CzechAI
Developer Intel
Developer Intel
● Developer Feasibility Report
8× RD 4+KK ŘEHOROV
Obec Kamenice, k.ú. Řehořov | Projekt Ing. Radek Švec | Parcela st. 22/51
Celkové náklady
59,3 M Kč
Celkový příjem
69,5 M Kč
Hrubý zisk
+10,2 M Kč
Řehořov — Developer 8× RD
■ Developer projekt — 8 rodinných domů 4+kk
Lokalita
Kamenice, k.ú. Řehořov
Dispozice
4+kk, 88,96 m²
Konstrukční systém
Porotherm 300 mm
Okna / dveře
Dřevěná eurookna
Zastavěná plocha
~110 m² / dům
Počet domů
8
8
Domů
89 m²
Užitná plocha
5,75M
Náklad / dům (A)
8,69M
Prodej / dům (prům.)
01
TABULKA MÍSTNOSTÍ (1NP)
| Č. | Místnost | Plocha m² | Poznámka |
|---|---|---|---|
| 1.01 | Obývací pokoj | 28,86 | Hlavní obytný prostor |
| 1.02 | Ložnice | 12,98 | — |
| 1.03 | Pokoj | 10,96 | — |
| 1.04 | Komora | 1,99 | ⚠ Duplicita se spíží |
| 1.05 | Chodba | 8,54 | ⚠ Sloučit s 1.10 |
| 1.06 | Pokoj | 8,10 | — |
| 1.07 | Koupelna | 6,64 | — |
| 1.08 | WC | 1,52 | — |
| 1.09 | Technická místnost | 2,68 | ⚠ Stačí 2 m² |
| 1.10 | Chodba | 5,20 | ⚠ Sloučit s 1.05 |
| 1.11 | Spíž | 1,48 | ⚠ Zrušit (komora stačí) |
| CELKEM | 88,96 |
02
VARIANTA A — SEDLOVÁ STŘECHA DOPORUČENO
| Položka | Kč / dům | Poznámka |
|---|---|---|
| Základy + deska | 600 000 | Základová deska, hydroizolace |
| Hrubá stavba | 2 300 000 | Porotherm 300, stropy, schodiště |
| Střecha (sedlová) | 400 000 | Krov, krytina, klempířské |
| Technologie | 700 000 | Tepelné čerpadlo, podlahové vytápění |
| Dokončovací práce | 1 200 000 | Omítky, dlažby, obklady, malby |
| Okna / dveře | 350 000 | Dřevěná eurookna |
| Přípojky | 200 000 | Voda, kanal, elektro |
| CELKEM / DŮM | 5 750 000 |
03
VARIANTA B — ATIKA NEDOPORUČENO
| Položka | Kč / dům | Rozdíl vs A |
|---|---|---|
| Základy + deska | 600 000 | — |
| Hrubá stavba | 2 300 000 | — |
| Střecha (plochá + hydroizolace) | 800 000 | +400 000 |
| Technologie | 700 000 | — |
| Dokončovací práce | 1 400 000 | +200 000 |
| Okna / dveře | 350 000 | — |
| Přípojky | 200 000 | — |
| CELKEM / DŮM | 6 350 000 | +600 000 |
04
CELKOVÉ NÁKLADY PROJEKTU
| Položka | Varianta A | Varianta B |
|---|---|---|
| 8× dům (stavba) | 46 000 000 | 50 800 000 |
| Pozemky | 4 000 000 | 4 000 000 |
| Infrastruktura (cesty, sítě) | 3 000 000 | 3 000 000 |
| Projekt, povolení | 2 000 000 | 2 000 000 |
| Marketing, prodej | 1 500 000 | 1 500 000 |
| Rezerva 5% | 2 825 000 | 3 065 000 |
| CELKEM | 59 325 000 | 64 365 000 |
05
PRODEJNÍ CENY DLE PARCEL
| Typ parcely | Počet | Cena / dům | Celkem |
|---|---|---|---|
| TOP (větší, krajní) | 2 | 9 350 000 | 18 700 000 |
| STANDARD | 4 | 8 650 000 | 34 600 000 |
| NIŽŠÍ (menší, horší poloha) | 2 | 8 100 000 | 16 200 000 |
| CELKEM | 8 | 8 688 000 prům. | 69 500 000 |
06
3 SCÉNÁŘE (VARIANTA A)
| Konzervativní | Realistický | Optimistický | |
|---|---|---|---|
| Náklady celkem | 59 325 000 | 55 000 000 | 50 000 000 |
| Prodej celkem | 64 000 000 | 69 500 000 | 76 000 000 |
| Hrubý zisk | 4 675 000 | 14 500 000 | 26 000 000 |
| Zisk / investor (8) | 584 000 | 1 813 000 | 3 250 000 |
| ROI | 7,9 % | 26,4 % | 52,0 % |
| Splnění 2M / investor | NE | TĚSNĚ | ANO |
07
SROVNÁNÍ VARIANT
| Varianta | Zisk | Riziko | Doporučení |
|---|---|---|---|
