6/10
Verdikt: Solidní pasivní buy-to-let, ne flip
Malý byt po částečné rekonstrukci v paneláku po revitalizaci, už obsazený nájemníkem který chce zůstat —
to znamená cashflow od prvního dne, žádné prostoje, žádné hledání nájemníka. Hrubý výnos 5,6–6,4 %.
Není to trhák na flip, ale je to čistá pasivní investice. Cena 41k/m² je mírně nad mosteckým průměrem → smlouvej.
Parametry
Panelový dům po rekonstrukci, byt po částečné renovaci (novější kuchyňská linka),
prostorná lodžie, osobní vlastnictví, k nastěhování ihned. Lokalita Brněnská — blízko centra, klidná část.
Realitka: Bydlete s námi s.r.o.
Pozn.: energetická třída G je u revitalizovaného paneláku nezvyklá (často chyba v inzerátu / starý průkaz) — ověřit.
💰 Výnos z pronájmu
| Scénář | Měsíční nájem | Ročně | Hrubý výnos |
|---|
| Konzervativní (současný nájemník) | 7 500 Kč | 90 000 Kč | 5,6 % |
| Tržní (po obměně/zvýšení) | 8 500 Kč | 102 000 Kč | 6,4 % |
| Optimistický (zařízený, krátkodobě) | 9 500 Kč | 114 000 Kč | 7,1 % |
ČISTÝ VÝNOS po nákladech (fond, daň, správa ~20 %)~4,5–5,1 % p.a.
Most má silnou poptávku po nájemním bydlení (průmysl, doly, nízká kupní síla → lidé bydlí v nájmu). Nízké riziko prostojů.
Scénáře
A · Drž & pronajímej
5,6–6,4 %
pasivní, obsazeno hned
- Nájemník už v bytě
- Žádné prostoje / hledání
- Cashflow od měsíce 1
B · Refresh & zvýšit nájem
~7 %
po lehké modernizaci
- Vymalovat, drobné úpravy
- Zvednout na tržních 8,5k
- Investice ~80–120k
C · Flip (přeprodej)
~100–150k
malý zisk, nestojí za to
- Koupit 1,4 M → prodat 1,7 M
- Po nákladech tenká marže
- Buy-to-let je lepší
Doporučená nabídka
Nabídni
1 400 000 – 1 450 000 Kč−10 %
📊41 000 Kč/m² je nad mosteckým průměrem (byty 25–35k/m²). I po rekonstrukci paneláku je prostor dolů.
⚡Energetická třída G v průkazu = argument na slevu (i kdyby byla chybná, prodávající to musí vyřešit).
🔑Obsazený byt = pro některé kupce mínus (nemůžou se nastěhovat). Pro tebe jako investora plus → využij to ve vyjednávání.
📉Při ceně 1,4 M vyskočí hrubý výnos z 5,6 % na 6,4 % při stejném nájmu.
Rizika
⚡ Energetika GRevitalizovaný panel by měl mít C/D. Ověř průkaz — buď chyba, nebo dům není zateplený.
✅ ObsazenoNájemník chce zůstat = okamžitý příjem, prověřená platební morálka.
🏙️ Lokalita MostSlabší region, ale stabilní nájemní poptávka. Kapitálové zhodnocení bytu bude pomalé.
✅ Nízký vstup1,6 M = malé riziko, snadno financovatelné, likvidní segment 1+1.
📞 Kontakt
| Realitka | Makléř | Telefon |
|---|
| Bydlete s námi s.r.o. | Bc. Věra Denisová | +420 725 293 710 |