Investiční analýza — 2 nemovitosti Bílina

📊 Trh Bílina — výchozí čísla

32 600

Kč/m² prodej bytů

~135

Kč/m²/měs nájem

1,93 M

prům. cena nemovitosti

−43 %

vs průměr Úst. kraje

Bílina = průmyslový region (doly, elektrárna Ledvice), vysoká nezaměstnanost, sociálně slabší lokality. Byty se prodávají 25 000–44 000 Kč/m², nájmy 5 400–7 500 Kč za 2+1. Slabá kupní síla = nízký strop výstupních cen.

Nemovitost 1 · Činžovní dům

Fišerova, Bílina — Mostecké Předměstí

18 000 000 Kč10 227 Kč/m² · 1 760 m²

⛔ ZA TUTO CENU NEVYPLATÍ — flip = ztráta

Parametry

1 760 m²

užitná plocha

1895

rok výstavby

3 NP

+ výtah

energ. třída

Cihlová masivní stavba, není památkově chráněná. Architektonická studie nabízí 3 varianty: bytový dům až 23 jednotek, administrativa, nebo škola. Realitka: HYBLER INVEST (výhradní).

💣 Proč flip na byty NEVYJDE

Akvizice (inzerát)18 000 000 Kč

Kompletní rekonstrukce 1 760 m² × 28 000 Kč (z energ. G, statika, rozvody, 23× koupelna)49 280 000 Kč

Projekt, povolení, financování, rezerva5 000 000 Kč

CELKOVÉ NÁKLADY72 280 000 Kč

Prodejná plocha ~1 400 m² (po odečtu chodeb, výtahu)—

Výstupní cena trh Bílina: 1 400 m² × 30 000 Kč42 000 000 Kč

VÝSLEDEK FLIPU− 30 280 000 Kč ❌

Past levného regionu: rekonstrukce stojí celostátní ceny (28–35k/m²), ale byt v Bílině prodáš max za 30–35k/m². Náklady jsou vyšší než tržní hodnota výstupu. Za 18 M je vstupní cena na tento trh přemrštěná.

Scénáře (co s tím reálně jde)

A · Flip na byty

− 30 M

ztrátový za cenu 18 M

Náklady 72 M > výnos 42 M
Funguje jen při ceně pod 9 M

B · Ubytovna / nájemní

~6,1 %

hrubý výnos p.a.

Lehká rekonstr. 15k/m² = 26 M
~50 lůžek × 4 500 = 225k/měs
2,7 M/rok ÷ 44 M nákladů

C · Ubytovna po slevě

~7,5 %

při akvizici 10 M

Náklady celkem ~36 M
Stejný nájem 2,7 M/rok
Jediná cesta k rozumné marži

Doporučená nabídka

Nabídni MAX

9 000 000 – 10 000 000 Kč−44 % z ceny

⚡

Energetická třída G = nucená rekonstrukce za desítky milionů, jinak neprodejné/nepronajmutelné.

🏚️

Stáří 1895 + „před rekonstrukcí" = riziko statiky, krovu, vlhkosti. Náklady běžně přestřelí rozpočet o 20–30 %.

📉

Slabý trh Bílina: výstup z bytů max 30–35k/m². Cena 18 M nedává matematicky smysl pro žádný výnosový model.

⏳

Inzerát běží od února, 7 993 zhlédnutí, stále neprodáno → prostor tlačit dolů.

Nemovitost 2 · Dům smíšený (komerce + bydlení)

Seifertova, Bílina — centrum

7 250 000 Kč6 042 Kč/m² · 1 200 m² · k jednání

⚠️ LEPŠÍ POMĚR — opatrně, jen po slevě + lehká rekonstrukce

Parametry

1 200 m²

užitná plocha

892 m²

pozemek

1840

rok výstavby

energ. třída

Cihlový patrový dům, 4 podlaží, 5+ pokojů, 4 parkovací místa. Přízemí komerce/byty, patro byty, půda ateliér. Všechny sítě (el., voda, kanalizace, plyn na domě). Centrum, MHD. Realitka: M&M Reality.

✅ Proč je tahle zajímavější

Vstupní cena 6 042 Kč/m² je o 40 % nižší než u nem. 1 (10 227 Kč/m²). To dává prostor pro náklady. Smíšené využití = komerce v přízemí (vyšší nájem, stabilní), byty v patrech. Pozemek 892 m² + 4 parkovací místa = bonus.