| A — Sedlová střecha | Vysoký | Nízké | DOPORUČENO |
| B — Atika (plochá) | Nízký | Vysoké | NE |
| C — Hybrid (sedlová + moderní design) | Vysoký | Střední | BEST |
08
OPTIMALIZACE NÁKLADŮ (−725K / DŮM)
| Úprava | Úspora / dům | Úspora 8 domů | Popis |
|---|---|---|---|
| Sloučit chodby (1.05 + 1.10) | 200 000 | 1 600 000 | ~6 m² komunikace bez hodnoty |
| Zmenšit tech. místnost | 100 000 | 800 000 | TČ + rozvaděč = stačí 2 m² |
| Zrušit spíž | 75 000 | 600 000 | Komora stačí, duplicita funkcí |
| Zjednodušit obvod | 225 000 | 1 800 000 | Méně rohů = levnější stavba |
| Plastová okna místo dřevěných | 125 000 | 1 000 000 | Dřevěná eurookna jsou dražší |
| CELKEM | 725 000 | 5 800 000 |
09
RIZIKOVÉ FAKTORY
| Faktor | Hodnocení | Mitigace |
|---|---|---|
| Nízká prodejní cena | STŘEDNÍ | Marketing: starter house + investice do pronájmu |
| Nárůst nákladů | STŘEDNÍ | Fix cena se stavební firmou + rezerva 5% |
| Financování | NÍZKÉ | Předprodeje pro banku, 20% vlastní zdroje |
| Povolení | NÍZKÉ | Projekt hotový (Ing. Švec, ARCHICAD 28) |
| Atika — zatékání | VYSOKÉ | Nepoužívat atiku — horší ROI + reklamace |
Celkové riziko projektu
NÍZKÉ30/100VYSOKÉ
10
DOPORUČENÍ
- Varianta A (sedlová střecha) — nejlepší poměr zisk/riziko. Náklady 5,75M/dům, jednodušší realizace, nižší riziko reklamací.
- Atiku nedoporučujeme — +600K/dům navýšení, vyšší riziko hydroizolace, horší ROI. Ekonomicky nesmírá.
- Varianta C (hybrid) — sedlová střecha + moderní design (vyšší sklon, tmavá krytina, velká okna). Cena jako A, vzhled skoro jako B.
- Optimalizace půdorysu — sloučit chodby, zmenšit tech. místnost, zrušit spíž. Úspora 725K/dům = 5,8M celkem.
- Plastová okna — místo dřevěných euroken úspora 125K/dům. Kupující rozdíl nepozná.
- Prodejní cena min. 8,5M — pro splnění cíle 2M/investor nutno udržet náklady do 5,5M a prodej za 8,5M+.
- Předprodeje — banky chtějí předprodeje. Zahajit marketing v měsíci 0–3.
11
POLOŽKOVÝ ROZPOČET — 1 DŮM 4+KK
1 • Zemní práce + základy
| Položka | Kč |
|---|---|
| Výkopové práce | 120 000 |
| Základové pasy | 180 000 |
| Základová deska (beton, armování) | 280 000 |
| Hydroizolace | 60 000 |
| Mezisoučet | 640 000 |
2 • Hrubá stavba
| Položka | Kč |
|---|---|
| Obvodové zdivo (Porotherm 300) | 420 000 |
| Vnitřní nosné zdi | 180 000 |
| Příčky (Porotherm 115 + SDK 150) | 120 000 |
| Stropní konstrukce | 350 000 |
| Komín | 80 000 |
| Mezisoučet | 1 150 000 |
3 • Střecha (sedlová)
| Položka | Kč |
|---|---|
| Krov (dřevěný) | 220 000 |
| Krytina | 180 000 |
| Klempířské prvky | 80 000 |
| Okapy, svody | 50 000 |
| Mezisoučet | 530 000 |
4 • Okna + dveře
| Položka | Kč |
|---|---|
| Okna (plast, trojsklo) | 250 000 |
| Vchodové dveře | 45 000 |
| Interiérové dveře | 120 000 |
| Mezisoučet | 415 000 |
5 • Instalace (TZB)
| Položka | Kč |
|---|---|
| Elektroinstalace | 220 000 |
| Voda + kanalizace | 150 000 |
| Podlahové topéní | 180 000 |
| Tepelné čerpadlo | 300 000 |
| Větrání | 80 000 |
| Mezisoučet | 930 000 |
6 • Vnitřní povrchy
| Položka | Kč |
|---|---|
| Omítky | 180 000 |
| Podlahy | 220 000 |
| Obklady + dlažby | 150 000 |
| Malby | 60 000 |
| Mezisoučet | 610 000 |
7 • Koupelna + sanita
| Položka | Kč |
