Hunter: Praha - 5 dealu

✅ REAL

Praha 10 - Strašnice

Prodej bytu 2+kk 49 m²

Cena inzerát

7,181,000 Kč

V15f fair value

8,474,135 Kč

Discount

−15.26%

Plocha

49.0 m²

7,181,000 Kč fair 8,474,135 Kč

Claude confidence

61/100

🚪 2+kk🏢 1.p⚡ Třída🛠 Před rekonstrukcí

🏢 RK

💭 Claude analýza

Byt ve zvýšeném přízemí panelového domu před rekonstrukcí s energetickou třídou G – sleva 15,3 % pod V15f je reálná, ale z velké části odůvodněná objektivními handicapy (přízemí, stav, energetika). Inzerát pochází pravděpodobně od RK bez dohledatelného IČO, což snižuje transparentnost transakce.

🔎 Deep findings

ARES data nejsou k dispozici (ares_data=null) a z inzerátu nebylo extrahováno žádné IČO ani telefon/email – RK nelze identifikovat ani ověřit její bonitu, insolvenci nebo historii. Entitní analýza potvrzuje přítomnost RK (looks_like_rk=true), ale anonymní charakter inzerátu je nestandardní. Deep features potvrzují nejzávažnější handicapy: floor=1 (zvýšené přízemí), condition='Před rekonstrukcí', energy_class='Třída G', year_built=0 (neznámý rok). Kombinace těchto faktorů vysvětluje ~10–12 % z celkové slevy 15,3 % – reálná 'čistá' sleva je tedy spíše 3–5 %, nikoli 15 %. Model V15f pravděpodobně plně nezohledňuje přízemí + stav před rekonstrukcí + G třídu jako kumulativní handicap.

🚨 Red flags

Žádné IČO ani kontaktní údaje v textu – RK nelze ověřit v ARES, identita prodávajícího je neznámá
looks_like_rk=true + claims_direct_owner=false – přítomnost zprostředkovatele zvyšuje transakční náklady (provize typicky 3–5 %)
Energetická třída G (Mimořádně nehospodárná) – PENB nebyl dodán, reálné provozní náklady neznámé, při prodeji povinnost dodat PENB
Zvýšené přízemí (floor=1) panelového domu – riziko vlhkosti, hluku, nižší bezpečnost, horší světelné podmínky
Stav 'Před rekonstrukcí' – náklady na rekonstrukci 2+kk 49 m² v Praze odhadem 400–700 tis. Kč, reálná sleva se tím zužuje

✅ Buy signals

Sleva 15,3 % pod modelem V15f (confidence 0.85, MAPE 3.6 %) – i po odečtení handicapů přízemí (~8–10 %) zbývá ~5–7 % reálné slevy
5 minut pěšky od metra A Skalka – nadprůměrná dopravní dostupnost pro Prahu 10
OV (osobní vlastnictví) – čistý převod bez komplikací s družstvem
Zateplený panelový dům s plastovými okny – nižší tepelné ztráty než nezateplený panel
Vyzděné jádro koupelny + samostatné WC + komora – dispozičně nadstandardní pro 2+kk v panelu

➡️1) Před prohlídkou: dohledat RK přes telefonní číslo na portálu sreality a ověřit IČO v ARES – zjistit historii, insolvenci, reference. 2) Vyžádat PENB (zákonná povinnost při prodeji) – bez něj nepodepisovat rezervační smlouvu. 3) Na prohlídce: zkontrolovat vlhkost stěn a podlahy (přízemí!), stav rozvodů vody/elektřiny/odpadu, hluk z ulice a ze schodiště. 4) Ověřit katastr: zástavní práva, věcná břemena, exekuce na jednotce i na pozemku. 5) Zjistit výši fondu oprav SVJ a plánované investice do domu. 6) Pokud prohlídka bez zásadních vad: nabídnout max. 6,7–6,8 mil. Kč (zohledňuje rekonstrukci ~500 tis. + přízemí handicap) – prostor pro vyjednávání existuje vzhledem k době na trhu.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 1 - Malá Strana

Prodej bytu 5+kk 235 m²

Cena inzerát

32,000,000 Kč

V15f fair value

48,495,490 Kč

Discount

−34.01%

Plocha

235.0 m²

32,000,000 Kč fair 48,495,490 Kč

Claude confidence

58/100

🚪 5+kk🏢 4.p⚡ Třída🛠 Velmi dobrý

💭 Claude analýza

Prémiová lokalita a velkorysá dispozice zůstávají silnými argumenty, ale absence jakýchkoliv kontaktních entit (IČO, telefon, email) a nulový rok stavby v deep features zvyšují nejistotu ohledně identity prodávajícího a skutečného stavu nemovitosti. Sleva 34 % pod V15f je stále nevysvětlená a fotografie jsou explicitně označeny jako ilustrativní – to je u inzerátu za 32 mil. Kč neobvyklý a znepokojivý signál.

