poplatků a podmínky převodu do OV. 4) Před jakýmkoliv závazkem zajistit právní prověření převodu družstevního podílu (smlouva o převodu podílu, souhlas družstva). Priorita: STŘEDNÍ – inzerát má potenciál, ale informační deficit vyžaduje aktivní ověření před dalším postupem.

Otevřít inzerát →