|---|---|
| Koupelna (vana/sprcha, umyvadlo, baterie, závěsné WC) | 180 000 |
| Samostatné WC | 40 000 |
| Mezisoučet | 220 000 |
8 • Venkovní práce
| Položka | Kč |
|---|---|
| Fasáda (zateplení EPS/MW + omítka) | 280 000 |
| Terénní úpravy | 120 000 |
| Zpevněné plochy (příjezdová cesta, chodník) | 120 000 |
| Mezisoučet | 520 000 |
9 • Ostatní
| Položka | Kč |
|---|---|
| Projekt + stavební povolení | 150 000 |
| Přípojky (voda, kanal, elektro) | 200 000 |
| Rezerva (nepredvidatelne) | 250 000 |
| Mezisoučet | 600 000 |
Rekapitulace rozpočtu
| Kategorie | Kč | Podíl |
|---|---|---|
| 1. Základy | 640 000 | 11,4 % |
| 2. Hrubá stavba | 1 150 000 | 20,5 % |
| 3. Střecha | 530 000 | 9,5 % |
| 4. Okna + dveře | 415 000 | 7,4 % |
| 5. Instalace (TZB) | 930 000 | 16,6 % |
| 6. Vnitřní povrchy | 610 000 | 10,9 % |
| 7. Koupelna + sanita | 220 000 | 3,9 % |
| 8. Venkovní práce | 520 000 | 9,3 % |
| 9. Ostatní | 600 000 | 10,7 % |
| CELKEM / DŮM | 5 615 000 | 100 % |
5,6M
Náklad / dům
44,9M
Celkem 8 domů
63 092
Kč / m² užitné
12
PŘÍLOHA: JAK ZLEVNIT NA ~5,0M / DŮM
| # | Opatření | Úspora | Detail | Riziko |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Jednodušší tvar domu | −200 000 | Odstranit zuby a záhyby v půdorysu. Každý roh = +15–25K na zdivo + omítky. Méně rohů = rychlejší stavba. | NÍZKÉ |
| 2 | Sloučit chodby (1.05 + 1.10) | −150 000 | Dvě chodby 8,5 + 5,2 m² = 13,7 m² komunikace. Stačí jedna 7–8 m². Úspora na zdivu, podlaze, omítkách. | NÍZKÉ |
| 3 | Levnější koupelna | −80 000 | Developer standard místo premium. Sanita JIKA/Ravak místo Villeroy. Obklady 300–500 Kč/m² místo 800+. | NÍZKÉ |
| 4 | Optimalizace TČ | −80 000 | TČ vzduch-voda 6–8 kW (Sinclair, Midea) místo premium (Daikin, Mitsubishi). Při 8 kusech sleva od dodavatele 15–20%. | STŘEDNÍ |
| 5 | Zrušit spíž (1.11) | −40 000 | Komora 1.04 (2 m²) stačí. Spíž 1,5 m² je zbytečná duplicita. Úspora na zdivu + dveřích. | NÍZKÉ |
| 6 | Podlahy — vinylové místo dřeva | −60 000 | LVT vinyl (400–600 Kč/m²) místo dřevěných podlah (900–1200 Kč/m²). Vizuelně srovnatelné, údržba jednodušší. | NÍZKÉ |
| 7 | Fasáda — jednodušší detail | −50 000 | Bez soklových lišt, bez rámečků kolem oken. Rovná omítka + kontrastní barva = moderní vzhled levně. | NÍZKÉ |
| 8 | Batch sleva materiál (8 domů) | −100 000 | Porotherm, okna, TČ, krytina — objednat najednou pro 8 domů = 10–15% sleva od výrobců / stavebnin. | NÍZKÉ |
| 9 | Bez větrání (rekuperace) | −80 000 | Rekuperace není povinná pro RD s přirozeným větráním. Developer standard = okna s mikroventilací. | STŘEDNÍ |
| CELKOVÁ ÚSPORA | −840 000 | Nová cena: ~4 775 000 Kč / dům |
Původní rozpočet
5 615 000
→
Optimalizovaný
4 775 000
8 domů celkem
38,2M
- Největší páka: Jednodušší tvar + batch slevy + chodby = −450K bez jakéhokoliv snižení kvality.
- Pozor: TČ a větrání jsou citlivé položky — levnější TČ může zvýšit servisní náklady. Bez rekuperace horší energetický štítek.
- Dopad na zisk (realistický scénář): Náklady 38,2M + land/infra 10,5M = 48,7M. Prodej 69,5M. Zisk 20,8M (2,6M / investor).
Příloha: Developer Excel model (cashflow + IRR) — 6 listů: Parametry, Náklady, Scénáře, Prodejní ceny, Cashflow, Optimalizace