🔎 Deep findings

ARES data nejsou k dispozici (ares_data = null) – nelze ověřit bonitu ani historii případné RK. Extrakce entit nepřinesla žádné identifikátory (IČO, telefon, email), přičemž systém nevyhodnotil inzerát ani jako RK ani jako přímého majitele – prodávající je fakticky anonymní. Osobní vlastnictví je pozitivní signál, ale bez ověření v katastru nemá vypovídací hodnotu. Energetická třída je v datech neúplná ('Třída' bez písmene) – u domu z 17. století lze očekávat třídu E nebo horší, což znamená vysoké provozní náklady a potenciální povinnost renovace. Rok stavby = 0 je systémová anomálie nebo záměrné vynechání. Ilustrativní fotografie jsou při této cenové hladině nestandardní a naznačují buď velmi ranou fázi prodeje (off-plan/rekonstrukce), nebo snahu zakrýt skutečný stav.

🚨 Red flags

ŽÁDNÉ kontaktní entity – chybí IČO, telefon i email; nelze ověřit totožnost prodávajícího ani makléře
looks_like_rk = false AND claims_direct_owner = false – prodávající není identifikován ani jako RK ani jako přímý majitel
Fotografie jsou EXPLICITNĚ ILUSTRATIVNÍ – u inzerátu za 32 mil. Kč jde o závažný red flag; skutečný stav bytu je neznámý
year_built = 0 – systém nezachytil rok stavby, přestože popis uvádí dům z 17. století; možná chybná nebo záměrně vynechaná data
energy_class = 'Třída' bez hodnoty – neúplný energetický štítek, historický dům pravděpodobně třída E/F/G

✅ Buy signals

Osobní vlastnictví (ownership = 'Osobní') – pozitivní právní forma
Stav 'Velmi dobrý' dle deep features – pokud odpovídá realitě, snižuje riziko skrytých nákladů
Cihlová konstrukce – prémiový stavební materiál, žádaný na trhu
4. patro s výtahem v historickém domě – nadstandardní komfort pro tuto zástavbu
Lokalita Malá Strana zůstává absolutní špičkou pražského trhu

➡️1) PRIORITNĚ ověřit výpis z katastru nemovitostí (LV) – zástavy, věcná břemena, exekuce, případní spoluvlastníci. 2) Kontaktovat inzerenta přes portál sReality a vyžádat si SKUTEČNÉ fotografie a přesnou adresu – odmítnutí je okamžitý stop signál. 3) Zjistit, zda jde o off-plan prodej nebo rekonstrukci (ilustrativní foto + nulový rok stavby to naznačují). 4) Prověřit památkovou ochranu objektu na NPÚ a stavebním úřadě MČ Praha 1. 5) Vyžádat energetický průkaz (PENB) – pravděpodobná třída E/F znamená výrazné provozní náklady. 6) Ověřit výši fondu oprav SVJ a stav společných částí domu. 7) Pokud jsou fotografie skutečné a nemovitost právně čistá, jednat rychle – cena je při potvrzeném stavu 'Velmi dobrý' mimořádně atraktivní.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 10 - Dubeč

Prodej bytu 1+1 39 m²

Cena inzerát

6,099,000 Kč

V15f fair value

6,736,817 Kč

Discount

−9.47%

Plocha

39.0 m²

6,099,000 Kč fair 6,736,817 Kč

Claude confidence

58/100

🚪 1+1🏢 1.p⚡ Třída🛠 Ve výstavbě🚗 parking☀️ terrace

🏢 RK

💭 Claude analýza

Novostavba v uzavřeném areálu s terasou a zahrádkou má reálný potenciál, sleva ~9,5 % oproti V15f modelu je atraktivní. Nicméně absence IČO a ARES dat u subjektu který 'looks_like_rk' je znepokojivá – nelze ověřit developera ani RK, což v kombinaci s rozestavěností (dokončení jaro 2026) zvyšuje riziko. Confidence mírně snížena.

🔎 Deep findings

ARES data jsou NULL a z inzerátu nebylo extrahováno žádné IČO ani kontakt – to je neobvyklé u RK/developera prodávajícího přes sRealitycz. Energetická třída je vyplněna jako prázdná hodnota 'Třída' bez konkrétního písmene (A–G), přičemž u novostavby po roce 2022 je zákonně vyžadován průkaz PENB – absence naznačuje buď nedokončenou dokumentaci nebo záměrné vynechání. Amenity obsahují pouze 'parking' a 'terrace', chybí výtah (budova je 3podlažní, 1. NP – výtah pravděpodobně není, ale mělo by být explicitně uvedeno). Parkovací stání je v popisu explicitně vyloučeno z ceny – skutečná pořizovací cena bude vyšší (odhadem +200–400 tis. Kč za stání v Praze). Dispozice odpovídá popisu, cihlová konstrukce je pozitivní signál kvality.

