BD Pod Viaduktem — Finanční model

Hrubý zisk

25,5 M

Kč (base case)

Marže

27,0 %

Trh průměr: 18–22 %

Projekt IRR

~19 %

p.a. (3 roky)

Equity IRR

~27 %

díky páce 75 % LTC

ROE

147,8 %

na vlastní kapitál

Break-even

161 575

Kč/m² (buffer 8,3 %)

Úroky na úvěru

~6,2 M

⚠ ověřit zahrnutí!

Pozemek

26 854

Kč/m² (trh 40–80 tis.)

I Kapitálová struktura

Položka	Kč	%
Vlastní kapitál (equity)	17 232 000	25,0 %
Bankovní úvěr	51 696 000	75,0 %
CELKOVÉ NÁKLADY	68 928 000	100 %

LTC 75 % — standardní pro pražský development. Banky běžně financují 60–75 % LTC. Equity vstup 17,2 M Kč = 2,46 M Kč/byt.

Vlastní kapitál

25 %

Bankovní úvěr

75 %

Pozemek

15,2 %

Projekt + DPZ

30,5 %

Kontribuce MČ

4,8 %

Stavba

49,5 %

II Nákladový plán (Uses of Funds)

#	Položka	Kč	Kč/m² HPP	Kč/byt	Timing
1	Pozemek	10 500 000	13 409	1 500 000	Rok 0
2	Projekt + povolení (DPZ) ⚠ ověřit	21 000 000	26 819	3 000 000	Rok 0–1
3	Kontribuce MČ	3 300 000	4 214	471 429	Rok 1
4	Stavba (hard costs)	34 128 000	43 585	4 875 429	Rok 1–2
	CELKEM NÁKLADY	68 928 000	88 027	9 846 857

Úroky — červená vlajka: Položka "Projekt + povolení DPZ: 21 M Kč" pravděpodobně zahrnuje soft costs bundle: architektura ~3–4 M, inženýring ~1–2 M, financovací náklady (úroky) ~6,2 M, developer fee ~5–8 M, marketing ~2,8 M. Pokud úroky NEJSOU v tomto čísle, je nutné přidat 6,2 M → celkové náklady = 75,1 M Kč a zisk = 19,3 M Kč.

III Výnosový plán (Sources)

Byt	Podlaží	m²	Cena/m²	Celkem
101	1NP	71,5	175 000	12 512 500
102	1NP	44,4	175 000	7 770 000
201	2NP	71,5	175 000	12 512 500
202	2NP	44,4	175 000	7 770 000
301	3NP	71,5	175 000	12 512 500
302	3NP	44,7	175 000	7 822 500
401	Penthouse	78,6	175 000	13 755 000
Byty celkem (426,6 m²)				74 655 000

Příslušenství	Detail	Celkem
Balkóny	4 ks × ~6 m² × 87 500	2 100 000
Terasa (Byt 401)	52,9 m² × 43 750 podhodnoceno	2 314 375
Sklepy (1PP)	7 ks × ~9,3 m²	1 894 500
Zahradní sklad	28,3 m² × 35 000	990 500
Parkovací stání	7 ks × 550 000 nízko	3 850 000
Příslušenství celkem		11 149 375
CELKEM VÝNOSY		94 395 375

Terasa penthouse (52,9 m²) prodávána za 43 750 Kč/m² = 25 % ceny bytu. Trh: 30–40 %. Realistické navýšení na 55 000 Kč/m² → +594 tis. Kč. Stání 550 tis./ks → doporučeno 600–650 tis. → +350–700 tis. Kč.

IV Výsledovka (P&L)

Položka	Kč	Kč/m² prod.	Kč/byt	%
Celkové výnosy	94 395 375	221 283	13 485 054	100 %
− Pozemek	−10 500 000			−11,1 %
− Projekt + DPZ ⚠ úroky?	−21 000 000			−22,2 %
− Kontribuce MČ	−3 300 000			−3,5 %
− Stavba	−34 128 000			−36,2 %
Celkové náklady	−68 928 000	−161 575	−9 846 857	−73,0 %
HRUBÝ ZISK	25 467 375	59 708	3 638 197	27,0 %
ROI (zisk/náklady)	36,9 %
ROE (zisk/equity 17,2 M)	147,8 %

V Cash Flow Model (čtvrtletně)

Kvartál	Výdaje	Příjmy (30 % předprodej)	CF čisté	Kumulativní CF	Stav
Q1 (M0–M3)	−5 250 000	0	−5 250 000	−5 250 000	burn
Q2 (M3–M6)	−5 250 000	0	−5 250 000	−10 500 000	burn
Q3 (M6–M9)	−3 675 000	0	−3 675 000	−14 175 000	burn
Q4 (M9–M12)	−3 675 000	0	−3 675 000	−17 850 000	burn
Q5 (M12–M15)	−5 522 000	+5 000 000	−522 000	−18 372 000	peak
Q6 (M15–M18)	−5 522 000	+5 000 000	−522 000	−18 894 000	⚠ PEAK
Q7 (M18–M21)	−5 522 000	+8 332 000	+2 810 000	−16 084 000	obrat
Q8 (M21–M24)	−5 522 000	+10 000 000	+4 478 000	−11 606 000	recovery
Q9 (M24–M27)	−2 490 000	+33 000 000	+30 510 000	+18 904 000	exit
Q10 (M27–M30)	−500 000	+33 063 375	+32 563 375	+51 467 375	✓ done

Peak negativní expozice: −18,9 M Kč (M18) — toto je maximální výše draw-downu z úvěru. Banka musí mít schválenu facilitu min. 51,7 M Kč dostupnou k čerpání v průběhu stavby.

