Duverny dokument

Kompletni naceneni platformy CzechAI

Produktove a IP oceneni — ne auditorske oceneni firmy

30. brezna 2026 Dokumentace 2026-03-12 az 2026-03-29 Externi benchmarky overeny

01Executive verdict

Po krizove korekci marketingovych cisel, duplikat a neprokazanych revenue tvrzeni vychazi dnesni ferova hodnota platformy CzechAI na:

Oceneni platformy

32 – 48 mil.

Fair market value

55 – 85 mil.

Strategicka akvizice

14 – 20 mil.

IP floor / rychly prodej

Asking price

59 mil. Kc

Cilova cena

42 – 52 mil.

Minimum

36 mil. Kc

Puvodni interni report s rozmezim 30 – 60 mil. Kc nebyl mimo. Po dukladnejsim precteni dokumentace a aplikaci rizikoveho diskontu ho povazuji za rozumne, ale zpresnuji ho na realne dnes prodatelne rozmezi 42 – 52 mil. Kc, pri velmi dobrem strategickem dealu 60+ mil. Kc.

Addendum — vstup od majitele

Historicky vklad do vyroby platformy: 20 mil. Kc
10 platících klientu
Ekonomika klienta: 200 000 Kc na klienta
Potvrzeno: 10 klientu = 2 000 000 Kc jednorazove
Obchodni signal: rostouci inbound zajem

Samotny vklad 20 mil. Kc neznamena automaticky valuaci 20 mil. Kc+, ale potvrzuje ze rebuild floor nebyl prestreleny, zveda duveryhodnost IP/replacement cost pristupu, a v kombinaci s platícími klienty posouva valuaci vys.

Potvrzeny revenue typ

2 000 000 Kc = jednorazovy obchodni objem. Proto je spravne valuaci stavet ne jako SaaS s recurring MRR multiplem, ale jako IP-heavy platformu s realnou monetizaci a rostoucim trznim zajmem.

Revenue scenar	Interpretace	Fair value	Strategicka
2,0 mil. Kc MRR	10 klientu x 200k mesicne	90 – 140 mil.	140 – 220 mil.
2,0 mil. Kc ARR	10 klientu x 200k rocne	40 – 65 mil.	60 – 95 mil.
2,0 mil. Kc jednor.	Setup/projekt bez silne retence	38 – 58 mil.	55 – 80 mil.

Oceneni pri potvrzenem stavu

Konzervativni fair value: 42 – 55 mil. Kc
Realisticka fair value: 45 – 62 mil. Kc
Strategicka hodnota: 60 – 85 mil. Kc
Otviraci cena: 69 mil. Kc | Realna dohoda: 50 – 65 mil. Kc | Minimum: 42 mil. Kc

02Co jsem ocenoval

Oceneni neni postavene na jednom cisle, ale na 4 vrstvach:

Rebuild cost — kolik by stal znovuvyvoj podobne platformy od nuly
Data + integracni moat — co uz je posbirane, propojene, ocistene a napojene
Strategicka hodnota — co usetri nebo urychli kupci oproti stavbe in-house
Diskont za riziko — revenue-neuplnost, provozni slozitost, AI-generated dokumentace, nekonzistentni metriky

03Prokazatelne silna aktiva

Aktiva, ktera se v dokumentaci opakuji dostatecne konzistentne a lze je brat jako skutecnou hodnotu:

Core platforma

4 fyzicke servery: 179, 134, 117, GPU 130
118+ PM2 online procesu
106+ Docker kontejneru
231+ bezicich procesu
109 aktivnich nginx konfiguraci
80+ SSL certifikatu

Datova vrstva

44,889 live nemovitosti
142,000+ archivnich zaznamu
364,198 merge target zaznamu
1.17M kontaktu ve 33 registrech
3.47M ARES firem
45+ datovych zdroju

Produktove / IP jadro

11 cenovych enginu
18 AML modulu
17 swarmu + desitky agentu
14 napojenych sluzeb pres MCP
184 portalu v realitni pipeline
138,147 Qdrant vektoru

Go-to-market sirka

172 deklarovanych sluzeb
6 – 8 silnych produktovych piliru:
Realitni inteligence
Cenove modely + AML/compliance
Registry/contacts intelligence
AI cockpit + Aurum + enterprise

