Investiční analýza — Bulharská, Česká Lípa

8.2/10

Môj verdikt — Velmi zajímavé, cenu srazit

512 m² zděný dům v centru krajského města za 16 758 Kč/m² — to je méně než třetina tržní ceny bytů v České Lípě (~53 000 Kč/m²). Dvě fungující ordinace chtějí zůstat jako nájemci = okamžitý příjem od prvního měsíce. Energie G a nutná rekonstrukce jsou sice nevýhody, ale zároveň argumenty pro sražení ceny pod 7,5M. Celkový potenciál: flip na byty = 15–20M Kč, nebo výnos z nájmů ~10% ročně.

Klíčové parametry

512 m²
Celková plocha

16 758

Kč/m² (tržní 53k)

2 ordinace

Nájemci na místě

170 m²

Sklep nevyužitý

3 patra

+ plný sklep

263 m²

Pozemek

~53 000

Kč/m² trh byty CL

220 Kč

Avg nájem/m²/měs.

3 scénáře — jak na tom vydělat

🏆 Scénář A — Byty (DOPORUČUJI)

+8 – 12M Kč

Čistý zisk po prodeji bytů

512 m² → ~6–8 bytů (2+kk / 3+kk)
Prodejní cena: 53 000 Kč/m² × 400 m² = 21 200 000 Kč
Náklady: nákup 7,5M + rekonstrukce 3,5M = 11 000 000 Kč
Čistý zisk: ~10 200 000 Kč
Doba: 18–24 měsíců
⚡ Sklep (170 m²) = možný sklad nebo garáže navíc

💰 Scénář B — Pronájem (bez rekonstrukce)

~10 % / rok

Hrubý výnos ihned od 1. měsíce

2 ordinace chtějí zůstat jako nájemci
Odhadný příjem: 80 000–100 000 Kč/měs.
Ročně: 960 000 – 1 200 000 Kč
Hrubý výnos: 11–14 % p.a.
Po nákladech (~20 %): 9–11 % čistý
Sklep k pronájmu jako sklad: +8 000 Kč/měs.

🔄 Scénář C — Mix (komerční + byty)

~7 – 8 % / rok

+ kapitálový růst hodnoty

Přízemí: ordinace zůstanou (25–30k/měs.)
Patra 1+2: 4–6 bytů k pronájmu
Celkový příjem: 60 000–80 000 Kč/měs.
Rekonstrukce jen bytové části: ~1,5–2M
Stabilní výnos + medicínský nájemce = nízké riziko
Refinancování po 2 letech možné

Detailní čísla — Scénář A (flip na byty)

Položka	Odhad	Poznámka
Nákupní cena (po sjednání)	7 200 000 Kč	Viz sekce vyjednávání níže
Náklady na rekonstrukci (512 m²)	3 000 000 – 4 000 000 Kč	6 000–8 000 Kč/m², energie G → C
Poplatky, daně, projekt, právník	400 000 Kč	~4 % z kupní ceny
CELKOVÉ NÁKLADY	10 600 000 – 11 600 000 Kč
Prodej bytů — obytná plocha (~400 m²)	21 200 000 Kč	53 000 Kč/m² × 400 m²
Sklep/nebytové prostory	1 000 000 – 2 000 000 Kč	Sklady, garáže, ordinace
CELKOVÉ TRŽBY	22 200 000 – 23 200 000 Kč
ČISTÝ ZISK	10 600 000 – 12 600 000 Kč	Zhodnocení ~90–115 %

Detailní čísla — Scénář B (pronájem, minimální rekonstrukce)

Prostory	Plocha	Nájem/m²/měs.	Měsíční příjem
Přízemí — ordinace (2 nájemci)	170 m²	180 Kč	30 600 Kč
1. patro — kanceláře/byty	170 m²	200 Kč	34 000 Kč
2. patro — byty/provoz	170 m²	200 Kč	34 000 Kč
Sklep — sklad	170 m²	50 Kč	8 500 Kč
CELKEM hrubý měsíční příjem	680 m²	—	107 100 Kč / měs.
Roční hrubý příjem			1 285 200 Kč
Náklady (správa, opravy, daň ~15 %)			-192 780 Kč
Čistý roční výnos			~1 092 420 Kč
Výnosnost (z 8,58M)			~12,7 % p.a.