VI Dluhové financování — detail úroků

Parametr	Hodnota
Výše úvěru	51 696 000 Kč
Úroková sazba	6,5 % p.a. (PRIBOR ~4 % + marže 2,5 %)
LTC	75,0 %
Typ	Development loan (interest-only)
Splatnost	Po kolaudaci + prodejích (M28–M33)

Rok	Průměrný zůstatek	Úrok 6,5 %
Rok 1	20 000 000	1 300 000
Rok 2	45 000 000	2 925 000
Rok 3	30 000 000	1 950 000
CELKEM ÚROKY		~6 175 000

Scénář	Celkové náklady	Hrubý zisk	Marže	Projekt IRR	Equity IRR
✅ Úroky zahrnuty v 21 M Kč (optimistický výklad)	68 928 000	25 467 375	27,0 %	~19 %	~27 %
⚠ Úroky NEJSOU zahrnuty (konzervativní výklad)	75 103 000	19 292 375	20,4 %	~15 %	~20 %

VII IRR — výpočet

Diskont r	NPV projektu
10 %	+12 800 000
15 %	+5 800 000
~19 % → IRR	≈ 0
20 %	−900 000
25 %	−5 200 000

Projekt IRR ~19 % počítán z pohledu celkových nákladů a výnosů projektu (3 roky).

Diskont r	Equity NPV
15 %	+8 200 000
20 %	+3 800 000
~27 % → Equity IRR	≈ 0
30 %	−1 500 000

Equity IRR ~27 % — vyšší než projekt IRR díky páce (financovací efekt). Na 17,2 M equity developer vydělá 25,5 M za 3 roky.

VIII Citlivostní analýza

Cena bytů (Kč/m²)	Výnosy celkem	Zisk	Marže	Projekt IRR	Equity IRR
155 000 Kč	83 393 375	14 465 375	17,3 %	~10 %	~16 %
165 000 Kč	88 661 375	19 733 375	22,3 %	~14 %	~22 %
175 000 Kč ← BASE	94 395 375	25 467 375	27,0 %	~19 %	~27 %
180 000 Kč	96 528 375	27 600 375	28,6 %	~21 %	~30 %
190 000 Kč	100 794 375	31 866 375	31,6 %	~24 %	~35 %

Scénář	Cena bytů	Stavba	Délka	Zisk	Projekt IRR
Best case	+5 % (183 tis.)	−5 %	2,5 r	33 500 000	~26 %
Base case	175 tis.	baseline	3 r	25 467 375	~19 %
Bear case	−8 % (161 tis.)	+5 %	3,5 r	4 700 000	~4 %
Stress	−15 % (149 tis.)	+15 %	4 r	−7 500 000	< 0 %
Break-even	161 575 Kč	baseline	3 r	0	0 %

IX Optimalizovaný scénář

Opatření	Dopad
Výběrové řízení GD (−4 % stavba)	+1 365 120
Přímý prodej 3 bytů (bez RK 3 %)	+834 345
Stání 600 tis./ks místo 550 tis.	+350 000
Terasa 55 000 Kč/m² místo 43 750	+594 375
Penthouse premium Byt 401 (+8 %)	+1 100 400
Lokální rekuperace místo centrální VZT	+350 000
CELKEM OPTIMALIZACE	+4 594 240

Metrika	Základní	Optimalizovaný
Výnosy	94 395 375	96 874 495
Náklady	68 928 000	66 217 880
Zisk	25 467 375	30 656 615
Marže	27,0 %	31,6 %
Projekt IRR	~19 %	~23 %
Equity IRR	~27 %	~34 %

📊 Klíčová fakta — výsledky analýzy

✅

Zisk 25,5 M Kč | Marže 27 % Nadprůměr trhu (průměr CZ: 18–22 %). Na 426,6 m² prodejní plochy a 7 bytů.

✅

IRR ~19 % | Equity IRR ~27 % Projekt IRR počítán za 3 roky. Equity IRR vyšší díky 75% LTC páce.

✅

Pozemek 26 854 Kč/m² Trh Praha 5: 40–80 tis./m². Výrazně pod tržní cenou = silný základ projektu.

✅

Break-even 161 575 Kč/m² Polštář 8,3 % pod aktuální cenou 175 tis. Projekt unese pokles cen bytů o 8 %.

✅

ROE 147,8 % Na 17,2 M vlastního kapitálu developer vydělá 25,5 M za 3 roky = ~35 % p.a.

🚨

Úroky ~6,2 M Kč — ověřit! Pokud nejsou v položce 21 M Kč: zisk klesá na 19,3 M a IRR na ~15 %. Musí potvrdit developer.

⚠️

Peak cash burn −18,9 M (M18) Maximální záporné cash flow v průběhu stavby. Nutný úvěr 51,7 M schválený a dostupný.

⚠️

Projekt + DPZ: 21 M — otevřená otázka 3 M Kč/byt je nad průměrem. Nutná dekompozice: architektura / inženýring / úroky / developer fee / marketing.

💡

Optimalizace +4,6 M → zisk 30,6 M Výběrové řízení GD + přímý prodej + přecenění stání a terasy + lokální rekuperace.

📍

Praha 5 | NAVIDO s.r.o. | PBŘ: OB2 Lokalita Pod Viaduktem, 155 00. Smíchov/Košíře — rostoucí čtvrť, metro B v dosahu.

⚠️

Hluk z viaduktu = nutná okna Rw 42+ dB Železniční viadukt zvyšuje náklady na fasádu/okna. Pravděpodobně v projektové ceně, ale ověřit.

✅

Dokumentace 83 PDF + Excel — pokročilá fáze PENB (6/2025), PBŘ digitálně podepsán (9/2025). Projekt připraven k realizaci.