04Diskontovane polozky a rizika

Diskontovane polozky

172 sluzeb neberu jako 172 samostatnych commercial SKUs
4,932+ AI agentu beru spis jako orchestration/generated instances
Pocty live listings se meni: 42.7k / 44.9k / 69.3k / 142k archiv
Presne revenue, churn, gross margin, NRR ani audited pipeline nebyly dolozeny
Cast hodnoty stoji na public/open datech; skutecna hodnota je v normalizaci a workflow
Provoz je siroky, ale i slozity; duplicitni a zastarale sluzby

Hlavni rizika

Nekompletne dolozena komercni metrika
Vysoky operational overhead
Knowledge concentration risk
Disk pressure a infra hygiene problemy
Cast systemu pusobi jako R&D lab, cast jako produkt — kupec to bude chtit rozdelit

Korekce pokud existuji platící klienti

Diskont za "pre-revenue" profil odpada. Kupec uz nekupuje jen technologii, ale i overenou monetizaci. To typicky zvysuje hodnotu o +15 % az +60 % podle kvality revenue.

Nejvic zalezi na poctu klientu, MRR/ARR, opakovatelnosti, koncentraci a skalovatelnosti delivery.

05Metodika oceneni

A. Rebuild cost approach

Co by stal rozumny rebuild jadra CzechAI od nuly v CZ/EU podminkach:

Blok	Odhad
Core orchestrator, API gateway, auth, routing, chat cockpit	3.5 – 4.5 mil.
Reality scraping + pipeline + validace + portal orchestrace	4.0 – 5.5 mil.
Cenove modely a ocenovaci pipeline	3.5 – 5.0 mil.
AML/legal/compliance stack	3.0 – 4.5 mil.
Registry/contacts intelligence	2.0 – 3.0 mil.
Geodata + mapy + risk vrstvy	2.0 – 3.0 mil.
MCP, RAG, integrations, report generation	2.5 – 3.5 mil.
DevOps, monitoring, deployment, dokumentace, QA	2.0 – 3.0 mil.
Primy rebuild subtotal	22.5 – 32.0 mil. Kc

K tomu know-how premium +25 % az +40 % za to, ze uz to bezi, je napojene a ma historii ladeni. Rebuild-based hodnota vychazi na 28 – 45 mil. Kc.

B. Data / IP premium

Hodnota neni v surovych public datech, ale v deduplikaci, enrichmentu, normalizaci, schema designu a operacnim napojeni na cenove a AML workflow. Rozumny premium: 4 – 8 mil. Kc.

C. Strategic buyer premium

Strategicky kupec neplati jen za kod, ale za zkraceni time-to-market o 12 – 24 mesicu, okamzite fungujici backbone a snizeni nakladu na vlastni R&D. Premie oproti fair value: +15 % az +70 %.

06Externi benchmarky k 2026-03-30

Benchmark	Hodnota
Zillow Group — market cap	~$18.0 mld.
Redfin — market cap	~$1.16 mld.
Redfin — Rocket akvizice (equity value, 2025)	$1.75 mld.
PropTech median EV/TTM sales (2025 reports)	~2x

CzechAI neni Zillow-like marketplace ani cisty proptech. Je to hybrid: vertical AI SaaS + data platforma + workflow automation + proptech/regtech/legaltech bundle. Spravne je divat se na ni jako na IP-heavy vertical AI platformu s vyssi strategickou hodnotou nez ma cisty scraper, ale s nizsi financni jistotou nez ma revenue-proven SaaS.

07Vysledne oceneni po scenarich

7.1 — Floor value

14 – 20 mil. Kc

Rychly asset/IP sale bez souteze. Kupec kupuje hlavne kod, data snapshoty, domeny a deployment know-how.

7.2 — Fair market value
32 – 48 mil. Kc
Seriozni prodej produktu. Kupec vidi ze vec realne existuje a bezi. Hlavni realne oceneni dnes.

7.3 — Strategic acquisition

55 – 85 mil. Kc

Kupec ma synergie v reality, finance, AML, CRM nebo enterprise AI. Chce urychlit launch.

7.4 — Po prvni trakci

80 – 130 mil. Kc

3-5 anchor klientu, 300k-500k MRR, prokazatelny white-label/API recurring revenue.

Revenue sensitivity tabulka

Komercni stav	Profil	Orientacni valuace
3-5 platících klientu, nizky MRR	Validace monetizace	38 – 60 mil.
100k – 300k Kc MRR	Early recurring	45 – 75 mil.
300k – 500k Kc MRR	Prokazatelna trakce	80 – 130 mil.
500k – 1M Kc MRR	Silna early-stage	120 – 180 mil.
1M+ Kc MRR	Growth-stage vertical AI	150 – 250+ mil.