💬 Cenu lze srazit — doporučená nabídka

Inzerovaná cena: ~~8 580 000 Kč~~
7 000 000 – 7 200 000 Kč -16 až -18 %

⚡Energie G — povinná rekonstrukce min. 1,5–2M Kč jen na tepelnou obálku. Zákon EU 2030 vyžaduje zlepšení. Přímý argument pro slevu.

🏢Vlastník je firma (MEDRA s.r.o.) — korporátní prodej = motivovaný prodávající, pravděpodobně likvidace nebo ukončení provozu. Zpravidla otevřenější vyjednávání než fyzická osoba.

📅Délka inzerátu — delší čas na trhu = prodávající tlak. Ověřit kdy bylo přidáno.

💰Provize RK v ceně — agent Jaroslav Brož (AAA Byty). Nabídnout přímou koupi bez RK a ušetřit provizi → dát ji jako slevu.

🔧Neobydlené prostory — sklep 170 m² nevyužitý, rehabilitace nevyužitá, půda nevyužitá. Argumentuj náklady na uvedení do provozu.

Rizika a příležitosti

⛔ Energetická třída G EU regulace tlačí na upgrade do 2030. Nutná investice 1,5–3M Kč. Bez upgrade prodejnost bytů omezená.

⛔ Provize RK v ceně Cena 8,58M pravděpodobně zahrnuje provizi ~3–4 %. Domluvit přímý prodej.

⚠ Stavebně-technický stav Nutná prohlídka se statikem a elektrikářem. Zděná budova ~50+ let. Rozvody mohou být zastaralé.

⚠ Změna nájemců Ordinace chtějí zůstat, ale nemusí. Nutné zjistit délku a podmínky nájemních smluv před koupí.

✓ Centrum Česká Lípa Krajské město 35 000 obyvatel, blízkost Liberce (30 km). Poptávka po bydlení i komerci stabilní.

✓ Okamžitý cash flow Dvě ordinace platí nájem ihned. Nulové riziko prázdného objektu v prvním roce.

✓ Cena hluboko pod trhem 16 758 Kč/m² vs. tržní 53 000 Kč/m² = margin of safety ~68 %. I bez rekonstrukce je to výhodné.

✓ Sklep jako bonus 170 m² sklepu nevyužito — garáže, sklad, datové centrum, pivnice. Další zdroj příjmu.

Závěrečné shrnutí — co by udělal zkušený investor

Maximální nabídka 7 200 000 Kč

Cílová nabídka (první kolo) 6 800 000 Kč

Doporučená strategie Scénář B → po 3 letech flip (A)

Odhadovaný výnos rok 1–3 ~1 000 000 Kč / rok

Celkový zisk po prodeji bytů (5 let) 12 000 000 – 15 000 000 Kč

Zhodnocení investice +140 – 180 %

DOPORUČENÍ ✅ KOUPIT — po sjednání ceny pod 7,5M a ověření nájemních smluv

⚡ Okamžité kroky:
1. Zavolat agentovi Brožovi (+420 739 543 979) a sjednat prohlídku
2. Vyžádat nájemní smlouvy obou ordinací (délka, cena, výpovědní lhůta)
3. Vzít s sebou stavebního technika na prohlídku
4. Nabídnout 6 800 000 Kč (zdůvodnit energie G + nevyužité prostory)
5. Dohodnout přímou koupi bez provize RK

Bulharská, Česká Lípa — Bytový/komerční dům 512 m²