Akvizice (po slevě z 7,25 M)6 000 000 Kč

Lehká až střední rekonstrukce 1 200 m² × 18 000 Kč21 600 000 Kč

Projekt, rezerva2 400 000 Kč

CELKOVÉ NÁKLADY30 000 000 Kč

Výnos z pronájmu (smíšený model)

Jednotka	Plocha	Nájem/m²	Měsíčně
Komerce přízemí (obchod/ordinace)	~320 m²	150 Kč	48 000 Kč
Byty 1.–2. patro (6–7 jednotek)	~640 m²	135 Kč	86 400 Kč
Ateliér / podkroví	~120 m²	120 Kč	14 400 Kč
Hrubý nájem celkem			148 800 Kč/měs
Ročně			1 785 600 Kč

HRUBÝ VÝNOS1,79 M ÷ 30 M = 5,9 % p.a.

Scénáře

A · Komerce + nájem

5,9 %

hrubý výnos p.a.

Stabilní (komerce v centru)
Čistý ~4,5 % po nákladech
Dlouhodobý držák

B · Ubytovna

~8 %

při lehčí rekonstrukci

~35 lůžek × 4 500 = 157k/měs
1,9 M/rok ÷ 24 M
Vyšší obrat, vyšší správa

C · Flip na byty

− 1 až 2 M

marginálně ztrátový

Prodej ~950 m² × 30k = 28,5 M
Náklady 30 M → mírná ztráta
Nedoporučuji

Doporučená nabídka

Nabídni

5 800 000 – 6 200 000 Kč−15 % z ceny

⚡

Energ. třída G + stáří 1840 = stejný argument jako u nem. 1, ale cena už je „k jednání".

🔧

Bez výtahu, bez bezbariéra → byty v patrech mají nižší nájemní strop. Promítni do ceny.

✅

Naopak plus: sítě kompletní, 4 parkovací místa, centrum, pozemek 892 m². Solidní základ pro nájemní model.

🎯 Verdikt — co se vyplatí a co ne

Kritérium	Nem. 1 — Fišerova (18 M)	Nem. 2 — Seifertova (7,25 M)	Pro srovnání: Česká Lípa
Cena za m²	10 227 Kč	6 042 Kč	16 758 Kč
Flip na byty	−30 M ❌	−2 M ⚠️	+10–12 M ✅
Nájem / ubytovna	6–7,5 %	5,9–8 %	12,7 %
Vstupní cena na trh	přemrštěná	rozumná	výhodná
Doporučení	KOUPIT JEN pod 10 M	ZVÁŽIT po slevě	JASNÁ KOUPĚ

Hlavní závěr: Obě Bílina nemovitosti jsou klasická „past levného regionu" — nízká cena za m² láká, ale náklady na rekonstrukci (celostátní 18–35k/m²) převyšují to, co slabý místní trh zaplatí za výstup. Flip nefunguje ani u jedné. Smysl dává jen nájemní/ubytovna model — a to pouze po výrazném sražení ceny. Nem. 2 (Seifertova) je jednoznačně lepší volba: 40 % nižší cena/m², smíšené využití, kompletní sítě. Nem. 1 (Fišerova) za 18 M je jen tehdy, pokud prodávající spadne pod 10 M.

📞 Kontakty

Nemovitost	Realitka	Makléř	Telefon
Fišerova (činžovní dům 18 M)	HYBLER INVEST	Tereza Pacholíková	+420 724 124 012
Seifertova (dům 7,25 M)	M&M Reality	Dita Panochová	+420 731 404 040

Dvě nemovitosti v Bílině — srovnání investičního potenciálu

📊 Trh Bílina — výchozí čísla

Fišerova, Bílina — Mostecké Předměstí

Parametry

💣 Proč flip na byty NEVYJDE

Scénáře (co s tím reálně jde)

A · Flip na byty

B · Ubytovna / nájemní

C · Ubytovna po slevě

Doporučená nabídka

Nabídni MAX

Seifertova, Bílina — centrum

Parametry

✅ Proč je tahle zajímavější

Výnos z pronájmu (smíšený model)

Scénáře

A · Komerce + nájem

B · Ubytovna

C · Flip na byty

Doporučená nabídka

Nabídni

🎯 Verdikt — co se vyplatí a co ne

📞 Kontakty