HYPOTEČNÍ TANK – Základy hypoték

Hypotéka – co banka vždy posuzuje

Při schvalování hypotéky banka vždy posuzuje 3 základní věci:

1Účel – na co budou peníze použity

2Bonita – schopnost klienta splácet úvěr

3Zástava – nemovitost, kterou se za hypotéku ručí

Pokud je v pořádku účel, bonita i zástava, hypotéka je ve většině případů schválena.

Účel hypotéky

Hypotéku lze využít na různé účely, nejčastěji:

koupě nemovitosti
výstavba domu
rekonstrukce nemovitosti
refinancování hypotéky
vypořádání majetku (rozvod, dědictví)
vyplacení spoluvlastníka
konsolidace půjček (americká hypotéka)
koupě pozemku
kombinace účelů (např. koupě + rekonstrukce)

Poznámka: Některé účely mají lepší úrokovou sazbu než jiné.

Bonita – schopnost splácet hypotéku

Bonita znamená, zda má klient dostatečný příjem na splácení úvěru.

Příjem se může skládat z více zdrojů:

příjem ze zaměstnání
příjem z podnikání (OSVČ)
příjem z s.r.o.
příjem z pronájmu
rodičovský příspěvek
důchod
výsluhový příspěvek
alimenty
odměny a bonusy
diety u některých profesí

Příjmy je často možné kombinovat více osob (manželé, partneři, rodiče).

Zástava nemovitosti a LTV

Hypotéka musí být vždy zajištěna nemovitostí.

Zástava musí být pro banku vhodná, např.:

byt
rodinný dům
stavební pozemek
rekreační objekt (některé banky)
rozestavěná nemovitost

Banka sleduje ukazatel LTV.

Co je LTV?

LTV = výše úvěru / hodnota nemovitosti

Například:

nemovitost 5 000 000 Kč
hypotéka 4 000 000 Kč

LTV = 80 %

Čím nižší LTV, tím lepší podmínky a úrok.

DTI a DSTI

Banky sledují, aby klient nebyl předlužený.

DTI – Debt to Income

Kolikrát ročního příjmu dluží klient bance.

DTI = celkový dluh / roční příjem

DSTI – Debt Service to Income

Kolik procent z měsíčního příjmu jde na splátky úvěrů.

DSTI = součet splátek / měsíční příjem

Banky mají limity, aby klientovi zůstaly z příjmu peníze na život.

Poplatky u hypotéky

Nejčastější poplatky:

odhad nemovitosti
poplatek za návrh na vklad do katastru
ověření podpisů
pojištění nemovitosti
pojištění příjmu / životní pojištění (někdy povinné)
poplatek za zpracování úvěru (některé banky)
poplatek za advokátní úschovu
poplatek realitní kanceláři

Je dobré počítat s rezervou cca

~30 000 Kč

Nejčastější chyby při hypotéce

klient řeší hypotéku pozdě
podepíše rezervační nebo kupní smlouvu bez schválené hypotéky
má zbytečné spotřebitelské úvěry a kreditní karty
změní zaměstnání během vyřizování hypotéky
pošle si peníze mezi účty a banka je neuzná jako vlastní zdroje
vybere nevhodnou banku
řeší jen úrok a ne podmínky !!!
nemá finanční rezervu

Na co si dát pozor

délka fixace
možnost mimořádných splátek
sankce při předčasném splacení
podmínky čerpání úvěru
povinné pojištění
poplatky banky
podmínky při refinancování
možnost změny zástavy
co se stane při prodeji nemovitosti
jak banka počítá příjmy

Hypotéka je závazek často na 20–30 let, je potřeba znát podmínky.

Výběr banky

Každá banka má jiná pravidla a jinak posuzuje:

zaměstnance vs. podnikatele
IT, lékaře, policisty, řidiče, dělnické profese
příjmy ze zahraničí
příjmy z pronájmu
rekonstrukce svépomocí
dřevostavby
pozemky
LTV nad 80 %
americké hypotéky

Neexistuje nejlepší banka pro všechny.
Existuje nejlepší banka pro konkrétního klienta.