🚨 Red flags

Žádné IČO v inzerátu ani ARES data – nelze ověřit totožnost developera ani zprostředkovatele
looks_like_rk=true ale claims_direct_owner=false a žádný kontakt (telefon, email) – anonymní prodej přes portál
Energetická třída neuvedena (hodnota 'Třída' bez písmene) – u novostavby povinné, absence je red flag
year_built=0 – developer nezveřejnil ani odhadovaný rok dokončení v DB
Žádné CUZK srovnatelné prodeje v okolí – tržní cena v Dubči neověřitelná z katastru

✅ Buy signals

Sleva 9,47 % oproti V15f fair value (6 736 817 Kč) při confidence modelu 0.85 a MAPE 3,6 %
Novostavba cihlová, pouze 23 bytů – exkluzivní malý projekt, nízká hustota osídlení
1+1 s terasou 7,34 m² + zahrádka 39 m² v 1. NP – výrazně nadstandardní výměra příslušenství pro tuto kategorii
Osobní vlastnictví (ne družstevní) – čistší právní titul
Uzavřený areál s parkingem – prémiový charakter projektu

➡️1) PRIORITNĚ dohledat IČO developera Rezidence Dubeč (Lipové náměstí, Praha 10) v ARES/katastru – ověřit insolvenci, historii projektů a vlastníka parcely. 2) Vyžádat PENB (průkaz energetické náročnosti) – bez něj smlouvu nepodepisovat. 3) Zjistit cenu parkovacího stání a přičíst k celkové investici. 4) Prověřit stavební povolení na MČ Praha 10 a aktuální stav výstavby fyzickou prohlídkou. 5) Pokud developer prošel ARES čistě a stavba fyzicky probíhá – vyjednat slevu 3–5 % jako kompenzaci za rozestavěnost + trvat na smluvní pokutě min. 0,05 %/den z kupní ceny za prodlení s dokončením.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

Praha 9

Prodej bytu 2+kk 45 m²

Cena inzerát

7,206,016 Kč

V15f fair value

7,892,501 Kč

Discount

−8.7%

Plocha

45.0 m²

7,206,016 Kč fair 7,892,501 Kč

Claude confidence

58/100

🚪 2+kk🏢 3.p⚡ Třída🛠 Ve výstavbě

💭 Claude analýza

Developer prodává přímo (bez RK), ARES data nejsou k dispozici a IČO nebylo extrahováno – nelze ověřit bonitu developera, což je klíčové riziko u projektu ve výstavbě s termínem dokončení Q1 2026. Sleva ~8,7 % pod V15f fair value je atraktivní, ale bez ověření developera nelze confidence zvýšit.

🔎 Deep findings

Deep data odhalují kritickou mezeru: entities_extracted neobsahuje žádné IČO, telefon ani email, přestože inzerát tvrdí 'prodej přímo od developera'. To znamená, že ARES check nelze provést automaticky – developer musí být identifikován manuálně (název projektu 'Nové Kbely', ulice Mladoboleslavská). Stavební stav 'Ve výstavbě' potvrzuje riziko předprodeje. Energetická třída v deep_features je prázdná ('Třída'), ačkoli text uvádí třídu B – data nejsou strukturovaně potvrzena. Cihlová konstrukce je pozitivní signál. Vlastnictví 'Osobní' je standardní pro novostavby. Absence red_flag_words je mírně pozitivní – žádné alarmující formulace v textu.

🚨 Red flags

IČO developera nebylo extrahováno z inzerátu – nelze provést ARES/insolvenční check
ARES data = null – developer neidentifikován, bonita a historie neověřitelné
Stavba ve výstavbě, termín dokončení Q1 2026 – riziko prodlení nebo nedokončení
energy_class = 'Třída' (neúplná hodnota) – energetický štítek B zmíněn v textu, ale v deep_features není potvrzen
year_built = 0 – systém nerozpoznal rok, novostavba nepotvrzena strukturovaně

✅ Buy signals

Prodej přímo od developera (bez RK provize) – potenciální úspora 3–5 % z ceny
Sleva 8,7 % pod V15f fair value (7 206 016 vs. 7 892 501 Kč) – statisticky významná při MAPE 3,6 %
Dva balkóny (2× 2,6 m²) zvyšují užitnou hodnotu nad rámec podlahové plochy
Energetická třída B deklarována v textu – nízké provozní náklady
Cihlová konstrukce – prémiový parametr pro kupující

➡️1) PRIORITA: Manuálně identifikovat developera projektu 'Nové Kbely' (Mladoboleslavská ul., Praha 9) – vyhledat IČO na webu projektu nebo v katastru, okamžitě spustit ARES + insolvenční rejstřík check. 2) Ověřit stavební povolení a stav projektu na Praze 9 (odbor výstavby). 3) Vyžádat projektovou dokumentaci s přesnou podlahovou plochou a potvrzení energetického štítku B. 4) Právní prověření smlouvy o smlouvě budoucí – zejména sankce za prodlení, podmínky odstoupení a úschova kupní ceny (notář/advokát, NE developer). 5) Pokud ARES neukáže insolvenci a developer má reference z dokončených projektů, přejít na osobní prohlídku staveniště a jednání o ceně garážového stání.