Potvrzeny bucket — aktualni stav

10 platících klientu + 2,0 mil. Kc jednorazove + rostouci inbound. Jeste ne recurring SaaS quality, ale uz ne pouha technologicka spekulace. Komercni traction je realna, jen zatim neni dostatecne produktizovana do opakovatelneho revenue modelu.

Plati jen pokud: revenue je skutecne inkasovane, klienti jsou aktivni, nejde o jednorazove implementace maskovane jako SaaS, a existuje slusna retence.

08Doporucene cenove kotvy pro jednani

A — Bez revenue

59 mil.

45 – 50 mil.

min. 36 mil.

B — S trakci

79 – 95 mil.

60 – 85 mil.

min. 50 mil.

B2 — 2M MRR

149 mil.

110 – 145 mil.

min. 95 mil.

B3 — Aktualni

69 mil.

50 – 65 mil.

min. 42 mil.

Varianta C — Monetizace misto prodeje

Produkt	Cena
White-label cockpit + integrace	1.5 – 4.0 mil. Kc setup
Provoz / licence	120 – 350 tis. Kc mesicne
API-only modul (AML / valuation / registry)	50 – 250 tis. Kc mesicne
Enterprise dedicated deployment	3 – 8 mil. impl. + 250 – 700 tis./mes.

09Co cenu zvysuje nejrychleji

Nejvyssi multiplikator hodnoty neni pridat dalsich 20 sluzeb. Je to zmenit profil z "impozantniho systemu" na "prokazatelne monetizovany produkt".

3 veci s nejvyssim dopadem

Zafixovat jeden flagship produkt — napr. Reality Intelligence + AML + Valuation cockpit
Dolozit revenue — 3 platící klienti jsou pro valuaci vic nez dalsich 50 internich modulu
Zjednodusit story — neprodavat 172 sluzeb; prodavat 3 – 5 jasnych produktovych linii

Konkretni cil pro vyssi valuaci

Pokud do 3 – 6 mesicu vznikne 5 enterprise klientu, 300k+ MRR, jasne P&L na flagship stacku a stabilni onboarding model, pak se da obhajovat valuace o 50 – 120 % vyssi nez dnes.

10Finalni verdikt

CzechAI neni jen scraper.
CzechAI je realne postavena vertikalni AI/data platforma s proptech-regtech workflow jadrem.
Nejvetsi hodnota je v propojeni dat, workflow a deploynute operacni vrstvy.
Nejvetsi slabina neni nutne absence revenue, ale to, ze revenue nebylo v podkladech presne vycisleno.
Pokud uz existuji platící klienti, valuace se ma posunout vys nez uvadi IP-only varianta.

Bez revenue dat

32 – 48 mil.

Fair value dnes
Prodejni kotva: 59 mil.
Zaviraci: 42 – 52 mil.

Potvrzeny stav
45 – 62 mil.
10 klientu + 2M jednor.
Prodejni kotva: 69 mil.
Zaviraci: 50 – 65 mil.

Strategicky kupec

60 – 85 mil.

Premium scenario
Synergie v reality/finance
Zkraceni R&D o 12-24 mes.

Zdroje

AUTO_LOGGER.md, CHAT_CZECHAI_PIPELINE.md, audit-funkci-20260323, CzechAI_Valuace_Report_2026.md, DOC_geodata_deep.md, mcp_servery_inventura.md, DASHBOARD_MEGA_PROMPT.md, CZECHAI_ABSOLUTNI_KATALOG_SLUZEB.md, MULTI_ASSISTANT_MASTER_BIBLE_v2.md, CONTEXT_SUMMARY.md, CZECHAI_KOMPLETNI_MAPA_2026-03-17.md, INVENTURA_SERVERY_2026-03-12.md, INVENTURA_SERVER_134.md, INVENTURA_SERVER_179.md. Externi: Rocket/Redfin press release, Zillow market data, 2025 SaaS/PropTech market reports.

Doporuceni

Pokud ma byt z tohoto skutecna investicni nebo M&A podkladova dokumentace, dalsi krok by mel byt udelat z tohoto reportu investor-grade verzi s jednim flagship produktem, presnym seznamem platících klientu, MRR/ARR, revenue assumptions, 3letou projekci a cap table logikou.