CzechAI
Ocenění
Nemovitostí
Nemovitostí
● TRŽNÍ OCENĚNÍ
VALUATION REPORT
Konsenzulní odhad · Super-Ensemble v2.3 · Perfect Map V15 · 7 motorů
Tržní odhad
7 100 000 Kč
Cena za m²
94 667 Kč
Confidence
85 %
Tržní cena (AI odhad)
7 100 000
Kč · Super-Ensemble v2.3 · 5 motorů
Průměr lokality / m²
94 667
Kč/m² · Praha 2 Vinohrady
Rozptyl odhadů
5.9M – 8.2M
Kč · ±19 % rozptyl motorů
§ 01
Cenové motory — detailní rozpis
| # | Valuační motor | Typ | Odhad | Cena/m² | Status |
|---|---|---|---|---|---|
| E1 | Perfect Map V15 ML meta-model (4 sub-modely) | Komparativní | 6 652 000 Kč | 88 691 Kč | OK |
| E2 | Katastr V11 Historické realizované prodeje | Komparativní | 5 900 000 Kč | 78 667 Kč | OK |
| E3 | Oceňovač GPS/KNN K-nearest sousedé (145K záznamů) | Komparativní | 8 200 000 Kč | 109 333 Kč | LOW CONF |
| E4 | Výnosová metoda Cap rate 3.0 % · nájem 25 000 Kč/měs | Výnosový | 7 000 000 Kč | 93 333 Kč | OK |
| E5 | Nákladová metoda Reprodukční cena − opotřebení | Nákladový | 7 800 000 Kč | 104 000 Kč | OK |
| E6 | AI V8 (XGBoost) ML ensemble 4 modelů | ML | — | — | FAIL |
| E7 | Smart Engine V5 Heuristika + regrese | Heuristika | — | — | FAIL |
§ 02
Vizuální porovnání motorů
§ 03
Výnosová analýza — nájem 25 000 Kč/měs
| # | Ukazatel | Hodnota | Hodnocení |
|---|---|---|---|
| R1 | Hrubý roční nájem | 300 000 Kč | DATA |
| R2 | Hrubý výnos (Gross Yield) | 4.23 % | PRŮMĚR |
| R3 | Náklady (30 %) Správa, opravy, pojištění, daně | 90 000 Kč / rok | |
| R4 | Čistý roční příjem | 210 000 Kč | |
| R5 | Cap Rate (čistý výnos) | 2.96 % | NÍZKÝ |
| R6 | Doba návratnosti | 33.8 let | VYSOKÁ |
§ 04
Tržní kontext — Praha 2 Vinohrady
| # | Metrika | Vinohrady | Praha průměr | Trend |
|---|---|---|---|---|
| M1 | Průměrná cena/m² | 105 000 Kč | 89 000 Kč | +18 % |
| M2 | Medián cena/m² | 98 000 Kč | 82 000 Kč | +20 % |
| M3 | Doba prodeje | 28 dní | 45 dní | RYCHLE |
| M4 | Nabídka (aktivní) | 142 inzerátů | 4 200 | NÍZKÁ |
| M5 | YoY změna cen | +4.2 % | +2.8 % | RŮST |
§ 05
Rizikové hodnocení
| # | Riziko | Úroveň | Komentář |
|---|---|---|---|
| X1 | Tržní riziko | NÍZKÉ | Vinohrady = prémiová stabilní lokalita |
| X2 | Likviditní riziko | NÍZKÉ | Vysoký zájem, prodej do 30 dní |
| X3 | Právní riziko | STŘEDNÍ | Ověřit zástavy a břemena na LV |
| X4 | Cenové riziko | STŘEDNÍ | Rozptyl motorů 5.9M–8.2M (±19 %) |
| X5 | Regulační riziko | NÍZKÉ | Žádné plánované zásahy |
► Verdikt — Tržní ocenění
Konsenzulní tržní odhad bytu 3+kk (75 m²) na Vinohradech činí 7 100 000 Kč (94 667 Kč/m²). Odhad vychází z 5 funkčních motorů s celkovou spolehlivostí 85 %. Cena odpovídá mediánu lokality (98 000 Kč/m²) se slevou −3 %, což indikuje férové nacenění.
Výnosový potenciál při nájmu 25 000 Kč/měs je 2.96 % čistý — pod průměrem Prahy (3.5 %), ale kompenzovaný nízkou volatilitou a vysokou likviditou prémiové lokality.
Doporučení: Cena je férová. Při jednání je prostor na slevu max 3–5 % (6.75M–6.9M). Pod 6.5M = jasný BUY.
Výnosový potenciál při nájmu 25 000 Kč/měs je 2.96 % čistý — pod průměrem Prahy (3.5 %), ale kompenzovaný nízkou volatilitou a vysokou likviditou prémiové lokality.
Doporučení: Cena je férová. Při jednání je prostor na slevu max 3–5 % (6.75M–6.9M). Pod 6.5M = jasný BUY.
FÉROVÁ CENA — GO