Otevřít inzerát →

✅ REAL

V Dolině, Praha - Michle

Prodej bytu 3+1 91 m², V Dolině, Praha

Cena inzerát

12,990,000 Kč

V15f fair value

14,370,862 Kč

Discount

−9.61%

Plocha

91.0 m²

12,990,000 Kč fair 14,370,862 Kč

Claude confidence

52/100

🚪 3+1

💭 Claude analýza

Sleva ~9,6 % pod fair value V15f zůstává atraktivní, ale druhé kolo odhaluje kritické mezery: nulová deep features (rok stavby 0, žádné amenity, žádná energetika), zcela chybějící kontaktní entity a popis inzerátu je fakticky prázdný HTML scraping artefakt. Nelze ověřit ani základní parametry nemovitosti, což zvyšuje nejistotu.

🔎 Deep findings

Deep features jsou prakticky prázdné: rok_stavby=0 indikuje buď velmi starou budovu bez záznamu nebo selhání extrakce. Žádné amenity nebyly extrahovány (výtah, garáž, energetika, patro) – nelze aplikovat prémiový bonus ani penalizaci. Entity extrakce vrátila nulový výsledek pro IČO/telefon/email, přičemž inzerát není klasifikován ani jako RK ani jako přímý majitel – identita prodávajícího je zcela neznámá. ARES data jsou null, což znamená buď přímého majitele bez IČO (pozitivní signál) nebo selhání extrakce. Text délky 2039 znaků je výhradně navigační HTML bezrealitky.cz – scraper zachytil stránku při údržbě/offline stavu portálu, reálný popis nemovitosti nebyl nikdy načten. Druhý model ocenění (V13, SE2, znalec) není v datech přítomen – chybí cross-validace fair value.

🚨 Red flags

Rok stavby = 0 – deep features neobsahují žádný validní údaj o stáří budovy, nelze posoudit technický stav ani energetiku
Žádné amenity v DB – chybí výtah, garáž, balkon, sklep, energetická třída – nelze potvrdit ani vyvrátit prémiové parametry
Nulové kontaktní entity – žádné IČO, telefon ani email extrahovány z inzerátu; prodávající není identifikovatelný
claims_direct_owner = false, looks_like_rk = false – nelze určit, kdo prodává (majitel vs. RK vs. zprostředkovatel)
Popis inzerátu je čistý HTML/navigační artefakt – reálný obsah délky 2039 znaků je pouze menu bezrealitky.cz, žádná faktická informace o byt

✅ Buy signals

Sleva 9,61 % pod V15f fair value (14,37 mil. Kč) představuje nominální úsporu ~1,38 mil. Kč při modelu s MAPE 3,6 % – sleva je statisticky s
Plocha 91 m² pro 3+1 je nadstandardní – průměrný pražský 3+1 má 70–80 m², vyšší užitná hodnota
Lokalita V Dolině / Michle – etablovaná rezidenční čtvrť, dobrá dostupnost MHD a centra Prahy
Žádná red flag slova (dražba, exekuce, insolvence, zástavní právo) v textu ani v entitách
ARES data null – žádná RK v insolvenci nebo s negativní historií (byť absence dat není potvrzení)

⚠ Původní inzerát není dostupný — odkaz vede na vyhledávání

➡️PRIORITA 1: Znovu načíst inzerát z bezrealitky.cz – popis je HTML artefakt z výpadku serveru, reálná data o bytě nebyla nikdy stažena. Bez validního popisu nelze provést smysluplné hodnocení. PRIORITA 2: Po získání reálného popisu ověřit: (a) patro a přítomnost výtahu, (b) energetickou třídu, (c) rok rekonstrukce/stavby, (d) kontakt na prodávajícího. PRIORITA 3: Vyhledat LV na CUZK.cz dle adresy V Dolině, Praha-Michle – ověřit vlastníka, zástavy, věcná břemena a exekuční příkazy. PRIORITA 4: Pokud LV je čisté a byt je po rekonstrukci s výtahem → přehodnotit na DEAL. Pokud rok stavby pre-1980 bez rekonstrukce a bez výtahu → snížit confidence na 40 a přehodnotit fair value dolů o 8–12 %.

Vyhledat podobné na portálu →